1. 흐름을 잘 파악하고 투자하라
부동산으로 부자가 된 사람들은 큰 흐름을 정확히 읽는 능력을 갖고 있다.
그들은 경제를 바로보는 능력이 있으며 경제가 부동산에 어떤 영향을 미치는지 잘 알고 있다.
그들은 늘 부동산 공부를 하고 있으며 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석하고 있다.
부자들은 큰 흐름이 오기 전에 이미 알고 있으면서도 정확한 고급정보와 지식으로 확인하기 전에는 절대로 투자하지 않는다.
그들은 과거에 그랬으니 이번에도 그럴 것이라는 고정관념이 얼마나 무모한 짓인가를 잘 알고 있기 때문이다.
다만 그들은 열심히 현장 중심으로 시장 조사를 하고 정치·경제·사회·문화 등 복합적인 큰 흐름을 관통하는 주요 요인의 변화를 지켜본다.
3군단 투자자들이 부동산을 상식선에서 보려고 하는 반면 부자들은 각 분야의 복합적 큰 흐름을 통해 투자대상을 찾으려 한다는 점이 다르다.
부자들은 더 이상 전후좌우를 살피지 않는다. 그것은 부동산의 가는 방향이 마치 봄 뒤에 여름이 오는 것처럼 아주 명백하다는 것을 잘 알고 있기 때문이다.
일찍이 재건축 아파트 붐을 예견하고 강남권에 투자해서 재미를 보고 다음에 올 차례로 상가 주택임을 알고 상가 주택에 투자하여 재미를 본 서초동에 사는 김모(57) 씨 또한 그 중 한 사람이다.
김씨는 아파트도 서초구, 강남구, 송파구의 재건축 아파트만 서너 채씩 싼값에 사서 정부의 재건축 아파트를 억제하려는 의지가 보이자 상승세를 타고 있는데도 “지금이 팔 때” 임을 깨닫고 뒤도 안 돌아보고 팔았다.
그는 부동산 경기뿐 아니라 부동산 종류별 투자 노하우를 알고 있는데다 욕심을 자제하는 능력이 뛰어나 고스란히 돈을 벌었다.
하지만 가난한 투자자는 부동산이 이론이 무지한 경우가 대부분이고 시중에 나온 부동산 책 한권도 읽어보지 않은 사람이 의외로 많다.
그렇기때문에 부동산 흐름을 읽지 못하며 방향을 뒤늦게 깨닫고 쫓아가다 넘어진다.
소위 이들이 들쥐 군단들인데 정신없이 질주하는 들쥐 군단이 마지막 가는 길은 상투를 잡는 길이다.
따라서 가난한 투자자들은 눈으로 하는 투자는 이제 멈추고 부자들의 부동산 노하우를 배우고 그들의 행동과 생각을 답습해야 할 것이다.
2. 부자는 3박자가 일치할 때 사고 판다
부동산으로 성공한 부자들의 투자 철학은 투자시 타이밍, 종목, 입지가 3박자를 잘 이루고 있을 때 투자한다는 것이다.
들쥐,벌떼,개미 투자자는 때만 볼 줄 아는 1박자 투자자들이거나 혹은 종목과 입지만 보고 투자하는 2박자 투자자들이다.
그래서 이들 투자자들은 죽었다 깨어나도 부자 소리를 듣지 못한다.
그지만 부동산 투자로 부자가 된 사람들은 입지, 종목, 타이밍 3박자가 마주칠 때 사고 파는 투자자들이기 때문에 큰돈을 버는 것이다.
종목을 고를 때도 과거에 인기가 있었으니까 사는 것이 아니라 미래에 인기가 있을 것이나에 초점을 맞추고 또 현재 인기 있는 종목을 산다.
또 종목은 입지에 궁합이 맞는지 맞지 않는지를 분석, 검토한 후 산다. 마치 진흙 밭에 선인장을 심어 가꾸는려는 농부가 아무리 노력해봤자 선인장이 죽을 수밖에 없는 입지(밭)처럼, 부자들은 입지와 종목이 궁합이 맞아야 돈을 벌 수 있다는 것을 알고 투자 원칙을 지키지만 개미 군단들은 무엇때문에 그래야 하는지 이해하지 못한다.
