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[스크랩] 리모델링은 아파트가 30% 늘어나는 것 이상의 상당한 투자가치가 있습니다. |재건축.재개발

2008-04-24 15:09

http://blog.drapt.com/mee7608/81209017392276 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=30918



앞선 글에서 투자가치가 있는 리모델링 아파트를 골라내는 법에 관하여 일부 살펴본 바 있습니다.
  정리하면 현 정부의 정책과 작다는 이유로 20평대 아파트를 사실상 집으로 보지 않는 일반인들의 성향에 의해 실제 가치 대비 저평가된 20평대 아파트는 리모델링 공사비를 감안해도 충분한 투자가치가 있다는 것이었습니다.

 

 

1. 왜 '복도식 20평대 아파트'인가?

 

일각에서는 아파트 소유자가 리모델링 공사비를 부담해야 하기 때문에 투자가치가 없다고 말하는 분들이 계십니다. 그러면 질문을 드리겠습니다. 재건축 아파트는 아파트 소유자가 공사비를 전혀 내지 않을까요? (앞선 제 글에서 재건축이란 아파트 소유자의 재산인 대지를 팔아서 공사비에 충당하는 것이라고 말씀드린 바 있습니다)

  그럼 신규 아파트 분양은 수분양자가 분양금을 (결국은 아파트 공사비를) 내기 때문에 투자가치가 없을까요? 

 

  여기서 결론이 나옵니다. 공사비 또는 분양금을 내고도 그 이상의 가치 창출이 가능하면 투자가치가 있는 것입니다.

 

  그렇다면 공사비를 내고도 가치창출이 가능한 경우는 어떤 경우입니까? 이런 관점에서 들여다보아도 결국 결론은 또 다시 '저평가된 복도식 20평대 아파트'로 귀착되는 것입니다.(이에 대한 자세한 내용은 저의 부로그에 있는 제가 전에 쓴 글을 참조해 주시기 바랍니다)

 

 

 

 



 <복도식 20평대 아파트를 30평대로 리모델링 한 평면도>

 

 

 

2. 리모델링도 상당한 투자가치가 있습니다.

 

  얼마 전 매일경제신문에 `돈 버는 리모델링` 이라는 기사가 나온 적이 있었습니다. 시의적절한 기사라고 생각됩니다.

 

  다만 이 기사에서 한 가지 아쉬운 점은 리모델링 후 아파트 평수만 늘어나고 조경은 변화가 없다고 한 점입니다. 경제신문도 이 정도이니 일반인들은 더할 것 입니다.

 

  리모델링은 단순히 아파트 평수만 늘리는 과정이 아닙니다. 지하주차장이 없는 단지는 지하주차장을 새로 만들고 단지 내 조경도 최근의 추세에 맞춰 자연친화적으로 모조리 개조하는 과정이 필수적입니다. 또 그렇게 해야 리모델링 후 아파트의 가치를 극대화시킬 수 있습니다.

 

요즘은 자연친화 아파트가 각광을 받는 추세이며 앞으로도 대세는 '자연에 좀 더 가까이' 라고 볼 수 있기 때문입니다.

 

 


 

 

(리모델링을 추진하는 한 아파트의 조경 계획)

 

 

 


 

 

 


 

 

 

 

 


 

(여러 가지 단지 조경 사진)


매일경제신문 기사에서는 조경의 변화없이 단순히 아파트를 전용면적의 30 % 만큼 증가시키는 것만으로도 리모델링에 투자가치가 있다고 기사에 적었습니다. 따라서 건물의 리모델링에 추가하여 단지 내 조경 등도 '자연에 좀 더 가까이' 갈 수 있도록 바꾸면 리모델링의 가치는 더욱 커질 것이 명약관화한 것입니다.


 

3. 조경까지 리모델링을 하기 위해서는 역시 동의율이 높게 나올 수 있는 단지가 유리합니다.

