전체보기(6)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 저는 신이 아닙니다 |부동산노트

2006-10-10 06:38

http://blog.drapt.com/mikjulie/88551160429932481 주소복사

출처 : 한상분님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/hansb

제가 모든 것을 맞힌다고 생각하지는 않습니다.다만 기본에 충실하려고 노력할 뿐입니다.

용인에 대해 거북하신 분이 있는 가 봅니다.자신의 재산이 달린 곳을 폄하한다면 그 누가 기분이 좋겠습니까.

용인 주의보는 솔직이 이런 측면에서 내렸습니다.용인은 판교가 아닙니다.일산ㅂ보다 서울에서 가까운 행신과 화정이 왜 일산의 절반값인지 잘 생각하면 무슨 말인지 알 것입니다.

용인 40평형이 7-8억이라면 당연히 강남 30평대 사야 합니다.제 지인중 한분이 이렇게 물어 며칠전 반포 한신 7억2천대에 잡았습니다.

판교는 강남 때문에 생겼습니다.용인은 판교 때문에 큰 시장이 형성되는 것으로 봐야 합니다.용인의 전세가가 비싼 곳이 2억입니다.매매가는 8억이 넘지요.완성된 아파트가 그 가격입니다.

강남의 반포 한신 한양 등 전세가 역시 불과 2억대 초반입니다.하지만 도곡 렉슬 등 완성된 아파트는 그보다 훨씬 비쌉니다.

용인은 앞으로도 계속 분양될 것이고,앞으로도 계속 입주하면 전세가는 약세를 계속 면치 못할 테고,판교가 입주할 무렵이면 팽당할 수도 있다고 봤습니다.

모르지요.돈이 그 곳에 몰리면 계속 갈 수도 있을테니까요.

하지만 그보다 나은 강남에도 괜찮은 매물이 있는 데 그 것을 사는 것은 완전히 컨설턴트들의 밥이 되는 것이지요.이들 컨설턴트가 입버릇처럼 뭐라 했지요.

강남에 꼭 진입하라고 했었지요.더 나은 강남에 괜찮은 물건이 있는 데 안하면 바보지요.

지금은 어디를 사도 오르는 형국입니다.

목동 35평형은 최근 10억을 가뿐히 넘었다고 합니다.저는 사실 다른 재테크 사이트나 부동산 사이트 돌아다니지 않습니다.

최근 원고 관계로 몇몇 사이트 돌아다니며 느낀 점이 있습니다.

목동과 강남은 희소성이 가격을 주도하는 원리이며,이를 부채질하는 세력이 있씁니다.

목동을 비롯해 서울 서남부를 대표하는 무슨 동호회 여자가 목동 살면서 난리치고 있다고 하더군요.

정말 강남을 사고 싶다면 압구정동을 사야 합니다.제가 1년여전 10년후 예상되는 강남인기지역을 쓴 시점을 전후로 압구정 반포 등이 폭등해 뭐라 말하기 그렇습니다만,교육이나 환경 이런 것은 곁가지 테마입니다.

가장 중요한 것은 입지와 장벽입니다.압구정동은 대치동이나 도곡동과는 차원이 다른 곳입니다.

부의 흐름은 한 순간에 바뀌지 않습니다.

대치동이나 도곡동 잠실 등에는 저 같은 범부도 아는 사람이 꽤 됩니다.압구정동에는 손으로 꼽을 정도 있습니다.그런 압구정 아파트 30평형이 지난해 이맘때 6억이었으면 무조건 사는 것이었습니다.지금 12-4억 한다고 합니다.

우리들은 항상 자기가 믿고 싶은 쪽에 거는 경향이 있습니다.믿고 싶은 쪽이란,자기에게 유리한 쪽이죠.

1년반전 도화동 현대1차나 우성 중대형 사라고 했습니다.그 때 그 아파트 49평 가격이 3억7,8천이었습니다.전세는 2억정도 했지요.

지금은 6억에도 매물이 없고 7억에도 안판답니다.경의선 역사 하나 생긴다는 것 가지고 말이죠.이도 정확한 정보는 아닌데 인터넷에 그 지역 주민들과 부동산이 합세해 띄우니 그리 가는 것입니다.

화성 향남 카페 회원분이 동탄 초기 분양당시 제게 메일을 주면서 청약해야 하냐고 물어 적극 청약하라고 했습니다.자신의 삶의 근거지가 그 곳이고,더욱이 토공에서 개발하니 들어가라고 했습니다.

