부동산노트(3)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 저는 신이 아닙니다 |부동산노트

2006-10-10 06:38

http://blog.drapt.com/mikjulie/88551160429932481 주소복사

출처 : 한상분님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/hansb

제가 모든 것을 맞힌다고 생각하지는 않습니다.다만 기본에 충실하려고 노력할 뿐입니다.

용인에 대해 거북하신 분이 있는 가 봅니다.자신의 재산이 달린 곳을 폄하한다면 그 누가 기분이 좋겠습니까.

용인 주의보는 솔직이 이런 측면에서 내렸습니다.용인은 판교가 아닙니다.일산ㅂ보다 서울에서 가까운 행신과 화정이 왜 일산의 절반값인지 잘 생각하면 무슨 말인지 알 것입니다.

용인 40평형이 7-8억이라면 당연히 강남 30평대 사야 합니다.제 지인중 한분이 이렇게 물어 며칠전 반포 한신 7억2천대에 잡았습니다.

판교는 강남 때문에 생겼습니다.용인은 판교 때문에 큰 시장이 형성되는 것으로 봐야 합니다.용인의 전세가가 비싼 곳이 2억입니다.매매가는 8억이 넘지요.완성된 아파트가 그 가격입니다.

강남의 반포 한신 한양 등 전세가 역시 불과 2억대 초반입니다.하지만 도곡 렉슬 등 완성된 아파트는 그보다 훨씬 비쌉니다.

용인은 앞으로도 계속 분양될 것이고,앞으로도 계속 입주하면 전세가는 약세를 계속 면치 못할 테고,판교가 입주할 무렵이면 팽당할 수도 있다고 봤습니다.

모르지요.돈이 그 곳에 몰리면 계속 갈 수도 있을테니까요.

하지만 그보다 나은 강남에도 괜찮은 매물이 있는 데 그 것을 사는 것은 완전히 컨설턴트들의 밥이 되는 것이지요.이들 컨설턴트가 입버릇처럼 뭐라 했지요.

강남에 꼭 진입하라고 했었지요.더 나은 강남에 괜찮은 물건이 있는 데 안하면 바보지요.

지금은 어디를 사도 오르는 형국입니다.

목동 35평형은 최근 10억을 가뿐히 넘었다고 합니다.저는 사실 다른 재테크 사이트나 부동산 사이트 돌아다니지 않습니다.

최근 원고 관계로 몇몇 사이트 돌아다니며 느낀 점이 있습니다.

목동과 강남은 희소성이 가격을 주도하는 원리이며,이를 부채질하는 세력이 있씁니다.

목동을 비롯해 서울 서남부를 대표하는 무슨 동호회 여자가 목동 살면서 난리치고 있다고 하더군요.

정말 강남을 사고 싶다면 압구정동을 사야 합니다.제가 1년여전 10년후 예상되는 강남인기지역을 쓴 시점을 전후로 압구정 반포 등이 폭등해 뭐라 말하기 그렇습니다만,교육이나 환경 이런 것은 곁가지 테마입니다.

가장 중요한 것은 입지와 장벽입니다.압구정동은 대치동이나 도곡동과는 차원이 다른 곳입니다.

부의 흐름은 한 순간에 바뀌지 않습니다.

대치동이나 도곡동 잠실 등에는 저 같은 범부도 아는 사람이 꽤 됩니다.압구정동에는 손으로 꼽을 정도 있습니다.그런 압구정 아파트 30평형이 지난해 이맘때 6억이었으면 무조건 사는 것이었습니다.지금 12-4억 한다고 합니다.

우리들은 항상 자기가 믿고 싶은 쪽에 거는 경향이 있습니다.믿고 싶은 쪽이란,자기에게 유리한 쪽이죠.

1년반전 도화동 현대1차나 우성 중대형 사라고 했습니다.그 때 그 아파트 49평 가격이 3억7,8천이었습니다.전세는 2억정도 했지요.

지금은 6억에도 매물이 없고 7억에도 안판답니다.경의선 역사 하나 생긴다는 것 가지고 말이죠.이도 정확한 정보는 아닌데 인터넷에 그 지역 주민들과 부동산이 합세해 띄우니 그리 가는 것입니다.

화성 향남 카페 회원분이 동탄 초기 분양당시 제게 메일을 주면서 청약해야 하냐고 물어 적극 청약하라고 했습니다.자신의 삶의 근거지가 그 곳이고,더욱이 토공에서 개발하니 들어가라고 했습니다.

