이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 오는 7월 개통을 앞두고 있는 서울~춘천간 동서고속도로(경춘고속도로)를 통해 오랜만에 토지투자 얘기를 할까 합니다.

동서고속도로 구간 중 서울~춘천 구간 61.4㎞는 지난 2004년 8월 착공, 오는 7월 10일 임시개통을 앞두고 있습니다. 이어 춘천~동홍천 구간 17.1㎞도 오는 12월 개통될 예정입니다.

나머지 동홍천~양양 71.7㎞도 6월 4일 기공식을 갖고 오는 2015년 개통을 목표로 본격적으로 공사에 들어갔습니다.

동서고속도로에 가장 먼저 투자한 사람은?

지난 4월에 지인과 양평군 서종면과 가평군 청평면 일대 부동산을 돌아본 적이 있습니다. 이때 현지 부동산 종사자들과 가장 많은 얘기를 나눈 주제가 동서고속도로 부근에 투자한 기업(사람)이었습니다.

통일교가 가평군 설악면 송산리 장락산 일대 2천6백만㎡에 통일교 본당(천정궁)을 비롯해 청심국제병원, 박물관, 청심국제중고, 청심신학대학원대학, 청아캠프 등 ‘통일교 왕국’을 조성했다는 것은 잘 알려진 사실인데요. 이곳은 설악면 신천리에 위치한 설악나들목과 이웃해 있습니다. 고속도로가 개통되면 강남에서 20분이내 도착한다고 합니다.

또 청평유원지 일대에도 대기업인 A기업이 연수원을 짓고 있으며 B기업이 청평댐 부근 땅을 매물이 나오는 대로 시세보다 비싼 가격으로 매입하고 있다고 하더군요.

이밖에 설악면 사룡리, 청평면 고성리 복장리 등에는 정재계 유명인사들이 별장 등 많은 토지를 보유하고 있습니다. 

고속도로 개통과 토지투자 마인드

땅값은 고속도로 개발 계획 소문이 나면서 움직이기 시작해  발표되기 전에 한 차례 손바뀜이 일어나며 가격이 오릅니다. 이어 착공시, 개통시점 전후로 다시 한번 가격이 오릅니다.

토지투자시 문제는 고속도로 개발계획 정보를 발표하기전 어떻게 미리 아느냐 하는 것입니다. 또 고속도로 개통후 수혜를 입을 토지가 어디인가를 파악하는 것입니다. 일반인이 알기가 쉽지 않지요. 개발계획 정보를 미리 아는 것은 불가능합니다.

하지만 개발정보를 미리 알지 못한다고 해서 토지투자에 성공하지 못한다는 법은 없습니다. 정보를 알고도 엉뚱한 땅을 사거나 작은 이익에 집착해 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회를 놓치는 경우가 많습니다.

정보에 집착하기 보다는 개발 마인드를 갖는 게 중요합니다. 고속도로 개통으로 주변 토지시장이 어떻게 달라지고, 어떤 방향으로 개발이 될 것인가를 분석하는 것이 투자의 키워드입니다. 다시 말해 개발자 입장에 서서 고속도로 나들목이나 분기점 주변을 어떻게 개발할 것인가를 연구 조사 분석해봐야 한다는 것입니다. 또 부자들은 어느 곳에 땅을 사서 어떻게 개발해 개발이익을 얻으려고 할 것인가를 따져봐야 한다는 것입니다.

한편 토지투자를 할 때는 투자 목적을 분명히 해야 합니다. 여유자금으로 해야 하며 실수요 입장에서 5년 이상 장기간 보유한다는 생각으로 토지에 투자하는 것이 바람직합니다.

동서고속도로 주변 가치투자법

고속도로의 경우 나들목 등 인구유입 효과가 높은 곳이 가장 먼저 가격이 큰 폭으로 오르게 됩니다. 동서고속도로도 다음달 개통을 앞두고 나들목, 분기점 인근 땅에 투자하려는 수요자들의 움직임이 활발합니다. 하지만 이 같은 투자는 시장순응적인 투자로 결코 부자가 될 수 없습니다.