저는 주공이나 토공에서 하는 것은 권장하는 편입니다.지난해 행신이 1000여가구 분양했는 데 거의 미달과 다름없는 이유가 뭔지 아십니까.

주공물량이라서 그렇습니다.대형 민영이 들어오면 컨설턴트나 기자들에게는 떨어질 떡고물이 있으니 열심히 홍보합니다.하지만 주공이라면 경우가 다르지요.

교하 미달 났을 때 많은 사람들에게 하라고 적극 권유했습니다.하지만 지금은 아닙니다.

이미 40평대가 복등기에 이자까지 더해 6억을 육박하는 수준에 뭔 꿀단지가 있다고 부동산 중개업자 손을 들어주겠습니까.

닥터뿐 아니라 부동산 사이트의 대부분은 부동산 업자의 손에 넘어가 있다고 해도 과언이 아닙니다.

저는 용인이나 강남,하물며 제가 살고 있는 지역의 아파트에도 사사로운 이익이 걸려 있지 않습니다.

각 부동산 사이트에서 선수들이 이리 저리 세력을 몰고 다니면, 용인이든 교하든 쉽게 내리지 않을 수도 있습니다.

혼란기일수록 아전인수격의 해석보다는 냉철한 지혜가 필요하다고 봅니다.

솔직이 장기적 측면으론 동백보다는 교하의 상승이 유력해 보입니다.

왜 그런지는 가서 보면 아실 것입니다.

남양주는 2008년 분양할 때 꼭 청약하십시오.

그 곳은 강남 부자들이 노후를 보내는 마지막 종착지가 될 가능성이 높은 곳입니다.

그 때쯤이면 외곽순환로를 이용해 잠실까지 10분,강남까지 20분 이내로 가게 되며 경춘고속도로가 뚫려 속초까지 1시간30분만에 갈 수있습니다.창을 열면 어느 집에서든 불암산 수락산 용암산이 눈에 들어옵니다. 일산도 20여분만에 닿습니다.

지금 용인을 좋게 보는 이유는 경부축이기 때문이 아니라 설악산 등 영동지방 및 중부내륙 고속도로 등을 통한 영남 지방으로의 접근성 때문이기도 합니다.

남양주는 거의 대부분 그린 벨트에 지어집니다.분양가가 쌀 수밖에 없습니다.비싸지면 따져야 합니다.

행신은 올해 말 중대형 분양시에 꼭 청약하십시오.행신은 돈이 되는 곳중 하나입니다.행신 2지구는 말만 행신일뿐이지 상암입니다.이 역시 컨설턴트들이 띄우지 않을 것입니다.

왜냐하면 자신들에게 돌아올 이익이 별로 없으니까요.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] ◎ 부동산의 진짜 가격을 찾아내는 방법 |우리동네이야기

2006-10-10 04:24

http://blog.drapt.com/mikjulie/88551160421855462 주소복사

출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

 
 
 
첫째, 적극적으로 부동산 가격을 알아보아야 한다.
어느 한 곳의 부동산 중개업소, 하나의 부동산을 보고서 결정하지 말자.
 
여러 가지 유사한 부동산을 보고 비교 평가도 하고 믿을 만한 전문가의 자문도 받아야 한다. 가령 목동의 ○○아파트의 가격을 알아본다고 하자. 인터넷으로 치면, 인근의 공인중개사 몇 개의 번호와 최고가, 최저가가 나온다. 공인중개사 사무실로 전화를 걸어 어설프게 가격을 물어보면, 실제 거래 가격을 정확히 알 수 없다.
 
이럴 땐 두 가지 방법으로 가격을 알아봐야 한다.
하나는, 무조건 파는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.
“내가 목동 ○○아파트, △△평을 갖고 있는데, 급하게 처분하고 싶어요. 얼마에 팔 수 있나요?” 그러면 부동산중개업소에서는 이렇게 말한다.
“요즘 경기가 안 좋아 거래가 안 됩니다. 이렇게 팔겠다는 분 전화가 매일 오네요. 매수자를 찾아 실제 거래를 하고 싶으시다면 시세보다는 좀 싸게 평당 △△으로 할까요?”
최악의 경우, 시세보다 돈 몇 천만 원 확 떨어지는 일은 순간이다. 이렇게 경기가 안 좋은데 팔겠다는 사람이 많으면 부동산 가격은 떨어지게 마련이다.
 
