10년 후 부동산 新 투자법

2010 부동산 시장의 거시적인 흐름에 관해서는 전문가 사이에서도 의견이 엇갈리는 쟁점이 많습니다. 스피드뱅크 특별기획 "10대 고수에게 길을 묻다" 네번째 10대 고수로 유엔알컨설팅 박상언 대표를 모시고 2010년 부동산 시장 거시적 흐름의 답을 들어 봅니다.<편집자 주>

[ 10년 후 부동산 시장 양극화 심화 ]

몇 년전 설문조사자료를 보면 대부분의 부동산 전문가들은 10년 후에는 인구증가율은 둔화되더라도 가구 수가 증가하고 주택의 고급화와 대형화 추세로 인해 부동산 가격이 완만한 상승세를 보일 것이라고 내다봤다. 하지만 필자의 견해로는 10년 후 주택시장은 양극화가 심화되면서 오르는 곳만 오르고 그렇지 않은 지역은 철저히 외면받는 ‘부익부빈익빈’ 현상이 가속화될 것으로 보고 있다. 현재 ?주택시장의 트렌드만 보더라도 소형평형과 펜트하우스만 청약경쟁율이 높고 어중간한 중대형은 미달되는걸로 볼 때 서서히 양극화가 진행되고 있다고 볼수 있다.

상가시장은 대규모 택지지구의 대형 상가나 대기업 슈퍼체인, 최첨단 디지털플라자의 출현으로 중소규모의 영세 상가는 힘을 잃을 것이다.

반면 토지시장은 수도권 레저관광지 주변과 중소도시 주변의 농지와 임야가 투자 관심지역으로 몰리면서 가격급등 현상을 보일 것이다.

10년 후가 되면 경제적 능력을 상실한 베이비붐 세대들의 잇단 부동산 처분으로, 일부 입지조건이 좋아 환금성이 높은 부동산을 제외한 곳은 인기를 끌지 못할 것이다. 따라서 이제는 지금까지의 무조건적이고 공격적인 부동산 투자에서 벗어나 10년 후에도 인기를 끌 만한 상품 위주로 투자 포커스를 좁혀나가는 전략이 필요하다.

[ 도심 부동산에 집중하라 ]

10년 후에 경기침체로 인한 스태그플레이션이 다시 온다고 해도 실수요자들이 선호하는 도심에 위치한 저가부동산 수요는 꾸준히 늘 수 있다. 그러나 내재가치가 떨어지는 부동산상품은 몇 차례 더 가격조정을 겪을 가능성이 크다.
10년 후에도 살아남을 수 있는 내재가치가 우수한 부동산은 실수요자들이 많이 찾는 부동산이다. 대표적으로 역세권 소형 아파트, 도심권 소형 오피스텔, 아파트형 공장, 임대사업용 원룸텔, 대지지분이 커 활용가치가 큰 단독주택, 주택가가 밀집한 근린상가를 들 수 있다.
아무래도 10년후에 베이비 부머들의 본격적인 은퇴로 저성장 기조로 들어가다 보면 일자리가 있는 도심권에 사람들이 몰리기 때문이다.

[ 한강변에 투자하라 ]

대박을 터트린 한국영화 중 봉준호 감독의 ‘괴물’이나 윤제균 감독의 ‘해운대’ 가 소위 한강과 해운대로 대표되는 ‘강’에서 대박을 터트렸다고 볼 수 있다.

즉 사람들의 소득수준이 증가할수록 산이나 공원에서 점차 물가쪽으로 관심사가 이동한다는 것이다. 우리나라 최고가로 여겨지는 삼성동의 모 아파트의 경우 한강 조망권 유무에 따라 같은 평형이라도 5억이상 가격 차이가 난다고 한다.

서울시에서 한강 공공성 회복으로 개발되는 전략 정비 구역과 유도정비구역 모두

한강변에 위치해 있기 때문에 주목할 만하다. 개발이 불확실한 곳보다 내년 상반기경 전략정비구역에 준해서 개발이 확정되는 유도정비구역내 1억내외로 소액투자 가능한 빌라가 유망해 보인다. 대표적으로 망원지구 , 구의자양동 일대, 당산동~양평동 일대 빌라투자가 유망하다.