저는 주공이나 토공에서 하는 것은 권장하는 편입니다.지난해 행신이 1000여가구 분양했는 데 거의 미달과 다름없는 이유가 뭔지 아십니까.

주공물량이라서 그렇습니다.대형 민영이 들어오면 컨설턴트나 기자들에게는 떨어질 떡고물이 있으니 열심히 홍보합니다.하지만 주공이라면 경우가 다르지요.

교하 미달 났을 때 많은 사람들에게 하라고 적극 권유했습니다.하지만 지금은 아닙니다.

이미 40평대가 복등기에 이자까지 더해 6억을 육박하는 수준에 뭔 꿀단지가 있다고 부동산 중개업자 손을 들어주겠습니까.

닥터뿐 아니라 부동산 사이트의 대부분은 부동산 업자의 손에 넘어가 있다고 해도 과언이 아닙니다.

저는 용인이나 강남,하물며 제가 살고 있는 지역의 아파트에도 사사로운 이익이 걸려 있지 않습니다.

각 부동산 사이트에서 선수들이 이리 저리 세력을 몰고 다니면, 용인이든 교하든 쉽게 내리지 않을 수도 있습니다.

혼란기일수록 아전인수격의 해석보다는 냉철한 지혜가 필요하다고 봅니다.

솔직이 장기적 측면으론 동백보다는 교하의 상승이 유력해 보입니다.

왜 그런지는 가서 보면 아실 것입니다.

남양주는 2008년 분양할 때 꼭 청약하십시오.

그 곳은 강남 부자들이 노후를 보내는 마지막 종착지가 될 가능성이 높은 곳입니다.

그 때쯤이면 외곽순환로를 이용해 잠실까지 10분,강남까지 20분 이내로 가게 되며 경춘고속도로가 뚫려 속초까지 1시간30분만에 갈 수있습니다.창을 열면 어느 집에서든 불암산 수락산 용암산이 눈에 들어옵니다. 일산도 20여분만에 닿습니다.

지금 용인을 좋게 보는 이유는 경부축이기 때문이 아니라 설악산 등 영동지방 및 중부내륙 고속도로 등을 통한 영남 지방으로의 접근성 때문이기도 합니다.

남양주는 거의 대부분 그린 벨트에 지어집니다.분양가가 쌀 수밖에 없습니다.비싸지면 따져야 합니다.

행신은 올해 말 중대형 분양시에 꼭 청약하십시오.행신은 돈이 되는 곳중 하나입니다.행신 2지구는 말만 행신일뿐이지 상암입니다.이 역시 컨설턴트들이 띄우지 않을 것입니다.

왜냐하면 자신들에게 돌아올 이익이 별로 없으니까요.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] ▶이 가을에 집을 구입하는 사람들에게◀ |부동산노트

2006-09-11 14:28

http://blog.drapt.com/mikjulie/88551157952508813 주소복사

출처 : 피할수 없으면 즐겨라 ♪~

원문 : http://blog.drapt.com/jmhe107

이 가을에 집을 구입하는 사람들에게
2006/08/28
 
집은 시간이 갈수록 인류 과학기술의 진보와 더불어 나날이 진화되고 있다. 좋은 집은 사람에게 편안한 휴식공간을 제공할 뿐만 아니라 가족의 건강, 자녀들의 보다나은 교육환경, 쇼핑, 사교의 매체까지도 제공하면서 투자에 문외한인 사람들에게 조차도 자산증식의 제1의 수단으로 여겨지고 있는 것이다.

이전에 올렸던 몇몇 글들에서 ‘2009년까지의 한국부동산시장의 전망’과 ‘용인의 향후 아파트 가격추이’ 및 ‘용인내 어떤 지역에 아파트를 사는 것이 유리할 것인지’에 대해 이야기를 했었다.

과거 몇몇 분들의 문의에 대한 답글을 통해, 향후 8~9년간 용인 부동산시장은 선별적인 강세장이 펼쳐질 것이며 특히 향후 2년간인 2006년 가을~2008년 상반기까지는 ‘매우 강한’ 상승장이 펼쳐질 것이라고 언급했었다. 강남/서초/송파/목동(양천) 지역과 같은 유망재건축지역을 제외하고는, 용인은 장기간에 걸친 수많은 인프라의 구축에 의해 전국을 통틀어 향후 3~4년간은 가장 높은 상승률을 기록할 것으로 본다.