반대로 또 하나는, 무조건 사는 사람의 입장에서 가격을 묻는 것이다.
“내가 목동 ○○아파트, △△평을 사고 싶은데, 얼마에 살 수 있습니까?”그러면 부동산 중개업소에서는 이렇게 말할 것이다.
“글쎄, 직접 중개업소로 한번 방문해보시죠? 곧 다시 아파트 가격이 올라간다는 이야기도 있는데, 요즘은 지금이 살 때라고 해서 사겠다는 분이 많네요. 향과 층이 좀 좋은 것을 사시자면, 인터넷에 있는 정가보다는 좀더 주고 사셔야 합니다.”
 
팔겠다는 가격과 사겠다는 가격은 이렇게 말 한마디에 작게는 500만 원에서 많게는 몇 천만 원까지 차이가 날 수밖에 없다. 팔 때와 살 때, 중간가격을 산술 평균해보면, 목표한 상품의 최고가와 최저가를 알아낼 수 있다.
 
결론적으로, 마음에 둔 부동산의 가격을 중개업소를 통해 확인할 때는 팔 때와 살 때, 두 가지로 알아보면 정확한 산술적 평균 금액이 나온다. 이렇게 하면, 적어도 바가지 금액은 없다는 뜻이다.
 
둘째, 시간의 완급과 흥정하기에 따라 부동산 가격은 달라진다.
일반적으로 사람들은 중개업소에 가면, 자신의 약점은 감추게 마련이다. 가령, 30평 아파트를 판다고 할 때 파는 이유를 물어보면, 대부분 더 큰집을 사기 위해서라고 답한다. 물론 사실일 경우도 있다. 그러나 어떤 경우에는 그 집을 팔지 않으면 부도가 나게 되는 상황에도 답은 일관되어 있다. 바로 가격에 영향을 미치는 약점을 감추기 위해서다. 그렇기 때문에 실제로 사는 사람 입장에서는 파는 사람의 상황을 파악하는 것이 중요하다. 큰집으로 옮겨가기 위해서라면, 파는 사람은 돈이 많다는 판단을 하게 되고 사는 사람의 입장에서 싸게 흥정할 수는 없을 것이다.
 
반대로 파는 사람이 급한 상황이라는 걸 알게 된다면 흥정의 변수는 많다. 예를 들어 계약금, 중도금, 잔금을 주는 기간을 앞당기면서 전액을 일시불로 줄 테니까 팔 수 있느냐, 이렇게 돈을 갖고 흥정하면 10~30% 시세보다 싸게 살 수 있는 방법은 얼마든지 있다.
 
셋째, 정책의 변화가 현재와 미래의 가격을 만든다.
앞서 말한 것들은 구체적으로 현재 가격을 알아보고 흥정할 때 쓰는 방법이다. 그런데 부동산은 현재가로만 그 가치를 판단할 수는 없다. 앞으로 오를 가격, 혹은 떨어질 가격을 예상해야만 한다.
 
관심 있는 부동산의 미래가를 알아보기 위해선 부동산을 둘러싼 주변 환경에 민감해야 한다. 즉 정책의 변화에 관심을 기울여야 한다. 정책의 변화라고 하면 이런 것들이다. 그린벨트가 풀린다, 판교에 신도시가 생긴다, 안 생긴다, 금액이 많이 오를 것 같아 토지거래허가구역으로 묶겠다, 일반 주거지역이 상업지역으로 바뀐다, 상업지역이 주거지역으로 떨어진다 등이다. 이런 변화에 따라 요지부동일 것 같던 부동산 가격도 널뛰기를 하는 건 흔한 일이다.
 
그린벨트 지역이 풀렸다면 가격은 오를 것이고, 지하철이 개통되면 주변지역이 시세 20~30% 상승하는 것은 예삿일이다. 반대로 가스 충전소가 옆에 생겼다, 소각장이 생겼다, 병원이 바로 옆에 있다 등등은 혐오시설로 분류되어 가격이 떨어지게 된다.
 
일례로 과거 난지도의 쓰레기장이 월드컵 경기장으로 바뀐다고 하니, 게다가 그곳을 생태공원으로 바꾼다고 하니, 난지도에 대한 관심은 어마어마했다. 도로의 경우도 가격을 흔드는 요소로 예외는 아니다.
국도만 있던 시절, 제천으로 가자면 원주를 통해야 했다. 그러나 중앙고속도로가 뚫린 후 어떻게 변했는가. 중간에 고속도로 인터체인지를 타고서 바로 제천으로 들어가 버리니 그 전에 성황을 이뤘던 기존 국도 주변에 있는 상가는 장사가 안 된다. 자연히 기존 국도 주변은 가격이 떨어질 수밖에 없다. 길이 뚫리니 가격이 오르는 곳도 있지만 이렇게 떨어지는 곳도 있는 것이다. 여러분이 명심해야 할 것은 부동산 가격만큼 주변 환경에 민감한 것은 없다는 사실이다.

