2007-10-05 13:06

http://blog.drapt.com/mi672001/1410671191557212545

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2007-10-04 16:51

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아파트 고르는 12가지 원칙 작성일 : 2007-10-02    조회: 11784

1. 부동산은 유행이 있습니다. 그 유행에 따라서 오르는 지역에 투자를 해야지 이익을 얻을수 있겠죠. 무조건 부동산시장에 편승하는 것을 기대하고 집을 산다면 늘어나는 대출이자에 은행만 원망스럽게 될 겁니다.   2. 부동산도 주식처럼 저평가 된 곳에 투자를 하면 큰 수익을 얻을 수있습니다. 그렇다고 무조건 저평가 된것을 찿는 다면 실패합니다. 저평가되었지만 향후 개발 가능성을 분석하여 투자하여야 할 것입니다.   3. 부동산은 매매가 활발히 일어나고 있는 곳에 투자를 해야 합니다. 매매가 활발히 일어나는 지역은 급매물이 소진되면 매물이 점차 사라지게 됩니다. 집파는 게 급한 사람이 없다는 이야기는 매도자 우위의 시장이 형성된다는 의미입니다. 이런 지역을 찾기는 여간 힘든 것이 아니며 많은 발품을 팔아야 합니다.   4. 올랐다고 생각되는 지역은 또다시 오를 가능성이 있습니다. 특히, 그동안 저평가되었던 곳이 많이 오르면 수많은 사람들이 너무 많이 올랐다고 생각하고 매수를 보류하게 됩니다. 그러나, 그곳들은 계속 올랐습니다. 마장동, 염창동, 신도림, 구로..... 과거에 이런 곳에 집을 사지 못했음을 이제는 후회하는 분들이 너무 많습니다.     5. 호재가 있는 곳에 투자하십시오. 호재가 있는 곳은 호재가 다 사리지기 전까지는 다시 오릅니다. 삼승법칙이라고 하지요. 그리고 호재는 호재를 부릅니다. 개발계획이 성공하여 그 지역에 사람과 돈이 모이면 다시 부가가치 창출을 위한 개발계획이 꼬리를 물게 됩니다.    6. 유동인구가 많아질것이라고 예상 되는 곳에 투자하십시오. 사람이 많으면 돈은 자연히 따라옵니다. 향후 유동인구가 많이 유입될 곳을 알아내는 것이 부동산 투자 성공의 핵심이라해도 과언이 아닙니다.   7. 고층 건물이 들어서는 곳에 투자하십시오. 집값상승은 고층의 주상복합아파트가 이끌어내는 경우가 많습니다. 고층 건물이 들어서면 자연히 유동인구가 많아지고 유동인구가 많아지면 주변으로 새로운 상권이 형성됩니다. 자연히 주변의 부동산 가격은 상승하겠죠.   8. 도로를 따라서 돈도 움직입니다. 통행 차량이 많아지면서 정체 현상이 심화되면 분명 이곳은 우회도로가 생기거나 도로가 확장됩니다. 이렇게 우회도로가 생기거나 확장될 것을 감지하는 것이 성공투자의 지름길일 수 있습니다. 이런 지역을 알아내기 위해서는 보다 많은 곳을 가보고 확인해야 합니다.   9. 신설되거나 연장되는 지하철이나  경전철 주변에 관심을 가지십시오. 필요에 의해 교통편이 신설되는 곳은 돈이 새로 모이게 될 것으로 예측할 수 있습니다. 특히 역세권(역에서 도보 5-10분이내)은 언제나 상승을 주도합니다. 다른곳에 비해 역세권 주변은 2배 3배로 오르는 것을 경험으로 알 수 있습니다.   10. 지역을 결정하면 그 지역의 대단지 아파트를 주목하세요. 사람들이  대단지를 선호하는 것은 대단지를 중심으로 사람과 돈이 모이기 때문입니다. 어느 곳에서나 대단지 주변은 버스 정류장이 있고 역세권이며 유동인구가 많습니다. 대단지는 사람들 눈에 잘보여서 광고효과도 있구요. 또한 대단지 주변으로 고층건물이 들어서기 마련입니다.    11. 새로 건축되는 아파트나 주상복합 아파트, 또는 고층건물 주변의 아파트가 상승합니다. 새로 입주하는 아파트나 주상복합아파트는 가격이 주변시세보다 높게 책정되며 입주 시점을 맞추어서 주변 아파트도 입주하는 아파트 가격을 향해서 상승을 하게 되는 효과가 있습니다.   12.  주변에 넓은 공터가 있는 지역을 주목해야 할 필요가 있습니다. 서울에서 주변에 공터가 있는 곳은 드물죠. 공터가 있다면 이곳은 언젠가 분명 무엇인가 들어올 확율이 높은 것입니다. 공시가 나고 나면 이곳의 매물은 자취를 감추게 되고, 사고 싶어도 살수가 없는 상황이 됩니다. 투자는 장기적인 안목을 볼 수있는 식견를 확보하는 것이 필수적입니다