따라서, 아직 집을 소유하지 못하신 분들은 지금이라도 용인 유망지역에 아파트 구입을 추천드렸으며, 아파트를 구입할 경우에는 현재의 보유자금 뿐만 아니라 은행대출금을 본인의 상환한도에 맞게 적절히 활용하여 ‘늦어도 2006년7월말’까지는 구입하실 것을 반복해서 말씀드렸다.

그 이후 한동안의 시간이 흘렀고, 용인을 제외한 타도시 유망지역의 경우 6월, 7월을 거치면서 약보합세를 유지해 나갔지만, 용인은 상기 기간에도 강보합세를 유지해 나갔다. 8월에 들어서 용인 유망지역들의 가격이 꿈틀거리기 시작하고 있으며, 일부 지역은 이미 가파르게 오르기 시작하고 있다.

1. 최근 부동산시장의 변화

최근 몇주간의 부동산시장의 흐름에서 주목해야 할 부분은 서울 유망재건축시장의 반등 시작 및 용인내 전세시장의 강한 반등세이다. 아래 내용은 현재 시점에서 우리가 주의 깊게 보아야 할 시황들이다.

▶ 서울 유망재건축지역의 하락에서 상승으로 반전
(이해를 돕기 위해, 국민은행 아파트 매매 평당가 시세로 기준함)
- 강남 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 ‘상승으로 반전’ 시작함
- 서초 : 3주 전부터 하락에서 상승으로 반전했으며 1주 전부터는 ‘상승폭이 확대’되고 있음
- 송파 : 하락을 지속하다가 1주 전부터 강한 ‘상승으로 반전’ 시작했음
- 양천 : 하락/상승을 반복하다가 1주 전부터 ‘상승으로 다시 반전’함
☞ 2006년8월 현재, 대세 상승은 다시금 시작되었다고 보아야 할 것이다.

▶ 전세가격의 상승 반전 (국민은행 아파트 전세 평당가 시세 기준)
- 강남 : 7주 전부터 상승세로 돌아 섰으며, 1주전부터는 강한 상승 시작함
- 용인 : 동백지구의 물량소화 과정을 거쳐, 3주 전부터 상승세를 돌아 섰으며 특히 1주 전부터는 강한 상승 시작함

▶ 판교 중대형 분양가 평당 약1800만원선
버블세븐의 하나라고 분당을 지목했던 현 정부 스스로가 판교 중대형 분양가를 분당의 90%선으로 책정함으로써, 현 분당의 가격수준을 버블이 아닌 정상적인 지표로 인정하는 형국이 되었다. 여기서 우리는 판교가 무주택자의 내집마련을 도와주는 기회가 아닌 “결국 돈 있는 사람에게만 특혜가 돌아가는 것 아니냐?”라는 식으로 흥분만 할 것이 아니라, 그 이면에 있는 숨겨진 사실과 앞으로 벌어질 미래를 서서히 대비해야 할 것이다.

서울도 아닌 서울 근교의 분양가격을 평당 2000만원에 가깝게 시작해 놓고 또 판교아파트가 입주되는 시점에는 평당 3000만원은 될 거이니 당첨 그 자체만으로도 상당한 시세차익을 보장한다는 식으로 홍보 아닌 홍보를 함으로써 앞으로의 부동산 시장에 또 한번의 가격파란을 예고하고 있다.

여기서 우리는, 향후 판교지구가 완공되는 3~4년후에는 판교가 대다수의 예상을 넘어 중대형의 경우는 평당 최소 3500만원선을, 분당은 판교를 바짝 뒤쫓으면서 평당 2800~4000만원선을, 용인 유망지역들은 평당 1800~3000만원선까지를 뒤따르게 될 것임을 미리 내다볼 수 있어야 한다.

▶ 올해 하반기 용인 지역에 대규모의 분양 실시
대형건설사의 눈치보기 분양작전은 이미 방아쇠를 당겼다. 일부 건설사의 경우, 당초 분양일정을 수정해서 7,8월 이전 예정이었던 분양일정조차도 판교 중대형 평형 당첨발표가 끝나는 10월 이후로 미루면서, 결국 분양가를 올려서 추진을 하겠다는 속셈이다. (평당 1500~1700만원 및 일부 지역은 판교분양가를 넘는 선까지도 진행할 것으로 보임)

이런 일련의 사건(?)들로 인해 용인지역 전체가 “그렇다면 우리지역 아파트도 이 정도는 받아야 되는 것 아니야?”하면서 경쟁적으로 매도호가를 올리기 시작하게 되고 결국 용인지역 전체가 뜨겁게 달아오를 것으로 보인다.

