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[스크랩] ★부동산 투자 베스트 셀러 10★ |부동산노트

2008-08-20 22:11

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출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
 

★부동산 투자 베스트 셀러 10★

 

 
1. 부동산투자 10계명
  1. 확신서면 행동으로 - 부동산가격은 늘 살아서 움직인다. 머뭇거리다가는 매수타이밍을 놓치기 십 상이다.
  2. 땡빚 투자는 금물 - 빚내서 투자하다가는 망하기 십상. 한가지 종목에 모두 투자하는 것도 바보 짓이다.
  3. 투자기간을 따져야 - 3년이상 장기간 투자할 경우 땅이 좋다. 하지만 단시간내에 투자수익을 봐 야 한다면 전월세가 잘나가는 상가 등 수익성 부동산이 좋다.
  4. 임대가 잘 나가야 - 소액 투자자일수록 임대여부를 잘 따져야 한다. 고정 임대료가 나오거나 개 발후 활용을 통해 수입을 올릴수 있어야 한다.
  5. 환금성이 최고 - 부동산은 덩치가 크기 때문에 환금성이 떨어진다. 팔고 싶을 때 잘 팔리는 부동 산이 좋은 부동산이다.
  6. 다리품.머리품을 팔아라 - 돌아다니다 보면 하다못해 100만원이라도 싼 땅, 싼 집을 발견할 수 있다. 열심히 돌아다니고, 열심히 머리를 굴려라.
  7. 현장확인 철저히 - 현장도 모른 채 무작정 사들이는 [묻지 마]투자자들이 많다. 스스로 발등을 찍 으려는 무모한 사람들이다.
  8. 풍문은 거꾸로 이해하라 - 중개업자들은 [도로가 곧 뚫린다], [그린벨트가 곧 해제된다] 등등의 풍문을 곧잘 만들어낸다. 아예 무시하는 것이 낫다.
  9. 전문가 말은 참고만 하라 - 전문가들이 정보를 갖고 있는 것은 아니다.누구나 아는 정보를 가지고 단지 말을 잘할 뿐이다.전문가들 얘기에도 거품이 있다.
  10. 정보에 민감하라 - 신문기사 등을 흘려 넘겨서는 안된다. 주무 부처의 정책이나 시도별 개발계 획, 도시계획 관련 기사를 눈여겨 봐야한다. 도로개설 등의 정보도 중요한 투자 단서다
2. 외국인 임대사업 10계명  
  1. 외국인이 선호하는 지역은 따로 있다. - 외국인은 자연발생적으로 국내에 거주하는 것이 아니다. 필요한 목적이 있어 국내에서 거주 하는 것이며, 이는 대부분 직장과 관련된다. 그래서 우선 회사와의 통근거리, 쇼핑 문화생활에 불편이 없어야 한다. 또한 아이들이 다닐 수 있 는 외국인 학교의 통학을 따지며, 외국인들이 많이 거주하는 지역에 거주하기를 원한다. 각기 다른 나라 사람일지라도 외국인이라는 이유만으로 동질감을 느끼는 것이 인지상정이다.
  2. 외국인이 선호하는 주택유형이 있다. - 외국인은 자기 나라의 거주 습관과 생활관습에 이미 익숙한 사람이 일정기간 거주하러 다른 나라에 왔다고 생각하면 틀림없다. 그래서 잠깐 머무르는 숙박업소나 관광의 묘미를 느낄 수 있는 색다른 체험과는 거리가 멀다. 대체적으로 아파트보다 빌라나 단독주택을 선호한다. 이는 외국에서 아파트보다 타운하우 스나 단독형 주택이 중상류층 이상이 거주하는 유형으로 자리잡은데서 쉽게 이유를 찾을 수 있다. 임대사업자라면 유지, 관리나 대중성 높은 중.대형 빌라에 투자하는 것이 유리하다.
  3. 내부구조가 외국인 취향에 적합한가. - 외국인은 거실 중심 위주의 생활에 익숙해 있다. 그러므로 넓은 거실과 편리한 화장실 이용, 분리된 주방 등이 필요하며, 에어컨, 오븐렌지, 건조기, 세탁기 등의 전자제품과 붙박이 장등 이 기본적으로 제공되어 몸만 입주해서 편리하게 생활할 수 있어야 한다.
  4. 충분한 주차공간이 확보되어야 한다. - 자동차 문화에 익숙해진 생활로 국내 거주시에도 지하철이나 대중교통으로 출퇴근할리는 없 다. 더구나 활동력 있는 부부라면 자동차가 2대가 될 수도 있으므로 공동주택이라면 세대당 1.5대 이상의 배분이 있어야 주차장 사용에 융통성이 있는 법이다.
  5. 주거환경이 쾌적해야 한다. - 외국인 뿐 아니라 국내인도 주거환경이 쾌적한 것을 싫어할 리는 없지만, 국내인이라면 재테크용으 로서의 투자성, 직장과의 대중교통성 등 여러 가지 다른 요인에 의해 쾌적성이 조금 뒤진다 해도 큰 불만으로 작용하지 않는 편이다. 하지만 사용료를 내고 장기간 거주하는 외국인이라면 산, 강, 숲 등의 전망이나 소음을 따지는 것 이 당연하다. 대중교통은 불편하더라도 이러한 조건이 충족되는 것을 오히려 선호한다.
  6. 유지, 관리가 지속적으로 편리해야 한다. - 임대기간중에 거주하는데 불편이 따르는 냉난방 문제나 개보수 상황 등이 발생하면 호텔에 묵는 비 용을 지불하는 경우가 생길 수도 있다. 배보다 배꼽이 더 크면은 곤란하므로 그에 대비할 수 있는 유지, 관리가 유리한 중대형 빌라 등이 적합하다.
  7. 보험가입을 챙겨라. - 집에 화재나 강도 등, 비상사태가 일어날 경우 외국인과의 해결이 어려운 분쟁이 발생하면 곤란하다. 외국인과의 분쟁은 항상 국내인에게 불리하다 생각하고 이를 대비한 화재보험 등 의 공식적인 대비를 하는 것이 좋다. 소멸성 보험일 경우 소액으로 가입이 가능하므로, 임차인에게 권유해 보고 여의치 않으면 임대인 이 가입해 주는 것도 한 방법이다.
  8. 계약서 작성은 필히 전문가의 도움을 받아라. - 대부분 계약 체결은 영문 계약서로 하는 만큼, 임대인이 불리한 조항을 요구하여 삽입될 수도 있으 며, 또한 영문 독해 능력이 있다 하더라도 동일한 문장을 임대인과 임차인 쌍방이 각기 자기 기준 으로 해석하여 만일의 분쟁시 각자 주장을 하는 상황이 발생해서는 안된다. 외국인 부동산 임대를 전문적으로 수행하는 국내 거주인의 도움을 받아 일반적인 관례를 적용하 고 , 만일의 경우 책임소재를 도의적으로라도 물을 수 있는 것이 여러모로 유리하다.
  9. 계약서 작성시 해지조항을 유의하라. - 외국인 임대는 통상적으로 사용료를 지불하는 개념이므로 중간에 사용을 중단하면 선불로 지불한 돈을 환불받을 수 있도록 되어 있다. 계약서 작성시에 최소한 3개월 전에는 통보하여야 효력을 인정한다는 특약조항이라도 삽입하는 것이 만일의 사태에 허둥대지 않는 요령이다.
  10. 외국인에게 임대가 가능한가. - 외국인이 선호하는 지역이고, 내부구조가 취향에 맞는다 하더라도 외국인에게 무조건 임대가 가능 한 것은 아니다. 제품이 아무리 좋아도 판매할 수 있는 유통 루트가 없으면 팔지 못하는 이치와 같다. 그러므로 경 험이 풍부한 전문 중개업체와 상담하고 충분히 판단한 후에 투자를 결정하여야 한다.
3. 분양권 투자 10계명
  1. 환금성 높은 아파트를 골라라. 아파트시장이 실수요보다 투자시장으로 바뀌고 있다. 프리미엄이 다소 붙었거나 비싸더라도 쉽게 되팔수 있는 환금성이 높은 아파트를 고르는 것이 안전하다.
  2. 투자적기는 계약직후와 입주5~6개월전분양계약 체결후 분양권가격이 지속적으로 상승세를 타는 경향이 있으며, 또한 보통 입주를 2~3개 월 앞둔시점부터 분양권거래가 활기를 찾기 시작해 입주완료 후 1~2개월 지나면 매물이 사라지면 서 전매가격이 최고점에 이르기 때문이다.
  3. 투기심리는 금물웃돈을 남기고 되팔겠다는 생각으로 무리하게 분양권을 사면 돈이 묶일 수 있다. 중도금과 대출금 이 총분양가의 30% 이상을 넘지 않는 것이 좋다.
  4. 쾌적한 환경여부를 따져라앞으로는 아파트값은 환경에 따라 크게 차이를 보일 전망이다. 공원 등 주변환경에 비중을 두어야 한다.
  5. 단기, 장기투자를 구분하라장기적인 투자라면 개발단계인 수도권 택지개발지구가 낫다. 단기투자라면 주변여건이 성숙된 지역 을 고르는 것이 안전하다.
  6. 최소 300가구 이상의 단지여야 한다1,000가구 이상의 대단지이면 아주좋다. 하지만 소규모 단지라도 최소 300가구 이상은 되어야 한다.
  7. 교통망을 살핀다.. 입주할 당시의 교통여건을 따져라. 새로 생기는 도로, 전철망은 필수 체크사항. 하지만 예정대로 교통망이 들어 선다는 보장이 없으므로 지척정도를 체크하는 것이 좋다.
  8. 등기 안된 물건은 가능한 한 사지말라.. 일반분양된 아파트를 준공전에 매입 하거나 보존등기가 되지 않은 부동산을 매입하면 등기문제로 골치를 앓을 수 도 있다.
  9. 개발정보는 직접 확인하라.. 아직 공개되지 않은 청사진이나 개발계획이라며 현혹하는 경우가 있으므로 조심해야 한다.
  10. 믿을만한 중개업소를 이용하라..무허가나 떳다방(이동식 중개업소)을 이용시 손해배상을 받을 수 없다. 반드시'등록업소' 를 이용 하자.
4. 재테크 10계명  
  1. 자신의 경제사정을 고려하라
  2. 보유부동산을 점검하라,
  3. 강한 것은 사고 약한 것은 버려라
  4. 수익률을 계산하라
  5. 환경친화력을 따져라
  6. 잘 팔리는 부동산이 좋다
  7. 빚내서는 사지 마라
  8. 시간개념을 중시하라
  9. 재테크 달력을 만들어라
  10. 전문가 지도를 받아라
5. 내집마련 10계명  
  1. 자금보다 정보가 우선이다. - 불꽃튀는 내집마련 경쟁에서 지피지기면 백전백승. 매일 홍수처럼 쏟아지는 부동산정보 속에서 알 짜정보를 골라내야 남보다 빨리 싸고 좋은 집을 구할 수 있다.
