2009-05-15 16:15

http://blog.drapt.com/mbc0303/6842761242371748556

은행 대출금 승계 매매시 매도인과 매수인의 주의할 점.

 

매매계약시 매도인과 매수인이 은행대출금을 승계하기로 하는 경우 다음 사항에 유의하여야 합니다.

 

저당권에 의하여 담보 되는 채권 :

원본·이자·위약금·채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용 등을 포함해야합니다.(다만, 손해배상채권(지연배상)은 원본의 이행기일을 경과한 1년분에 한하는 것으로 제한하고 있는바, 그 이유는 이행기일이 경과하여 저당권 실행을 할 수 있는데도 불구하고 저당권자가 태만하여 시일이 많이 경과하여 지연이자가 늘어난 경우에도 이를 무제한 인정한다면 후순위 저당권자 또는 기타 채권자의 이익을 해치게 되기 때문입니다.)(민법제360조)

 

이자 :

금전의 사용대가로서 원본액의 사용기간에 비례하여 지급하는 금전. 즉, 원본사용에 대한 법정과실의 일종입니다.(지연이자는 금전채무불이행에 따른 손해배상일 뿐 이자는 아니라고 함.) 1998. 1.12일까지 이자제한법은 금전대차에 있어서 최고이자율을 연 4할을 초과하지 아니하는 범위안에서 대통령령으로 정하도록 하고, 대통령령은 최고이율을 연2할 5푼으로 정하고 있었습니다. 따라서 이한도를 넘는 이자 약정은 무효가 되기 때문에 허용하지 않았습니다. 그러던 것이 우리 나라에 갑자기 불어닥친 외환보유고갈로 구제금융을 받으면서부터 최고이율을 규정한 대통령령을 고쳐 1997.12.22일부터 연 40%로 하였다가 1998.1.13에는 아예 본법인 이자제한법 자체를 폐지하였다가 2007. 6. 30.부터 다시 시행하기에 이르렀습니다.

 

 새롭게 시행된 이자제한법은 개인의 경우 복리 연 30%, 대부업체의 경우 복리 연 49%를 초과하여 수령할 수 없도록 규정하고 있고, 이는 강행규정이므로 이를 초과하여 약정한 부분은 무효입니다.

 

한편 법정이율은 법률이 규정한 것으로서, 민사에 있어서는 연 5%(민법 제379조), 상사에 있어서는 연6%(상사법 제54조), 공탁금에 의한 법정이율은 년 1.8%(공탁법제5조, 공탁금이자에관한규칙 제2조), 소송촉진 등에 관한 제3조 제1항의 규정에 의한 법정이율은 연 20%입니다.

 

이율 :

원본에 대한 이자의 비율로서 일정기간을 단위로 정합니다. (즉, 월 연리는 %) 사인간의 약정이율은 원칙적으로 자유롭게 정할 수 있으나 금융기관의 최고이율은 '한은법(동법 제53조)'에 의하여 조종되고 있습니다.

 

면책적 채무인수 :

종전의 채무자는 채권·채무관계에서 빠져나가고 새로운 채무자가 전적으로 채무를 부담하는 것입니다. 은행의 융자를 받아서 근저당설정등기가 되어 있는 주택을 매매하면서 매도인과 매수인이 그때까지 남아있는 융자금을 확인하고, 주택매매대금에서 그 은행융자금을 공매하고 나머지 대금만 매도인에게 지급하기로 하였다면 매도인과 매수인은 면책적 채무인수 계약을 체결한 셈입니다. 이와 같은 면책적 채무인수 계약은 ①은행과 매도인·매수인 3면 계약으로 하거나 ②은행과 매수인 2면 계약으로 하거나 ③은행의 승낙을 얻어서 매도인·매수인간의 2면 계약으로도 할 수 있습니다.(민법 제453,454조)

 

만약 매도인이 이를 무시하고 은행의 승낙없이 매수인과만 채무를 승계한 경우 매수인의 이자연체시 그것을 알리 없는 은행이 매도인을 신용불량으로 처리할 수 있고, 최악의 경우 중첩적인 채무자로 되어 은행으로부터 책임을 묻게 되는 수도 있습니다.(대판 94다 58599참조) 중첩적 채무인수란 기존채무가 변함없이 유지되면서 다만 채무자만 추가되는 경우를 말합니다. 따라서 매도인은 잔금정산시 매수인과 함께 은행에 가서 채무승계와 동시에 채무자 명의변경등기를 반드시 해두는 것이 좋습니다.

1

2009-05-13 11:03

http://blog.drapt.com/mbc0303/6842761242180202686

매매대금을 수표나 어음으로 주고받는 경우 주의할 점

 

수표는 부도가 나면 부정수표단속법에 의한 형사책임이 따릅니다. 그러나 어음에는 이러한 제도가 없으므로 다만 민사상의 일반원칙에 따라 처리됩니다.

따라서 수표를 받는 경우 어떤 이유로든 부도가 나면 발행자나 배서인에게 형사책임을 추궁할 수 있으므로 반드시 배서를 받아야합니다. 배서란 수표의 양도인이 은행에 대하여 양수인에게 전면에 적힌금액의 지급을 청구하는 것이고, 양수인에 대하여는 은행이 지급해 주지 않으면 자신이 지급한다는 보증인 셈입니다. 따라서 수표나 어음의 앞이나 뒷면에 '배서금지' 또는 '양도금지'라는 문자가 기재되어 있으면 배서의 방법으로 양도받아서는 안되고, 지명채권 양도방식으로 받아야합니다.