2. 향후 부동산시장의 전망

그러면 이 시점에서 우리는 몇가지를 예상해 볼 수 있다.

과거 역대정권들마다 부동산정책에 대해 규제와 완화를 반복해 왔다. 그러면 차기 정권은 ‘규제’보다는 ‘완화’쪽으로 정책기조를 잡을 것임을 부동산에 크게 관심이 없다고 할 지라도 쉽게 알 수 있을 것이다. 그리고 부동산에 대해 규제정책을 사용했던 정권들조차도 집권 상반기에 비해 집권 하반기로 가면서 ‘대선표를 의식해’ 부동산정책을 서서히 완화해 왔다. 최근 일어나는 거래세 축소안 등과 더불어 대선전까지 뒤늦게나마 민심을 얻고자 하는 정책들이 하나둘씩 쏟아져 나오더라도, 별로 놀랠 일이 아니므로 우왕좌왕할 필요없이, 역대정권들이 그래왔듯이 반복적으로 진행되는 일이기에 느긋하게 바라보면서 나름대로 ‘개인의 준비’를 서둘러야 할 것이다.

따라서, 다시한번 짚어보자면 필자가 썼던 과거의 글 (3억원대로 투자하는 용인 유망아파트 2편)에서처럼 용인은 다음과 같은 시기마다 전반적으로 가격상승 변화를 경험하게 될 것이다.

- 2006년10월 판교 중대형 청약 발표 전후
- 2007년 상반기 광교신도시 청약 발표 전후
- 2007년 하반기 대선레이스 기간
- 2008년 상반기 새 취임대통령의 부동산정책 발표 전후

아울러 이전 글에서와 같이, 아무리 능력이 뛰어난 후보가 신임대통령에 당선되었다 할지라도 단기간에 많은 성과를 이루어 내기는 현실적으로 어려울 것이다. 따라서 2008년 하반기 이후부터는 단기간 급상승에 따른 이익매물 실현 및 실망매물의 출현으로 인해 한동안 조정기를 거치면서 용인은 약보합세를 유지하다가 2009년 초여름부터는 재상승을 시작하게 될 것으로 예측한다.

결론적으로 아직도 집을 구입하지 못한 분들이나 비록 용인의 유망지역이라도 하더라도 소형평형대를 보유하고 계신 분들은 여유가 되신다면 지금 기회에라도 최소한 30평형 이상으로는 갈아타실 것을 추천드린다.

3. 아파트 구입시 용인내 유망지역

우선 지역이 호재가 많은 그리고 인프라가 구축되고 난 후, 정말 살기 쾌적한 지역인가를 따져보아야 한다. (즉 유망지역에 구입해야 한다는 이야기임)

그러기 위해서는 다음과 같은 지역에 아파트를 구입하면 ‘더욱’ 유리할 것이다.

▶ 향후 3~4년 단기 투자시 : 분당선 연장선, 경전철의 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 단기투자 유망지역 : 죽전동, 보정동, 마북동, 신갈동, 구갈동, 상갈동, 중동, 동백동
- 위의 언급된 지역일지라도 택지지구이냐 취락지구이냐 또는 대규모지구이냐 중규모지구이냐 그리고 어떤 종류의 호재를 가지고 있느냐(즉 변모될 향후 모습)에 따라 4년 이후에는 현재가격대비 40~100% 상승률이 차이가 날 것임 (이전 답변글들 참조)
- 위의 추천된 지역에서도 구입금액이 같거나 약간 차이나는 정도라면 가급적 택지지구로 들어가면 어느정도 이상의 확실한 수익률을 보장받음 (과거 통계상)
- 아파트 그 자체로는 1000세대 이상의 대단지가 아니라 하더라도, 아파트단지가 밀집된 ‘대규모지구’로 구성되어 있으면 매우 좋음. 아울러, 아무리 세대수가 많은 대단지(대규모지구와는 다름)이라도 주변에 아파트와 떨어진 ‘나홀로 단지’내지는 주택가와 상가로만 주변이 구성된 ‘소규모지구’지역은 갈수록 가격차가 벌어지게 됨
- 아파트는 자산규모가 크지 않은 개인들에게는 거의 전재산을 쏟아붓는 재테크이니만큼 고를 때 매우 신중해야 함. 현재는 용인내 지하철(전철)이 임시역사를 제외하고는 전체적으로 구성되어 있지 않아 그 가치를 잘 실감하지 않지만, 향후 역사가 개통된 이후에는 역세권 도보 5분거리냐 10분 거리냐 아니면 버스타고 2~3 정거장을 들어가냐에 따라 아파트가격은 아주 큰 차이가 날 것이다.