  2. 다리품을 팔아라. - 정보를 수집 분석하는 것만으로는 부족하다. 모델하우스나 부동산업소 컨설팅업체 등을 자주 방문 해 집을 고르는 안목과 현장정보를 그때그때 얻어두자.
  3. 시기를 잘 선택하라. - 금융비용부담 등을 고려할 때 어느 시점에서 향후 1, 2년간 집값이 오를 것으로 예상되는 집값 안 정기가 적기다.
  4. 발전가능성을 보고 투자하라. - 집은 주거기능과 함께 투자기능도 있다. 3∼5년뒤 지하철 도로 같은 교통시설이나 편의시설이 들어 서 값이 올라갈 집을 사면 다른 집으로 평수 늘려가기가 쉬워진다.
  5. 청약통장은 빨리 사용하라. - 분양가가 자율화됐고 분양가와 시세와의 차이가 줄어 들고 있다. 통장을 묵히지 않고 빨리 분양받아야 시세차액을 얻을 수 있다.
  6. 좀더 넓게, 멀리 보라. - 직장이나 연고지에 얽매이면 실기(失機)한다. 서울서 25평 아파트를 마련하는 것보다 쾌적한 주거 환경에 편의시설과 교통망이 잘 갖춰진 수도권의 32평형을 구하는 게 낫지 않을까.
  7. 진흙속 진주를 찾아라. - 대형 평수를 고집할 필요가 없다면 25평이하의 미분양아파트에 눈을 돌려보자. 업체들이 미분양아 파트 해소를 위해 좋은 조건의 금융지원을 하고 있다.
  8. 내몸에 맞는 전략을 세워라. - 내집마련에는 정답이 없다. 분양 재개발 경매 미분양 구입 조합가입 등 여러가지 내집마련 방법중 자신의 여건에 맞는 방법을 선택한다.
  9. 결정은 과감하게 자금조달은 치밀하게. - 집을 마련할 때라고 판단되면 망설이지 말고 과감하게 밀고 나가라. 이자부담과 상환능력 등을 따 져 자금조달 계획을 치밀하게 세우는 것이 금융비용을 줄일 수 있다.
  10. 부동산에는 정가가 없다. - 계약을 급하게 하지 말고 모든 조건을 조목조목 따져 계약하라. 자신이 얻은 정보만큼 유리한 계약 을 이끌어낼 수 있다.
6. 아파트 고르기 10계명  
  1. 단지 규모가 큰 곳을 골라라. - 아파트는 단지 규모가 큰 곳이 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다. 적어도 단지 규모가 500∼1000 가구 정도는 돼야 공동관리비도 줄이고 다양한 생활편의 시설을 편안하게 이용할 수 있다
  2. 동간 거리가 넓어야 한다. - 동간 거리가 넓어야 일조량에 문제가 없고 자동차 매연 등 오염된 공기가 잘 빠진다. 아파트 동 배열도 교차형 보다는 공기가 잘 통하는 일렬형이 좋다.
  3. 최고층―최저층은 피하라. - 베란다나 창문 방향이 남쪽을 향해야 따사로운 햇빛이 들고 공기가 잘 통한다. 최저층이나 최고층에는 온도와 습도간 불균형이 심해진다. 여름에는 덥고 겨울에는 더 춥다는 얘기. 또 대기오염이 심한 지역의 고층아파트 1층 주변에는 탁한 공기가 쉽게 가시지 않는다.
  4. 녹지공간이 충분한 곳 골라라. - 동마다 화단이 설치돼 있고 나무가 무성하면 주거환경이 쾌적한 것은 물론 집값도 비싸다. 최근에는 환경아파트에 대한 관심이 높아져 향후 집값에도 적지 않은 영향을 미친다.
  5. 지상 주차면적이 넓어야 좋다. - 지하주차장을 설치하고 지상은 녹지공간으로 활용하는 단지가 많지만 지하주차장의 용량이 적다면 반드시 지상주차장의 용량을 따져봐야 한다.주차대수는 아파트 가구수의 1.5 배 이상이면 무난하다.
  6. 아파트 부지를 살펴라. - 단지 내에 경사가 심하지 않고 부지가 평지로 돼 있으면 고지대에 위치한 아파트라도 전망이 좋아 가격이 높게 형성된다.
  7. 역세권 투자가치 최고. - 지하철 역에서 걸어다닐 만한 거리와 그렇지 않은 거리에 위치한 아파트 값은 꽤 차이가 난다. 가까운 곳에 지하철역이 없더라도 집 앞에서 지하철 역까지 연결되는 버스노선이 있는 것이 좋다.
  8. 부실여부를 반드시 점검하라. - 낡고 부실할수록 아파트 값은 떨어진다. 우선 아파트 외벽에 금이 간 곳은 없는지, 지하주차장이 있다면 벽과 기둥에 금이 가거나 누수 현상은 없는지 철저히 점검해야 한다.
  9. 내부구조도 집값에 영향을 준다. - 부부 전용 화장실 유무에 따라, 중간방에 베란다를 설치했는가에 따라 같은 지역에서도 아파트 값이 수 천만원씩 차이가 난다.
  10. 투자목적이 분명해야 한다. - 내집 마련용인지 아니면 장기적인 시세차익을 겨냥한 것인지를 정확히 구분해야 한다. 내집마련용이라면 현재의 주거여건을 더 중요하게 생각해야 하지만 투자가치라면 인기지역이나 신규분양물량에 관심을 갖는 것이 유리하다.
7. 좋은 집 구하기 10계명  
  1. 남향 동향 등 일조권이 좋은 집은 가격이 빨리 오르고 살기에도 편리하다. 같은 동의 아파트라도 방향이 안좋은 것은 값이 5~7%정도 낮고 급할 때 팔려고 내놔도 제값을 받기 힘들다.
  2. 전망이 좋은 집을 골라라.아파트가 고층화되면서 조망권이 점차 주택값의 변수로 등장하는 추세다. 한강변 아파트의 경우 조망권에 따라 몇천만원씩 차이가 난다.
  3. 대로변에 접해 있는 동은 피하자.소음이 심하고 먼지가 많이 일어나기 때문에 생활하기에도 불편하고 잘 팔리지도 않는다.
  4. 지하철로부터 2km를 벗어나지 않는 것이 좋다. 수도권 전체가 지하철을 중심으로 연결되는 추세다.지하철역에서 걸어다닐 수 있는 아파트가 가격의 상승탄력이 높다.
  5. 단지규모가 최소한 5백가구이상 돼야 한다. 대단지일수록 관리비도 저렴하고 편익시설이 잘 갖춰져 있다.아파트값 형성에도 단지규모가 영향을 많이 미친다.
  6. 단지주변에 공원이나 녹지가 풍부한지 확인하자. 쾌적한 주거환경이 중시되면서 '환경프리미엄'까지 등장하고 있다. 주변에 녹지가 많은 아파트가 인기를 끌고 있다.
  7. 고층아파트는 준공된지 5년이내의 집을 사는 것이 유리하다. 80년이후 건립된 고층아파트들은 재건축 재개발 규제가 강화되고 있고 노후한 집은 개보수 비용이 만만치 않다.
  8. 시공회사가 어디인지도 가격에 영향을 미친다.기존주택은 브랜드에 따라 가격차이가 5%정도 나고 분양아파트의 경우엔 시공사별로 프리미엄이 천차만별이다.
  9. 학교나 대형유통시설이 걸어다닐 수 있는지를 살펴라. 시테크까지 등장하는 요즘엔 시간을 절약하는 것이 바로 주택값과 연결된다.
  10. 장기저리의 은행대출이 들어있는 집이 좋고 계약을 하기전에 등기부등본 확인은 필수다.
8. 재개발 투자 10계명
  1. 총건립세대중 일반분양분의 비율이 높은 지역을 선택하라. - 건립세대에 비해 조합원이 적어 일반분양이 많으면 사업이익이 커서 조합원의 추가부담을 덜 수 있다.
  2. 재개발지분 구입목적을 분명히 하라. - 투자목적이라면 사업초기에 지분을 구입하는게 유리하고 입주목적이라면 평가액과 비례율이 공개된 막차지역을 선택하라.
  3. 투자시점을 잘 선택하라. - 지분의 시세는 통상 철거 90%시점(평가액 공개되기 전)에서 정점에 이르렀다가 평가액과 비례율이 공개되면서 하락하는 경향이 있다.
  4. 시공사 및 차후 이주비 지급액에 따라 구역의 지분시세가 달라진다. - 지분시세는 시공사에 따라 편차가 있으며 이주비도 상당히 큰 편차를 보이고 있다.
  5. 재개발사업은 짧게는 5~8년, 길게는 20~30년이 소요되므로 여유돈으로 투자하는 지혜가 필요하다. - 투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 보기 십상이다.
  6. 투자기간을 길게 잡고 여유있게 투자하라. - 초기지역은 사업이 장기화될 수도 있으므로 단기간 소액차익을 노리거나 장기간 묶어 두겠다는 마음으로 투자해야 한다.
  7. 권리분석을 철저히 하라. - 재개발사업으로 철거가 거의 마무리된 지역에 투자할 때에는 사업초기보다 더 세밀한 권리분석이 요구된다. 평형배정과 추가부담금이 곧 파악되는 시기이기 때문이다. 감정가액 순서대로 평형이 배정되므로 감정평가액에 관심을 기울여야 한다.
  8. 실입주를 염두에 두고 있는 투자자라면 반드시 비례율을 고려하라. - 감정평가액이 똑같이 나왔더라도 비례율에 따라 추가부담금의 차이가 매우 커진다. 비례율이 발표되기 전에는 감정평가액을 알고 있다 하더라도 추가부담금이 더 있을 것으로 예상하고 있어야 투자에 실패하지 않는다.
  9. 녹지가 풍부하거나 상가등 편의시설이 많은 지역을 골라라. - 그만큼 개발이익이 높아져 조합원에게 돌아가는 몫이 크다.
  10. 주변 지역 현황을 수시로 챙겨라. - 소문난 잔치상에 먹을 것 없다고 최고의 거품시세로 거래되는 지역의 경우 추가부담까지 합하고 나면 입주후 시세보다 훨씬 비싸다. 특히 신문에 공개된 물건일수록 거품가로 거래되는 것이 많다. 초보자라면 그 지역의 전문중개업소를 귀찮을 정도로 자주 찾아가 그 지역 현황부터 꼼꼼히 챙겨야 한다. 전문중개업소를 잘 알아두는 것이 투자의 지름길이라는 것을 명심하기 바란다.
9. 재개발 투자 유의점 7가지  
  1. 재개발이 명시되어 있는지 확인하라. - 구역지정고시가 된 지역에서 지분(토지 또는 건물)을 구입할 때는 그 지분이 도시계획확인원에 '재개발'이라고 명시되어 있는지를 확인한다. 재개발구역 인근에 있는 지분이라도 모두 조합원은 아니기 때문이다.
  2. 주민 동의 상황을 확인하라. - 구역지정 전의 초기추진지역은 재개발사업이 안될 수도 있으므로 주민의 동의 상황을 조합추진위나 구청 재개발과에 확인해 본다.