결론적으로 현재가에 민감하지만 말고, 목표를 둔 부동산이 있다면 인터넷, 신문, 필요하면 담당 행정부처의 사이트에 들어가 앞으로 생길 변수에 대해 확인하고 스크랩해두는 습관을 길러야 한다.
 
 
<다부자 씨는 부동산으로 30억을 만들었다> 中에서
 
 
 
 
 

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 신도시보다 서울의 낡은 아파트가 낫다(박성훈의 역발상 부동산, 머니투데이) |우리동네이야기

2006-09-25 23:18

http://blog.drapt.com/mikjulie/88551159193928260 주소복사

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56

아파트 투자, 신도시 지역보다 서울의 낙후된 지역이 좋다

깨끗하고 살기 좋게 설계된 신도시보다 지저분하고 낙후되어 생활이 불편한 서울의 아파트가 투자성이 더 높다면 독자들은 이 무슨 말도 안 되는 소리냐고 할지 모르겠다. 그러나 필자는 신도시 지역보다 서울의 낙후된 지역이 차라리 낫다고 생각한다.

어느 지역에 투자를 하든 무엇보다 중요한 것은 미래가치에 비해 저평가된 아파트를 시세보다 싸게 매입하는 것이다. 저평가된 아파트를 고르는 기준은 무엇인가? 신도시의 아파트 단지는 계획에 따라 개발되어 입지가 좋고 생활이 편리하다. 교육 여건도 괜찮다. 하지만 이러한 장점이 이미 아파트 가격에 포함되어 있어 추가적인 상승을 기대하기 어렵다.

반면 서울의 낙후된 지역은 생활 여건이 좋지 않고 불편해 저평가되어 있지만 향후 재개발이 이루어진다면 그 가치는 지금과 비교할 수 없을 것이다. 무척 단순한 논리이지만 대부분의 사람들은 당장의 ‘현실성’에만 매달려 이러한 ‘장래성’을 외면해버린다. 서울의 낙후된 지역의 투자성은 도대체 얼마나 되는 것일까?

먼저 신도시 아파트를 살펴보자. 서울 주변에는 주거를 목적으로 개발된 위성도시들이 많다. 위성도시의 인구 구성은 대부분 서울에 직장을 두고 있으면서 서울의 높은 집값을 피해 쾌적한 환경을 좇아 이주한 사람들이 많다. 이러한 신도시의 경우 실제 교통 여건이나 주거 환경, 그리고 쾌적성만큼은 서울 어느 지역에도 뒤지지 않는다. 많은 수요자들이 관심을 가지지 않을 수 없는 것이다. 현재로서는 당장을 위한 주거의 만족은 물론, 어느 정도의 가격 상승으로 인한 투자 만족까지 얻을 수 있으니 그 인기는 하늘을 찌를 듯하다.

하지만 당장의 거주가 아닌 미래를 위한 투자가 목적이라면, 그리고 그 투자가 높은 수익성을 목적으로 하는 것이라면 서울의 낙후된 지역으로 눈을 돌려야 한다. 향후 서울 지역의 아파트 투자에서 빼놓을 수 없는 것이 바로 도심재정비, 재개발 사업이다. 서울의 도심 재정비사업은 너무나 광범위해서 서울시 전체를 통째로 재개발한다고 해도 과언이 아니다. 청계천 복원공사, 난지도공원, 뚝섬생태공원 조성 등은 아직 서막에 불과하다.

여기서 확실히 알아야 할 것이 있다. 서울 도심재개발 등 정비사업은 서울시 차원에서 이뤄지는 것이 아니라 정부 차원에서 체계적이고 종합적으로 개발 계획을 갖고 시행되고 있는 정부국책사업의 일환이라는 점이다. 민선시장의 거취 문제와 상관없이 앞으로 지속적으로 추진되는 사업이란 것이다. 건설교통부와 서울시의 개발계획 등을 살펴보면 앞으로 서울이 어떤 재개발 과정을 통해, 어떤 모습으로 발전하게 될 것인지 잘 알 수 있다. 그와 같은 개발계획에는 교통망 확충과 지역별 특성 구도심 재정비. 재개발계획 등이 담겨져 있다.

