2006-11-08 16:18

http://blog.drapt.com/mijuk96/2333941162970315427

출처 : R의 부동산투자 10억만들기

원문 : http://blog.drapt.com/R0916

1억원으로 부동산 투자하기   1억원으로 부동산투자에 뛰어들기란 여간 어려운 일이 아닙니다. 그러나 길이 막혀도 계속 전진하면 뚤리는 것처럼 방법은 있습니다. 아래는 자산이 전세금 포함 1억인 고객의 상담내역을 토대로 1억원으로 투자할수있는 여러 방향을 제시하였습니다. 참조하시기 바랍니다. 1. 금액 100,000,000원으로 접근 가능한 투자처는 서울의 뉴타운 및 재개발 지역의 소형지분을 매입하는 방법이 1순위- 실거주 해야 함   http://development.seoul.go.kr/ 위의 홈페이지는 시범 뉴타운부터 3차뉴타운등 다양한 사업계획을 볼수있음 ...참조 뉴타운 내 소형 빌라 및 다세대주택 등을 매입하여 추후 추가분담금 지급 후 입주 하는방법. 단점으로는 뉴타운내 사업이 더디면, 그 만큼 기회수익율이 떨어짐. 2. 아파트 20평대 실거주 하면서 거주 유망지역: 강남, 용산, 상암, 분당, 일산, 운정, 용인, 과천, 동탄, 남양주, 하남, 강동, 성동 등 유망지역(차선책): 마포, 구리, 수원, 화성, 파주, 고양, 수색, 안양, 검단, 김포등   위와같은 지역들은 이미 그 가격대가 상당한 금액에 올라와있다. 그러나 집중 분석하면 아직도 저평가아파트는 있을듯....수도권이나 지방권도 염두에 두면서 지역 선정을 잘해야 한다.  3. 아파트 30평대 전세 or 월세 끼고 매수하면서 본인은 회사근처의 저렴한 전월세로 거주 4. 분양권 매입한 후에 본인은 회사근처의 저렴한 전월세로 거주 분양권 매입하여 수익률을 올리는 것또한 쉽지않음. 그러나 분양권은 의외로 계약금과 일정부분 P만으로도 장기간 투자시간을 벌수있기 때문에 상당한 메리트가 있음. 5. 현 주거지 유지후에 청약물량 청약시도 이 때는 청약 물량의 지역에 따라 분양대금의 40~60%를 가지고 있어야 함 6. 어떤 방법으로 투자를 감행할 것인지 먼저 결정한 뒤, 지역을 선택하고, 그 지역에 나와있는 매물들의 적정 가격대와 시세 오름차를 파악한 뒤 매입한다. 7. 투자계획에 다음주(12월 중순)로 예정돼있는 정부의 부동산 종합대책이 어떤 내용이 포함되는지에 따라 선택의 폭이 달라질수 있음 8. 정부의 부동산 종합대책이 금융제재와 실거래가 신고지역 확대(파주,남양주), 분양가 인하, 공급물량을 늘려 최단시간에 공급하는 등 실질적으로 시장에 미치는 영향력이 적어 당분간 집값 오름세의 분위기가 이어질것으로 판단됨 9. 투자전문 싸이트에서는 좋은 지역의 선정이나, 부동산 투자방밥등에 대한 조언은 가능하지만 실질적으로 뉴타운등 서울권 물량은 본인의 발품을 팔아 매입해야 함. 