  3. 저지대나 도로변 지분을 구입하라. - 아파트 평형배정은 지분의 크기가 아니라 감정평가액 순으로 결정된다.추가부담금도 분양가와 감정가액과의 차이에 의해 결정되는 것이다. 따라서 같은 평수를 같은 금액에 샀더라도 배정평형이나 추가부담금이 달라질 수 있으므로 감정평가액이 잘 나올수 있는 지분, 즉 저지대나 로변 지분을 구입하는 것이 좋다.
  4. 추가부담금은 추정 가능치라는걸 명심하라. - 추가부담금은 관리처분고시가 되기 전까지는 모두 추정일 뿐이다. 따라서 그 이전에 구입할시 중개업소나 조합에서 몇평에 배정된다고 하더라도 그것은 가능치에 불과하다는 것을 명심해야 한다.
  5. 이주비 비용을 조합에 확인하라. - 조합에 따라 원주민과 외부인, 사유지와 국공유지의 크기에 따라 이주비 금액이 다르게 지불될 수 있으므로 조합에 확인해 보도록 한다.
  6. 이주비 승계 여부를 조합에 확인하라. - 이주비가 지급되지 않는 경우도 있으므로 이주비 지급 중인 지역에서는 이주비 승계 여부를 조합에 확인한다.
  7. 구입전에 조합에 의뢰하여 체크사항을 점검하라. - 지분의 재개발구역내 포함여부, 분양조합원 자격여부, 구입해야 할 평형 배정등 체크해야 할 사항을 반드시 조합에 의뢰하여 확인 후 구입하는 것이 안전하다.
10. 펜션 투자 10계명
  1. 절대로 올인하시면 안됩니다. = 갑자기 가족이 아프기라도 할 경우 치료비 구하기도 어려워지면 안되지요. 펜션은 도시에 있는 아파트처럼 환금성이 있는 것이 아니므로 절대로 올인하시면 안됩니다. 펜션은 반드시 여유자금으로 하십시오. 살고있던 집과 재산을 모두 다 정리해 펜션에 투자하시면 절대로 안됩니다.
  2. '주5일근무제'라는 말에 현혹되지 마십시오. = 주5일근무제는 이미 보편화되었습니다. 공무원들이나 토요일에 꼬박꼬박 출근하지, 웬만한 직장은 '격주토요휴무제'라도 이미 실시하고 있기 때문에 놀러다닐 사람 여한없이 다든 놀러다니고 있습니다. 지금보다 주5일근무제가 더 폭넓게 확산되어도 주말에 놀러다니는 인구 특별히 더 늘어나지는 않을 것입니다.
    게다가 아무리 주5일근무제를 한다고 해도 놀러다닐만한 소득수준이 안되는 사람들이 값비싼 펜션을 이용할 리는 만무합니다. 그림의 떡이지요. 거기에다 주5일제를 펜션창업의 기회로 말하는 사람이 많지만 실상 주5일근무제는 펜션운영에 있어서 기회가 아니고 '독'입니다. 펜션이라는 것이 주중 가동률이 높아야 순익으로 연결 되는데(토요일과 성수기 매출로는 현상유지밖에 할 수 없음), 주 5일근무하는 직장이 늘어나면서 이미 주중에 휴가를 내는 일은 대단히 어려워졌다고들 합니다.
    예전에는 직장인들이 월차휴가를 자유롭게 낼 수 있거나 특별한 날의 경우에는 주중에라도 2~3일씩 휴가를 내고 여행을 떠날 수도 있었으나 최근에는 주중에 놀러다니는 사람들이 눈에 띄게 줄었습니다. 주5일근무제를 한다 해도 금요일밤의 펜션 예약율은 매우 낮은 실정이며, 오히려 주중가동률만 떨어뜨리는 역효과를 내고 있습니다. 주5일 근무제는 펜션 영업에 치명적이라는 것만 알아두십시오.
  3. 홍보비를 아끼면 아낄수록 매출액은 점점 줄어듭니다. = 펜션은 홍보가 생명입니다. 펜션이 아무리 아름답고 아무리 멋지다 해도 검색엔진에 홈페이지 등록해놓은 것만으로는 그 아름다움을 알릴 수 없습니다. 친인척이 아무리 많고 지인이 아무리 많아도 펜션의 안정적인 가동률을 유지하기 위해서는 광고비 지출을 감내해야 합니다. 특히 요즘 검색 포탈들 고도의 광고유치 전략을 펼치고 있기 때문에 광고비 안쓰는 펜션은 점점더 일반인에게 노출되기는 어려워지고 있습니다. 펜션이 아무리 아름다워도 검색엔진에 홈페이지 동록만 해놓고 기다리면 아무도 찾아주지 않는다는 사실을 명심하십시오.
  4. 나이드신 분들이 하시는 펜션, 백전백패입니다. = 펜션의 주이용고객은 20대중반~30대중반입니다. 다른 세대에 비해 인터넷에 강하고 감성에 소구하는 세대들입니다. 인터넷에 대해 잘 모르는 나이드신 분들이 관리만 하는 펜션, 곧 도태되고 말겁니다. 펜션은 끊임없이 인터넷과 네티즌들을 향하여 작용반작용을 해야만 살아남을 수 있으며 젊은이들의 감성을 잘 읽어내고 그 감성을 충족시켜주고 자극할 수 있어야 하나 나이드신 분들, 그거 잘 못합니다.
    예전처럼 펜션이 태부족일 때는 누가 하나, 어디서 하나 다 잘될 수도 있지만 지금처럼 전국에 펜션이 넘쳐나는 실정에서는 노인들이 하는 단독형 펜션은 살아남기 힘들겁니다. 펜션의 수입으로 노후를 안정적으로 보내려고 펜션을 하시는 거라면 그거 절대로 하지 마십시오. 우리나라 현실에서는 펜션이 절대 노후의 안정적인 수입수단이 될 수 없습니다.
  5. 단지형 펜션, 단독형 펜션보다 가동률 훨씬 더 낮습니다. = 단지형 펜션의 수익률은 단독형 펜션의 수익률보다 훨씬 떨어집니다. 단지형이므로 다수의 사람을 채용해야 하고, 일부는 2교대제로 배치해야 합니다. 월 수입이 얼마든간에 매월 고정적으로 지출되는 인건비 부담이 상당히 높아질 수밖에 없습니다. 수입은 적은데 고정지출이 많은 경우, 그 기업은 어떻게 되겠습니까?
    게다가 단독형 펜션의 경우 펜션 운영자가 모든 것을 직접 하며 이용객들에게도 양질의 서비스를 제공하므로 실제 방문자들의 만족도가 높지만 단지형 펜션의 경우 사무직원들의 매너리즘과 서비스마인드의 부족으로 실이용자들의 민족도가 낮은 실정입니다. 주인과 직원의 서비스 차이는 아마 상상 이상일겁니다. 펜션 이용자들은 그 차이를 다 읽어간답니다.
  6. '수익형' 별장, 이거 절대 믿지 마십시오. = '수익형', 말이 좋아 수익형이지 펜션으로는 절대로 수익을 낼 수 없음을 염두에 두셔야 합니다. 그냥 별장을 하나 구입하신다 생각하면 펜션을 직접 짓거나 펜션단지내의 것을 분양받아도 좋지만 '본인 사용시에는 별장, 그 이외 기간에는 수익...' 이거 둘 다를 원하신다면 낭패보십니다. 누가 운영을 하든 이미 우리나라에서는 펜션이 절대 수익을 낼 수 없는 산업구조임을 명심하십시오. 별장이 하나 필요하시다면 말릴 이유가 하나도 없지만 행여라도 수익을 기대하신다면 다른 방법의 투자처를 알아보시는게 좋습니다.
    그렇게 주구장창 수익이 보장된다면 왜 펜션 분양업자들이 수익률 보장기간을 2년으로 한정하고 있겠습니까? 왜 2년이라고 못 박고 있는지를 잘 다져보십시오. 답은 간단합니다. 자신이 없어서이기 때문입니다. 펜션 분양업자들이 그나마 2년간 보장해주는 수익률은 분양받는 펜션가격에 이미 비용으로 다 포함되어 있다고 보시면 됩니다. 정말로 수익이 나서 되돌려주는 개념이 아니라는거지요.
  7. 분양받는 단지형 펜션의 위탁운영사 오래 못갑니다. = 분양한 업체가 펜션 완공후에 관리와 운영을 모두 대행해주고 수익을 나줘준다는 말, 절대로 오래가지 않을 것이라는걸 명심하십시오. 분양 업체라는 것, 분양만 성공적으로 끝나면 하루라도 빨리 손털고 뜨고 싶어하는게 생리입니다. 다른 하청 업체에 위탁 운영을 맡긴다 해도, 수지타산이 맞아야 위탁운영을 하는거고, 운영 결과 이익이 나야 펜션주들에게 수익을 분배하는 것입니다.
    그러나 어떤 업체가 관리대행과 위탁운영을 하더라도 곤두박질치는 가동률 앞에서는 딱히 방법이 없을 것입니다. 관리대행회사가 오히려 적자를 볼 만큼 펜션의 매출액이 떨어지는 날이 곧 옵니다. 이미 그러한 실정이구요. 머지않아 수익은 커녕 소유하고 계시는 그 펜션의 관리를 맡아줄 관리주체도 분명하지 않아 골치 아픈 날이 곧 올겁니다. 콘도는 콘도회사에서 관리라도 해주지만 시골 한 구석에 있는 펜션장에 관리의 손길이 끊긴다면...말이 필요없습니다.
  8. 객실 한 개 단위로 분양하는 원룸형 펜션분양, 최악의 투자입니다. = 이 경우 건물 한 동 전체를 분양받는 것이 아니라 10평 내외의 객실 하나씩을 분양받는 방식인데 소액투자자들도 참여하기 쉽도록 투자금액이 적은 장점이 있습니다. 그러나 이런 펜션, 별장이라 하기에는 너무나 우스운 형국이고, 그렇다고 수익을 내어주는 것도 아닌 가장 골치아픈 투자가 되어버립니다. 수익을 안겨주지 못한다면 그 작은 객실 한 칸을 왜 수천만원 들여 구입합니까?
  9. 펜션 산업에서 정말로 돈 버는 사람들은 땅 소유자와 부동산업자와 건축업자 뿐입니다. = 빨래방이나 운동화방 체인 사업이 한참 떴을 때 실질적으로 돈을 번 사람은 프랜차이즈 회사 사장과 기계 수입업자 뿐이었습니다. 실제 운동화방을 해서 돈을 벌었다는 가맹점주를 찾아보기가 쉽지 않을 것입니다.
    펜션도 마찬가지입니다. 시골의 농사 외에는 쓸모가 없던 땅을 평당 3~40만원에 팔 수 있는 땅 소유자가 가장 큰 이득을 보는 사람들이요, 그 다음 득보는 사람들은 그러한 땅을 중개한 부동산업자와 펜션을 짓는 건축업자입니다. 좀 더 열거한다면 검색포탈들과(검색포탈들이 펜션 덕분에 매출액이 많이 늘었을 겁니다) 지하수 개발자들, 펜션 홈페이지 제작자들 등입니다. 그럼 가장 큰 손해를 보는 사람은 바로 실제 펜션운영에 나서는 사람들과 고가로 펜션을 분양받는 사람들입니다. 이 두 부류의 사람들이 떠안는 손해를 조금전에 말한 그들이 고스란히 이득으로 챙겨가는 것으로 보시면 간단합니다.
  10. 절대로 다니던 직장 그만두고 펜션한다고 뛰어들지 마십시오. = 뛰어들려거든 여유자금으로 하시고, 하시더라도 회사 조금 더 다니시고 2~3년후에 시작 하십시오.
 