 

  만약 20 ~50 평대 아파트가 섞여 있는 단지에서 20평대 아파트만 리모델링을 하는 방식으로 일부 동만 리모델링한다면 해당 동의 건물은 리모델링이 될 수 있을지 모르지만(그나마도 원활한 추진 여부는 불투명) 단지 내 조경 등 부대 시설에는 변화를 주기 어렵습니다.

 

이런 리모델링이라면 리모델링을 통한 부가가치의 창출에 제한이 따를 수 밖에 없고 심하게는 서울의 모 아파트처럼 공사비만 날리는 리모델링이 되버릴 가능성도 있습니다.

 

  이상의 이유로 리모델링에는 단지 전체의 동의가 필수적입니다. 그러기 위해서는 단지 내 아파트 각각의 개별 세대가 비슷한 처지에 있는 단지가 유리하다는 결론에 도달하게 됩니다. 이런 관점에서 리모델링을 바라볼 때에도 리모델링에 가장 유리한 단지는 20평대 아파트만으로 구성된 단지라는 것을 쉽게 알 수 있습니다.

 

오늘의 결론은 여러 관점에서 살펴보더라도 리모델링에는 20평대 복도식 아파트만으로 구성된 단지가 최적이다라는 것입니다.

 

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[스크랩] 재개발 상가 입주권 자격 및 관련 세제 |재건축.재개발

2008-01-10 16:36

http://blog.drapt.com/mee7608/81199950604314 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31518

1.경기도 도시  및 주거환경 정비사업의  주택공급등의 기준은  경기도 『도시 및 주거환경조례』에  의하여 분양자격이 주어지므로 상가등 부대복리시설 관리처분계획 기준을 살펴보면 다음과 같습니다.(18조 2항 1호)


1). 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가 허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소 분양단위규모 추산액 이상인 자



2). 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양 단위규모 추산액 이상인 자



3) 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이   분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양  받지 아니한 자



4) 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자



5).제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자



6)제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자


 

따라서 다른조건이 동일하다면 사업자등록.여부에 따라 상가분양 순위가 달라지므로 귀하는

사업자 등록을 해놓으시는 것이 옳다고 보여집니다.


 

2.근린상가 사업자 등록에 따른 부가세와 종합소득세를 살펴보면 다음과 같습니다.


 

1)부가가치세


 

연간매출액이 4800만이하 임대사업자는 간이과세자로 등록할수 있으며,간이과세자 사업

가된 경우에는 임료수입시  정식 세금계산서를 발행할수 없으므로 원칙적으로 임료수입

10% 부가세를 징수할수는 없고 다만 간이 영수증등에 의하여 업종별 부가세를  징수할수

있고 또한 업종별 부가세 납부의무를 지는 것 입니다.


 

☞1기분-1.1~6.30 까지 부가세를 7.25일까지 신고함

   2기분-7.1~12.31까지 부가세를 익년 1.25일까지 신고함


 

1기분 임료수입(뤌세)이 총 300만원이면 1기분 부가세는 다음과 같이 계산됩니다.

[300만원x30/100]x10/100=9만원이되므로 결국 임대사업자는 매출액에 3%가 실제부담

하는 부가세가 되므로 큰 부담은 아닐 것 입니다.

*임대,서비스업 경우 업종별 부가가치세율:30%


 

2)종합소득세


 

종합소득세는 임대서비스 업종인 경우 전년도 3600만원이하 수입금액에 대하여  단순경비

을 인정하여 과세표준을 정한다음 일정한 소득세율을 곱하여 익년도 5.31일까지 납부하는

인별로 합산되는 종합소득세입니다.


 

☞전년도 임료수입이(월세)600만원이라면  종합소득세는 다음과 같이 계산됩니다.

1)600만원 x55.4%=332만원(과세표준금액) *임대,서비스업등 단순경비율 44.6%

2)332만원 x8%=26만원정도가 납부할 종합소득세이므로 실제 부담금액은 큰 것이 아닙니다.