하지만 어느 입지에 어떤 사람들로 구성되어 사느냐에 따라 바라는 종목이 따로 있게 마련이고 또 그런 입지에 가장 필요로 하는 종목이 인기가 있는 것은 당연한 이치다.
또한 부동산 부자들은 과거, 현재와 미래를 분석하여 부동산을 사고 파는 특징이다. 과거와 현재, 그리고 미래를 중심으로 살 시기를 잡고 파는 타이밍은 현재와 미래의 데이터를 보고 잡는다.
여기에서 우리는 부자들의 사는 타이밍은 과거와 현재, 미래를 분석, 검토하고 결정하는데 반해 과거를 머릿속에서 지우고 파는 타이밍은 현재와 미래를 중심으로 분석검토한 후 결정을 내린다는 사실을 알아야 한다.
하지만 3군단들은 사는 타이밍을 잡을 때 먼 후일을 보지 못하고 과거와 현재를 중심으로 분석하고 검토한 후 사고 파는 타이밍도 미래를 접어두고 현재를 중심으로 두고 판다.
3군단은 현재의 부동산 값이 중요하며 과거를 분석할 여유도 미래를 내다 볼 여유도 식견도 없는 편이다.
3군단은 과거도 미래도 내다볼 여유가 없으므로 사실상 현재를 잃은 투자자들이며 그것이 실패를 이끄는 근본원인이다.
입지를 볼 때 부자 강모(71) 씨는 꺢?柄?으로 설명한다. 화단에 나무가 잘 자랄 수 있는지 자랄 수 없는 것인지 지금은 심을 때인지 아니면 심을 때가 아닌지 그리고 자란 후 다른 나무에 비하여 많은 돈을 받고 팔 수 있는 나무인지도 살펴본 후 결정한다는 것이다.
다시 말하면, 입지를 보는 안목이 때 가운데 본는점이 색다르다.
하지만 3군단들은 어느 나무나 화단에 심으면 무조건 자라는 줄 알고 시도 때도 안 맞춰 나무를 사서 심어 죽인다.
그 땅(입지)에는 잘 자라는 나무지만 때를 못 맞춰 죽이는 것처럼 헛수고를 하는 투자자들이다. 결국 3군단과 부자들이 갖고 있는 생활학의 차이점이 가난한자와 부자를 낳고 있는 셈이다.
3. 부자는 미래가치를 내다보고 투자한다
미래를 확실히 아는 비결은 현재를 충실하게 사는 사람에게만 보인다.
그래서 그런 사람들이 준비만 한다면 반드시 부자가 될 수있다는 것이 이미 부자가 된 사람들의 생각과 행동에서 공통적으로 읽을 수 있다.
따라서 부자가 되고자 하는 사람들은 기존의 생각과 습관을 과감히 버리고 부자의 생각과 습관을 닮아가야 한다.
부동산 부자들이 미래에 투자할 가치가 있다고 판단하는 부동산에는 어떤 것이 일을까? 첫째, 머지않아 삼승법칙이 진행될 부동산이다.
개발 발표, 착공, 완공, 이3단계가 진행될 부동산을 말하는데, 정부나 지방자치제나 기업이 개발할 것이라 발표하면 값이 뛴다.
예를 들면, 신도시로 건설하겠다고 발표한 신도시 후보지나 서울의 강북 뉴 타운 지역이 바
로 그런 곳이다.
이미 알고 있는 것처럼 그 지역들은 착공 전에 값이 크게 올랐다. 부작용 방지를 위해 정부에서는 그 지역에 각종 규제책을 발표하고 있으나 아무리 강력한 힘이 있는 정부라도 부동산 값의 상승을 막기는 어려울 것이다.
부자들은 뉴 타운 발표 전 이미 정보를 입수하고 노른자 땅을 사놓고 갔다가 적절한 시기에 빠져 나온다.
그들은 때에 따라서는 단기투자도 하지만 단기 투자를 즐기지 않는다.
왜나하면 개발지역은 착공될 때까지 3단계로 오른다는 것을 알기 때문이다.