1. 오피스텔 투자 10계명  
  1. 첫째, 입지여건은 기본 - 역세권은 임차수요 확보에 가장 중요한 요소로 작용한다.주거용이든 업무용이든 투자형 오피스텔의 경우 역세권과 비역세권의 차이는 입주후에 수요창출과 수익성에서 엄청나게 다른 결과를 가져오며,가능하면 조금 비싸더라도 유동인구가 많은 역세권이좋다.
  2. 둘째, 시설내 기본제공 품목을 살펴라 - 풀 퍼니시드 시스템이라 하여 주거에 필요한 기본시설(주방기구.세탁기.냉장고.에어컨 등)을 완벽히 갖추어 제공하는 경우가 많다. 그러나 모델하우스내에 전시품목이라는 명칭이 붙어있는 시설은 기본 제공품목이 아니라는 점을 명심하고 눈앞에 전시되어 있는데로 믿어서는 안된다. 월세수요자는 생활수준은 하이클라스이면서 짧은기간에 이동하는 경향이 높으므로 입주시에 드는 생활가구 부담을 줄여주면 월 임대료를 더 받을 수 있다. 주거용 오피스텔이라면 임차인이 필요한 생활가구나 기구등이 기본적으로 제공되는 것이 임대료를 높게 받을 수 있다.
  3. 셋째, 소형평형이 유리 - 오피스텔은 전세 수요가 아파트보다 적은게 단점이나 독신직장인이나 학생 수요가 많은 곳에서는 은행금리 이상의 투자수익을 거둘 수 있다. 큰평형은 실거주자외에 찾는 사람이 없는 반면 소형평형은 입지만 괜찮으면 수요가 많다. 또한 환금성도 유리하다.
  4. 넷째, 꾸준한 관리가 관건 - 투자 상품은 어느 정도 수익성이 확보되더라도 꾸준한 관리를 통해 건물 수명을 늘리고 임대를 보장해주는 시스템이 중요하다. 상품만 팔고 시설.임대관리를 소홀히 할 경우 소형 주거시설은 쉽사리 슬럼화해 갈수록 임대수익이 나빠지기 때문이다.
  5. 다섯째, 관리비도 따져봐야 한다 - 관리비는 임대를 놓는데 많은 영향을 미친다. 관리비의 대부분을 차지하는 냉난방방식은 일반적으로 개별 냉난방이 관리비 절감하기가 쉬운편이다. 다만, 개별냉방은 중앙난방보다 효율이 확실히 높으나, 난방의 경우 거주비중이 높은 건물일 경우에는 중앙난방만큼의 온도를 유지하는 개별난방은 비용이 더 드는 경우가 많다. 개별난방이므로 개인적 취향에 따라 아껴쓰면 비용을 줄일 수 있으므로 비용이 절약되는 것으로 알려져 있다.
  6. 여섯째, 회전율이 짧은 곳을 골라라 - 회전율은 세입자가 나가고 난 후 재임대까지의 소요시간을 말한다.재임대 소요기간은 짧아야 좋다. 위치와 지역성에 따라 임대인 우위인가,임차인 우위인가 분별하여야한다.
  7. 일곱째, 편의시설과 부대시설을 따져라 - 비즈니스 지원실, 휘트니스센터, 레스토랑, 세탁장, 빨래건조장 등의 편의시설이나 부대시설의 정도에 따라 임대수요가 떨어지고 상품성이 낮아지는 경우가 많다. 임차인 생활편의를 위해 제공되는 편의시설과 부대시설은 입주자의 수준과 임대료 수준에 많은 영향을 미친다.
  8. 여덟째, 분양가가 싼 층을 선택하라 - 요즘엔 오피스텔도 층별로 분양가격이 차등적용된다. 임대목적으로 분양받는 수요자라면 분양가가 싼 층을 고르는게 유리하다. 층별에 따른 임대가격은 차이가 별로 없기 때문이다.
  9. 아홉째, 지역내 경쟁성을 예측하라 - 수요층은 한정되어 있는데 공급이 몰린다면 수요공급의 원칙대로 수익률이 나빠질 것은 기정사실이다. 아무리 좋은 시설도 시간이 흐를수록 감가상각이 이루어지고 새로운 시설에 밀려나는 것이 월세상품의 특징이다. 세력권내에 개발여지가 많은 지역이라면 막연한 핑크빛 매입은 금물이다.
  10. 열번째, 눈높이를 맞추어라 - 오피스텔을 세컨드하우스로 구입하려는 사람이 아니라면 임차를 받아 입주할 수요자의 눈높이를 생각해라.. 주임차인을 20~30대로 예측한다면 40~50대 취향의 인테리어를 선호할리는 만무하지 않는가. 내맘에 들기보다 남에 맘에 드는 객관성을 잃지 말아야 한다.
2. 그린벨트 투자 10계명  
  1. 대규모 취락지를 찾아라. - 가장 안전한 투자처는 대규모 취락지다. 정부가 지난 7월 1일 기준으로 1000명 이상 거주지역을 우 선해제권역으로 발표했기 때문이다.
  2. 현장답사는 필수. - 현장을 가지 않은채 부동산 업자의 말만 듣고 투자하는 경우가 많다. 사전정보를 충분히 섭렵한 후 직접 현장을 들러 해제 대상 지역으로 선정될 것인지를 직접 확인해야 한다.
  3. 해제 프리미엄이 반영된 곳은 피하라. - 그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제 오늘 일이 아닌만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼 값이 오를대 로 오른 지역이 많다. 이 지역은 시세 차익을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우 오히려 손해 를 보는 수도 있다.
  4. 환경 좋은 곳을 노려라. - 그린벨트가 풀려도 당장 아파트를 지을 만큼 규제가 완화되는 것은 아니므로 일단 전원형 주택단지를 염두에 두어야 한다. 그러려면 주변 환경이 좋은 곳을 골라야 한다. 또 완전 해제가 안되더라도 건축규제 완화 등 혜택이 뒤따를 경우 괜찮은 전원주택터로 탈바꿈 될 수 있음을 고려해야 한다.
  5. 이왕이면 역세권 교통이 좋아야 한다. - 그중에서도 역세권이 금상첨화다. 서울 지역에서는 지하철이 닿는 역세권 그 린벨트를 찾을 수 있다.
  6. 전답보다는 주택 개발이 가능하다고 해서 무조건 전답을 사는 것은 금물이다. - 농지는 구입이 어려울 뿐더러 도로에 접하지 않는 곳은 개발 기간이 장기화될 수 있다. 따라서 기존 주택이나 지목이 대지인 곳을 고르 는 것이 안전 하다. 처분도 쉽고 직접 사용하기도 편리하다.
  7. 활용가능성을 살펴라. - 자본이 달려 개발 가능한 땅을 사기 어렵다면 투자 2순위로서 활용가능성이 높은 임야를 골라라. 나무를 심거나 가족 휴양지로 꾸며 입구에 음식점이나 휴게소를 열 수 있다. 특용 작물 재배지로도 활용 가능하다.
  8. 브로커를 조심하라. - 일부 지역에서는 그린벨트만을 노리는 브로커가 등장해 음성적인 거래를 부추기는 것으로 알려졌다. 이들은 대개 확정 안된 사실을 호도해 땅 매입을 권유한다. 해당 지자체를 직접 방문해 개발 가능성을 살펴야 한다.
  9. 매입시기를 조절하라. - 정부가 강력한 투기단속대책을 발표한 만큼 실수요자라도 괜한 오해를 살 수 있다. 전답이나 임야를 무리하게 구입했다가는 세무조사를 받기 십상이다. 가격도 과다하게 지급할 수 있다. 미리 땅 을 확보해두기 보다는 한 박자 늦춰 필요한 만큼만 떳떳하게 구입하는 것도 지혜다.
  10. 지자체의 개발계획을 숙지하라. - 지자체별로 그린벨트 해제 이후의 개발계획을 세워놓고 있다. 해당 지자체를 방문해 어떻게 개발할 것인지를 확인하고 공영개발지역과 민영개발지역, 용도별 구역지정등을 개략적으로 확인해야 한다.
3. 청약통장 10계명  
  1. 청약부금이나 청약저축은 매월 정해진 날에 월납입금을 지불하지 않으면 불이익을 당할 수 있다.
  2. 청약예금 가입 후 2년마다 큰 평수 청약이 가능한 통장으로 변경할 수 있다.
  3. 청약저축 가입자도 불입한 금액 안에서 청약예금으로 전환할 수 있다.
  4. 청약부금 가입후 2년이 지난 상황에서 85㎡ 이하 청약예치금액을 낸 가입자는 85㎡ 초과 평형으로 변경 가능하다.
  5. 통장 가입자가 사망 혹은 결혼했을때 배우자 또는 세대원의 직계존비속으로 명의변경할 수 있다.단 2000년 3월 27일 이후 가입자는 사망한 경우에만 명의변경이 가능하다.
  6. 수도권 이외 지역에서 청약통장을 만든 사람이 수도권으로 이사하면 이 지역 주택을 제한없이 청약할 수 있다.
  7. 청약통장 가입자 중 아파트에 당첨됐지만 부적격자로 판명된 경우 당해 주택의 당첨은 취소되지만 해당 통장을 다시 사용할 수는 있다.
  8. 임대주택에 당첨된 해당 청약저축은 해약하지 않고 계속 거래할 수 있다. 관련예금을 해약한 경우에는 해약일로부터 5년 안에 다시 부활해 사용할 수 있다.
  9. 청약예금이나 청약부금은 세금우대로 가입할 수 있다. 단 모든 금융기관을 통해 1인 1통장이어야 한다. 청약통장 가입 금융기관에서는 원금합계 기준으로 2000만원까지 다른 예·적금에 추가로 가입할 수 있다.
  10. 큰 평형으로 늘리는 경우에는 1년을 기다려야 한다. 작은 평형으로 옮길 때는 수시로 청약할 수 있다. 단 이 경우 입주자 모집 공고일 전날까지 통장을 전환해야 한다.
4. 부동산 빨리 파는 요령 10계명  
  1. 쪼개서 팔아라. 규모가 크다면 몇 억원대를 한꺼번에 살 사람은 많지 않다. 쪼개서 여러 사람에게 팔아라.
  2. 급매가격이 현시세라고 인정하자. 부동산에서 어제의 가격은 무시해야 한다. 현금화가 시급한데 어제의 가격에 매달릴 필요가 없다. 오늘 급하게 내놓는 가격이 실거래가라고 생각해야 한다.
  3. 소프트웨어를 끼워 팔아라. 소프트웨어가 없는 컴퓨터는 있으나 마나다. 부동산도 마찬가지. 개발 아이디어를 매수자에게 줘보 라. 훨씬 팔기가 쉽다.
  4. 리모델링으로 물건을 포장하라. 보기 좋은 떡이 먹기도 좋다. 약간의 비용만 들이면 보다 산뜻한 상품으로 매수자를 유인할 수 있 다.
  5. 물건 설명서를 만들자.내 물건의 장점은 무엇인지, 현황은 어떤지를 쉽게 설명해 놓은 자료를 만들어보자. 등기부등본과 건축물 관리대장, 토지대장, 토지 이용계획 확인원 등의 관련 공부도 첨부해야 한다.
  6. 배수진을 치고 팔아라.언제까지는 팔아야 한다고 계획을 세워놓고 면밀한 계획을 세워야 한다. 안 팔리면 가격을 과감하게 내려야 한다.
  7. 열심히 뛰어라. 수요자가 나타나면 다시 오기 힘든 기회라 생각하고 열심히 설명하자. 상대방을 설득하려고 최선 의 노력을 다하자.
  8. 수요경쟁을 유발시켜라 수요자가 많으면 많을수록 유리하다. 두세 사람이 모였을 때는 방문시기를 비슷하게 잡아 놓고 수 요자들간에 보이지 않는 경쟁심리를 유발시켜라.
  9. 잔금정산시기를 충분히 잡아주자 상대방의 입장을 고려해 매각대금 일부를 천천히 잡아주는 것도 좋은 아이디어. 등기는 먼저 넘겨 주되 계약서를 공증하거나 등기부에 채권설정을 해두면 충분하다.
  10. 믿음직한 중개업소에 매달려라. 팔고 사는 것은 사람이 하는 일이다. 자신의 여건을 충분히 이해하고 열심히 뛰는 중개업자를 찾아 보자. 사례를 충분히 약속하면 금상첨화
5. 임대사업 투자 10계명  
  1. 매수인은 매도인이다 - 부동산의 대원칙은 고정성이기때문에 물건을 살 때 반드시 되팔 경우를 염두에 둬야 한다.
  2. 바람부는 부동산은 피해라 - 아직 주변여건이 성숙하지 않은 곳을 개발 가능성만 보고 무조건 투자하는 것은 위험부담이 너무 크다.
  3. 시각적인 취득은 금물 - 단순히 눈에 보이는 건물모습만 보지 말고 경매 취득후 용도변경이나 리모델링이 가능한 지를 살펴야 한다.
  4. 사용과 수익개념을 정확히 구분하라
  5. 물방울 이론을 접목해라 - 투자대상 물건주변에 있는 전철역.학교.재개발여부 등 배후지 입지여건도 충분히 고려해야 한다.
  6. 주관적 판단은 피해라 - 물건 취득때 투자자 자신의 감보다 전문가의 객관적 판단에 따르는 게 좋다.
  7. 경매.공매를 적극 활용해라
  8. 경매취득은 속도조절이 가능하다 - 경매에 나온 부동산은 감정평가 시점보다 취득시점 가격이 중요한 만큼 주변 시세파악에 철저해야 한다.
  9. 취득이 안전하다
  10. 무리한 투자는 삼가야 - 투자여력 범위에서 물건을 골라야 한다.