그 이유는 한 지역 같은 동네에서도 집값의 편차가 심해 그 지역의 특수성과 개발호재의 미미한 변화, 가격의 적정성등 변수 요인이 굉장히 많음. 단, 지역 전문가에게 의뢰 후 매입을 결정할 경우에는 동일 금액대에서 가장 투자가치 있는 물건 선정 후 브리핑을 통해 예상 수익률을 산출해내고, 중개까지 대행함. 실거주를 어느 지역으로 둘것인가가 key point.   10. 서울, 수도권의 분양전환 예정인 저평가 임대아파트 매수 서울, 수도권등 역세권 위주의 임대 아파트를 조사하여 분양전환으로의 계획등을 조사한 후 매입하는 방법으로 분양전환 뒤 오르는 시세폭을 얻을수 있다.   11. 경매시장에 노크 의외로 소금액을 가지고도 경매에 참가하여 뜻밖의 수익률을 얻는 경우가 많음. 시세보다 20%~50%까지 저렴한 물건을 매입할수 있음. 그러나 대항력있는 임차인등 권리분석이 중요한데, 이는 요즘 활성화돼있는 지지옥션등을 활용하여 조사하면 위험율을 줄일수있음.   http://www.ggi.co.kr/   12. 융자 감행, 적금 포기 은행권의 적금등 저금리 기조인 요즈음 추세에 돈을 통장에 넣어두는것 자체가 투자에 뒤쳐지는 일임. 1억원대의 자금 한계성 극복을 위해선 어느정도의 융자는 감행해야 할듯.  투자 순서 1. 매입방법 선정 2. 매입 지역의 범위를 최소화(예: 천호동 뉴타운, 고양시 30평대 아파트등) 3. 매입 중개의 위탁이냐, 본인의 발품이냐를 선택 4. 매입물건의 가치판단 후 실계약 투자 유망 아파트 선정 필요한 지역의 추가 정보는 닥터아파트(www.drapt.com) 회원 가입후 지식리포터를 활용하기 바람. 투자 핵심   어떠한 투자도 그 책임과 결과에 대해서 본인 외 누구도 책임을 질수 없음. 그렇기에 부동산 전문가들도 투자처를 선정해준다는 자체가 굉장한 책임감과 부담감을 동반하는 어려운 일임. 게다가 서울 지역의 블루칩 및 신도시권의 오름폭이 확실한 투자처는 투자자금의 한계로 매입불가하여 투자가능지역의 범위가 한정되어 쉽지 않은 투자임. 전방위적으로 해당지역 전문가들의 의견을 최고 조언으로 삼아 투자해야 리스크를 줄일수 있음. 그것은 해당 지역의 기반및 지식으로 인해 미세한 변화와 매각시점, 유망물량에 대한 확신등 미래 시세 예측과 오름폭예측이 가능하기 때문임. 일단, 투자 방법(실거주등) 및 리스크가 크면서 투자수익률을 쫒을것인지, 리스크없이 안정적인 수익률을 쫒을것인지 등에 관한 본인의 계획이 결정되어지면, 실행하기 바람. 이런 투자 방법 등 내적인 요소가 결정되고 지역의 편차가 좁혀진 후 매입 지역의 거래가능물건 등 조사(파악)가 들어 감. 투자 가능한 유망 아파트는 전국적으로 많지만, 옥석가리기가 추후 수익률의 관건임.

