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모 생명보험사에서 분석한 은퇴 후 20년간 필요한 노후 생활자금을 보면 기본적인 노후생활에 최소한 5억원이 필요하다고 합니다. 여유로운 노후를 보내려면 12억원이 넘는 현금이 있어야 하구요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 국내 베이비부머(1955~1963년생)들이 은퇴를 앞두고 있는 시점에서 40대 이상 중장년층을 위해 부동산 자산을 통한 올바른 은퇴전략을 제시하고자 합니다.

베이비부머는 은퇴하지 않는다?

국내 베이비부머가 단순히 정년(통상 55세)이 됐다고 은퇴하지 않습니다. 아니 돈이 없어 은퇴하지 못합니다.

우선 나이상 10년 앞선 미국의 베이비부머를 봐도 그렇습니다. 1946년부터 1964년 사이에 태어난 7천8백만명에 달하는 미국 베이비부머는 자신들이 늙었다고 생각하지 않고 있으며 앞으로도 활발한 경제적 사회적 활동을 할 계획입니다. 실제로도 그렇게 하고 있구요.

미국 노동통계조사국(BLS)에 따르면 1985년 60대 후반에 일하는 비율이 18%였으나 2006년에는 29%로 껑충 뛰었습니다.

미국인들의 평균 은퇴 연령은 63세 입니다. 하지만 베이비부머들은 충분한 노후자금을 마련하기위해 은퇴를 뒤로 미루는 경향이 확산되고 있습니다. 수명이 길어진 점도 주요 원인입니다.

국내 은퇴 연령이 평균 56세로 미국보다 7년 이르지만 국내 베이비부머들도 경제 악화, 은퇴자금 부족 등으로 은퇴를 미룰 가능성이 높습니다.

국내 베이비부머 7백12만명이 55세 정년을 채우고 단계적으로 퇴직을 한다는 것은 결국 이론적인 수치일 뿐입니다. 주변을 봐도 정년을 채우고 은퇴하신 분은 지난 10년간 한분도 보지 못했습니다. 정년을 채우기 전 자의든 타의든 그만두고 대부분 정년에 구애받지 않는 일을 하고 있습니다. 

베이비부머는 부동산을 팔지 않는다?

미국에서조차도 베이비부머들은 부동산을 팔지 않습니다. 아니 오히려 2007년 발생한 글로벌 금융위기처럼 부동산 가격이 하락하는 시점에 주택 등을 적극 매입하고 있습니다.

전미부동산중개업자협회(NAR)에 따르면 2008년 미국에서 거래된 주택건수 가운데 55세 이상 매수자 비중이 21%로, 2001년의 13%보다 크게 늘었습니다. 미국 주택시장에서 베이비부머의 영향력이 갈수록 커지고 있습니다. 베이비부머들은 4명 가운데 1명은 별장용 또는 임대용 주택을 소유하고 있고 투자용으로 2~3층 대형 주택보다는 단층 소형주택을 선호하고 있습니다.

국내는 이보다 더했지 못할 상황이 아닙니다. 한국 베이비부머들은 자녀 교육이나 결혼을 끝마치면 부동산 선호, 노후 불안, 상속 등을 이유로 은퇴하더라도 부동산을 매우 소극적으로 처분할 것입니다.

국내 베이비부머가 언제 실제 은퇴할지는 알 수 없으나 전문가들의 예상대로 은퇴가 2015년 이후 본격적으로 시작된다면 자산 디플레이션 압력이 높아지는 것은 분명합니다.

하지만 단순히 베이비부머가 은퇴한다고 부동산 가격이 폭락하지 않을 것입니다. 오히려 정부의 부동산 정책과 투자자들의 자산 운용 패턴 등에 의해 부동산 가격은 크게 영향을 받을 것입니다.

40대 이상을 위한 부동산 투자전략

국내 베이비부머의 대표 주자(?)인 58년 개띠들이 현재 정상적으로 직장을 다니는 사람(샐러리맨)은 30%에 불과하다고 합니다. 이는 50세가 넘으면 자의든 타의든 샐러리맨 생활을 끝내고 자영업 등 다른 일을 한다는 것입니다. 또 자녀 교육 등으로 실제 은퇴는 아마 60세 전후나 가능할 것입니다.

베이비부머들이 평균적으로 만 60세에 실제 은퇴한다는 것을 전제로 40대 이상 중장년층들이 은퇴에 대비해 부동산에 어떻게 투자하는 것이 바람직한가를 제시해보겠습니다.

먼저 50세까지 부동산 비중이 낮거나 부동산 투자에 관심이 없었던 사람이라면 굳이 40대 이후 부동산에 새로 투자할 것을 권장하지 않겠습니다.

반면 부동산 자산 비중이 높은 사람이라면 기대수익률이 높은 부동산으로 갈아타기는 하되 굳이 자산에서 부동산 비중을 크게 낮출 필요는 없습니다. 나이가 들수록 이자부담을 줄이고 현금 보유량을 늘려야겠지만 말입니다.