(예시)
1000세대, 신축아파트, 역사 도보 20분 : (현재) 4억 → (4년후) 5억3천
400세대, 5년된 아파트, 역사 도보 5분 : (현재) 4억 →(4년후) 6억5천~7억

물론, 위의 예가 모든 경우에 적용되는 절대적인 것은 아니다. 비록 도보 역세권이 아니더라도 특수화된 교육환경이나 탁월한 조망을 보유한 고급브랜드 아파트에 대해서는 평가가 달라질 수 있다. 다만, 위의 예시는 용인 뿐만 아니라 한국 전체에 적용되는 중요한 기준이므로 실거주 목적이외에 투자목적을 생각하시는 분들은 깊이 새겨야 할 것이다. (이전 글… 대치동맨의 비애 1편 참조)

▶ 향후 8~9년 장기 투자시 : 신분당선 역세권 도보 5분이내 지역
- 용인내 장기 유망지역 : 동천동, 풍덕천동, 신봉동, 성복동, 상현동
- 수지지역은 인프라 구축에 다소 시간을 필요로 하고 신분당선 연장선도 늦게 들어오는 단점으로 인해 단기간 투자(3~4년)에는 분당선 연장선 역세권 아파트보다는 상승률이 낮을 것으로 본다. 하지만, 신분당선의 경우 강남권으로 직접 연결되는 장점와 대형평형이 많은 지역적 특성으로 인해 장기적인 측면에서는 향후 용인내 최고의 고급주거지역으로 발전될 가능성이 높다.
(특히 동천동의 고급주거지역으로의 완성 및 상현동의 비약이 눈여겨 볼만할 것이다)
- 잦은 이사가 불편하거나 오랫동안 한 곳에 투자하고 싶은 분들에게는 무난한 투자처로 판단된다.

▶ 피해야 할 투자지역
- 대규모평지에 아닌 가파른 구릉지
: 어린 자녀들과 부모님을 모시고 사는 경우에는 더욱 더, 가파른 경사로는 누구나 꺼리는 대상이다. 자금여유만 되면 언제든지 이사를 가려고 하는 것이 사람의 심리이므로 장기 거주에 부적합하고, 처음에는 가격이 타지역과 비슷할 지라도 가격이 어느 이상을 넘고나서는 ‘아주 서서히’ 오르면서 결국 나중에는 가격차이가 많이 벌어지게 된다.
- 대규모지구가 아닌 소형 지구
: 다시한번 강조하지만 비록 아파트 자체로는 대규모 세대수를 갖추었다고 하더라도 여러아파트가 모여있는 대규모지구가 아니라면 절대적으로 불리함. 이런 경우인 소규모지구는 상승률이 매우 미미하며 3~4년후에 타유망지역으로 옮기기에는 추가적인 경제부담이 너무 크게 된다.
- 과도하게 다운계약서를 요구하는 지역
: 3년만 보유하면 비과세가 되어 세금이 전혀 안내게 될 거라고 속단하는 사람들이 많다. 3년이후에도 6억원이상의 금액에 대해서는 양도세가 일부 부과되며 차기정권에서 향후 부동산/세금정책 변화로 양도세 산정이 어떻게 바뀌게 될 줄은 아무도 장담하기 어렵다. 즉 부동산에 대해서 잘 몰라서 과도한 다운계약서를 썼다고 하더라도 본인 스스로가 수용한 위법행위에 대해, 향후 그 부담이 수익의 감소라는 결과로 본인에게 되돌아오게 될 것이다. 과도하게 다운계약서를 요구받는 경우에는 다른 아파트를 알아보거나 아니면 다른 지역으로 구입하는 것이 현명한 결정이 될 것이다.