재개발지역 부동산뿐만 아니라 재건축 아파트, 택지개발 예정지역, 신도시 후보지, 단독 주택을 임대 주택으로 지을 수 있는 부동산, 빌딩을 지을 수 있는 땅, 상가를 지을 수 있는 땅, 1층 단독을 4∼5층 주택으로 지을 수 있는 땅, 논·밭을 택지로 용도 변경이 가능한 부동산, 주거지가 상업지로 바뀔 지역 땅 등 정확한 자료수집으로 종합분석, 검토한 후 미래 투자가치가 있는 부동산만 사 모은다.
둘째, 철저히 시간 싸움임을 알고 있다. 인간은 시간 속에서 살며 부동산도 시간에서 나고 죽는 존재이다.
부동산은 살아 있는 유기체이기 때문에 인간이 필요로 한 시기에만 그 가치가 인정받고 있다.
예를 들어 착공에서 완공 단계에 있는 부동산은 유아기에서 청년기에 해당하는 성장기에 속한다고 할 수 있다.
성장기에는 빠른 속도로 오르고 오르는 폭도 큰 것이 특징이다. 그 후로는 곡식처럼 익어가는 시기이다.
이 시기에 투자하지 않으며 돈을 만드는 것이 쉽지 않다. 부자들은 시간 투자가 가장 중요하다는 것을 잘 안다.
어떤 부동산에 투자해야 수익을 많이 남길 수 있는지도 시간 파악을 통해 안다.
보통 사람은 그것을 모르거나 확신, 혹은 돈이 손에 없다는 핑계로 시간 투자에 주목하지 않기 때문에 성공하지 못한다.
부자를 꾼꾸는 자들은 ‘부자들이 투자한 방식과 패러다임을 철저히 닮아야 부자가 된다’ 는 것이 이 같은 이유에서 나온 말이다.
4. 시간·지역별 투자법
부동산 고수들은 수익성 부동산을 투자해도 차별화가 잘 나타난다.
서초동에 사는 한모(57) 씨는 부동산 경기가 되살아날 기미를 보이자 제일 먼저 강남 지역에 있는 40평대 아파트 두 채를 사들였다.
친구들은 너무 이르다고 걱정들을 했지만 걱정하는 친구들은 대부분 가난한 샐러리맨들이고 외환위기 때 “이제 부동산은 한물 갔어.” 하면서 싸게 팔고 전세로 살고 있는 사람들이기 때문에 귀담아 듣지 않았다.
외환위기 때도 자기네들처럼 살고 있던 아파트를 팔아야 한다며 성화였지만 한 씨는 팔지 않았다.
그는 대출 금리가 하향 추세를 보이고 정부의 부동산 정책이 부양책 중심으로 나갈 줄 알고 일을 벌린 것이다.
뒤이어서 서울 강남 지역 아파트가 폭등세로 이어지자 아직 미동도 안하고 있는데 다음 차례로 분당 아파트 30평대, 40평대 두 채를 전세 끼고 나머지는 은행 대출로 1년간 대출금으로 이자를 상환하는 방식을 택해 샀다.
서울 지역 아파트 동시분양 공고가 나오고 듣도 보도 못한 떴다방이 모델하우스 주변에 모여들면서 청약열기가 대단했다.
이렇게 부동산이 재테크 수단으로 각광받게 되자 신도시 아파트들도 서서히 가격이 오르기 시작했다. 한씨가 구입한 분당 아파트도 값이 뜨고 있는 것은 물론이다.
하지만 그 당시에는 IMF 때 빚진 사람들이 아직까지 집을 팔지 못한 사람들인데 이번에 팔 수 있는 절호의 기회로 생각한 사람들이 상당히 많았다.
반면, 사는 사람은 지금이 바닥을 치고 기지개를 켜고 있으니 사야 한다는 쪽으로 마음이 기울려 사는 사람 파는 사람으로 반반씩 나눠졌다. 그리고 세 번째 투자 종목으로 선택한 것은 상가였다.