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2007-10-03 05:58

http://blog.drapt.com/mi672001/81191358707364

출처 : 닥터아파트 > 이슈 현장탐방

원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=4&menu_key=24&uid=89632

신도시 분당 아파트 9월 매매가 변동률이 -0.05%로 7개월째 하락세를 나타내는 등 아파트값 하락세다. 하지만 오피스텔은 업무용시설로 주택으로 간주되지 않고, 지하철 역세권을 중심으로 위치해 독신가구나 신혼부부들에게 인기다. 특히 9월 들어 인근인 용인 죽전지구로 단국대가 이전해 월세, 매매 수요가 급격히 증가하고 무주택기간유지가 가능해 청약자들까지 가세하면서 관심이 집중되고 있다. 이에 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 신도시 분당에서 오피스텔이 가장 밀집돼 있는 정자동 일대를 다녀왔다. >> 오피스텔이 각광받고 있는 이유   -건축법상 업무용 시설로 분류: 오피스텔은 건축법상 업무용 시설로 분류되는 까닭에 여러 실을 갖고 있어도 주택으로 간주되지 않는다. 그렇기 때문에 무주택기간을 유지하면서도 내집마련을 할 수 있고 재당첨 제한에도 걸리지 않아 청약가점제 시행 이후 틈새상품으로 인기를 끌고 있다. -총부채상환비율적용 제외: 총부채상환비율(DTI)의 적용을 받는 상품은 아파트(주상복합 포함)로 오피스텔은 그 대상에서 제외된다. 감정평가액 또는 시세의 최고 55%~60%까지 대출이 가능해 자금동원도 용이한 편이다. >> 위치 및 주변 환경     정자동은 분당의 대표적인 신흥부촌으로 분당선 정자역을 중심으로 고급 주상복합이 즐비해 있다. 주상복합은 모두 2003년 이후 입주해 외관이 수려하고, 상권도 발달해 주거환경이 뛰어난 곳으로 꼽힌다. 걸어서 탄천을 이용할 수 있으며 벤처타운까지 밀집돼 있어 주거 업무의 복합적인 기능을 수행하고 있다. 여기에 서울 강남과 바로 연결되는 신분당선이 2010년 개통될 예정이어서 실수요자와 안정적인 임대수익을 원하는 투자자들의 발길이 이어지고 있다. >> 정자동 일대 주요 오피스텔 소개 -동양파라곤     정자동 17-2번지에 위치한 동양파라곤은 32층  2동 1천1백13가구로 구성돼 있다. 1층 상업시설, 4층 부대시설을 제외한 나머지 층은 모두 오피스텔. 5~13층까지는 복층형 구조로 돼 있으며, 나머지 층은 단층형 구조로 돼있다. 타입구성은 46~181㎡ 17개 타입으로 구성돼 있으며 2004년 10월 입주했다. 단지내에 입주민을 위한 헬스클럽, 퍼팅연습장이 있으며, 지하주차장 뿐만 아니라 지상에도 주차타워를 만들어 주차공간을 최대한 확보했다. 매매가는 46㎡가 1억2천백만~1억2천5백만원, 109㎡가 3억3천만~3억5천만원이다. 월세는 46㎡가 보증금 1천만원에 월 60만~65만원이다. -대림아크로텔     정자동 168-1번지에 위치한 대림아크로텔은 10층 3개동 1천35가구로 구성돼 있다. 1층은 상업시설이며 2층~10층은 오피스텔. 