[스크랩] 아파트를 갈아타는 똑똑한 방법 4가지

[스크랩] [박상언] 부부공동 명의시, 양도세 얼마나 절감되죠? |강남재건축

2007-10-28 08:32

http://blog.drapt.com/minajwsy/2894141193527973109

부부공동 명의시, 양도세 얼마나 절감되죠?

-2년 이상 보유했을때 유리-

최근들어 상담을 하다보면 부동산, 특히 아파트를 부부공동으로 명의를 해놓은 경우가 많다. 부부공동명의를 한 이유는 여러 가지 이유가 있겠지만 세법적인 측면에서 봤을때 가장 큰 이유는 양도소득세 절감이라고 할수 있다. 물론 글을 쓰고 있는 필자의 아파트도 애시당초 구입때부터 공동으로 등기가 되어 양도세 절감은 물론이고 필자가 딴 맘(?) 먹지않고 사업에 열중하는 이유 중에 하나다.

실전 양도세 절감 계산 사례

양도소득기본공제는 거주자에 대하여 소득별로 당해연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. 따라서 부부공동명의로 취득한 후 양도하는 경우 부부별로 각각 250만원을 공제하며, 2년 이상 보유한 후 양도한 경우는 그 세액은 더욱 줄어든다. 가령 토지를 갑 단독명의로 1억원에 취득하여 2년을 보유한 후 2억원에 양도한 경우와 갑과 갑의 배우자 공동명의로 1억원에 취득하여 2년을 보유한 후 2억원에 양도한 경우를 계산해 보면 다음과 같이 세금의 차이를 알 수 있다.

⑴ 갑 단독명의의 경우

① 양도차익(1억원) - 장기보유특별공제(0) = 양도소득금액(1억원)

② 양도소득금액(1억원) - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준(9,750만원)

③ 과세표준(9,750만원) × 세율(36%) = 3,510만원 - 누진공제(1,170만원)

④ 산출세액 = 2,340만원

⑤ 양도소득세 주민세 = 2,340만원 × 99%

= 23,166,000원

⑵ 부부 공동명의의 경우

1) 갑의 경우

① 양도차익(5,000만원) - 장기보유특별공제(0) = 양도소득금액(5,000만원)

② 양도소득금액(5,000만원) - 양도소득기본공제(250만원) = 과세표준(4,750만원)

③ 과세표준(4,750만원) × 세율(27%) = 12,825,000원 - 누진공제(450만원)

④ 산출세액 = 8,325,000원

⑤ 양도소득세 주민세 = 8,325,000원 × 99%

= 8,241,750원

2) 갑의 배우자의 경우 : 8,241,750원

결론적으로 위의 산식을 보면 주택뿐아니라 토지의 경우도 부부공동명의의 경우에 양도소득세와 주민세의 합계액은 8,241,750원 × 2 = 16,483,500원이다. 따라서 단독명의로 했을 때 보다 부부공동명의로 했을 때가 6,682,500원(= 23,166,000원 - 16,483,500원)의 절세효과가 있다.

유엔알 컨설팅 제공 02-525-0597

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[스크랩] 아파트를 갈아타는 똑똑한 방법 4가지 |부동산노트

2007-10-28 08:28

http://blog.drapt.com/minajwsy/2413571193527721456

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

아파트를 갈아타는 똑똑한 방법 4가지

요즘 아파트를 갈아타려는 수요가 부쩍 늘었다. 중소형에서 중대형으로, 수도권이나 강북권에서 강남권 등 인기지역으로 옮기려는 사람들이다. 특히 수도권이나 강북권의 고분양가 영향으로, 이 지역 집값이 크게 오르면서 강남권과의 가격 차가 좁아져 부담이 줄었다. 이 때문인지 강남권 중개업소에는 비강남권의 ‘옮겨 타기’ 고객이 예년보다 20~30% 늘었다는 소식도 흘러나온다.

먼저 팔고 나중에 사라
서울 중랑구에 사는 회사원 김모(45)씨는 3년전의 ‘일’만 생각하면 가슴이 쓰리다. 김씨는 20평형대에서 30평형대로 갈아타기 위해 서초구 일대 중개업소를 둘러보다 마음에 드는 매물을 찾았다. 시세보다 3000만원 가량 싼 아파트였다. 물건을 놓치기 아까웠다. 김씨는 마침 겨울방학 이사철이어서 살던 집을 내놓으면 금세 팔릴 것 같아 일단 계약금 5%를 주고 매수 계약부터 했다.