상가 중에도 최고의 상품으로 꼽은 것은 아파트 단지 내 상가도, 근린 상가도 아니었다. 그것은 외환위기로 떨어질대로 떨어진 대형 상가 주택이었다.
매매대비 임대비율이 보통 70∼80%선이 많았다.
그는 이렇게 좋은 상품을 입지가 좋은 곳만 골라 여섯 채를 샀고, 그 다음 천안시내 고속도로 역사 주변 토지를 샀다. 문씨는 부동산으로 부자가 된 고수들의 투자방법의 전형적인 패턴이다. 부동산 투자 순위도 중요한 노하우인데 그는 부동산이 잠에서 일찍 깨어나 가장 큰 폭으로 오르는 지역 순위와 오르는 종목순서를 타이밍 따라 잘 알고 있었다.
침체기에서 제일 먼저 일어나는 부동산은 아파트이다. 수십년 역사를 놓고 볼 때 아파트가 생긴 이래 아파트를 제치고 먼저 잠에서 깨어난 것은 없었다.
다음으로 상가, 상가 다음으로 빌라, 빌라 다음으로 단독, 그 다음으로 토지 순으로 가격이 회복된다. 그는 오르는 업종·지역·순위별로 순차적으로 아무도 투자하지 않을 때 행동으로 옮김으로써 저평가된 부동산을 가장 싼값에 가장 좋은 부동산을 사들여 수백 억 자산을 모았다.
이 사례는 일부분이지만 결과적으로 한 씨는 외환위기 때와 회복기 두 번의 기회를 잘 활용한 셈이다.
5. 밴드(BEND) 이론을 응용하라
서울 강남의 부동산 부자 서 모(70) 씨는 노른자 땅에 알짜배기 부동산만 갖고 있어 부동산에서 매월 나오는 임대료로 세계 곳곳을 여행하며 자유와 알찬 삶을 만끽하고 있다.
서 씨는 매월 월세 받는 것도 전혀 신경을 쓰지 않는다. 임대관리회사에서 다 알아서 해주기 때문이다.
그의 월수입은 현재 1억원이상 되는데 처음부터 부자였던 것은 아니었다.
평안남도가 고향인 서 씨는 1·4후퇴때 홀홀단신으로 서울로 내려와서 판잣집 단칸방에서 여러사람과 함께 살 정도로 찢어지게 가난했다.
집 없는 서러움을 겪으면서 안 먹고 안 입으면서 근검 절약하여 많은 돈을 모을 수 있었다. 어느 정도 돈이 모아지자 빚을 내어 허름한 판잣집을 산 후 죽을힘을 다해 빚을 갚아 나갔다.
이런식으로 서 씨는 돈을 벌면 부동산에 또 묻었다. 날이 갈수록 부동산 값은 올라가고 전·월세값 또한 오르기만 하여 슬슬 재미가 생겼다.
그러자 서 씨는 부동산이 돈을 만들어 내는 공장임을 깨달았다.
서씨가 주식 시장에서 활용하는 ‘밴드 이론’을 아파트 시장에 응용한 것은 88올림픽 때 미국 뉴욕에 사는 친구로부터 배운 후부터다.
서 씨는 지역·종목별 부동산이 오르는 최고점과 부동산이 최저로 내리는 최저점이 있다는 교포 친구의 말을 직접 확인할 기회를 가졌다.
부동산 값은 더 오르는 것이 떨어지지 않게 받쳐주는 보이지 않는 힘이 있는데 이 힘이 지지선이며 또 부동산 값이 더 내리지 않게 떠받쳐주는 힘이 저항선인데, 지지선 부동산 값과 저하어선 부동산 값이 밴드를 만든다.
지지선과 저항선 사이를 밴드 폭이라 하는데 부동산 호황기 1차년도에 부동산은 더 오르지 않고 최고점에 있는 상태가 1차 지지선이며 2차년도에 부동산 값이 최고점에 오르는 것을 2차 지지선, 3차 년도에 최고 지지선이 3차 지지선이라 하며, 반면 하락하는 1차년도에 내린 최저점 상태를 1차 저항선이라 부르고 하락하는 2차년도에 최저로 내리는 최저점 상태를 2차 저항선, 3차년도에 최저점 상태를 3차 저항선이라 부른다.