타입구성은 49~119㎡ 14개 타입으로 다양하게 구성돼 있으며 2004년 7월 입주했다. 49㎡, 52㎡, 56㎡ 세개 타입은 단층형 구조로 돼있으며, 나머지 타입은 복층형 구조로 돼있다. 세개 단지 중 단지 외부 조경 및 쉼터 시설이 가장 잘 갖춰져 있다. 매매가는 49㎡가 1억2천만~1억3천만원, 82㎡가 1억7천만~1억8천만원. 월세는 49㎡가 보증금 1천만원에 월 50만~55만원이다. -두산위브파빌리온     정자동 7번지에 위치한 두산위브파빌리온은 33층 2개동 1천5백49가구로 구성돼 있다. 1층~2층은 상업시설이며 3층~33층은 오피스텔. 타입구성은 72~208㎡ 16개 타입으로 구성돼 있으며 2005년 6월 입주했다. 전 타입 단층형으로 구성돼 있으며, 거실과 방을 분리해 사용이 가능하기 때문에 효율적인 공간 활용이 용이하다. 매매가는 72㎡가 1억8천만~2억원. 102㎡가 3억4천만~3억6천만원. 월세는 72㎡가 보증금 1천만원에 월 70만~80만원이다. >> 교육시설 및 편의시설     편의시설은 차량으로 5~10분 거리내에 롯데백화점(분당점), 삼성플라자, 이마트(분당점) 등이 있으며, 3개 단지 모두 걸어서 3분 내에 분당선 정자역 이용이 가능하다. 또한 현재 공사 중인 신분당선 강남~판교~정자구간(18.5㎞)이 2010년 개통예정으로 강남으로의 출퇴근 소요시간이 약 16분으로 단축될 예정.     교육시설은 신기초등, 백현중, 정자중, 분당중 등 학군이 우수하며 모두 걸어서 10분내 통학이 가능하다.   >> 시세추이 및 거래 분위기                          신도시 분당 오피스텔 매매가 상승률이 2007년 3분기 2.74%인데 반해 정자동 대림아크로텔(18.25%)과 동양파라곤(17.09%)은 10% 이상의 높은 상승률을 나타냈다. 정자동 일대 벤처타운 내 NHN, SK C&C, KT 등 대기업 본사가 위치해 있어 직장인 수요의 꾸준한 유입이 계속되고 있는데다, 서울로의 이동도 용이해 젊은층 수요가 꾸준하다. 특히 9월 들어 인근인 용인 죽전지구로 단국대가 이전해 월세, 매매 수요가 급격히 증가하고 하고 있어 소형 오피스텔은 매물품귀현상을 보이고 있다. >> 향후전망 정자동 일대는 벤처타운내 직장인 전월세 수요가 꾸준해 안정적인 임대수익을 얻으려는 투자수요와 아파트, 주상복합보다 저렴한 비용으로 내집을 마련하고자 하는 신혼부부 및 독신가구의 꾸준한 유입이 계속되고 있다. 이처럼 수요는 늘고 있지만 오피스텔 공급은 계속 감소하는 추세. 과잉 공급 논란과 건축 규제 강화, 주거용 오피스텔에 대한 양도세 부과 등 각종규제가 겹치면서 공급이 감소하고 있어 오피스텔의 희소성이 더욱 높아질 전망이다. 웰컴공인에 따르면 “신분당선 환승역 공사가 완공(2010년 완공예정)되면 강남권 진출입이약 16분대로 단축돼 강남권 출퇴근 수요의 꾸준한 유입이 예상된다. 또한 네오위즈, 엔씨소프트 등 IT업체들이 판교신도시 내로 이주를 계획하고 있지만 판교신도시내 오피스텔 공급이 부족하기 때문에 정자동 일대 오피스텔의 인기는 당분간 계속될 전망”이라고 말한다. (문의 : 웰컴공인 031-717-0070)

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