가치투자자라면 언론에 한참 떠오르는 화도 서종 청평 설악 등 일대에 지금 투자하는 것은 바람직하지 않습니다. 이미 가격이 오를 대로 올라 일반인들이 투자하기 힘든데다 미래가치도 그리 높지 않기 때문입니다.

동서고속도로 주변에 투자한다면 저는 홍천 일대를 추천하겠습니다. 물론 홍천도 전원주택 펜션 부지로 오래전부터 인기 있는 곳이라 외지인들이 많은 토지를 보유하고 있습니다. 묻어두기식 투자를 많이 한 상태입니다. 또 골프장 건설붐이 일어 9곳에서 공사중입니다.

하지만 홍천 토지는 동서고속도로 개통후 수도권 및 양평 접근성이 크게 개선될 것으로 기대돼 미래가치가 높습니다. 펜션은 물론 전원주택 수요도 증가할 것입니다.

연내 개통하는 동홍천나들목 부근 화촌면 일대와 내촌나들목 내촌면 일대가 가장 인기를 모으고 있는 투자처입니다. 그러나 역시 개통을 앞두고 투자자 수요가 늘어난 반면 매물도 많지 않고 매도호가가 높아 거래가 힘든 상황입니다.

가치투자자라면 5년 후 인기를 모을만한, 미래가치가 있는 ‘옐로칩’을 발품을 팔아 찾아보라고 권하고 싶습니다. 현재 인기지역에서 차로 20분 떨어진 곳에서 5년 후 도로망이 개선돼 접근성이 좋아질 토지를 지금 저가로 매입하세요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 9호선 1단계 구간(개화~김포공항~신논현)이 착공된지 7년 6개월만에 5월말 개통되는 것을 계기로 부자들을 통해 역세권 부동산 투자법을 배워봅니다.

부자들의 역세권 투자법

먼저 부자들의 역세권 부동산 투자 사례 2가지를 소개합니다. 먼저 IMF시절입니다. 김동길씨(54세)는 1997년 11월 IMF사태가 터지고 나서 아파트 등 부동산 가격이 폭락하기 시작하면서 평소에 사기 힘든 좋은 물건들이 급매물로 쏟아지는 걸 지켜봅니다.

이때 김씨는 1998년 1월 상가빌딩을 매입하기로 결심합니다. 가능한 가장 싸게 매입하기 위해 법원경매로 낙찰받기로 했습니다. 마침 청담동 5층 상가빌딩을 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가) 62%에 낙찰받았습니다.

이후 98년 하반기부터 부동산시장이 살아나기 시작하면서 낙찰가율이 2000년에는 90%까지

치솟았습니다.

김씨는 매입한 상가빌딩을 임대하다 1999년 서울지하철 7호선 청담역 개통을 앞두고 리모델링을 했습니다. 2000년 상반기에 7호선이 1, 2단계로 나눠 완전 개통후 임대수요가 크게 늘어나면서 임대료는 물론 리모델링으로 자산가치도 크게 올라 불과 2년만에 세 자릿수의 투자수익률을 기록했습니다.

홍지수씨(59)는 말도 많고 탈고 많았던 분당선 연장선 선릉~삼릉공원~왕십리 구간이 2004년 11월 착공됐다는 소식을 들었습니다. 그래서 2005년부터 강남구간 역세권 부동산을 알아보던 중 삼릉공원 사거리 삼릉공원역(가칭) 역세권에 위치한 논현동 연립주택이 가시권에 들어왔습니다. 더욱이 삼릉공원역은 9호선 2단계 구간이 개통되면 더블 역세권이 되기 때문에 금상첨화였습니다.

집주인 하나하나를 설득해 전체를 통으로 매입하는 과정이 너무 힘들었습니다. 결국 2006말까지 매입을 완료하고 바로 빌라를 헐고 2008년초에 상가빌딩을 건립, 임대사업을 하고 있습니다.