4. 집 구입시 주의할 사항
앞으로 집을 새로 구입하는 초심자 분들은 냉정하게 생각해야 할 것이다. 과거 대치동맨의 비애(1) 에서 언급했듯이, 지금은 다같이 평형대별로 비슷비슷한 가격대를 형성하고 있다. 하지만 3~4년후에는 그 비슷비슷했던 가격대들이 어떤 지역의 몇 평형대의 아파트를 구입했느냐에 따라 적지 않은 자산의 차이를 직결될 것이다.

수차례 반복해서 말씀드리지만, 절대로 부동산업소의 이야기를 참고는 하되100% 믿어서는 곤란하다. 즉 본인이 직접 하나하나를 확인해 보아야 한다. 예를 들어, 부동산업소에서 지하철 도보 5분이라고 이야기할 때 직접 걸어보게 되면 정상적인 성인의 걸음으로도 8~11분이 걸리는 경우가 태반이다. 본인의 모든 재산을 쏟아부어 투자하는 만큼, 자신의 자산은 스스로가 지켜야 한다. 부동산업소들의 관심은 집을 사러오는 이들의 ‘재산의 축척’을 진심으로 바라기보다는, 거래를 성공적으로 성사시켜 양쪽에서 수수료를 받는 것이 더 우선이라고 말하는 편이 차라리 솔직할 것 같다. 다시한번 강조하지만 아파트는 최소 3회 이상은 방문하고나서 확신이 섰을 때 계약하는 것이 좋다. 그래서 한가한 토요일밖에 시간이 안 나니까 그때나 집보러 다니겠다고 하는 사람들과 주변의 아파트들과 지형도 제대로 파악이 안된 상태에서(주변에 무슨 시설이 있는 지도 모르고) 한번보고 맘에 들면 계약한다는 사람들은 ‘어쩌면 부자가 되는 길에서 점점 멀어지고 있지는 않나?’라고 생각해 보아야 할 문제이다.

부동산업소를 방문시에는 방문전에 그 지역과 개별 아파트들의 장단점에 대해 철저히 공부하고 가야 한다. (최소한 부동산뱅크 우리아파트 게시판의 내용들과 국민은행 아파트시세 추이만이라도 보고는 가야 할 것이다)

부동산업소 방문시에 업소 소유매물의 아파트만이 최고이며, 타지역은 아파트도 아니라고 이야기하는 부동산업소(균형감각을 잃은 업소)나 매도자의 금액보다 낮은 금액선의 아파트를 이야기했을 때 매도자의 호가만을 주장하며 은근히 매수자를 무시하는 부동산업소, 특히 매수자가 초심자로 보일 경우 이 집은 초급매가격이라고 이야기하면서 ‘자세한 설명도 없이’ 바로 계약으로 들어가자고 매수자를 압박을 하는 업소 그리고 방문시마다 이야기가 달라지는 업소는 적어도 ‘신뢰할만한’ 부동산업소는 아니라고 판단하는 것이 좋을 것이다. 이 경우는 시간을 지체하지 말고, 다른 인근 업소를 찾는 것이 차라리 현명할 것이다. 그리고 아파트 매매가격은 부동산업소의 설득력에 따라서도 몇백만원에서 몇천만원이 왔다갔다 하므로 좋은 부동산업소 중개인을 만나는 것 또한 좋은 아파트를 구하는 것만큼이나 중요하다고 볼 수 있다.

5. 결론

부동산 재테크로 돈을 모을 수 있는 기회는 살면서 누구에게나 공평하게 많은 것 같다. 하지만 똑 같은 출발선상이라고 할 지라도, 어떤 사람은 앞으로 4년간 자산을 2억에서 대출을 이용하여 (대출상환후) 5억으로 늘리기도 하고 또 어떤 사람은 같은 기간동안 2억에서 자산을 2억6천만원으로 소액 늘리기도 할 것이다.

전자냐 후자냐의 선택은 개인 스스로의 결단력과 실천에 달려 있다고 본다. 구체적인 부자가 되는 방법은 여기 게시판에도 무수히 공유되어 있으며, 아직도 주변의 여러 먼저 성공한 선배들이 본인들에게 속삭이고 있을 지도 모른다.