6. 불황기 부동산투자 10계명
  1. 돈 되는 부동산을 사라. - 불경기에는 묵혀두는 투자보다 현금화할 수 있는 투자가 좋다. 꼬박꼬박 임대 료가 나오는 종목이 ‘대박’종목보다는 좋은 것이다. 임대료를 받을 수 있는 수익성 부동산은 상가, 오피스텔, 소형아파트 등이다. 다만, 침체기에는 자산 가치가 떨어질 수 있으므로 소액씩 분산 투자하는 것이 좋다.
  2. 현금의 장점을 살려라. - 부동산을 살 때는 현금의 위력을 최대한 발휘하는 게 좋다. 어떤 부동산도 현 찰을 들고 흥정하면 훨씬 싼값에 살수 있다. 특히 급매물의 경우는 현금의 장 점을 최대한 높일 수 있다. 그렇다고 조급하게 처신해서는 안 된다.거래가 한 번 성사되면 되 물리기 어렵기 때문이다.
  3. 살 때보다 팔 때를 생각하라. - 부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 싸도 팔리지 않으면 무용지물이다. ‘10억 거지’라는 말은 팔리지 않는 부동산을 가지고 있는 경우를 말한 다. 환금성이 떨어지는 부동산은 값이 싸기 때문에 쉽게 끌릴 수 있는데 이때 를 조심해야 한다.
  4. 부가가치를 키워라. - 단일 종목으로는 수익을 올릴 수 없다. 수익성이 별로 없는 종목도 한차례 가 공을 하면 플러스 알파의 효과를 올릴 수 있다. 가령, 경매 받은 아파트를 리 모델링 한다든가, 주택을 상가로 바꾸는 등으로 용도를 변경하거나 기존의 업 종을 새로운 업종으로 바꾸는 등의 가공을 하면 수익을 높일 수 있다.
  5. 기존의 부동산 값은 잊어라. - 부동산 값은 흥정하기 나름이다. 기존의 시가, 공시지가, 감정가격 등은 현재 의 경제상황에서는 의미 없는 숫자일 수 있다. 현재 가치에 적정한 가격,앞으 로의 기대가치에 알맞은 값으로 거래해야만 한다.자신의 부동산을 팔 때도 마 찬가지다. 본전 생각 때문에 우물쭈물 하는 사이에 손해는 커진다.
  6. 바닥까지 기다려라. - 부동산이 오를 것이다 내릴 것이다 등등의 소문을 듣고 조급히 행동해서는 실 패하기 십상이다. 주식은 바닥 시점을 알기가 쉽지 않지만 부동산은 바닥기간 이 길기 때문에 현금만 있으면 충분히 대처할 수 있다. 때를 기다릴 줄 알아 야 만이 실패를 피할 수 있다.
  7. 앞서가지 말라. - 초기에 뛰어들어서 금융부담을 키울 필요가 없다. 값이 내린다고 해서 서둘러 샀다가 침체의 골이 깊어지면 본전도 건지기 힘들기 때문이다. 자신이 선두주 자가 되는 것보다는 한발 뒤에서 따라가는 것이 좋다. 물론 확신만 있다면 앞 서가는 것이 나쁘지는 않다.
  8. 전문가를 활용하라. - 부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다. 혼자 힘 들이지 말고 전문가를 활용하라. 집근처의 중개업소만 찾아도 도움을 받을 수 있다. 전문가를 활용하는 것이 리스크를 줄이는 길이다. 다만, 자신도 전문가 수준의 안목을 길러야 서투른 판단을 하지 않게 된다.
  9. 정보를 생활화하라. - 부동산은 정보가 곧 현찰이다. 초단위로 변하는 세상에서 살아남는 길은 돈되 는 정보를 남보다 빨리 얻는 것이다.특히 요즘은 경제상황이 수시로 변하기때 문에 발 빠르게 대응하지 않으면 뒷북을 치기 쉽다. 경제신문의 부동산기사와 인터넷 부동산 사이트를 매일 이용하자.
  10. 결정은 자신의 몫이다. - 친구 따라 강남 가듯 남들 따라 투자해서는 위험하다. 예외는 언제나 있으며 어디나 복병이 있다. 신중하고 냉정하게 판단하고 행동하는 것만이 실패를 줄 이는 길이다. 자신의 능력에 맞는 선에서 투자하는 것도 명심할 사항이다. 과 욕은 돌이킬 수 없는 화를 부른다.
7. 임대수익 투자 5계명 (성공적인 수익형 부동산 투자 5계명)
  1. 확실한 임차수요 선정 주거 수익형(월세) 부동산의 확실한 타켓은 소비의 개념이 기성세대와 다른 대학생 및 독신자, 회사원등 20~30대를 겨냥한 상품이 수익률이 높다
  2. 소형 평형에 투자 중대형 평형은 투자금이 많고 월세수요가 적은 반면, 소형 평형은 월세수요도 풍부하며 증가세이다. 또한 매매시도 중대형 평형에 비해 매매가 수월하며 수익률도 월등히 높다.
  3. 지역은 대학가나 역세권 동일한 평형과 시설이라도 대학밀집지역과 역세권은 월세 수요가 항상 풍부하며 임대가격도 높다. 위치의 선정은 대학가나 역세권 선정이 필수적.
  4. 상품의 경쟁력을 확인 유사 상품과 경쟁을 감안하여 차별성, 서비스지원, 편의성 등, 임차인 만족도를 예측하여 경쟁력을 갖춘 상품에 투자해야 지속적인 수입과 자산가치를 보전받을 수 있다.
  5. 임차관리의 편의성 아무리 수익성이 높다 하더라도 관리가 귀찮거나 어렵다면 ?? ....몇억을 투자하여 수익성 원룸 소유자들의 한결같은 불만은...골치 아프다. 누가 관리를 해주었으면....아는 사람은 다 아는 얘기지요.
8. 아파트 투자 10계명  
  1. 지역 선호도가 높은 곳을 노려라. - 분양권에 프리미엄이 붙는 지역은 한정돼 있다. 서울에선 강남, 서초, 송파, 마포, 성동구와 수도권에선 용인 지역에 투자하는 게 상대적으로 높은 이익을 기대할 수 있다.
  2. 비싸도 로얄층을 주목하라. - 분양권 시장 초기에는 로얄층과 비로얄층의 가격이 대체로 5∼10% 차이를 보이고 있다. 하지만 시간이 흐를수록 가격 차이는 10% 이상 벌어지고 최고 30%까지 차이가 날 수 있다. 한강변에선 무조건 한강조망권 물건을 매입하라. 입주 전에 매도하겠다면 더욱 로얄층을 사야 한다.
  3. 대표성이 높은 아파트를 매입하라. - 지역별로 가격 상승을 선도하는 분양권이 있다. 이런 분양권은 불황기에도 가격 하락폭이 작고 호황기에는 가격 상승을 선도하게 된다.
  4. 입주시점을 머릿속에 그리고 사라. - 분양권은 당장 들어가 살 수 있는 기존 아파트와는 다르다. 지금은 다소 살기에 불편하더라도 입주시점에 환경이 좋아지는 곳을 선택해야 한다. 새로 생기는 도로 지하철 기반시설 등이 있는지 체크하는 게 좋다.
  5. 브랜드 인지도를 고려하라. - 어느 회사가 시공했는지 살펴봐야 한다. 아파트도 일반 상품과 마찬가지로 브랜드가 중요하다. 같은 값이면 믿을만한 시공사가 건립하는 아파트를 고르는 게 유리하다.
  6. 환경친화형 아파트가 뜬다. - 단지 주변에 공원이나 야산 등 녹지공간이 풍부한 곳이 좋다. 특히 조망권은 갈수록 비중이 높아지는 추세다. 주차장을 지하에 배치하고 지상공간을 녹지로 꾸미는 곳까지 나오고 있다.
  7. 사통팔달 도로망을 갖춘 곳이면 금상첨화. - 도로가 땅팔자를 바꾸듯이 아파트값에도 큰 영향을 미친다. 서울 도심과 쉽게 연계되는 도로나 지하철을 갖춘 곳은 아파트 시세도 강세를 보일 가능성이 높다.
  8. 대단지를 선택하라. - 단지 규모가 커야 환금성이 좋고 입주 후에 아파트 시세가 높게 형성된다. 서울 지역에선 대단위로 조성되는 재개발 재건축 단지를 수도권에선 택지개발지구나 1천가구 이상의 단지를 노리는 게 바람직하다.
  9. 기존 아파트 시세 변화를 눈여겨 보라 - 통상 팔려는 물량이 많은 비수기에 아파트 시세가 낮게 형성된다. 분양권도 마찬가지다. 물량이 많이 쏟아질 때 구입하는게 그렇지 않을 때보다 5% 이상 싸게 살 수 있다.
  10. 분양권의 시세 흐름을 체크한 후 구입하라 - 분양권 시세에도 흐름이 있다. 내재가치는 변하지 않더라도 수급이 달라지기 때문이다. 구매하려는 분양권 값이 분양 후 전혀 변하지 않았다면 거래가 거의 없다고 봐도 무방하다. 또 일시적으로 많이 오른 분양권도 거품일 가능성이 높다.
9. 경매투자 10계명
경매물건에 대한 투자는 높은 수익률을 보장받을 수 있다는 점에서 매력적이지만 일반 거래에 비해 함정이 많아 리스크도 크다. 쟁쟁한 ‘선수’들과 경매시장에서 ‘한판 대결’을 벌이기 위해서는 경매 관련 ‘10계명’을 반드시 챙겨야 한다.
  1. 감정가를 맹신하지 말라 = 감정가는 감정평가업체 또는 감정시점에 따라 차이가 난다. 경우에 따라선 감정가가 시세보다 더 높을 수도 있다. 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰받는 것은 금물이다.
  2. 권리관계를 명확하게 파악하라 = 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우도 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줘야 하는 경우가 많다. 낙찰자가 부담해야할 부분은 없는지 반드시 확인해야 한다.
  3. 입주 시기는 길게 잡아라 = 경락받은 물건에 대해 입주가 늦춰지는 경우가 종종있다. 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 세입자가 항고(이의신청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하기 때문이다. 쓸데 없는 낭패를 모면하기 위해서는 입주 시기를 넉넉히 잡는 것이 필요하다.
  4. 추가비용을 고려하라 = 예상치 못한 추가비용이 발생할 경우를 감안해야 한다. 취득시 취득 및 등록세의 경우는 낙찰가격 기준이므로 일반 매매 때보다 다소 부담이 크다. 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야하므로 강제집행비용이 들 수 있다. 세입자가 있으면 이사비도 지불해야 한다.
  5. 발품을 팔아라 = 지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인 없이 무턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다.
  6. 구체적인 자금계획을 세워라 = 경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를 내고 낙찰허가 결정 후 약 1개월 내에 잔금을 납입해야 한다. 구체적인 자금계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 낙찰받은 물건을 날리는 경우도 있다. 더욱이 입찰보증금도 돌려받지 못한다.
  7. 입찰장에서 사소한 실수에 주의하라 = 입찰서류 기재, 입찰보증금 준비, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서 첨부 등에 각별히 신경써야 한다. 입찰장에서 사소한 실수는 치명타가 될 수 있으므로 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.
  8. 세입자 대위변제를 경계하라 = 경매 물건에서 세입자의 대위변제(집주인의 빚을 대신 갚는 것)는 복병이다. 세입자가 채무자 대신 근저당 금액을 갚아 대항력을 주장할 경우 헛수고로 돌아갈 수 있기 때문에 이 부분을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
  9. 뇌동 경매는 삼가하라 = 법원 입찰장은 항상 사람들로 북적거린다. 분위기 및 승부욕에 휩쓸려 무리하게 높은 가격으로 낙찰을 받을 경우 손해를 볼 수도 있다.
  10. 변경·연기가 잦은 물건은 피해라 = 변경·연기가 잦은 경매 물건은 채무자가 돈을 갚으려고 노력중인 경우가 많다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해 놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경매효력이 상실된다.
 
