2006-05-26 06:24

http://blog.drapt.com/milkmind/81148592299381

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원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28264

삭제   지금길로 들어선 재개발사업과 가시화 된 뉴타운                                   그리고 떠오르는 강북    뉴타운을 알기 위해서 재개발은 필수다.  강북의 개발 필요성에 의해 만들어진 것이니 더더욱 그렇다. 강북에도 재개발뿐만 아니라 재건축 등이 있을 수 있으나 아주 예전부터 삶의 터전으로 발전해온 강북은 월등히 재개발이 많기 때문이다. 하지만 뉴타운은 좀더 포괄적인 의미를 가지고 있으며, 재개발은 그 세부적인 시행 방법을 의미한다고 보면 된다.  재개발 관점에서만 뉴타운을 바라봐도 안 되며 포괄적 개념의 뉴타운만을 고집해서도 안 된다. 상호 연관해서 이해해야 한다.    부동산시장에 대한 정부의 규제가 심한 가운데 강북 개발이 본격화 되면서 뉴타운과 재개발투자가 최고의 투자 유망 대상으로 떠오르고 있다.   이제 정책의 개발 계획이 강북으로 향하고 있는 것이 확실하다며, 재개발을 포함한 뉴타운에 새로운 재테크 기회가 있다고 단언하는 바이다.       강남만이 특별하게 발전된 상황에서 뉴타운사업은 지역의 균형발전, 즉 강북 개발에 중점을 두고 있다. 현재는 서울시의 조례에 의해 그 명칭이 정의되어 있으며 그 지원 자금 역시 서울시의 자산으로 운용되고 있지만 조만간 사정이 달라진다.  낙후한 기존 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 광역적으로 계획-개발할 수 있는 ‘도시구조개선특별법’이 2006년 하반기부터 제정될 예정이기 때문이다.   이 법이 통과되면 뉴타운사업은 국고를 지원받을 수 있는 탄탄대로가 열릴 것이며 전국토의 광역 개발 진행에 가속도가 붙을 전망이다.       강북 재개발의 메카 한남뉴타운     지난해 뜨거웠던 한남뉴타운에 대한 투자가 U-Turn프로젝트-특별법 시행으로 속도가 빨라질 것이라는 기대감과 9평 이상의 지분에 대한 토지거래허가안이 엇갈리면서 투자자들이 혼란을 겪고 있다.  대부분의 투자자들이 한남뉴타운의 평단가가 4,000만원을 훌쩍 뛰어넘을 것이라 예상, 3,000만원 이상 되는 지분에도 망설임 없이 투자했지만 7월 특별법 시행 후 가격이 떨어질 것이란 시각으로 투자시기를 미루고 있는 것으로 보인다.  이에 한남뉴타운 공인중개사 및 컨설턴트들은 7월 재정비 촉진법이 뉴타운에 적용되면 가격이 오르면 올랐지 떨어지지는 않을 것이라 단언하고 있다.  또한 장기투자를 해야 많은 수익을 기대할 수 있는 뉴타운 지분의 속성상 지금이 적기라고 입을 모으고 있는 실정이다.  판교분양 후 강남권의 투자자들의 눈높이를 맞출만한 주거지는 한남뉴타운이 유일하다는게 객관적인 평가이고 이들 자금은 3월~7월 사이에 집중적으로 쏟아질 가능성이 크다는 것이다.  더욱이 대한국토도시계획학회가 제안한 9평 초과 토지는 모두 거래 허가를 받아야 한다는 안은 지나친 재산권 침해의 우려가 있기 때문에 재정비 촉진법에 적용되지 않을 가능성이 높다는 것이 전문가들의 의견이다.  한 한남뉴타운 컨설턴트는 '한남뉴타운의 경우 장-단기 수익률 양쪽으로 볼때 아직까지 뉴타운 중 가장 전망이 좋다'며 '7월 재정비촉진법 시행이 호재면 호재지 악재가 아닌 만큼  올 상반기가 가장 좋은 투자적기로 판단하고 있다'고 말했다. 또한 '강남권의 평단가가 5,000만원까지 치솟고 있는 마당에 입지나 환경면에서 우월한 한남뉴타운의 가격은 아직까지 저평가 되고 있다'고 강조했다.  