▶ 우선 아직 집을 보유하고 있지 않은 분들은(전세 세입자) 다소 무리가 되어라도 가족들의 미래를 위해 허리띠를 졸라 매고 유망지역에 아파트를 구입해야 한다.
▶ 그리고 소형평형을 매수하신 분들은 은행대출을 적절히 활용하여 중형평형 이상으로 매수하실 것을 말씀드리고 싶다.
▶ 그리고 중형평형대를 보유하신 분들은 양도세 비과세 시점이라면 투자상 좋은 상승기간이므로 과감히 더 큰 평수로 옮기실 것을 권유드리고 싶다.
▶ 끝으로 본인이 거주하는 지역이 용인내에서도 누구나 인정해 주지 않는 다소 유망지역과는 거리가 있는 지역이라면 그리고 오르지 않는 서울지역구에 보유를 하고 있는 경우라면, 양도세를 다소 지불하는 부담이 있더라도 더 늦기전에 용인 유망지역으로 갈아타실 것을 추천드리고 싶다.

이제 여름이 조용히 저물고 있다. 이 시작되는 가을에 아파트를 구입하고자 하는 이들에게 조용히 이야기하고 싶다. “진정으로 부자가 되시고자 한다면 생각만으로는 어렵습니다. 그리고, 내일이면 그만큼 더 늦을 지도 모릅니다.” 

                                       모네타                  대치동맨(land28)

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 1억원투자 1년에 2억원 만들기^^** |부동산노트

2006-03-04 01:13

http://blog.drapt.com/mikjulie/81141402382167 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=28064

 

 

1. 한남 뉴-타운?

-. 가족공원과 민족공원 U자형으로 한남 뉴-타운이 3열배로 휘어 감고 있으니

보광3구역 보광1구역 보광2구역 한남2구역 이태원구역이 숲 조망권 지역이라 할 수 있다


-. 최근에 모처로부터 한남 뉴-타운 배치도를 입수하여 자료를 토대로 한마디 올립니다

정 중앙에 school town 배치되며, 녹지면적은 재개발은 사업부지 면적에30%적용 하게 되어 있으니 학교 부지를 쌓고 공원부지가 만들어지며 0.5%공공시설이 배치 되도록 되어있다

한남 뉴-타운 전 지역이 산새들새 지적이는 도심속의 커뮤니티 한남 뉴-타운이라 할 수 있다


2. 한강 조망권과 숲 조망권 차이

-. 인근 지역인 금호지구에서도 찾아 볼수 있으며 예)(분양권)금호11지구 비 조망권의 21평 아파트 시세와 금호역 인접 금호 푸르지오 24평 시세를 보면 확인 할수 있다, 


-.서울 장안에서 한강조망권의 시세와 숲 조망권의 시세는 현명하신 여려 회원님들은 잘 이해 할 것으로 생각 합니다   


3. 재개발 투자 성공사례

-. 야후 부동산 커뮤니티 2003년3월 제가올린 글을 확인해 보도록 하시고, 내용은 1차 뉴-타운 발표 후 왕십리 뉴-타운 지역탐방을 하다 눈에 띄는 지역을 발견하게 되었고 그 지역이 황학구역이며 수익가치 분석을 하여보니 삼일아파트에 관심을 갖게 되었고 분석결과 이주비는 4천만원에서 5천만원 지급된 상태라면 아파트에 가치는 8천만원선  국 ,공유지3.8평 공시지가 1천만원 매매가1억2천5백만원 건립세대수 대비하여 검토결과 관리 처분가액 기준하여 8천만원 33배정될 것을 확신하여 연말 동호수 추천시점 2억원이 넘어설 것으로

예측하였고 그해 10월경 매매가는2억1천까지 치솟았고 이주비를 뺀 실투자금액에 100%수익률을 시현 시켰다


-.금호11지구는 2년전 44지분 매매가3억5천에서 5억원선 형성되었고 이주비 지급시점에 8억원선을 제시했었고 확인 이후 서울의 숲 개장 후 10억대를 초과하고 있다


-.닥터 아파트에 카페 : 한강변 재개발 지역을 찾아서~!오픈을 2004년 12월3일 했는데 그때옥수13지구 전환다세대 토지6평~7평 가격8천만원 전세4~5천 실투자금액 5천만원 선이었으며 지난해 가을에 1억3천500만원을 돌파했다


-.이렇듯 재개발 투자에는 입지선정과 물건의 내재 가치분석이 중요하며 1년 투자에 투자금액의 100%발생이 손쉽게 이루어지기도 하지만, 입지선정 및 분석력이 따르지 않은 경우 수익률에서 큰 차이를 만들어 내기도 하는 점을 감안하여 투자하시기 바랍니다 