요즘 홍씨는 힘들었던만큼 보람(투자수익)도 클 것으로 기대하고 있습니다. 오는 2011년 12월 분당선 삼릉공원역이 개통되고 지난해 12월 착공한 9호선 2단계(신논현~삼릉공원~종합운동장) 구간도 이르면 2012년에 개통되기 때문입니다.

중산층의 역세권 투자법

지하철 개통으로 인한 역세권 부동산은 통상 3단계로 가격이 상승합니다. 노선 발표단계, 착공 단계, 개통 단계 등으로 나눌 수 있습니다.

여유자금이 많지 않은 보통사람이 노선 발표단계에 최대 10년 가까이 기다리며 장기 투자하기란 현실적으로 불가능합니다. 따라서 역세권 주택에 가치투자를 할 경우 착공 이후로 투자시기를 늦출 수밖에 없습니다.

9호선 역세권 단지는 앞으로 2단계 구간 역세권은 물론 1단계 역세권도 충분히 매입할 가치가 있다고 봅니다.

1단계 구간 역세권 단지의 미래가치는 앞으로도 높습니다. 미래가치는 결국 2단계, 3단계 구간이 개통하는 시점에 따라 가격(시세)으로 현실화될 것입니다. 매입타이밍을 잡는데 핵심은 2단계가 개통하기전에 매입하는 것입니다. 늦어도 2011년까지 매입하는게 좋습니다.

2단계 구간도 마찬가지로 2011년까지 매입하겠다는 생각으로 지금부터 시장조사에 나서면 될 것입니다.

9호선은 1단계 구간이 이달 개통되고 지난해 12월 착공된 2단계 구간(신논현~종합운동장)이 이르면 2012년까지, 종합운동장에서 방이동으로 이어지는 3단계 구간이 오는 12월 착공, 2014년 완공될 예정입니다. 역은 2단계 구간이 5곳, 3단계 구간이 7곳입니다. 2012년에는 김포공항역에서 9호선과 인천공항철도가 환승될 예정입니다.

지하철 노선이 발표되고, 착공돼 공사를 하고 그리고 개통이 되면 집값이 상승한다는 것은  상식입니다. 하지만 역세권 단지를 개통하기 전 투자하는 사람은 실제로 많지 않습니다. 

그 이유는 우선 자금여력 때문일 수 있습니다. 하지만 부동산으로 부자가 되기 위해선 자금이 부족하다는 이유로 수수방관하기 보다는 시장조사를 통해 절실히 필요하고, 투자할 가치가 있다는 사실을 입증하고 투자하는 게 중요합니다.

예를 들어 자산이라곤 집 한 채밖에 없다고 하더라도 개통이후 수요가 늘어나 가격이 오를 것으로 판단된다면 집을 팔고서라도 역세권 단지로 미리 이사를 가는 실행력이 필요합니다. 분양권이라면 매입하고 월세를 살 각오라도 해야 합니다.

재테크 책 수백권을 읽기보다는 단 한번의 투자 성공 또는 실패 스토리를 만들어가는 것이 중요합니다. 개통이 코앞에 왔으니 이미 늦었다고 생각하지 말고 반드시 9호선 역세권 투자처를 찾아내겠다는 마음가짐으로 지금 바로 시장조사를 하세요.

여담이지만 지하철 개통 구간중 유독 9호선 역세권(강서권과 강남권을 직선으로 잇는 노선)만 집값이 크게 상승한 것은 강남 집값이 급등한 것과 밀접한 관련이 있습니다. 집값 하락이 장기화될 것으로 기대하다 2009년 들어 각종 규제정책이 완화되고 미국 경기가 연착륙 움직임을 보이자 강남을 선호하는, 구매력 있는 수요자가 본격적으로 매수에 나섰기 때문입니다.

주변에서도 무리해서라도 강남에 집을 사서 이사하는 사람들이 있더군요. 강남 집값이 하락하기를 기다렸지만 올 들어 상승세로 돌아선 데다 재건축 규제로 강남 신규 분양 물량도 씨가 말라 9호선 역세권 기존아파트(실수요자)나 강남 재건축단지(투자자)를 매입한 것이지요.