하지만 집을 내놓은 지 한달이 지나도록 팔리지 않았다. ‘집을 팔고 살 껄’하고 후회했지만 이미 늦었다. 김씨는 매도자에게 며칠을 찾아가 계약금을 돌려달라고 애원했지만 소용이 없었다. 매도자도 “나 역시 계약금을 받아 새로 살 집을 계약해 당신이 계약을 해제하면 손해볼 수 밖에 없다”며 짜증을 냈다. 김씨는 결국 계약금 2500만원을 고스란히 날리고 말았다.

이처럼 1가구 1주택자가 갈아타기를 할 때는 조심할 게 많다. 가급적 ‘선(先) 매도 후(後) 매수’ 원칙을 지키라는 것이다. 상승기에는 집을 산 뒤 보유 주택을 팔면 더 많은 차익을 얻을 수 있다. 하지만 비인기지역에서 인기지역, 비인기지역에서 비인기지역으로 갈아타기를 할 때 이런 방법은 위험하다.

급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있다. 일부 중개업소에서 “집을 사면 언제까지 종전 집을 팔아주겠다”고 약속하는 경우가 있지만 곧이 곧대로 믿어선 안된다. 정부 정책이 변화무쌍해 집을 사고 난 뒤 갑자기 시장이 얼어붙는 대책이 나올 수도 있기 때문이다.

환금성이 떨어지는 단독주택이나 빌라에서 아파트로 옮길 때에도 매도 계약을 한 뒤 매수를 해야 낭패를 당하지 않는다. 인기지역에서 인기지역으로 옮길 때는 이런 리스크가 낮지만 재테크 고수가 아닌 이상 이런 방법은 피하는 게 안전하다.

가급적 실 거주 가능한 곳으로
아파트를 고를 때는 비과세 요건을 채울 수 있는 30평형대 이상이 좋다. 서울과 수도권 5대 신도시, 과천에선 3년 보유 이외에 전세대원 2년 거주 요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있다. 현실적으로 거주하기 힘든 10평형대 재건축 아파트는 값이 올라도 양도세를 내고 나면 남는 게 없을 수 있다.

재건축 추진 단지를 사더라도 거주와 재테크를 겸할 수 있는 중형을 고르는 게 낫다. 조합설립 인가를 받은 재건축 단지를 사면 입주 때까지 팔 수 없다. 이런 단지는 장기간 자금이 묶인다는 점을 감안하고 투자해야 한다. 15년 이상된 아파트라면 계단식보다는 복도식을 고르는 게 유리하다. 리모델링으로 평형을 더 많이 넓힐 수 있기 때문이다. 리모델링 등 재료를 안고 있는 아파트가 일반 아파트보다는 가격 상승폭이 큰 편이다.

선 자금계획 마련 필수
자금 계획도 잘 짜야 한다. 갈아타기를 하려는 집값은 지금 거주하고 있는 집값보다 훨씬 비싼 경우가 많다. 특히 투기지역 내 시가 6억원 초과 아파트는 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 이중 규제를 받으므로 은행 대출가능 금액을 알아 본 뒤 매수 계약을 해야 한다. 은행권의 대출 옥죄기로 매도자의 대출금을 매수자가 모두 승계하지 못하는 일이 생겨날 수 있다. 이를 대비해 매도자가 계약을 마음대로 해제하지 못하도록 계약서에 이런 내용을 명기하는 게 좋다.

매도자의 계약 해제 막는 법
상승기에 집을 산 경우, 매도자가 계약을 해제할지 몰라 걱정이 앞선다. 다른 특약조항이 없는 한 중도금 지급일 이전에 매도자는 계약금의 배액을 물어주고, 매수자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제 565조). 이런 가능성에 대비해 미리 안전장치를 마련해두는 것이 좋다.

예컨대 계약할 때 매매 대금의 10%를 지급하면서 ‘이 금액은 계약금 5%, 중도금 5%’라는 조건을 달면 매도자가 일방적으로 계약을 해제할 수 없다. 계약서에 쌍방이 계약 해제권을 포기한다는 내용을 특약조항에 적는 것도 한 방법이다. 다만 이런 조항을 달면 매수자에게도 족쇄가 될 수 있다.

중도금 지급을 앞두고 값이 크게 올라 매도자가 계약을 해제할 것 같으면 매도자의 은행 계좌로 중도금을 송금하거나 법원에 공탁해도 된다. 다만 매도자가 계약 해제를 통보하기 이전이어야 한다.

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