4. 중개업소 선별이 중요

-. 투자처에 경험이 있는 중개업자를 만나야 물건의 내재가치나 미래의 수익가치 및 사후관리 또한 중요한 일이다

예)부동산 경력이 중요한 이유

-.재개발 투자의 경우에는 관리처분 동 ,호수배정 입주 조합청산까지 경험한 업자를 선택해야 한다 ,그 이유는 다양한 경험에 의하여 정비업체나 설계업체 도심설계 시공사와의 교류를 통하여 고객님들의 사후관리 도모해 주기 때문이다


-.미천한 경력의 중개업자의 경우에는 경험의 부족으로 수익분석이나 미래의 가치분석의 부제 사후관리를 기대하기 힘들고, 투자를 하기 위하여 공부한 수준으로 뛰어넘지 못하는 것이 대부분이며, 경험하지 못한 부분을 미루어 집작으로 평가하는 것 자체가 위험한 발상이라 할 수 있으며 고객의 재산권을 대상으로 평가하는 것 자체가 위험한 일이라 할 수 있다


5.미래의 강남을 대체할 용산구 "한남 뉴-타운"

-.특히 한남 뉴타운 33만평의 타워형 아파트2만4천 세대의 초대형단지 한강 조망권과 가족공원 민족공원 끼고있는 U자로 3열로 배열되기에 전 지역이 한강 조망권 확보되고 입주예정 시점인 2011년에는 한남 뉴-타운이 서울장안에 최고의 명소로 탈바꿈 할 것으로 보여 진다


-.아파트 선호도가 판상형 추세에서 최근 타워형 아파트 선호도가 높은 이유는 시세에서 찾아볼수 있듯이 삼성동 아이파크 도곡동 타워펠레스 ,렉스 용산구 자이,파크타운,씨티파크,대우,벽산등 서울에서 가장많은 타워형 아파트가 건립되는 점과 남향에 한강 조망권 등 입지 조건의 우수성을 확인되는 대목이고 한남 뉴-타운 입주시점 강남의 아파트 시장을 뛰어넘는 것은 어쩔수 없는 현실이다


-. 현재 타워형 아파트의 타입이 2010년도 기호도에 따라 변화되어 갈 것이고 현재도 변화의 조짐을 일부에서 나타나고 있다, 현재평형 유니트 타입이 픽스형으로 되어 있지만 일부 건설업체에서는 선택형으로 변해고 있다

-.초대형공원과 타워형2만4천세대 초대형 단지에 입지를 고려하면 강남권을 품을 수 있을 것으로 필자는 확신 합니다


6.재개발 구역 및 물건 매입방법 ^^**참조 하세요 

-.사업부지 면적 , 건립세대수 전환다세대수 일반 분양수 등

-.녹지비율 : 사업부지 면적에 30% 적용 됩니다

-.공공부지비율 : 0.5% 적용 됩니다

-.종세분화 : 용적률 층고제한 평균층수15층은 용적률230~235%이며 ,용적률은 지상물 한하여 적용 된다

-.단독주택은 주택공시가 기준하여 평가금 산출 한다

-.빌라나 아파트는 기준지가 기준하여 평가금 산출 한다

-.평가 기준은 현황평가를 기준으로 하며 등기상 대지로 표기되어 있어도 사용형태에 따라 평가 된다

-.사업시행인가 공람전에 조합원의 감소효과 발생하게 되며, 특히 한강 조망권 일수록 그 정도는 심하게  조합원수가 감소한다 

-.재개발 지분 값의 상승은 인 ,허가에 의하여 상승하고 기본계획 ,구역지정 관리처분 동호수추천 입주시점 등으로 보면 된다

-.재개발 구역입지 조건은 한강조망권 숲조망권 역세권(강남의 접근성)개발지역으로 유입인구 및 수준 인접지역의 아파트 시세 등 입지조건 선정 기준이 된다

-. 재개발 지분 매입시점에 주의할 점은 평당 값으로 매입하지 말고 매입가격에서 평가금액을 뺀 나머지 프리엄이 적은 물건으로 매입 하세요 

2

펼치기댓글(1) 펼치기스크랩(1)

확장하기




맨위로

처음으로 1 맨끝으로