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2006-02-14 17:29

http://blog.drapt.com/mijuk96/81139905745703

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=368

서울, 수도권 일대로 지하철 신설과 연장 공사가 잇달아 진행되고 있어 환승역으로 탈바꿈하는 지하철역들이 늘어나고 있다. 지역적으로도 더블 역세권, 트리플 역세권이 탄생하는가 하면, 기존에는 역세권의 수혜를 받지 못하다가 새롭게 역세권에 편입되는 지역들도 등장하고 있다. 투자 수익을 노린다면 바로 이러한 지역을 중심으로 움직여야 한다. 현재 공사가 진행 중이거나 계획된 노선으로는 9호선과 소사~원시선, 인천공항철도의 신설, 분당선, 7호선 연장선 등이 포함된다. 분당선은 1단계로 2003년 9월 수서~선릉 구간이 개통되었고, 2단계로 2010년 선릉~왕십리 구간이 개통될 예정이다. 이 중에서 환승역으로 왕십리역이 주목을 받고 있다. 대형 할인점, 복합 상영관 등이 결합된 민자역사로 개발이 이루어지고 있는 왕십리역은 왕십리 뉴타운 개발에 대한 기대도 동시에 받고 있어, 환승역 가운데서도 투자 1순위로 꼽히고 있다. 이에 따라 인근 아파트나 재개발 지분 투자가 관심을 모으고 있다. 이영호 등의 ‘부동산 보물지도’ 중에서(그리고책, 146쪽)     ‘부동산 보물지도’는 닥터아파트 이영호 리서치팀장을 비롯해 시행사, 은행PB 등 4명의 부동산 전문가들이 오랫동안 현장에서 얻은 경험을 바탕으로 썼습니다. '오윤섭의 부자노트' 독자중 부동산 초보자를 위한 입문서로 적당합니다. 지금 아파트에 투자하려거나 내집마련을 시도하고자 하는 사람이라면 한번 읽을만한 책이라고 생각합니다. 전문가가 보기에 평범한 수준이지만 그중에서 환승역에 대한 가치를 상권과 주거환경을 결합시켜 분석한 것은 인상적입니다. 책이란, 특히 재테크 책이란 처음부터 끝까지 모든 내용에 만족시켜야 한다고 생각하기 보다는 하나로 건질 것이 있다면 가치 있는 책입니다. 그동안 막연히 알고 있지만 개인적으로 4중(콰드러플 Quadruple) 역세권이 되는 왕십리역에 대한 정리가 잘돼 있습니다. 이 책에서는 먼저 왕십리역 상권 가치를 다음과 같이 분석했습니다. “주변 상권은 상대적으로 활성화되지 않았지만, 주변의 입지 여건이 좋아 선호도가 높은 환승역도 있다. 신도림역(국철, 2호선)과 왕십리역(국철, 2, 5호선)이 해당되는데 상권은 중심지 상권보다 발달하지 않았지만, 사통팔달의 교통 접근성으로 수요자들이 지속적으로 늘어나고 있다. 아울러 그동안 상대적으로 낙후되었던 지역 환경이 개발 계획으로 탄력을 받으면서 가격 상승에 대한 기대감이 고조되고 있다” 왕십리역은 2007년이후 각종 개발호재가 구체화될 예정입니다. 먼저 2007년 상반기중 왕십리역 민자역사가 완공될 예정입니다. 민자역사에는 엔터테인먼트 종합쇼핑몰인 ‘비트플렉스’가 오픈될 예정입니다. 시행사(비트플렉스)가 운영권을 갖고 핵심 점포(테넌트)를 입점시켜 대형화, 복합화한 쇼핑몰로 이마트, CGV, 패션몰, 골프연습장, 휘트니스센터, 찜질방, 식당가 등이 들어설 예정입니다. 또 2010년에는 분당선 연장구간 3단계인 왕십리~선릉(6.6km)이 개통됩니다. 개통이후 강남구및 분당 접근성이 크게 좋아집니다. 선릉과 왕십리외에도 삼릉(9호선), 강남구청(7호선)에서 다른 지하철로 환승할 수 있습니다. 또 왕십리~선릉간 소요시간이 기존 지하철 2호선을 이용할 때보다 15분이나 단축됩니다. 또다른 개발호재로는 왕십리뉴타운이 있습니다. 1차 시범지역으로 이미 구역지정을 받은 뉴타운 2구역이 가장 사업속도가 빠르며 연내 이주가 시작돼 착공될 예정입니다. 왕십리뉴타운은 성동구 하왕십리동 440번지일대 10만2천평에 달하며 청계천과 연계한 도심형 전원도시로 개발될 예정입니다. 용적률 220%이하의 아파트 등 주택 4천7백가구가 들어서며 초중고가 각각 1곳씩 신설될 예정입니다. 2010년이면 아파트 입주가 가능할 것으로 예상됩니다. 이밖에 공장과 창고 등이 밀집한 인근 행당동 87-4번지 일대 2만2천평에 주상복합및 문화상업 시설이 들어섭니다. 왕십리뉴타운과 뚝섬 서울숲이 가깝고 재개발 예정구역인 행당동 100번지 행당 6, 7구역 2만4천평과도 인접해 있습니다. 최근 감정에 치우친 강공 일변도의 정부 부동산 정책이 쏟아지고 있는 상황에서 묻어두고 때를 기다리는 것도 좋은 투자전략입니다. 문제는 현금 보유능력과 투자 의지에 달려 있지만 말입니다. 재개발 지분 매수문의가 최근 늘어나고 있는 가운데 왕십리뉴타운내 1구역, 2구역 지분값은 평당 2천만원을 호가하고 있습니다. 개발호재에 대한 주민들의 기대감이 높아 매물을 내놓지 않아 매물은 귀하지만 매수문의는 꾸준한 상황입니다. 재개발 지분을 중심으로 하왕십리 행당동 마장동 등 인근 아파트를 매입, 3년이상 보유하며 때(호재 구체화 및 정책 변화 등)를 기다리면 적지 않은 수익률에 안정적인 투자 대상이 될 것입니다.