그런데 부동산은 종목과 지역, 경기 차이에 따라서 1, 2, 3, 4차 지지선이 다르게 나타나고 또 1, 2, 3, 4차 저항선도 다르게 나타난다.
그러나 분명한 것은 지역에 따라 종목들은 각기 오르고 내리는 폭이 다르고 오르고 내리는 폭의 한계점이 있다는 것이다.
2002년 수도권 지역의 오른 폭을 비교해 보면, 안산시 26.7%, 광명시 25.5%, 고양시 25%, 안양시 24.1%, 군포시 20.2%로 지역별로 가격 차별화가 생겼다.
따라서 어느 한 지역의 종목이 다른 지역에 가서도 모범 답안이 되지 않고 지역에 따라 종목에 따라 오르고 내림이 일정한 한계점을 갖고 있으므로 부동산 투자시 지역과 종목을 분석하는 것이 필수라고 주장한다.
서울 아파트를 예로 들면 큰 산불이 난 상태로 부동산 호황기라면 1차년도 오르는 부동산 값 1차 지지선이 연 0.5∼2%선에 도달한 상태까지 간다는 것이다.
그리고 2차년도에 부동산 값이 최고점에 오르는 2차 지지선이 형선되면 오르는 부동산 값 폭은 대체로 연 7∼15%선에 도달하여 더 오르기 힘달다는 것이다.
만일 부동산 경기가 3차년도까지 갈 경우 오르는 최고점은 3차지지선이 25∼28%선이다.
4차 지지선에는 0.5∼3%선에 오르건 악재가 겹쳐 하락세로 돌아서면 0.01∼0.03% 하락세로 말을 바꿔 탄다는 주장이다. 한편, 부동산 값 하락시 더 이상 내리지 않고 머물러 있는 상태가 최저점인데 내리는 1차년도의 1차 저항선이 연 0.03∼1%로 최저점이 되며 2차년도의 2차 저항선이 연 2∼5% 하락한 것이 최저점이며 3차년도에 또다시 5∼10%내리는 3차 저하어선이 형성하면 죄저점이 된다. 4차년도까지 갈 경우 등락이 거의 없거나 최저점이 2∼5%까지 내려 4차 저항선을 형성한다는 것이다.
이같이 오르고 내리는 폭의 수치는 약간 오를 때는 작은 숫자를, 많이 오를 때는 높은 숫자를 적용하며 하락할 때도 보통 내릴 때는 작은 숫자를 많이 내릴 때는 큰 숫자를 적용해야 한다.
이 같은 이론은 부동산 경기가 큰 호황일 때와 불황 때 응용하는 주로 서울 아파트에 적용해 본 밴드 이론이다.
서 씨는 부동산 흐름이 이처럼 일정 범위 안에서 움직이는 것을 확인했다.
또한 밴드의 폭이 좁아지면 부동산 값의 변화가 올 것이라 고 예상해야 하고 밴드 밖의 부동산 값이 밴드 밖에서 움직이면 지속적으로 상승할 가능성이 높고 반대로 밴드 밖의 부동산 값이 어떤 원인으로 밴드 안으로 들어와 부동산 값의 고점이 낮아지면 값이 내리므로 신속히 부동산을 팔아야 한다고 주장한다.
또 밴드를 상향 이탈하는 부동산이 있다면 대박을 터뜨릴 부동산이다. 재작년 인기 지역에 있는 재건축 아파트를 대표적 사례로 들수 있다.
서 씨는 외환위기 때 밴드 이론을 행동으로 옮겼다.
서 씨의 친구는 밴드의 폭이 좁아들면 얼마쯤 숨 고르기를 한 후 부동산 값이 상승하거나 하락하므로 이때를 파는 타이밍이거나 사는 타이밍으로 활용하라는 말도 잊지 않고 했으며 밴드 범위 안에서 부동산은 일반적으로 움직이지만, 만일 고점이 밴드를 벗어나면 내리는 서울 부동산을 외환위기 1년째 지켜보기만 했고 2년째에도 어떻게 내려가는지 지켜보다 11월에 최저점으로 폭락할 대로 폭락한 부동산을 사라고 했다.