 
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읽어도 읽어도 좋은 글   




행복의 모습은 불행한 사람의 눈에만 보이고,
죽음의 모습은 병든 사람의 눈에만 보인다.



웃음소리가 나는 집엔 행복이 와서 들여다보고,
고함소리가 나는 집엔 불행이 와서 들여다본다.



받는 기쁨은 짧고 주는 기쁨은 길다.
늘 기쁘게 사는 사람은 주는 기쁨을 가진 사람이다.
 

 
어떤 이는 가난과 싸우고 어떤 이는 재물과 싸운다.
가난과 싸워 이기는 사람은 많으나
재물과 싸워 이기는 사람은 적다.

 

넘어지지 않고 달리는 사람에게 
사람들은 박수를 보내지 않는다.
넘어졌다 일어나 다시 달리는 사람에게
사람들은 박수를 보낸다. 

   
 
느낌없는 책은 읽으나 마나, 
깨달음없는 종교는 믿으나 마나. 
진실없는 친구는 사귀나 마나, 
자기 희생없는 사랑은 하나 마나.
 
   

마음이 원래부터 없는 이는 바보고,
가진 마음을 버리는 이는 성인이다.

비뚤어진 마음을 바로잡는 이는 똑똑한 사람이고
비뚤어진 마음을 그대로 간직하고 있는 이는 어리석은 사람이다.
누구나 다 성인이 될 수 있다.
그런데도 성인이 되는 사람은 아무도 없다.
자신의 것을 버리지 않기 때문이다. 

   

돈으로 결혼하는 사람은 낮이 즐겁고
육체로 결혼한 사람은 밤이 즐겁다.
그러나 마음으로 결혼한 사람은 밤낮이 다 즐겁다.
 
   
황금의 빛이 마음에 어두운 그림자를 만들고, 
애욕의 불이 마음에 검은 그을음을 만든다. 

  






 

두 도둑이 죽어 저승엘 갔다. 
한 도둑은 남의 재물을 훔쳐 지옥엘 갔고, 
 한 도둑은 남의 슬픔을 훔쳐 천당엘 갔다.  

  






 

먹이가 있는 곳엔 틀림없이 적이 있다. 
영광이 있는 곳엔 틀림없이 상처가 있다. 

 
 






 

남편의 사랑이 클수록 아내의 소망은 작아지고, 
아내의 사랑이 클수록 남편의 번뇌는 작아진다. 

 






 

남자는 여자의 생일을 기억하되 나이는 기억하지 말고, 
여자는 남자의 용기는 기억하되 실수는 기억하지 말아야 한다
 

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[스크랩] ★ 폭등할 수도권 저평가 급매 추천 31곳 ★ |부동산노트

2008-07-27 16:58

http://blog.drapt.com/mik2050/258381217145528691 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
★ 폭등할 수도권 저평가 급매 추천 31곳 ★
 
천만명 부동산 재테크 동호회 여러분 반갑습니다.
요즘 틈이 나는대로 서울과 수도권 아파트의 가치를 분석하고 있습니다.
특히 KB 시세를 그래프화 하여 향후에 안정성과 투자성이 뒷받침 될만한 곳을 선점하여 무주택 서민을 비롯하여 부동산 투자에 관심을 가진 모든 분들께 도움을 드리고자 노력하고 있습니다.
 
수도권 지역은 폭등지역. 침체지역 중간지역 등 크게 세 곳으로 확연히 분류가 되며 앞으로 정부 정책 및 테마에 따라서 쌍곡선이 교차됨으로써 희비가 엇갈릴 것입니다.
 
과거의 부동산 폭등 흐름을 테마별로 구분해 보면 다음과 같습니다.
 
2006년 상반기 서울 남부. 1기 신도시. 수도권 남부권 명품 아파트 연쇄 폭등-
2006년 하반기 2기 신도시 수도권 남부 중소형. 인천 일부권 연쇄 폭등-
2007년 서울 북부 중대형 수도권 소외지역 폭등-
2008년 상반기 서울 북부 중소형. 수도권 북부 중소형 및 재건축 아파트. 빌라. 다세대 등 폭등.
 
위의 흐름을 바탕으로 2008년 하반기 이후에 예상이 되는 시세 흐름 시나리오입니다.
 
2008년 하반기 서울 남부권. 수도권 남부권. 중소형 아파트. 재건축 빌라. 다세대 등 폭등 예상
2008년 하반기~ 2009년 서울 강남 등 남부권. 1.2기 신도시. 수도권 남부 중대형. 미분양 폭등 예상.
2010년 최근 상승한 서울 북부권 및 수도권 북부권 2년 조정을 끝내고 다시 폭등 예상.
 
아파트는 명품과 준명품 일반 아파트와 소외 아파트로 나눌 수 있지만 현 상황에서 중요한 것은
명품과 비명품 아파트를 구분하여 명품에 투자하는 노력보다는 저평가 큰 폭의 조정 등의 투자성이 있는 아파트를 선별하는 것이 더 중요합니다.
 
여러분이 소유한 아파트는 어디에 해당하는 지 참조하시고 급매에 관심을 가지고 내집 마련이나
갈아타기를 하려는 분들은 좀 더 적극적으로 내용에 관심을 가지셨으면 합니다.
 
우선 2006년~2008년 현재의 부동산 등락 현황을 분석하여 앞으로 오를 곳과 조정할
곳을 예측해 보겠습니다.
 
1. 2008년 말~2009년 오를 지역
 
- 2006년 하반기에 폭등하다가 2007년~2008년 현재까지 1년 6개월간 조정을 한 곳
- 과거 3년 동안 상승률이 낮은 저평가 지역. 특히 수도권 남부 지역 중소형 평형. 빌라. 재건축
- 과거에 철저하게 외면을 받은 유망지역 오피스텔. 상가
- 서울 및 수도권 모든 지역 분양. 미분양. 분양권
 
 
2. 2008년 말~2009년 내내 조정을 보일 지역
 
- 2007년 하반기부터 지금까지 폭등한 모든 지역.
- 단기 폭등한 서울 및 수도권 강북 중소형 아파트 및 재건축 수혜 모든 빌라. 다세대. 다가구 등
- 호재가 반영이 된 오래된 아파트.
 
3. 2008년 말~2009년 평범한 흐름을 보일 지역
 
- 2006년~2008년 현재까지 오름과 내림을 반복하고 있는 서울 및 수도권 모든 지역.
- 2007년 중에 많이 오르다가 최근 정체 및 조정을 한 지역.
 
서울과 수도권 부동산 흐름은 위의 3곳으로 확연하게 구분이 됩니다.
그렇다면 지금 매수 타이밍 지역은 어디일까요?
2006년 폭등하다가 최근까지 큰 폭의 조정을 보이고 있는 서울 강남. 목동. 용산. 강서. 성동. 관악.
동작 및 수도권 남부 지역인 용인. 성남. 수원. 동탄. 평촌. 과천. 의왕. 산본. 화성. 평택. 시흥과
수도권 북부지역인 일산. 남양주. 파주. 김포. 인천 일부. 중동. 상동 등이 큰 틀에서 매수 지역이라 할 수 있습니다.
 
특히 위의 지역 중에서 최근 2년간 최고점 시세 대비 30% 가까이 하락한 아파트는 큰 폭의
탄력을 받을 가능성이 높기 때문에 매수시에 과거시세와 실거래가. 최고가 등을 반드시 확인하셔야 합니다.
 
그렇다면 구체적으로 1년-2년간 조정을 보이거나 저평가가 심한 아파트는 무엇일가요?
시세 그래프상에 나타난 급매 아파트를 중심으로 30곳을 간추렸으니까 직접 발품을 팔아서
매수 여부를 판단하시기 바랍니다.
 
특히 일반 서민들은 겁이 많고 투자 경험이 없기 때문에 크게 하락한 아파트나 미분양 등을
꺼리고 폭등 흐름을 이어 가는 곳에 투자하다가 낭패를 보는 경우가 많은데, 부동산에
있어서 최대 호재는 저평가 혹은 많이 하락한 지역의 급매. 미분양 이라는 사실을 기억하시기 바랍니다.
 
다음은 초특급 급매 및 저평가 지역 31곳 추천 지역이며 순서는 의미가 없습니다.
모두 과거 최고 시세 기준으로 현재 시세대비 40% 이상 매우 높은 시세 차익이 가능합니다.
급매는 부동산 한두 곳에 없으며 여러 곳을 다니면서 발품을 팔아야 합니다.
 
1. 수원 영통 벽적골. 황골 주공 등 20평대 최근 시세 그래프 상승 징조.
- 빼어난 입지에도 불구하고 4년간 극심한 저평가. 분당선 연장선 방죽역.
  강북권 중소형 폭등 테마에 따른 강남권 폭등 0순위 지역. 급매 1.8억~2억선
 
2. 수원 중소형. 중대형 모든 아파트 매수 추천. 특히 폭등 시세의 30% 하락한 급매 강추.
- 광교. 판교 신도시 후광과 남부권 최대의 저평가 도시. 전철 등 인프라 호재 만발.
 
3. 용인 죽전 현대 홈타운 씨리즈. 동아솔레시티. 죽전. 보정 전지역 30~40평대
큰 폭의 조정.
- 30평대 3.9억~4.2억 급매, 40평대 6.2억~6.7억 급매.
 
4. 용인7룡 보정.죽전.동백. 신봉. 성복. 동천 모든 평형과 용인시 전지역 30%이상
조정한 급매강추.
- 경부축. 제2경부고속국도. 판교.광교 후광. 분당선 연장선. 신분당선 호재. 강남과 용산 지근거리.
 
5. 분당 야탑동 매화마을 주공 1.2단지 25평 이상. 구미동 주공 25평 이상
- 리모델링 특급 호재. 25평 미만의 소형 강세에 따른 상대적 저평가. 판교. 도촌동 호재.
- 야탑 공무원 주공 26평 급매 3.5~3.8억 구미 공무원 주공 26평 3.2-3.5억 급매
 
6. 분당 전지역 25평 이상 소형. 중대형 모두 유망. 특히 폭등기준 20% 이상 하락한
아파트 강추.
32평 5.5억~5.8억 급매. 48평 8.3억~9억 초급매 유망.
 
7. 성남 신흥주공 24평 이상. 은행 주공 24평 이상
- 성남 구시가지 재개발 최대 수혜. 송파. 판교 신도시 직접 후광. 서울 최단거리. 각종 인프라 확대.
- 신흥 주공 24평 3.7억~3.9억 급매. 은행 주공 24평 2.8억!3.1억 급매 강추.
 