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2006-01-26 16:45

http://blog.drapt.com/mijuk96/2333941138261557448

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56

서울과 경기 수도권을 잇는 각종 전철이 잇단 개통되면서 서울 진입이 훨씬 수월해질 전망이다. 이미 지난 16일 청량리역~덕소를 연결하는 중앙선이 개통돼 경기도 남양주시 일대가 역세권역으로 수혜를 입게 됐다. 경기 동북부 외에도 강남방면과 수원, 용인 등을 연결하는 신분당선과 분당선 연장구간도 공사 중에 있어 완료 시점에서 이들 지역의 아파트 가격 상승이 점쳐지고 있다. ■ 강남 모노레일 1호선 2008년 개통 예정인 강남 모노레일 1호선은 학여울역에서 신사역을 운행하며 총 길이는 6.6km이다. 1호선 역사는 학여울역 – 우성아파트 – 삼성역 – 코엑스 – 경기고 – 청담 – 학동 – 도산 – 영동 – 신사역으로 예정돼 있다. 이 일대는 국내 아파트 가격 상승의 진원지인자 유망 학군으로 밀집된 곳으로 주요 단지를 살펴보면 학여울역 일대의 미도아파트, 은마아파트, 쌍용아파트 1,2차를 꼽을 수 있다. 또, 우성아파트역 일대 우성아파트 1,2차, 은마아파트, 경기고역의 홍실아파트, 삼익아파트, 도산역의 동현 아파트 등이 있다. ■ 강남 모노레일 2호선 (개통시기 미정) 강남 모노레일 2호선은 안세병원 사거리에서 학여울역까지로, 1호선 사업을 완료한 뒤 사업을 추진할 계획이며 총연장은 7.8km이다. 강남 모노레일 2호선 역사는 안세병원 사거리 – 논현로 – 양재천 – 학여울역이 될 것으로 보인다. 이 지역 역시 전국에서 손꼽힐만한 유망 단지가 밀집해 있다. 역삼동 일대의 이수아파트와 역삼 월드메르디앙, 도곡동 일대의 LG아파트, 경남아파트, 역삼 한신 아파트, 동신 아파트 등이다. ■ 분당선 연장노선 2008년 개통될 예정인 분당선 연장노선은 선릉역에서 왕십리역까지로, 연장노선의 길이는 6.6km다. 다른 분당선 연장노선은 미개통 구간인 오리역에서 수원역까지로, 2008년까지 단계적으로 개통될 예정이다. 분당선 연장노선 역사는 1) 선릉역 – 삼릉역 – 강남구청역 – 청담역 – 성수역 – 왕십리역 2) 오리역 – 죽전역 – 신갈역 – 기흥역 – 상갈역 – 영덕역 – 영통역 – 방죽역 – 매탄역 – 수원시청역 – 매교역 – 수원역으로 되어있다. 분당선 연장노선 역사 주변 유망 아파트 단지로는 강남구청역 일대 래미안 삼성 2차, 롯데캐슬프레미어, 청담역의 한양아파트, 성수역 주변 동아맨션, 장미아파트, 대림아파트, 한진타운, 강변 건영 아파트, 왕십리역의 삼부아파트 등이다. 성수와 왕십리역은 트리블 역세권으로 주변 서울숲과 더불어 강북 지역의 랜드마크가 될 가능성이 높다. ■ 신분당선 신분당선은 강남역에서 분당 정자역까지 운행하는 구간으로, 2010년 말에 개통될 예정이다. 