주위 사람들은 서 씨의 그런 행동을 보고 ‘도박을 한다’며 걱정어린 충고를 했다.
서씨는 주변 사람들의 충고를 강하게 뿌리치고 서울의 요지에 있는 빌딩, 상가, 아파트를 모든 자금을 다 동원해 사들였다.
그로부터 몇 년 후 그는 외환위기 이전으로 부동산이 회복되자 30%대박을 터뜨렸다. 경제가 일상적 상황이라면 최고점과 최저점에는 봄 다음에 여름이 오듯 상식선에서 밴드를 만드는 것이 일반적이다.
따라서 오르고 내리는 비율을 상식선에서 예상하고 사고 팔면 부자들의 생각과 습관을 닮은 행동이며, 그리고 그것은 올바른 동향이며 목표가 될 것이다.
6. 갠의 법칙을 활용하라
부동산 값의 동향을 일정기간 동안에 파악할 수 있다면 짧은 기간에 대박을 터뜨릴 수 있을 것이다.
학자들 사이에는 이 문제에 대해서 많은 연구 논문들을 발표하였지만 잘 들어맞지 않았다. 그런데 최근 김 회장은 흔히 주식 투자에서 이용하는 갠의 법칙으 부동산 재테크에 활용하여 대박을 터뜨렸다.
이 법칙을 부동산 투자에 적용하였더니 오르고 내리는 폭의 각도와 시간에 따라 부동산값 동향이 거의 일정 비율로 달라 짐을 파악할 수 있었다고 한다.
1×4 가격 D 1×2 4 C 1×1 3 B 2×1 2 A 1 1 2 3 4 시간 김회장은 표1 에서 본 바와 같이 기본 각도인 45도 각도는 1×1로 표시하며 가격 1만큼 상승하는 데 걸리는 시간이 1을 의미한다고 설명한다.
아파트 평형별 평균값을 기본 각 45도를 1×1선으로 보고 각도가 그림처럼 1×2에 왔을때는 아주 짧은 시간에 평균 가격보다 큰폭으로 부동산 값이 오르면 그 후부터는 상당 기간 동안 부동산 값이 오르지 않고 1×2상태에 머무는 성질이 있다는 것이다.
만일 이 시기에 들쥐와 벌떼 군단이 폭발적으로 부동산 시장에 뛰어들면 그 상태도 오래 가지 않고 의외로 빨리 1×4선에 접근하는 경우도 있다. 부동산에서 오르는 호황 국면에 접어들면 평소와 달리 가격 오름세가 시간상으로 대단히 짧은 기간에 오름세를 타서 눈여겨 부동산을 보는 투자자가 아니라면 어리둥절하게 된다.
이 시기가 소위 거품, 상투라는 말이 도는 때다.
이 같은 짧은 시간에 값이 오르면 그 후부터는 부동산 값이 잘 오르지 않는 성질을 갖고 있다.
마치 산불이 다 타 버린 곳에서는 더 탈 것이 없듯 값이 많이 오르면 더 오를 것이 없는 한계점에 이르게 되어 산불이 다른 지역으로 불똥이 튀는 시점으로 보면 된다는 것이다.
따라서 다른 지역으로 산불이 활활 타게 됨으로 서둘러 다른 지역 부동산을 사는 것이 좋다.
예를 들면 강남에 오름세가 짧은 시기에 진행되면 타이밍상 다음은 강북 지역으로 산불이 옮겨가는 시기이므로 신속히 다른 지역에 투자해야 돈을 벌 수 이다는 것이다.
그림 1×4에 왔을 때는 부동산 가격이 아주 짧은 시간에 가파르게 오른경우다. 1×4와 같은 상황이 와 있으면 부동산은 아주 특별한 사항이 없는 한 더 이상 값이 오르지 않는다.
1×4까지 온 부동산 값을 분석한 김회장은 자신이 소유 반포 재건축 아파트의 경우임을 깨닫고 3년 전 가격에서 90%오른 가격에 남기고 팔았다.
