부동산 안목 키우기


“인간은 아는만큼 느낄 뿐이며,느낀만큼 보인다

사랑하면 알게되고 알면 보이나니,그때 보이는 것은 전과 같지 않으리라! ”

부동산은 살아있는 생물과 같아서 자꾸 여러 번 눈길을 주면 富 를 안겨준다!

부동산도 아는만큼 보이고 내공과 실력과 안목이 쌓일수록 최고의 선택을 할수있게된다

샐러리맨은 직장생활 하면서 이사 3번만 잘하면 노후 대책이 나름대로 준비될수 있는 것이 현재 우리나라의 현실이다.이에 부동산시장을 보는 눈을 길러주고 생각을 넓혀주는 방법을 찾고자한다

1.부동산 시장에 대해 생각하기

매일 하루 한번 이상 시장에 대해 생각하기

부동산 시장이 어떻게 변할까? 틈새시장은?향후 더 많이 오를지역은?

부동산 시장을 읽는힘을 위해 하루에 한번씩 부동산 시장을 내 방식대로 분석한다

부동산 기사를 읽을 때는 해당 기사의내용이 실제 시장에 어떤 영향을 가져올것인가를 생각해야한다

자꾸 시장과의 연계성을 생각해야 시장을 읽는 안목이 높아진다

정부 대책이 나오면 향후 시장은 어떻게 움직이고 반응할지? 어느지역과 상품이 기회가 될지? 이후 나타날 상황들을 생각해봐야한다

또 때로는 상황을 뒤집어 생각할줄도 알아야한다

정부의 의도를 읽고 보여주는 모습과 원래의 의도를 구분해야한다

정부는 지금도 규제대책과 공급확대 정책을 함께 추진할것으로 보인다

먼저 규제대책을 통해 수요억제와 투기억제정책을 강화시킬것이다

강북 주민들의 불만을 잠재우기 위해서라도 강북 뉴타운등의 개발을 가속화 할것이다

2.많은 사람들이 최고 선호하는 지역에 관심을 가져라

 주식 시장에서 최고의 블루칩인 삼정전자 주식의 영향력이 크듯,부동산 시장에서는 강남이나 분당등의 아파트 파급력이 막강하다.

 서울과 수도권 사람들의 이들 지역에 대한 선호도가 워낙 높기 때문이다

지금까지 대부분 전국 집값 상승은 거의 서울 강남에서 출발했다.강남이 오르면 조금뒤에 다른곳이 올랐고,강남이 떨어지면 시장도 전체적으로 얼어붙었다.

따라서 자신의 집을 팔거나 새로 집을 마련하거나 살 생각이 있는 사람이라면,원하든 원치않든 강남이나 최고 주거지의 움직에대해 파악하고 대응을 생각해야한다.

 강남이 오른다면 자신의 집값 혹은 자신이 사려는 지역 집값에는 어떤 영향을 줄까를 생각해야한다.

이번에는 판교의 영향으로 분당이 먼저 올랐고 이후 강남이 급속도로 급격하게 올랐다 지금도 부동산 시장의 집값 땅값 상승현상이 전국적으로 확산되는 분위기이다

3.미래모습 상상하기

혼자 앉아서 이런저런 일을 상상해보고 이런저런 상황을 가정해서 상상의 한계를 넓혀보는것이다

틈만나면 앞으로 어떤 상황이 전개될지,1.3.5년후에는 어떻게 될까하는 질문을 자주던진다

이런 방법이 미래에 대한 통찰력을 키워준다는것이다

미래를 내다보고 무엇인가를 준비해가는 과정은 게임을 하는것과 같다

무엇인가를 예상해내고 그것에 맞추어 무엇인가를 준비하고

미래를 읽는힘! 상상력의 힘이 성공할 수있다 어떻게 바뀌게 될까?

그림을 그려야한다.거리를 다니면서,산에올라가서도 이 지역이 어떻게 바꼈는지,어떻게 변하겠는지를 미리 그려봐야한다

4.흐름을 읽고 한발앞서서 움직이자

폭락과 미분양 기사가 줄을 이으면 부동산 시장 안정대책이 준비된다.

03년 10.29 이후 04년에는 미분양이 즐비하고 건설업체의 위기까지 팽배했었다

그렇다면 지금처럼 연일 폭등세와 집값이 미쳤다고 언론에서 떠들어대면 정부는 반드시 투기억제 대책을 만들것이고 그러면 매수자 우의 시장이 형성될 가능성이 높다

신문에 한쪽 현상에 치우친 기사가 집중될때는 그 반대 방향으로 정부 대책이 반드시 나온다고 생각하면 된다

 부동산 투자에 성공할려면,언론에 크게 보도되기 이전에 발빠르게 움직여야 할것이다.하지만 그게 안되면 최소한 한 방향으로 집중되는 기사를 보고서는

“아 ! 정부가 앞으로 어떤 대책을 내놓겠구나”라는 생각 정도는 할수있어야한다

그리고 결국 정부조치이후에는 시장이 정반대 방향으로 움직일 가능성이 높다

정부정책도 한번 규제책을 내놓는다고 약발이 얼마 먹힐지는 모른다

하지만 한번에 안되면 두번 세번에 걸쳐 정부는 반드시 상당기간 침체기를 만들고서야만다

03년 10.29조치이전에도 4번5번 대책을 내놓았었고 결국은 상당 기간 침체기를 만들었었다

지금까지 우리나라에서 어는 정권도 집값을 제대로 잡지 못했음을 알지만 당장 집을 사고 팔때는 최근의 상황과 흐름을 보면서 판단해야한다

5.부자들을 행동을 주목하라

부동산으로 돈을 벌려면 반드시 알아둬야 할 몇가지 원칙이 있다

대표적인 것이 자신의 관점보다는 부자의 관점에서 “제일 좋은 것”에 관심을 가져야 한다는것이다

원하든 원하지 않든 부동산 시장은 상대적으로 자금 여력이 있는 부자들에 의해 주도되는게 현실이다

 따라서 본인이 투자를 계획하고 있다면 반드시 부자들이 어떤 생각을 갖고 있는가 알아야한다

 실제 시장에서는 부자들이 선호하는 부동산 상품일수록 오르는 성향을 보인다.