8. 성남 전지역 재개발 재건축. 아파트. 빌라. 다세대 추천.
- 2006년 폭등 이후 30% 이상 하락한 모든 재건축 단지 유망하며 소액 자본 투자 강추.
 
9. 화성 병점 느티마을 주공 4단지 32평. 늘벗마을 신창1차 33평.
- 동탄 신도시 입주에 따른 초급매 출현. 1호선 역세권. 새아파트 대단지. 인프라
- 화성 병점 주공 4단지 32평 급매 2.5~2.7억선 신창 33평 2.2~2.5억선 강추.
 
10. 화성 전지역 전평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 급매 매우 유망.
- 동탄. 향남. 발안. 봉담. 태안. 병점 등의 새아파트 연계라인 탁월. 향후 가치 무궁무진.
 
11. 과천시 별양동 주공 4단지 32평 . 모든 평형. 중앙동 주공 10단지 33평
-향후 재건축 이후 과천 지역의 랜드마크 부상. 탁월한 입지 및 환경 조건.
-별양동 주공 32평 6.3억~6.5억 급매. 중앙동 주공 10단지 33평 10억~11억 급매 강추
 
12. 과천시 전지역 모든 평형 최고가 대비 30% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 과천시 강남-송파-판교-분당-광교 라인 중심권. 수도권 최고 입지. 최근 투매 현상.
 
13. 광명시 철산동 주공 12단지 33평. 13단지 32평 및 모든 평형
- 재건축 이후 높은 수익률. 고속철도 민자역사 등 대형 호재. 주변 도시 시세 급등. 저평가
- 광명시 주공 12단지 33평 3.6억-3.8억 급매 13단지 32평 3.6~3.9억 급매 강추
 
14. 광명시 전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 하락 혹은 5년 상승 30% 미만 지역
모두 강추.
광명시 수원시와 더불어 수도권 유망 지역 중에서 쌍저평가 지역. 특히 철산동 유망.
 
15. 부천시 원미구 중동 금강 주공 31평 
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 리모델링. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 31평 기준 2.9억-3.2억 초급매 강추
 
16. 부천시 원미구 상동 꿈동산 신안 60평대 및 전평형
- 신도시 극심한 저평가. 대단지 대형평형. 부천.인천. 일산 일대 개발 호재.
- 60평대 기준 6.9억-7.2억 급매 강추.
 
17. 군포시 산본동  대림 e편한세상 2차 33평형 및 모든 평형
- 고분양가 새아파트 대단지 상승률 미미. 주변 시세 대비 저평가.
33평 기준  3.8억~4.2억 급매 강추.
 
18. 일산 신도시 주엽동 문촌 5단지 쌍용 49평. 모든 평형
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
- 49평 기준 6억-6.4억 초급매 강추.
 
19. 일산 신도시 및 고양시 폭등기준 중대형 30% 이상 조정한 아파트
- 한류우드. 명품신도시. 경의선 복선전철. 파주 신도시 등 호재만발. 일산 핵심지역으로 큰 폭 조정
 
20. 파주 운정 신도시 대원 효성 46평. 전지역 모두 유망
- 경의선 복선전철. 명품 신도시. 한류우드. 파주 신도시권. 대기업. 명문대 이전 등 대형 호재.
- 46평 기준 4.5억~5억 초급매 투매 현상. 매수시 높은 시세 차익
 
21. 김포 장기동 청송마을 현대 2단지 50평대
- 김포 장기 신도시. 인천 송도.검단.청라.영종도.논현 등 신도시 연계, 일산.파주 신도시 호재.
- 50평대 기준 4.7억-5.1억 급매 강추.
 
22. 남양주시 와부읍 덕소 동부센트레빌 50평대
- 전철 등 인프라. 강남권 진입. 한강 조망. 대단지 새아파트 상대적 저평가.
- 50평 기준 4.5-4.9억 초급매 강추.
 
23. 하남시 덕풍동 한솔 리치빌 1.2단지 30평대
- 서울 강동구 등 동부권 입지 상승. 인프라 구축. 큰 폭의 조정. 덕풍 지역 개발 호재. 대단지
- 30평대 기준 3억-3.3억 급매 강추
 
24. 강남구 개포 주공 5단지  76.03/53.46 형. 대치동 은마 102.47/76.79 형.
- 강남 재건축 규제완화 기대감. 상대적 상승률 낮고 저평가. 강남구 핵심 입지. 초고층 주복 기대감
- 개포주공 5단지 6.2억-6.6억 급매. 은마 8.8억-9.3억 초급매 강추.
 
25. 강남구. 서초구  전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 외국판 비버리힐즈에 비하여 매우 저평가. 대한민국 1번지.
 
26. 강동구 명일동 고덕 주공 9단지. 109.09/83.52 형. 삼익 그린 씨리즈.
- 강동구 재건축 단지 중 가장 큰 폭의 하락. 고덕 주공과 삼익 그린 씨리즈 모두 유망.
- 주공 9단지 4.9억-5.3억 초급매 출현. 삼익 그린 씨리즈 최고가 대비 30% 하락 모두 유망.
 
27. 강동구  전지역 모든 평형 최고가 대비 20% 이상 하락한 아파트 매우 유망.
- 2년간 조정으로 단기 시세 차익 예상. 강남구에 비하여 상대적 저평가. 핵심 입지 부상.
 
28. 송파구 잠실 주공 5단지 112.39/103.54 형. 잠실 우성 1.2.3차 85.95/82.06 형
- 송파 신도시. 잠실 제2 롯데월드. 잠실 초고층 아파트 기대감. 잠실 입주 아파트 더블 상승.호재
잠실 5단지 10억-10.5억 초급매 잠실 우성1.2.3차 5.9억-6.2억 초급매 강추
 
29. 송파구. 용산구  전지역 모든 평형 최고가 대비 20-30% 이상 하락한 아파트 매우
유망.
 - 송파 신도시와 용산 국제 업무 지구. 잠실 명품 아파트 출현으로 포스트 강남 시대 개막.
 
30. 용산구 이촌동 한가람 82.64/59.88 형. 도원동 삼성래미안 79.33/59.94 형
- 용산 국제 업무지구. 초고층 주복. 강남과 쌍벽. 각종 인프라. 25평 강남에 비해 저평가.
이촌동 한가람 5.0억-5.3억 급매. 도원동 삼성 3.6-3.9억 급매 유망.
 
31. 양천구 목동 신시가지 5단지 89.25/65.08 형 및 1~7단지 모든 평형
- 목동은 학군. 강서구 미곡.발산 호재. 재건축. 한강 조망권. 서울 최대 하락. 등의 호재만발.
- 5단지 27평 기준으로 5.6억-6.0억 초급매 출현. 모든 단지 5억대 초강추. 최대 수익률 유력.
 
하락 폭이 크거나 저평가가 심한 지역을 중심으로 유망 지역 아파트 급매 30선을
간추렸습니다.
앞에서 제시한 지역은 최근 2년간 조정을 보이면서 향후 정책의 변화에 따라서 큰 폭으로 오를 곳을
선점하였는데 서울지역의 추천이 적은 까닭은 수도권에 비하여 상대적으로 2007-2008년 폭등한
지역 및 아파트가 많기 때문입니다.
 
아파트는 명품이라고 해서 우선시 해서는 안 되며 철저하게 투자 금액 대비 수익률로 접근하시는
것이 현명합니다.
서울은 강남구. 서초구. 강동구. 송파구. 양천구. 강서구. 관악구 등이 큰 폭의 조정을 보였으며,
수도권은 한강 이남의 대부분 지역과 한강 이북의 신도시 등이 많이 하락하였습니다.
 
매수는 신중히 하되 오른 지역을 매수하는 것은 매우 위험하며, 큰 폭으로 하락했거나 극심한
저평가를 형성한 곳으로 접근해야만 수익률을 기대할 수 있습니다.
급매를 매수하여 추가 하락할 수도 있지만 결국 저렴하게 매수한만큼 시세 차익이 클 수밖에 없습니다.
 
마찬가지로 단기 폭등한 곳은 오른만큼 손해를 본다고 생각하시면 됩니다.
하락한 지역의 급매ㄹ르 매수하면 불안해 하시는 분들이 많은데 정작 불안해 하셔야 할 분들은
폭등한 아파트를 추격 매수하신 분들입니다.
 
아파트는 돌고 돕니다.
최근 서울 강북권과 중소형 평형이 큰 폭의 상승을 거두었는데 필연적으로 1년 이상 조정을 보이다가 다시 상승할 것입니다.
 
강북 지역 폭등시 강북 지역을 매도하고 강남으로 갈아타야 하며 강남 지역 폭등시 강남 아파트를 매도하고 강북으로 갈하탈 것을 권합니다.
과거에 강북이 10년 장기 침체를 거듭하였지만 이제 소외 지역에서 벗어났으며, 재개발, 뉴타운 등의 호재가 장기적으로 지속될 것이 분명하므로 조정 후에 다시 오를 것입니다.
 
똑같은 아파트를 두고도 부동산 중개소를 문지방 드나들듯이 하는 사람과 단 한 번 방문하여 계약한 사람의 매수 가격은 엄청난 차이가 있습니다.
아파트는 고정된 가격이 없으며 고무줄처럼 변수가 많습니다.
따라서 같은 아파트를 매수하더라도 여러분의 발에 땀이 얼마나 났느냐에 따라서 1년 저축액 이상의 돈을 절약할 수 있다는 사실을 명심하시고 부지런히 뛰어 다니시길 부탁드립니다.
 
부족하지만 김종갑의 충언을 바탕으로 모두 성공적인 투자를 하였으면 합니다.
감사합니다.
 

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[스크랩] 요즈음 분석(발췌:아기곰동호회) |부동산노트

2008-07-08 08:55

http://blog.drapt.com/mik2050/258381215474908587 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

요즈음 분석(발췌:아기곰동호회)

 
시대는 정보독점에서 정보공유로,  WIN-LOSE에서 WIN-WIN GAME으로 시대흐름입니다.
 
통계는 전회장님이시고 현재 부운영자이신 박기성님의 그라프와 사진참조 바랍니다.
 
아기곰님과 그리고 자료수집과 정리에 과로한 자제분에게 감사인사올립니다.[아~멘!]
 
정리가 미흡하시면 댓글로 수정해주시면 감사하겠읍니다.
 
더불어 자산구축하여 삶을 자유롭게 살아가는 재정 자유인이 됩시다!
 
1.거래량 분석으로 본 시장전망
 
자료: 건교부 2006년 1월...2007년 6월
 
[1]서울 25군데 지역과 신도시 5군데.

[2]주택가구수와  인구
 
[3]권역별 거래량 동향:분기별
 
[4]주택 만호당 거래량추이:
 
통계청과 건교부 자료
 
[5]2006.4사분기 신규수요: 평균9.7년 회전율: 돌아갔다.
 
[6]권역별 거래동향:월별
 
강북, 신도시, 강남, 한강권, 강서,

[7]2006 상하반기 거래량추이: 집값이 쌀수록 거래량이 많다.
 
[8]평형별 거래비중 동향:
 
 2006-1사분기/2006-4사분기
평형별/전국전체/서울/신도시/강남권/강서/한강/강북/신도시/
거래3건중2건이 소형거래였다. 갈아타기보다는 신규수요였다.
강남, 한강권은 갈아타기 수요로 넘어감/ 강북권은 소형평형위주  매매됨
 
[9]평균거래 면적추이[전용면적]
 
강남권/강북권/강동/분당/
가격 높은 곳은 거래안되/ 가격낮을 곳은 거래 많이 됨
4사분기 물량이 쏟아지지 않았다.
 