김회장이 1×4각도보다 약간 지나친 것은 그 당시 재건축 아파트 바람이 계속 불고 있는 시점이며 재건축 시장이 계속 성장하고 있어서 가능한 투자법이었다고 설명한다.
김회장이 반포 재건축 아파트를 판 뒤 반포 재건축대상 아파트 값이 100%까지 오른 적이 있었으나 더 이상 오르지 않고 머물다 부동산 안정대책이 발표되면서 서울시 재건축 사업승인 건수가 10%미만으로 내려가 재건축시장이 곧바로 된서리를 맞았다.
부동산 시장에서 “상투다” “천장이다”라는 말이 여기저기 난무하면 부동산은 더 이상 값이 오르지 않는 특징이 있고 더 오르기를 바라는 것은 욕심에 지나지 않는다.
반대로 기본 각도에서 2×1를 향해 하향 각도를 이루는 흐름으로 방향을 틀면 가장 값에 민감한 반응을 보이는 것이 아파트다.
김회장은 그동안 부동산 시장을 눈여겨보면서 여러번 경험하고 나서야 이번에 장기적으로 보유가치가 상대적으로 떨어지는아파트를 1차적으로 팔았다.
부동산은 좀처럼 비수기도 아닌데 하락세로 돌아서면 오를 때처럼 빠른 시간에 값이 내리는 것이 아니라서 개미들은 여유를 갖고 팔짱을 끼고 있는 것이 보통이라는 것이다.
이같이 사태를 안일하게 보는 개미들은 부동산 투자에서 실패하는 이유라고 김회장은 말한다.
최고점 1×4에서 1×2로 가격이 하락하면 본격적으로 산불이 꺼지는 대세로 보아야 하며 이 각도에 이르면 정부가 부동산 부양책을 실시한다 해도 산불이 다시 타지 않는다.
타야 할 초목이 없기 때문이다.
이어서 또 한단계 2×1과 같이 각도가 하향으로 기울면 부동산 침체가 깊어진 상태를 의미한다. 이쯤 되면 아파트 분양을 보아도 비인기 지역에는 이미 미분양이 소출하고 인기 지역에도 평형에 따라서는 미분양이 속출한다.
게다가 경쟁률이 우려할 정도로 낮아지고 건설회사는 아파트 분양을 기피하고 분양할 때 다양한 고가 경품권을 내걸거나 가격을 하향 조정하여 내놓거나 분양조건을 중도금 무이자로 전액 회사가 부담하는 등 고객 중심으로 마케팅 전략이 바뀌는 현상이 두드러진다.
이 시기는 거래가 이뤄지지 않으며 사려는 사람이 거의 없으나 급매물은 짧은 시간에 가장 많이 쌓이고 물건을 구입하려는 사람이 가장 뜸한 시점이다.
마치 내일 전쟁으로 집이 폐허가 될 것처럼 물건 사기를 외면한다. 이 시점에서 ‘바닥을 치고 있다’고 판단하고 김회장은 더 기다리지 않고 부동산을 샀다가 호황기 1×4에 약간 못 미친 상태에 이르렀을 때 팔았다.
부동산 값은 특징이 한번 잠이 빠지면 긴 잠에 들어간다는 사실을 잘 알고 있어 기회비용과 금융비용을 감안해 부동산 불황 기간을 염두에 두고 부동산 값이 바닥세에 와 있음을 알고 있으면서도 부동산 값을 움직이는 정부 정책과 일반 경제동향, 공급과 수요의 불균형움직임을 주시하면서 저금리 틀이 짜이자 곧바로 사자에 나선다는 것이다.
가격이 짧은 기간에 폭락하면 불황이 빨리 불어닥친 것이며 그 불황은 오랫동안 지속되는 성질이 있다.
따라서 부동산 값이 일찍폭락하면 마치 추위가 빨리 찾아와 겨울이 길어지는 것처럼 부동산 값이 그래도 유지하는 경향이 있으므로 미련을 버리고 팔아야 할 부동산은 빨리 처분하는 것이 손해도 덜 보고 금융비용을 줄일 수 있다.