서울시가 도심재정비 사업을 서두르는 데는 많은 이유가 있다. 우선 행정중심복합도시 건설과 공기업의 지방 이전 등으로 발생하게 되는 ‘공동화 현상(부동산으로 보면 공실률)’이 심화되리라는 우려가 크게 작용하고 있다. 국토균형개발이라는 목적에서 본다면 감수해야 할 문제지만 서울시 자체로 본다면 여간 심각한 일이 아닐 수 없다. 정부도 나름대로 그와 같은 상황의 심각성을 인지하고 있다. 이유야 어떻든 서울의 인심을 잃어서 좋을 게 없지 않은가. 가져가는 게 있으면 주는 게 있는 법, 이것이 세상의 이치요 정부라고 이를 모를 리 없다.

그래서 도심재개발 사업과 낙후지역 재개발 사업을 추진하는 것이다. 일종의 ‘서울 리모델링’이라고 할 수 있는데, 이때 가장 중요한 것은 서울이 대한민국의 수도로서 가지는 존엄함이다. 선진국의 수도에 맞는 웅장하면서도 깔끔한 모습, 풍성한 볼거리와 문화, 그리고 교통 환경 등이 새롭게 구축될 것이다.

막대한 건설자금을 마련하기 위해 다양한 부동산 펀드가 생겨나고 이렇게 모여진 엄청난 자금들이 아파트와 상가. 빌딩 등의 재건축, 재정비 사업에 투입되는 모습을 상상해보라. 정부와 서울시에서는 시행사들과 건설사들이 초고층의 고급 아파트를 주로 개발하는 것과 달리 재개발되는 지역에 임대 아파트와 중소형 아파트 등을 집중 공급할 계획을 갖고 있다. 이것은 필연적으로 위성도시로 이주했던 사람들을 다시 서울로 끌어들이는 효과를 가져올 것이다.

이런 점을 염두에 두고 판단하면, 현재 낙후지역의 낮은 부동산 가격은 개발 이후 상승할 가능성이 얼마든지 있다. 현재 서울 낙후지역의 아파트 가격은 위성도시와 보합세를 유지하거나 오히려 낮은 경우도 허다하다. 하지만 가장 큰 약점이었던 생활의 쾌적성 등이 보완되고 교통 여건이 좋아진다면 아파트 가격은 상당히 상승하게 될 것이다.

서울의 높은 아파트 가격과 주거환경에 실망하고 인근의 위성신도시로 이주한 사람들은 어떤 선택을 할 것인가? 당연히 환경의 쾌적성도 보장되면서 동시에 위성도시의 가장 큰 약점이라고 할 수 있는 도심으로 접근성마저 용이해진다면 새로운 서울로 다시 옮겨오지 않을 이유가 없다. 따라서 위성도시들의 아파트 가격은 빠져나가는 주민들만큼 가격이 하락할 소지가 많다.

따라서 향후 아파트 투자는 서울의 낙후지역 등 재개발 지역을 중심으로 투자하는 것이 좋다. 특히 가격이 지나치게 저평가된 지역은 관심 대상이다. 예를 들면 금천, 도봉, 은평, 강북, 노원, 동대문, 중랑, 영등포, 성북구 등이 상대적으로 저평가된 지역이라고 할 수 있다. 이 지역은 서울 시내 주요 아파트는 물론 주변 위성도시보다 가격이 낮다. 이런 지역이 재개발 과정을 거친다면 앞으로 가격이 상승할 여지는 충분하다고 할 수 있다. 또한 그럼 점에서 신규 지하철 9호선 인접지역, 연계지역은 유심히 바라볼 만하다. 지하철 9호선은 서울의 마지막 남은, 미개발 교통축이라고 보면 된다.

하지만 이런 지역이라고 해서 모든 아파트가 투자 대상이 되는 것은 아니다. 사실 위성도시의 아파트 가격이 서울내 낙후 지역의 아파트 가격보다 높게 형성된 것은 신규 분양 아파트가 많기 때문이다. 여기에 반해 서울 낙후지역의 아파트는 대부분 구형 아파트다. 역으로 생각한다면 따라서 서울지역의 아파트 투자는 신규 분양 아파트가 아닌 낙후지역의 구형 아파트가 주요 투자 대상이라고 할 수 있다. 그 중에서도 조망권이 좋은 곳이 투자성이 좋을 것이다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 12 맨끝으로