또한 '골드프리미엄-한강조망권'(한남뉴타운을 한강비조망권이라고 가정했을때, 그 가치는 시세차익으로도 지금의 절반수준밖에 안 될 것이다. 강남권과 인접한 한강을 남향으로 바라보는 타워형 아파트 단지...현재로선 한남뉴타운이 유일하다.)을 가장 큰 장점으로 하는 한남뉴타운은 우수학교 유치, 문화, 복지시설 등 기반시설 강화 등으로 주거여건이 강남지역 이상이 될 유일한 지역이라는 평이다.  한남뉴타운 관계자는 '묻지마'식 단기투자는 곤란하지만 조금만 눈을 들고 바라보면 한남뉴타운외의 투자대안을 찾기 힘들 것'이라고 의견을 피력하고 있다.  다가오는 6월이 되면 2006독일월드컵이 시작되고 2002년 그때의 열기처럼 전국이  "대~한민국!" 함성의 바다가 될 것이다.  한남뉴타운 입주시기가 되고 그 웅장한 자태가 드러날 때 즈음, 들썩이는 부동산업계에선 이런 함성의 소리가 들릴 지도 모르겠다. '"대~한남민국!"        부동산 재테크~* 눈만 크게 뜨고 바라보면 너무나도 쉽다!  ..:: 미래의 성공 투자를 위한 필자의 재개발 성공 투자사례 몇 가지 ::..  -_-)乃  1차 뉴-타운 발표 후 왕십리 뉴-타운 지역 탐방을 하다 눈에 띄는 지역을 발견하게 되었다. 그 지역은 황학구역이었으며 수익가치를 비교해보니 삼일아파트에 관심을 갖게 되었고 분석결과 이주비는 4천~5천만원 지급된 상태라면 아파트의 가치는 8천만원선, 국 공유지3.8평 공시지가 1천만원, 매매가 1억2천5백만원, 건립세대수 대비하여 검토결과 관리처분가액 기준하에 8천만원 33배정될 것을 확신하여 연말 동호수 추천시점엔 2억원이 넘어설 것으로 예측하였고 그해 10월경 매매가는 2억1천까지 치솟았고 이주비를 뺀 실투자금액에 100%수익률을 실현시켰다.  -_-)乃  금호11지구는 2년전 44지분 매매가 3억5천~5억원선이 형성되었고 이주비 지급시점에 8억원선을 제시했었고 확인 이후 서울숲 개장 후 10억대를 초과하고 있다.  -_-)乃  필자의 닥터아파트 blog인 '민권식의 뉴타운&재개발 투자산책' 오픈을 2004년 12월3일에 했는데 그 당시가 옥수13지구 전환다세대 토지6평~7평 가격8천만원 전세4~5천 실투자금액 5천만원 선이었으며 지난해 가을에 1억3천500만원을 돌파했다.   이렇듯 재개발 투자에는 입지선정과 물건의 내재된 잠재적 가치분석이 중요하며  1년 투자에 투자금액의 100%발생이 비교적 손쉽게 이루어지기도 하지만, 입지선정 및 분석력이 따르지 않은 경우 수익률에서 큰 차이를 만들어 내기도 하는 점을 감안하여 투자하시기 바랍니다.    재개발 투자시 더욱더 중요시되는 부동산 컨설턴트의 역량     투자처에 다수의 경험이 있는 컨설턴트를 만나야 물건의 잠재된 내재가치나 미래의 수익가치를 비교적 과학적이고 정책적으로 분석하고 사후관리 또한 철저하게 대비할 수 있겠죠...   다른 형태의 부동산 투자도 그렇지만 재개발 투자의 경우에는 관리처분, 동-호수배정, 입주, 조합청산까지 여러 형태를 직접 몸으로 경험한 컨설턴트를 선택해야 합니다.  그 이유는 다양한 경험을 바탕으로 정비업체나 설계업체, 도심설계, 시공사와의 교류를 통하여 고객님들의 사후관리를 도모해 주기 때문입니다.  미천한 경력의 중개업자의 경우에는 경험의 부족으로 수익분석이나 미래의 가치분석의 과거 사례분석을 통한 과학적 분석력의 부재로 사후관리에 단계까지는 기대하기 힘들고 투자를 하기 위하여 서적을 토대로 공부한 수준으로 경험하지 못한 부분을 미루어 짐작으로 평가하는 것 자체가 위험한 발상이라 할 수 있겠습니다.  고객의 재산권을 대상으로 하는... 민감하고 복잡하게 엮여있는 가치분석을 객관성이 결여된 내리 짐작으로 판단해버리는 행위는 엄청난 위험성을 가진 일인 것은 더 말할 나위가 없습니다.  아무쪼록 귀하의 성공재테크를 간직히 빌며 부족한 글솜씨로 몇자 끄적여 봤습니다. 여러분의 건강한 하루하루를 기원하며...