우선 주택 크기를 줄여서라도 내집은 평생 있어야 합니다. 그리고 위치도 수도권 외곽보다는 서울 도심에 위치할수록 좋습니다. 투자와 유산 등을 생각하면 말입니다. 40~50대들은 열이면 열 모두 은퇴하면 수도권이나 대도시 집 팔고 공기 좋은 곳에서 살고 싶다고 합니다. 하지만 이는 어디까지 희망사항일뿐 실제로 공기좋은 곳에서 사는 사람은 상류층(상위 1% 이내)에 국한된 얘기입니다. 이들도 대부분 도심에 주택을 보유하며 별장으로 갖고 있습니다.

따라서 앞으로 베이비부머의 주택 수요는 주택 크기가 중대형에서 중소형으로 줄어들지언정 지속적일 것이며 지역적으로는 외곽보다는 도심일 것입니다. 따라서 여유자금이 있다면 월세 투자용으로 역세권 소형 아파트를 투자하세요. 땅도 이에 준해 수도권이나 대도시 근교에 투자를 해야 합니다.

한편 미국 중산층 베이비부머(U-부머라고 함)가 2015년까지 소비에서 25%를 차지할 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 여유로운 소비 생활을 하기는 어려워 가격은 낮지만 일정 수준 이상의 중저가 상품을 선호할 것이라 합니다.

국내 베이비부머의 소비 패턴도 이와 매우 유사할 것으로 봅니다. 따라서 베이비부머의 부동산 투자 행태도 위와 같은 방향으로 움직일 가능성이 높습니다.

40대 이상 독자님들은 국내 베이비부머의 은퇴가 본격적으로 시작되는 2015년을 내다보고 부동산 은퇴전략을 세우시기 바랍니다.

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2010 밴쿠버 동계올릭픽에서 국가대표 선수들이 연일 선전하고 있습니다. 하지만 국내 주택시장은 금메달을 하나도 따지 못해 초조한 일본 분위기만큼 가라앉았습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 최근 주택시장의 거래중단 사태를 짚어보고 거래중단 원인과 거래중단이 본격적인 가격하락으로 이어질 것인가를 분석해보겠습니다.

거래중단 상황

통상 설 연휴 이후 봄철 이사 수요가 움직여 매매 거래가 늘어나는데 반해 올해는 거래량이 많지 않고 뚜렷한 회복세도 보이지 않고 있습니다.

작년 12월, 올 1월 반짝 움직였던 강남 재건축시장도 중국발 출구전략, 유럽발 경제위기 등 외부요인과 개포지구 용적률 확정 연기, 단기 급상승 부담감 등으로 거래가 위축됐고 매매가도 떨어지고 있습니다.

서울 강남권 아파트시장은 매물도, 매수세도 거의 없어 거래 자체가 중단된 상태입니다. 도심권과 강서권도 20평형대 소형 아파트만 간간히 거래되는 정도입니다. 경기권도 대규모 입주물량과 위례 및 광교 신도시 공급, 보금자리주택 청약 여파로 인해 매매는 물론 전세 거래도 활발치 않습니다.

경기가 뚜렷한 회복세를 보이지 못하고 보금자리 등 저가 아파트 공급이 예정돼 있어 대기수요가 늘어나 강북권, 용인 등 경기 남부권 및 파주 등 경기 북부권, 강남권으로 거래중단 사태는 확산되고 있습니다. 

거래중단 원인

주택시장 미분양 사태는 2007년 10월 미분양이 10만가구를 넘어선 이후 최고 16만가구에 달하는 등 2년 이상 장기화되고 있습니다. 2008년, 2009년 2년 연속 14만가구가 넘었습니다. 특히 2007년 하반기에 청약가점제, 분양가 상한제와 이에 따른 전매제한이 잇따라 시행되면서 분양시장 양극화가 심화되고 있습니다. 즉 돈이 되는 곳에는 쏠림 현상이 뚜렷하고 돈이 되지 않은 지역은 거들떠보지는 않고 있는 것입니다.

2009년 1년간 양도소득세 한시적 감면조치로 일시적으로 미분양은 줄어든 듯 했지만 이마저 2월 11일 감면혜택 종료로 다시 미분양시장은 냉각되고 있습니다.

미분양 사태가 주변 집값을 안정시키는 긍정적인 효과도 있지만, 이로 인해 매수세가 장기적으로 위축되면서 매매시장 침체, 전세수요 증가로 거래침체가 거래중단으로 악화되고 있습니다.

2009년 10월 제2금융권까지 DTI규제가 확대되면서 실수요자들의 주택 구매력이 더욱 떨어졌습니다. 여기에 보금자리주택에 쏠림 현상이 가속화되면서 민영아파트 분양시장은 고사(枯死) 직전입니다. 설상가상으로 최근 그리스 등  유럽 재정위기, 국내 실업률 증가 등으로 경기 불안이 커지면서 주택시장은 거래중단 사태를 맞고 있습니다. 

거래중단은 가격하락으로 이어질 것인가?