 
[10]거래량 변화로 본 전망
 
저가주택시장위주로 거래량이 급속하게 늘었다.
대출규제 여파로 "소형"중심이 아니라, 저가주택에 수요가 몰렸다.
최초로 내집마련하는 수요자들이 늘었다.
한시적 1가구 2주택 처분물량이 예상보다 적었다.[하반기]
 
[11]올 상반기 주택시장
 
거래량이 급감했다.
양도세중과세 때문에,
한시적 1가구 2주택중 처분못한 물량이 상당부분있다.
 
[12]분양가 상한제 실시: 수요측면
 
 기존시장에서 분양시장으로 관심이 분산된다.
정권교체기에는 확실한 내집마련 기회이다.
앞으로 6개월이 내집마련의 가장 좋은 시기이다.
 
[13]분양가 상한제 실시: 공급측면
 
업체별 차별화보다는 원가절감경쟁할 것이다.
건설업체는 안정적 수익이 보장되는 사업기회를 찾는다.
건설시행기피할 것이다. 주택수요는 늘고 주택공급은 주는 추세로 간다.
 
[14]수도권 주택건설 추이

작년대비/경기도/서울/
신규공급이 줄고 있다. 서울은 심각하다.
 
[15]올해 상반기 공급많이 했다는 주장
 
내년 분양할 것을 당겨서 분양했다.
내년부터 분양공백이 생긴다.
내년에는 공급부족에 시달린다.
 
[16]인구 천명당 주택건설수
 
서울/지방/전국
서울은 계속 아파트 부족에 시달린다.
 
[17]대출규제속에 연5천만원 소득자가 살 수 있는 곳[세후]
 
2005년8월말/일산/ 중대형가능
2007년8월말/서울/신도시/ 중대형을 살 수있는 신규수요 힘들다.
서울에서 내집마련 소형으로 가야한다.
 
[18]대출규제속에 연3천만원 소득자가 살 수 있는 곳[세후]
 
옛날에는 3000만원 연봉자가 사는 곳에  연봉5000만원으로 구입한다.
서울/신도시/연봉 3000만원/2007년8월/내돈으로 살 수 있는 지역은 없다.
 
[19]연봉3000만원[세후]으로 살 수 있는 곳?
 
중형은 수도권 변두리?
집값이 많이 올랐다.
대출규제여파로 저소득층은 외곽으로 가서 살 수 밖에 없다.
 
[20]대출규제 영향
 
획일적 대출규제로 말미암아 소득별 주거지 분할 현상이 심화됨.
저소득자는 점점 외곽으로 밀려나게 됨.
소외지역강세가 예상됨.
고가주택[6억이상]:갈아타기 수요감소
중가주택[3억-6억]:갈아타기 수요감소
저가주택[3억이하]: 대출이 가능한 금액으로 수요증가
 
[21]개구장이 건이 이야기
 
아빠에게 인정받기위해서 계속해서 잘못된 시험결과를 숨긴다.
공개하는과목이 줄어든다.

[22]실거래가 자료공개와 아파트 거래건수
[아기곰님 아들이 정말 자료정리 고생함:감사:GOD BLESS YOU!]
 

[23]건교부 실거래가량발표 비율추이
 
06/1/4.......06/2/4.....06/3/4.....06/4/4....07/1/4.....07/2/4
70%...........53%..........75%.......64%.......45%........43%....[누락시킴?]
상속과 증여가 많았다. 건교부 실거래량 발표 누락 자료
정권말기로 갈수록 레임덕이 심화된다.
착한 가격만 공개된다. 착하지 않은 가격은 숨긴다.

[24]정부규제의 영향
 
분양가 상한제-민간아파트 분양축소-신규아파트 공급감소-아파트시세 상승[살사람 많고 팔사람적다]
분양가상한제-재건축사업시 일반분양회피-신규아파트감소-아파트시세상승
대출규제-매수세력위축-매도시기 놓친 1가구2주택자 양산-질좋은 아파트매물감소-아파트시세상승
[엔화대출회수지시]
양도세중과-매도시기놓친  1가구2주택자 양산-질좋은 아파트매물감소-아파트시세상승
각종 규제는 거래부진을 가져온다.
 
[25]한시적 1가구 2주택 전략은?
 
많은 중산층 종부세 기준을 9억원까지 올림-장기적으로 1가구1주택에 대한 양도세부과 방향에 위배
고양이 목에  방울달 정치인-국회의원이 있을까?
시세가 올라서 1가구 1주택의 양도소득세율 부과금액도 올라간다.
양도소득세 한시적으로 인하할 가능성? 있을까?
양도차익 많게하여 집값이 상승하면 된다.
양도세 30%-40%-60%올린다. 참여정부정책
거래량을 늘린다.
즉 양도소득세 총액을 높히려면= 양도차익[X]양도세율높힘[X]거래량늘림[O]
결론:1~2년안에 팔면 양도세 50%를 30%인하하여 시장에 매물과 공급을 늘려 가격안정시킨다.
팔지못애 전전긍긍하는 사람들로 부터 세금이 들어온다.
일석이조전략이다:::
:누이좋고 매부좋은 전략: 개발공약추진위한 재원확보와 주택시장안정을 동시에 추구함

[26]결론:수요
 
대출규제여파로 저가시장위주로 수요가 형성됨
시장에너지 소진으로 교체수요가 적어짐
기존시장에서 분양시장으로 관심이 분산됨
 
[27]결론:공급
 
양도세중과 규정으로 인한 재고주택이 시장으로 나오지 못함[참여정부의 무리한 정책]
땅값상승과 정부규제로 지난 몆년간 신규공급감소했다.
분양가 상한제로 인한 신규공급축소 가능성이 많다.
올해 하반기에 물량이 안 쏟아지면 내년 상반기 공급물량이 없을 지도 모른다.
대기 매수자의 관망으로  올해 말까지는 거래부진현상 계속될 전망도 있다.
 
[28]주택시장경제 전망
 
대선이후 호재가 있는 일부 고가시장에 대한 선취매와 대출규제가 작은 저가시장으로 양분된다.
연말이후는 공급과 수요의 불균형, 정책변화의 기대감으로 재상승 예상된다.
옛날에는 소수 몆명만 정보독점했다. 인테넷의 정보공유로 상대적으로 돈벌기회가 축소된다.
투자 경쟁자가 많아진다.  투자수익율이 적어진다.
 
[29]시장내부의 변화?
 
그림, 금, 골동품의 자산보유로 간다. 안목이 필요하다. 부동산과 주식은 같은 자산이다.
1989년 주식 종합지수가 1000포인트였다. IMF때 400까지 내려갔다.
길게보면 "부동산 시장이 끝났다"는 것은 잘못된 시각이다.
미국과 한국시장을 비교한다. 한국은 쾌속선을 타고가는 성장국가이다.
미국은 삶의 질이 높은 유람선과도 같다. 잠재력이 높은 한국의 기대상승율이 높다.

질문과 답변[QUESTION AND ANSWER]

[30]고금리와 부동산 전망
 
금리는 물가수준과 경제성장과 연관성이 있다. 수출기업을 고려한다면 금리를 올릴 수가 없다.
 
 
[31]재건축에 대한 정부정책의 변화?
 
서울시내에 지을 땅이 부족하다. 공급부족에 재건축대상 땅 주인들은 상생하는 자세를 가져야 한다.
개발이익을 정부와 나누어 가진다면 협조안할 이유는 없다고 본다.
개발이익을 땅주인만 챙기려든다면 평생 재건축 안된다. 정부정책에 순응하는 자세가 필요하다.

[32]한국도 일본식 불황이 올 것인가?
 
일본자산 대 폭락은 자산거품이 사라졌기 때문이다. 부동산에 대한 미래가치상승분에 대해서까지 융자대출해주었다. 한국은 아니다. 일본-한국은 인구밀도가 높다. 신도시 주변, 도심이 다시 올라 갈 것이다. 도심회귀현상이다.

[33]동탄신도시가 탄력받을려면
 
 인프라가 구축되어야 한다. 직장창출, 병원, 학교, 상가의 인구가 있어야 한다. 인프라형성에 적어도 10년 걸린다. 초기에 고생한다. 1기신도시 즉 분당,일산사는 데가 편하다. 2기동탄시도시는 불편하다.

[34]리모델링 시장
 
긍정: 한국아파트수명은 약40년이다. 이론적으로는 100년이다.
 아파트15년이면 녹물흐르고 문이 비틀어진다. 평수를 늘리고 삶의 질을 업그레이드 할 수 있다.
부정:재건축으로 대체한다. 재건축활성화된다면, 리모델링보다는 재건축이 무게가 있다.

[35]서울지역의 재건축-재개발
 
신규로 공급할 땅이 없다. 유일한 해결책은 규제완화이다. 정책이 나올 것이다.

[35]대출규제 완화?
 
금리강화-다시 주춤하면서 완화될 것이다. 금감원에서 대출을 들쑤신다.
은행에서는 부동산 대출은 황금알을 낳는 거위다. 이자수입 잘 나오고 있는 데, 포기 아깝다.
대출규제 완화예정된다.

[36]미국주택시장에서 구입하려면?

미국에 오시는 분은 팔기쉬운 곳, 즉 수요가 있는 곳에 지역선택하라!
현재 미국은 급등할 이유가 없다.
금리가 지속적으로 내릴 때, 2번째 금리내릴 때 구입하시라!
 
[35]인천지역 투자전망은?
 
인천지역 주택보급율 107%, 서울지역 89%이다. 
인구가 계속 늘어나야 인천지역의 주택가격이 상승함.
인천지역의 수요가 늘 것인가? 의문이다.
인구가 늘어나면 즉 구성원이 늘어나면 미국은 해변주택[BEACH HOUSE]이 비싸다.
롱 비치만 싸다. 하역항이라 멕시코 노동자들이 밀집해서 산다. 인구밀도 높다.
고급주택을 살수 있는 수요는 아니다. 
인천지역 어떤 job이 늘어날 것인가?
금천구, 가야디지털단지 근처 집값이 많이 올라갈 것인가?
젊은 층, 임대, 구로, 금천구 ..인구가 늘어났다.
임대수요도 늘어난다. 종업원은 많다. 집살 수요는 적다.

[36]오피스텔,상가 투자는 ? 주거용 투자냐? 수익형 투자냐?
 
현재  유동성 풍부하다 .  과거 부동산 시장에서 수익형 투자는 10명중 1~2명이었다.
지금은 10명중에 5명 관심이 있다. 상가-오피스텔은 까다롭다.  안목이 있는가?
[분당 정자동의 오피스텔 경우 작년에는 마이너스 분양가 였다.
지금은 프리미엄이 붙었다.호프집에서 여성회원분들의 발품판 이야기]
상가의 안목은? 3계단이 올라가고 또 입지가 중요하다. 길건넌 경우 파리날린다.
즉 전문가의 안목이 필수이다.

 [37]잠실 롯데부지에 초고층빌딩이 들어선다면?
 
리까이법칙 참조바랍니다.투자의 니까이다 법칙 
인과관계를 명확히 말할 수 있어야 올바른 투자
전망대보다는 출근하는 사람이 많아야 한다.

[38]단독주택 재건축?
 
서울시가 무분별한 재건축추진을 막겠다. 아파트 수요, 주택수요--지구단위구성이 확실한가?
막연한 계획과 막연한 수요보고 투자하면 실패? 장기적으로 봐야 한다.
아무곳이나 투자하면 급등기대하는 것은 물건너간 것이 아닐까?

자료출처: SOUL FREE 富로그

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