저상장시대의 여유로움 '이축권투자'

필자의 5형제는 한달에 한번씩 번잡한 서울을 벗어나 하남,광주이나 남양주등지에서 저녁식사 겸 가족 모임을 한다. 제법  유명한 집은 금융위기에도 불구하고 인산인해라  부동산컨설팅을 하는 필자의  입장에서  그린벨트내에 위치한  음식점이나 카페에 대해 유심히 연구할 수밖에 없다.  근래들어 은퇴를 앞두시거나 직장생활에 염증을 느끼신 분들이 도심과도 가깝고 경치도 좋은 곳에서 음식점을 할 요량으로 이축권투자에 대한 문의하러 필자의 사무실에 방문한다.

경치좋은  야외정원에서 맛있는 저녁식사를 마칠때면 도시생활에 지친 누구라도  한번쯤  이런 상상을 하기 마련이다. 도시인근에 집을 지을 수 있는  이축권 투자에 대해 관심이 높아지고  있고 때마침 도시근교의 공기좋은 곳을 ?는 수요와 겹쳐 프리미엄도  상승세를 타고 있다. 원래부터 거주한 이축권   권리자가 주택을 신축해 매도할 경우 훨씬 큰 차익을 기대할 수 있어 권리만의 양도를 꺼리는 분위기가 많아   인기지역 이축권은 웬만한 집 한 채 값이다. 

도로 이축권 같은 경우는  주택이나 건물이 기존의 도로에 접하여 고 , 역시 지자체나 공공기관의 도로확장같은 사업으로 수용, 철거시 일정지역내에서 도로에 접한 땅에 건물을 지을수 있는 권리다. 도로이축권은 도로에 접한 땅이 논 밭이라 하더라도 건물을 지을수가 있다.

아파트단지 입구 등에 설정된 이축권은 매물도 귀할뿐더러 프리미엄이  부르는 게 값일 정도다.실제로 요즘에는 이축권에 대한  희소가치가 높아지면서 가격도 오르는 추세를 보이고  있. 과천, 성남, 하남 등 인기지역에선 ‘이축권 프리미엄’이 2억∼8억원 정도에 이른다.

이축권이란
최근 투자자들의 관심대상인 이축권이란 (일명 용마루) 그린벨트지역에서 공공사업 등으로 집이나 땅을 수용당한 현지인이 인근지역에서 땅을 대토 받아 건물을 신축할 수 있는 권리를 말한다. 말하자면 그린벨트에 있는 헌 집을 헐고 인근 지역에 새 집을 지을 수 있는 이주권이라고 보면 된다. 

또한 그린벨트 내에서 이축권이 나오는 경우는 도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해지역으로 이전이 불가능한 경우, 그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다.

이축권을 갖고 있더라도 아무 곳에나 이축을 할 수 없으며 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다. 원칙적으로 같은 시군 지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나, 현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하고, 나대지에는 이축권이 없이도 2000년 4월부터는 집을 지을 수 있다.

현재 시행되고 있는 도시계획법 시행규칙에 따르면, 그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모를 거주기간에 따라 분류하고 있다.

그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 30평(100㎡)까지 밖에 집을 짓지 못한다 .그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는 기존주택을 3층 이하 건평 90평(300㎡)까지 증ㆍ개축이 가능하고, 5년 이상 거주자는 40평(132㎡)까지만 주택을 지을 수 있다. 원주민이 지은 90평중 30평은 직계비속에 한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다.  이축기간은 철거된 날로부터 4년 이내며 주택 이축 때 대지조성면적은 1백평(3백30㎡)까지다.  적법하게 조성된 공부상 나대지로 이축할 경우에는 인접 시군구까지 확대 허용하고 있다..

그린벨트에서 원주민 이축권 매입
외지인의 땅 거래가 엄격하게 제한되는 그린벨트 안에서는 이축권을 통해 땅을 사기도 한다. 그린벨트 내에 분위기 좋은  카페나 음식점의 경우 이축권을 이용해 바로  영업용건물을 지을 수 있는 게 아니다. 

대개 기존의 건물을 카페나 음식점으로 용도변경된 경우인데  그곳에서 5년 이상 그곳에 거주 한 경우다. 이축권이 자금 사정상 새집을 지을 능력이 없는 원주민에게 주로 주어지는 점을 감안해 제3자 전매를 허용하고 있다. 때문에 외지인이라도 이축권을 매입하면 합법적으로 그린벨트 안에 땅을 사고, 집을 지을 수 있는 것이다.

이축권 매입시 주의사항
이축 대상 주택은 사전에 식별하기가 어려우니 해당 지자체에 이축 대상 주택인지를 반드시 파악한 후 매입하여야 하며 이축권이 있는 사람이 원주민이 아닌 경우는 손해를 볼 수 있으니 주의해야 한다. . 시중에 나도는 이축권 중에는 멸실주택처럼 이축이 불가능한 경우도 있다. 

이축 대상에 포함된 주택이라 하더라도 기존 거주자가 해당 시ㆍ군에 이축 허가와 함께 집을 지을 위치를 제출해야 건축허가가 나온다는 점도 유의해야 한다. 일단 이축권을 판 원 권리자 명의로 새 집을 완공한 후 이를 매입하는 형식을 취해야 한다는 의미다. 

이축권의 건축가능 평수와 거주년수가 일치하는가 여부 확인과정과   매입하고자 하는 논밭이 대지로 용도변경이 가능한가도 따져봐야 한다.

계약서 작성시  주의사항
최종적으로  이축권 매입을 위한 계약서를 작성할 때는 ‘원주민이 건축허가까지 받아주고 소유권을 이전해준다’는 내용을 단서조항을 붙여야 한다. 여러 차례 거래된 이축권은 피하는 것이 좋다. 물론 이런 경우는 불법은 아니지만 도덕적으로 일부 문제가 있기 때문에 실제 전원주택 등을 짓고 살고 싶지만 허가 조건을 맞추기 위해 당장 전 세대원이 이사할 수 없는 불가피한 사정이 있을 경우에만 이용해야지 투기 목적으로 이용하는 것은 피해야 한다.

전문 컨설팅사나 해당지역   설계사무소에 의뢰하는 게 안전   
시행착오를 줄이는 가장 현명한 부분은  지역의 관할 행정당국 주변의 설계사무소나 부동산 전문 컨설팅사에   가서 1차적으로 컨설팅을 받는 것이다. 그 지역의  설계사무소는 의뢰하는게 최선이다.

박상언