주택시장 거래침체가 2년 이상 계속됐다는 점에서 침체의 골이 깊어진 것은 분명한 사실입니다. 

더욱이 정부의 분양가 상한제(전매제한)와 청약가점제, DTI규제 등 규제정책으로 분양시장이 양극화되고 보금자리주택 등으로 대기수요가 이상급증하면서 거래침체는 거래중단으로, 사태가 악화되고 있습니다.

여기에 경기불안과 20~30대 등 구매력 있는 유효수요층이 엷어지는 것도 한몫했구요.

올 들어 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지고 있지 않듯이 단순히 거래중단만으로 단기간에 매매가 하락으로 이어질 가능성은 높지 않습니다. 하지만 경기 불안과 규제정책이 계속될 경우 서울 포함 수도권 아파트값 대세하락이 올 가능성도 배제할 수없습니다. 연내 대세하락 가능성은 30% 안팎으로 보고 있습니다. 

한편 거래중단 사태는 이르면 4월 전후로 완화될 것으로 예상됩니다. 봄 이사철 수요로 전세시장이 움직이고 이후 중소형 매매거래가 후행해왔기 때문입니다. 2003~2009년 월간 아파트값 통계를 보면 1.11대책으로 대출규제가 강화된 2007년 4월을 제외하곤 3, 4월 매매가 변동률이 1, 2월에 비해 높게 나왔습니다.

여기에 위례신도시와 2차 보금자리주택 사전 청약이 끝나는 4월 이후에는 대기수요자 일부가 기존 아파트로 회귀할 것으로 예상됩니다.

하지만 주택시장 거래중단 사태가 일시적으로 완화될 수는 있겠지만 10만가구가 넘는 미분양사태가 근본적으로 해소되지 않는 한 거래침체는 계속될 것입니다. 일부 전문가들은 짧게는 2012년까지, 길게는 2015년까지 침체가 지속될 것으로 예상하고 있습니다.

거래시장이 정상화되려면 먼저 분양가로 시장을 왜곡시키는 보금자리주택을 공공임대주택으로 전면 개편해야 합니다. 동시에 미분양적체를 해소하기 위해 양도세 및 취득세, 등록세 감면 혜택을 연장하고 민영아파트 분양가 상한제를 전면 폐지해야 합니다. 또 전용면적 25.7평 이하 중소형이라도 DTI규제를 완화해 유효수요층이 정상적으로 내집마련을 할 수 있도록 유도해야 합니다.

그렇지 않을 경우 거래중단에 이어 자금난에 빠진 건설업체의 부도 도미노가 잇따르고 주택시장 침체가 악화돼 가계부채 부실화및 내수경기 침체라는 직격탄을 맞을 것입니다. 

지금은 해가 뜨기 직전입니다.

학교 수업 등한시하고 재밌는 학원선생의 연애 얘기나 가끔 야한 농담이 재밌어도

정작 시험문제는 학교 선생님이 가르치고 알려준 수업시간에 나오는 법입니다.

성적을 높이려면 학교 수업시간에 시험문제를 출제할 선생님이

밑줄 쫙 그어주는 그 부분을 놓치지 말아야죠.

세수부족에 시달리는 지자체로서는 가장 비중이 높은 취등록세의 수입이 절실합니다.

정부에서도 올해까지 다주택자에 대해서 양도세를 중과하지 않고

매도매수시 일반과세를 함으로써 거래를 활성화 하는데 목표를 두고 있습니다.

내수를 부양하고 지방세수도 확보하는 가장 좋은 방법이기 때문입니다.

양도세 감면기한이 일몰된 지금 다주택자의 주택거래에 대한 일반과세를 연장할까요?

아니면 영구적으로 진행시킬까요? 올해가 시험무대가 될 것 같습니다.

거래량은 내수 활성화와 세수에 큰 도움이 된다고 했지요? 정부의 선택은 무엇일까요?

당연히 거래 활성화를 원하고 있습니다.

‘내가 살 집이기에 집값이 떨어지더라도 난 내 집을 장만해야겠어’라고

생각하시는 분이 얼마나 있을까요?

그래도 최하 ‘이자분이라도 오르겠지’라는 심리가 뒷받침 안된다면 거래는 이뤄지지 않습니다.

요즘 부동산이나 주식이나 거래량은 바닥을 기고 있습니다.

그래도 오를 것이라는 상승의 메시지를 기다리면서

관심을 접지않고 그 자리에서 방향성만을 주시하고 있습니다.

유럽의 마이너국가가 말썽을 부리고 명절도 끼어있는 1/4분기는

잠시 심리적으로나 정책적으로나 숨고르기 할 좋은 시기가 되어 주었습니다.

해는 수평선위에 얼굴을 살짝 내밀었지만

잠꾸러기들은 커튼을 쳐 놓은채 아직 비몽사몽합니다.

누가 먼저 커튼을 열어 재끼고 기지개를 펼까요?

조금 있으면 해가 뜬 것을 다 알 수 있을텐데요.