결국 갠의 법칙으로 보면 각도가 올라가거나 또는 각도가 내려갈수록 부동산 값은 짧은 시간 안에 비상식적으로 폭등하거나 폭락해서 그 가격대가 오랫동안 유지하는 성질이 있다.
7. 부자들은 입주 후 가장 많이 오를 때를 안다.
최근 닥터아파트(www.drapt.com)가 서울을 중심으로 아파트 시세를 입주 연도별로 조사한 결과에 따르면 새 아파트 가격은 입주 후 2년까지는 오르다가 다시 하락하는 것으로 나타났다.
부동산 시장은 새 아파트도 3년쯤 되면 많은 사람들이 시설을 교체하고 양도소득세 면제 기간인 3년 거주기간이 지나면서 팔려고 내놓기 때문에 가격이 떨어진다.
부자들은 새 아파트는 입주 후 2년 안에 파는 습관이 있다.
그러니깐 3년 후의 양도소득세에 연연하지 않고 입주하고 싶은 새 아파트를 비싸게 파는 것이다.
그때쯤이라면 아직까지 새 아파트니까 매력이 넘치고 팔려는 사람은 없고 사려는 사람만 있어 좋은 가격에 팔 수 있다. 입주 아파트 중 가장 값이 싼 시기는 대체로 편리성이 감소되고 쾌적성도 상대적으로 떨어질 때이다. 대부분의 투자자들이 가장 궁금하게 생각하는 것이 언제 팔아야 많은 돈을 남길 수 있는지에 관한 것이다. 그래서 제 나름대로 계산을 하여 파는 시기를 결정하지만 후회하는 것을 종종 본다.
후회하지 않는 투자를 하려면 역시 시장 조사를 통계적으로 한 후에 이것을 바탕으로 한 지식을 가지고 사고 팔아야 한다.
8. 청약 통장을 적절히 사용하라
서울 송파구 아시아선수촌 아파트에 사는 한 모(65) 씨는 대학 때부터 자영업을 해온 부자이다. 한 씨는 부동산 투자를 할 때 청약 통장 사용이 다른 사람과는 조금 달랐다.
보통 투자자라면 청약 통장 1순위가 되면 분양 공고가 나는 대로 청약 신청을 해보거나 지역 브랜드를 고려하였을 텐데한 씨는 그렇게 하지 않았다.
한 씨는 80년대 청약 통장 가입자가 100만 명 이상 되자 부동산 호황기와 불황기로 구분하여 투자방법을 달리하였다.
그는 부동산 경기가 침체기에서 회복기로 돌아오는 때 청약 통장으로 내 집 마련을 포기하고 그 대신 부족한 돈은 대출 받아서 오를 수 있는 지역을 중심으로 아파트를 샀다.
사이클에 따라 이런 방법을 반복하였는데, 아파트 값이 1∼2배 이상 올라 돈을 벌었다.
한 씨는 부동산 경기가 호황기로 전환한 시점에는 청약 당첨이 될 것이라는 기대를 버리고 중고 아파트, 개발할 땅을 사고 부동산 경기가 침체기에 해당될 때는 청약 경쟁률이 낮아져 분양하는 아파트 중 반드시 오를 수 있는 입지에 있는 아파트에만 청약을 했고, 당첨됨으로써 큰돈을 벌었다.
한 씨는 지금도 호황기에는 한 지역에서 최저 수 십대 일에서 최고 수백 대 일 정도 되는 분양 시장에서 청약 통장에 목숨을 거는 개미 투자자들을 보면 안타깝다고 말한다.
그 이유를 물어보았더니 부동산 경기는 호황기나 불황기나 3, 4년 정도 지속되는데, 만일 호황기에 청약 통장에만 목숨을 걸고 분양 받으려고 발버둥치다 통장 때문에 호황기를 보내고 나면, 이제부터는 침체기인데 청약 통장이 부동산으로 돈 벌 기회를 막아 버린다는 것이다.
그래서 최 씨는 청약 경쟁률이 낮은 침체기 때에만 청약 통장을 사용한다고 말한다.
청약 통장으로 내집 마련을 꿈꾸는 개미 군단은 분양 받는 것이 빠른 것이 아? |
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