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2006-05-26 06:21

http://blog.drapt.com/milkmind/81148592095584

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28343

한남뉴타운이 촉진지구로 지정될 가능성이 가장 큰 이유로는 첫번째, 촉박한 시간을 들 수가 있다. 한남뉴타운은 2003년 11월 18일 2차뉴타운에 지정되었다. 지정 고시일로부터 3년이 되는 날까지  세부사업시행계획이 수립되지 않은 경우 그 3년이 되는 날의 다음날에 사업지구지정의 효력은 상실한다. 적극적인 강북개발 유도로 강남수요를 흡수하고자 하는 현 정부와 서울시의 의지가 올11월 한남뉴타운의 무산으로 초반부터 타격을 받는다? 이것은 상상할 수도 없는 일일것이다. 둘째, 상징성과 실효성이 가장 크다. 남산을 등지고 한강을 바라보는 배산임수 지형, 한강조망권, 108만평의 용산민족공원, 강남과의 접근성, 노들섬에 들어서는 오페라하우스, 서울의 한복판 등등... 이 정도 요건은 되어야 강남수요를 흡수할 가능성이 있다. 시범지구란 말 그대로 전시 행정효과가 가장 뛰어나야 할 것이며 현재 거론되고 있는 지역중 한남뉴타운보다 그 효과가 더 뛰어난 입지를 갖춘 지역은 없을것이다. 셋째, 2월22일 서울시가 발표한 'U턴 프로젝트'에 언급되어 있다. '중대형 위주의 5만명 규모의 미니 신도시는'는 특별법 적용 없이는 불가능하다. 이미 염두에 두고 있었다는 얘기다. 강남수요의 흡수가 쉽지않다는 것은 행정당국에서도 잘 알고 있다. 한남동 전용주거지역과 연계하여 우리시의 대표적인 최상의 주택지로 각광받을 수 있을 것으로 예상 그래서 강북개발의 시작점을 용산과 뚝섬으로 하는 것이 'U턴프로젝트'의 첫번째 화두인 것이다. 넷째, 도시재정비촉진을위한특별법(이하 도촉법) 시행령 입법예고안에도 나타나있다. 건교부에서 4월3일 발표한 도촉법 시행령의 제목은 ‘스마트한강북개발을촉진’하여 강남 대체수요 개발에 있다. 강북지역 업그레이드 개발전략은 서울시의 강남 대체 주택공급계획을 미리 공표하여 강남으로 몰리는 아파트 수요를 억제함으로써 강남의 주택가격을 조기에 안정시키고자 하는 것임. 강남을 대체 할 수 있는 지역이 될 만한 강북뉴타운지역은 많지 않은 것으로 알고 있다. 다섯째, 용산은 차기 유력한 서울시장 후보들이 공통적으로 용산 종합개발 청사진을 제시하고 있다. 여섯째, 용산은 국제업무단지화 개발 및 미군철수에 따른 민족공원 개발과 연계하여 이를 뒷바침할 미래형 고급 주거환경 조성이 필수인 바, 한남 뉴타운의 신도시화 및 한국형 양도권제를 적용한 남산 밑 구릉지(후암,용산, 이태원)개발이 시급히 요구되는 특수지역 이기도 하다. 촉진지구의 지정의 효과 1. 재개발사업의 구역지정요건 완화 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시?도 조례로 완화가 가능하도록 하였다. ※ 완화되는 구역지정요건 - 호수밀도, 주택접도율, 세장형?부정형?과소토지의 비율 - - 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능  ⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(Transferable Development Rights) 효과를 기대 2. 건축규제 완화 - 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능 - 층수 : 제2종일반주거지역의 층수제한 규정 적용배제 3. 소형주택의무비율 완화 현행 도시 및 주거환경정비법에 의한 전용 85㎡ 의 건설비율을 80%에서 60%로 완화. 4. 20㎡(약6.05평) 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 함으로서 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지하도록 함.

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