통계청자료로 본 10년 후를 준비하는 부동산 투자

[ 지금까지의 부동산투자 패턴은 잊어라! ]

통계청이 발표한 ‘향후 10년간 사회변화요인 분석 및 시사점’보고서에 따르면, 베이비붐 세대가 은퇴를 시작하면서 35~54세 인구는 앞으로 2년 뒤부터 점점 줄어들 전망이라고 한다. 2013년이 되면 베이비부머세대인 1958년생 개띠들이 만55세가 되어 은퇴를 시작한다. 한편 1978년생은 만35세가 되어 생애 첫 주택구입에 나선다. 문제는 세대교체 당사자들의 규모 격차다.

베이비부머 세대인 1958년에서 1970년대 초 출생한 사람은 연간 100만 명에 달했다. 그러나 1978년 출생자는 이보다 25%인 75만 명에 그친다. 2020년도에 만 35세가 되는 1985년생은 고작 66만여 명 수준으로 베이비부머 세대가 내놓은 집들을 사줄 사람이 한참 모자라게 되는 것이다. 결혼도 늦어지고 있어 생애 첫 주택구입 연령 또한 점점 더 뒤로 밀리는 추세다. 바로 이러한 점에서도 이명박 정부가 계획하는 500만 가구가 공급되기 시작할 시점부터 그 집을 살 사람이 부족한 아이러니가 발생할 것으로 예상할 수 있다. 급격한 ‘초고령화 사회’ 진입으로 인해 주택가격이 중장기적으로 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨에 따라 부동산 투자자들도 급격한 사회변화를 미리부터 예견해 준비해야 한다. 이러한 인구구조 변화로 인해 자연히 주택수요도 감소할 수밖에 없기 때문에 그 동안의 정형화된 주택투자방식은 바뀌어야 한다. 예를 들어, 1인 가구 증가와 고령화시대를 맞이하면 우리나라 경제구조도 필히 저성장구조로 갈 수밖에 없다. 따라서 이제는 도심권에 위치한 역세권 소형아파트, 소형오피스텔, 다가구, 원룸 등 그밖에 수익형 부동산상품에 서서히 관심을 가져야 할 것이다.

10년 후를 내다보는 부동산 투자는 시세차익을 노린 자본적 투자(capital gain)와 임대수익(income gain)을 병행하는 방향으로 가야 한다. 즉, 언제든지 정부대책이나 경기등락에 큰 영향을 받지 않으면서도 쉽게 현금화할 수 있는 지역을 선택하여 그 중에서도 투자금액이 비교적 낮은 물건 위주로 투자전략을 짜야 한다는 것이다.

[ 임대수익 위주로 서서히 투자 패턴 바꿔야 ]

끝으로 베이비붐세대의 은퇴도 임박해지고 동시에 인구가 2018년 4934만 명을 정점으로 줄어들 것으로 보여진다.따라서 ‘10년후에도 살아남을 부동산 투자법’중의 하나는 아파트만 고집하는 ‘전통적인 부동산투자패턴’에서 벗어나야 한다는 것이다.

즉 , 1인 가구 증가와 저출산 고령화시대를 맞이하면 경제구조도 장기간 저성장기조로 갈 수밖에 없기 때문에 시세차익을 노리는 투자법에서 서서히 임대수익을 노리는 투자법위주로 가는 게 정답이다. 따라서 단독주택을 활용한 임대사업, 오피스텔, 다가구, 상가,원룸 등 그밖의 수익형 부동산상품에 서서히 관심을 가져야 할 때다.

10년 후를 내다보는 부동산 투자는 내 입의 달콤한 사탕이 아니라, 안목과 감각을 키우면서 나무를 키워 백배의 열매를 수확하게 하는 확실한 투자법이다. 부동산을 단순히 재테크 수단으로 여기기보다 인생가치의 극대화 수단으로서 삼는 자세가 필요할 것이다.

마지막으로 ‘10년후에도 살아남을 생존법’의 여러가지 조건 중 가장 중요하다고 강조하고 싶은 것은 가까이 있는 분들에게 잘하는 것이다. 아무리 본인이 돈을 많이 벌고 명성을 얻고 성공했다고 해도 먼 훗날 내 곁의 가족들이 외면하면 아무런 의미가 없기 때문이다.