역사는 강남역 – 양재역- 포이역 – 청계역 – 판교역 – 정자역이 될 것으로 보인다. 전철이 개통될 경우 판교와 분당 일대 시민들의 출퇴근 시간이 한층 빨라질 전망이다. 특히 판교역사의 경우 내년부터 시작될 판교분양과 더불어 실수요자들의 관심이 높은 곳 가운데 하나다. ■ 9호선 1차 구간 지난 2001년 12월에 착공해 공사가 한창인 지하철 9호선 1차 구간은 2008년 말 개통을 목표로 하고 있다. 1차 구간은 김포공항에서부터 역삼동 교보타워 사거리까지로 총 연장길이만 25.5km에 달한다. 서남부권에서 강남까지 연결하는 직선노선으로 노량진 일대가 큰 수혜지역이 될 전망이다. 이 일대는 재개발 공사가 한창인데다 그동안 낙후된 교통여건으로 전철 개통과 더불어 새로운 주거지역으로 거듭날 것으로 보인다. 9호선 1차 구간 역사는 김포차량기지 – 김포공항(5호선, 인천국제공항철도) – 방화동 대성교회 앞 – 방화동 안성빌라 – 마곡지구 – 양천향교입구 사거리 – 마포중고교앞 사거리 – 가양동 고려산업 – 등촌삼거리 – 염창우체국 앞 – 강서소방서 앞 – 양평동 신성빌딩 앞 – 당산역 – 국회의사당(신안산선) – 여의도역(5호선) – KBS 별관 – 노량진역(1호선) – 노량진 수원지 앞 – 중앙대입구 사거리 – 동작역(4호선) – 구반포 삼거리 – 신반포 주공아파트 – 고속터미널(3호선, 7호선) – 삼호가든 - 역삼동 교보타워 사거리(신분당선)로 되어있다. 9호선 1차 구간 역사 주변 유망 아파트 단지로는 마포 중고교앞 사거리의 강나루아파트, 우성아파트, 가양 도시개발공사아파트, 등촌 주공 아파트 7단지 등을 들 수 있다. 등촌 삼거리역은 한화 꿈에그린, 우성아파트, 롯데 낙천대(롯데캐슬), 양평동 신성빌딩 앞역은 한신 청구아파트, 당산역 삼성 래미안 4차, 효성아파트 1,2차가 있다. 여의도역의 광장아파트와 미성아파트, KBS 별관역사의 현재 재건축중인 GS여의도 자이, 진주아파트가 유망 단지로 손꼽힌다. 노량진 수원지 앞역에는 강변 유원아파트, 신동아 아파트, 중앙대입구 사거리역의 명수대 현대아파트가 수혜단지가 될 것으로 보인다. ■ 9호선 2차구간 1차 구간 완료 후 2015년 개통예정인 2차구간은 삼정호텔앞 사거리에서부터 방이동까지 이어질 전망이다. 9호선 2차 구간의 역사는 삼정호텔 사거리 – 삼릉공원 사거리(분당선) – 차관아파트 사거리 – 한국종합전시장 – 종합운동장(2호선) – 삼전사거리 – 삼전동 태영빌딩 사거리 – 석촌역(8호선) – 방이 사거리 – 위례성길 임마누엘 교회 – 올림픽 공원역(5호선) – 방이동이다. 2차 구간은 송파구쪽 아파트 단지들이 혜택을 볼 것으로 보인다. 이미 아시아선수촉, 올림픽선수촌 아파트 등 시세가 높은 아파트들이 많아 전철 개통과 더불어 추가적인 가격 상승이 예상된다.

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