 

*종합소득세율 구간(개정2008.1.1일)

1200만원이하 8%,4600만원이하 17%,8800만원이하 26%,8800만원초과 35%

따라서 간이사업자 등록을 내시고 부가세와 종합소득세를 납부하시더라도 큰 부담이 없을

것으로 보여지므로 그렇게 하시는 것이 투명하고 또한  재개발 상가분양권 수혜를 받기위

필요한 절차이므로 뜻뜻이 사업자등록을 하시는 것이 현명할듯 싶습니다.[상담사례]


 

감사합니다. written by"우종성" http://www.return114.com/

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[스크랩] 재개발 상가 입주권 자격 및 관련 세제 |재건축.재개발

2008-01-10 16:36

http://blog.drapt.com/mee7608/81199950595680 주소복사

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31518

1.경기도 도시  및 주거환경 정비사업의  주택공급등의 기준은  경기도 『도시 및 주거환경조례』에  의하여 분양자격이 주어지므로 상가등 부대복리시설 관리처분계획 기준을 살펴보면 다음과 같습니다.(18조 2항 1호)


1). 제1순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록(인가 허가 또는 신고 등을 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액(공동주택을 분양받은 경우에는 그 분양가격을 제외한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 분양건축물의 최소 분양단위규모 추산액 이상인 자



2). 제2순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양 단위규모 추산액 이상인 자



3) 제3순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 필한 건축물의 소유자로서 권리가액이   분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양  받지 아니한 자



4) 제4순위 : 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 건축물의 소유자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되나 공동주택을 분양받지 아니한 자



5).제5순위 : 공동주택을 분양받지 아니한 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자



6)제6순위 : 공동주택을 분양받은 자로서 권리가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액 이상인 자


 

따라서 다른조건이 동일하다면 사업자등록.여부에 따라 상가분양 순위가 달라지므로 귀하는

사업자 등록을 해놓으시는 것이 옳다고 보여집니다.


 

2.근린상가 사업자 등록에 따른 부가세와 종합소득세를 살펴보면 다음과 같습니다.


 

1)부가가치세


 

연간매출액이 4800만이하 임대사업자는 간이과세자로 등록할수 있으며,간이과세자 사업

가된 경우에는 임료수입시  정식 세금계산서를 발행할수 없으므로 원칙적으로 임료수입

10% 부가세를 징수할수는 없고 다만 간이 영수증등에 의하여 업종별 부가세를  징수할수

있고 또한 업종별 부가세 납부의무를 지는 것 입니다.


 

☞1기분-1.1~6.30 까지 부가세를 7.25일까지 신고함

   2기분-7.1~12.31까지 부가세를 익년 1.25일까지 신고함


 

1기분 임료수입(뤌세)이 총 300만원이면 1기분 부가세는 다음과 같이 계산됩니다.

[300만원x30/100]x10/100=9만원이되므로 결국 임대사업자는 매출액에 3%가 실제부담

하는 부가세가 되므로 큰 부담은 아닐 것 입니다.

*임대,서비스업 경우 업종별 부가가치세율:30%


 

2)종합소득세


 

종합소득세는 임대서비스 업종인 경우 전년도 3600만원이하 수입금액에 대하여  단순경비

을 인정하여 과세표준을 정한다음 일정한 소득세율을 곱하여 익년도 5.31일까지 납부하는

인별로 합산되는 종합소득세입니다.


 

☞전년도 임료수입이(월세)600만원이라면  종합소득세는 다음과 같이 계산됩니다.

1)600만원 x55.4%=332만원(과세표준금액) *임대,서비스업등 단순경비율 44.6%

2)332만원 x8%=26만원정도가 납부할 종합소득세이므로 실제 부담금액은 큰 것이 아닙니다.


 

*종합소득세율 구간(개정2008.1.1일)

1200만원이하 8%,4600만원이하 17%,8800만원이하 26%,8800만원초과 35%

따라서 간이사업자 등록을 내시고 부가세와 종합소득세를 납부하시더라도 큰 부담이 없을

것으로 보여지므로 그렇게 하시는 것이 투명하고 또한  재개발 상가분양권 수혜를 받기위

필요한 절차이므로 뜻뜻이 사업자등록을 하시는 것이 현명할듯 싶습니다.[상담사례]


 

감사합니다. written by"우종성" http://www.return114.com/

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