반면 이들이 시장을 외면할수록 현 수준에 머무르거나 침체될 가능성이 높다

강남의 부자들이 신도시중 분당으로 움직여서 분당이 다른 신도시보다 월등이 비싸졌다는게 정설이다

과연 부자들은 어디로 움직일까?

내 관점이 아닌 부자들의 생각과 관점은 무엇일까?

6.사람들의 관심지역을 주목하라

부동산도 상품이기 때문에 자꾸 사람들이 관심의 대상이 되어야 가치가 상승한다

신문에 자주 보도되는 화제 지역은 언제가는 그 동네 최고 부동산 상품으로 자리잡을 가능성이 있다는점을 생각해야한다

 따라서 부동산에 투자하려면 그 상품이 자주 사람들의 이야깃거리가 될수 있는가 고민해야한다

아니면 최소한 다른사람들이 관심을 갖는 지역이나 주거형태인가 따져봐야한다

이처럼 사람들의 관심권 범위내에서 투자하는 것이 위험도 줄일수 있다

사람들이 자주 입방아에 올리는 부동산에 투자해야 수익을 올릴 가능성도 커진다

많은 사람들의 관심이 집중되는 지역은 어디인가?

7.부동산 현상의 미래읽기

개발 예정지나 신도시에 관한 부정적 기사가 나오더라도 밝은 미래를 내다볼수 있어야한다

현재 어수선하고 지저분한 모습이 구조적으로 해결이 안되는것인지,아니면 시간이 지나면서 저절로 풀리는것인지도 따져봐야한다

 장기투자를 한다면 이런 전략의 승산은 더욱 높아진다.주식 시장도 그렇지만 부동산 시장도 단타로 치고 빠지려고 하면 투자 상품도 극히 제한되고 리스크도 커진다

 교통망등 기반시설 부족문제는 결국 시간이 지나면서 정비된 도로에 공원,병원,편의시설등이 골고루 갖춰져 살기 좋은곳으로 바뀔수있다

 상암동을 보면 난지도 쓰레기 매립장 때문에 두통과 호흡 곤란에 시달릴 지경이었다

초창기 쓰레기 더미 인근 개발 계획에 주목했던 사람과 그렇지 않은 사람간에는 분명 차이가 발생한다.분당도 맨처음 교통문제로 심각한 지경이었으나 지금은 새로운 전철이 또들어서게 됨에따라 집값이 또한번 상승하는 계기가 되었다

 당장의 불편함보다는 완공후 인근의 어떤 아파트가 주목받들지  생각해봐야한다

당장 눈에 보이는대로,혹은 부동산 기사가 전하는 대로만 봐서는 이런 미래의 변화를 읽을 수없다

높은 투자 수익을 기대한다면 적극적인 상상력을 발휘해야한다

허허벌판 땅이 어떻게 바뀔것인가 머릿속에 그려볼 줄 알아야한다

8.땅의 미래를 보는 안목을 길러라

땅을 보는 안목이 커지면 단순히 앞으로 좋아질 땅을 예측하는 능력뿐만 아니라 미래의 가치에 비해 현재의 가치가 저평가된 토지를 보는 안목도 자연스럽게 길러질것이다

앞으로의 전망을 잘 그려볼줄 알아야한다

교통망은 어떻게 변할것인지,개발되는 규모가 어느정도 인지를 미리 예측해야한다

미래가치를 자신의 능력으로 상상할수 있다면

어느지역에서 어떤 땅을 사야 할것인지를 쉽게 알수 있을것이다

9. 정부정책의 의도 읽기

국내 부동산 시장이라는게 사실상 정부가 어떤 정책을 내놓느냐에

따라 거의 좌지우지되기 때문에

정부 정책을 항상 주시하며 관찰하고 분석해야한다

내가 정부입장이라면 어떤 대책을 강구할까?

정부가 움직이면 시장은 움츠린다

부동산 시장은 한마디로 정부정책에 따라 극과극을 오간다

정부가 규제를 풀면 집값이 폭등하고,조이면 시장이 순식간에 얼어붙는다.정부 관계자 말한마디,한마디가 시장에 즉각 반응한다

 정부가 온갖 규제를 통해 사실상 시장의 주택 수급과 가격을 조절하고 있기 때문이다

결과적을 지난 40년간 국내 부동산 시장은 이런 정부정책과 그에 대한 반작용의 과정으로 이루어져왔다

따라서 기사를 통해 정부정책의 핵심을 파악하고,향후 움직임을 예측하는 것이 무엇보다도 중요하다

 규제 대책이 나왔을때는 그 핵심을 파악하고 그 파급효과에 대해 나름의 예측을 하는 것이 중요하다