 

또 정당한 거래에 의해서 배서 양도한 후, 분실·도난 등 허위신고, 은행에 지급정지시키는 경우가 있는데, (흔히 더주었다거나, 다툼이 생겨 기분 나쁘다는 이유 등으로) 형사입건 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 고의 부도를 내는 경우는 5년 이하의 징역이나 수표금액의 10배 이하의 벌금형에 처하게 되어 있고 (부정수표단속법 제2조 제2항), 만일 과실있음을 증명한때는 3년 이하의 금고형이나 수표금액의 5배 이하의 벌금형을 받습니다. 따라서 수표를 부도낸 자는 처벌을 면할 수 없습니다.

 

그리고 어음·수표를 받으면 복사본을 준비해 두어야 합니다. 이는 수표나 어음의 증서번호를 모르면 공시최고를 신청할 수 없기 때문입니다. 주식등 금전이나 수표·채권(공채·사채)증서를 도난·분실·멸실 당한 경우 (사기·횡령에 의하여 상실한 경우도 그 사실을 모르는 선의의 또 다른 피해자 보호를 위하여 보호해주지 않으므로 제외시킵니다. 이것을 '항변의 절단'이라고 합니다.) 공시최고 절차에 의하여 보호받을 수 있습니다.

 

또한, 어음과 수표행위는 기명날인이 있어야 유효하므로 '도장날인'이 아닌 무인이 날인된 발행행위나 배서행위는 효력이 없으므로 주의할 필요가 있습니다. 

1

2009-02-25 19:34

http://blog.drapt.com/mbc0303/6842761235558061801

계약금, 중도금, 잔금

박소정변호사의 이야기속법률 31 - 계약금, 중도금, 잔금  - 이야기     1. 중도금 없이 계약금 후 바로 잔금 지급    결혼을 앞두고 집을 장만하려는 장돌리씨, 아침이면 거실에서 상쾌한 산바람을 느낄 수 있는 작은 아파트 한 채를 발견하고 집주인과 매매계약을 체결한다. 계약서를 작성하는 자리에서 총 매매대금은 1억 2000만원으로 합의를 했고, 계약금, 중도금, 잔금을 정하여 계약서에 기입해야 할 시점이다. 장돌리씨, “계약금 1000만원을 이 자리에서 드리고, 중도금 없이 3개월 뒤에 잔금 1억1000만원을 드리면 안될까요? 제 돈이 지금 잠시 묶여 있고 3개월 뒤에 찾을 수 있어서 말이죠”라고 말하고 매도인이 장돌리씨의 제안을 흔쾌히 받아들인다.   2. 잔금 지급 2주 전 계약 파기  그 후 장돌리씨, 시간이 날 때마다 예비 신부와 손잡고 신혼집이 될 아파트 단지를 걸어 보기도 하며 설레는 마음으로 집 열쇠를 받는 날만을 기다리는데.... 잔금 지급일을 2주 앞둔 어느 날 매도인으로부터 예상치 않은 우편물을 받아 보게 된다. ‘개인적 사정으로 귀하와의 계약을 파기합니다. 계약금의 2배인 2000만원은 법원에 공탁했으니 찾아가시기 바랍니다.’ 라는 내용과 함께 공탁서 사본이 붙어 있다. 알고 보니 매도인의 조카가 전부터 매도인 소유 아파트에 살고 싶어 했고, 매도인이 조카의 간곡한 부탁에 못이겨 자신의 조카에게 전세를 놓았다는 것이다.  3. 중도금 지급 후 매도인의 채권자가 한 가압류 첫 번째 부동산 계약에서 실패를 맛본 장돌리씨, 이번에는 1억3000만원에 아파트 매매계약을 체결하며 계약일에 계약금 1000만원, 한 달 후 중도금 5500만원, 두 달 후 잔금 6500만원을 지급하기로 계약서를 작성하고 생각한다. ‘햐, 설마 이제 별일 없겠지.’ 그런데 중도금까지 지급 후 잔금 지급에 앞서 혹시나 하고 등기부 등본을 떼어보니, 계약시에는 없던 가압류 등기가 되어 있는 것이다. 매도인에게는 부채가 많았는데 매도인에게 2억원의 채권을 가진 채권자 한 명이 가압류를 해 놓은 것이다. 눈앞이 캄캄해진 장돌리씨의 외침, ‘아니, 이건 또 뭐야. 중도금까지 지급했는데 이제 와서 가압류 등기라니, 이 집은 이제 반 이상 내 소유인데 왜 함부로 가압류 하냐구!’   이야기 속 법률 1. 매도인에게 형사 책임 물으려면 중도금 지급할 것     대법원은, 중도금에 관하여 약정한 바 없이 계약금만 지급받은 후 매도인이 제3자에게 부동산을 팔아버리자, 매수인이 매도인을 배임죄로 고소한 사건에서 다음과 같이 이중매매가 배임행위이기 위한 요건이 무엇인지를 밝힌 바 있습니다 [이중매매에 있어서 매도인이 매수인의 사무를 처리하는 자로서 배임죄의 주체가 되기 위하여는 매도인이 계약금을 받은 것만으로는 부족하고 적어도 중도금을 받는 등 매도인이 더 이상 임의로 계약을 해제할 수 없는 상태에 이르러야 한다(대법원 1986.7.8. 선고 85도1873 판결)] 즉 매도인이 매수인의 사무를 처리하는 자로서 다른 사람에게 이중으로 매도했을 경우 배임죄의 형사처벌을 받을 정도가 되기 위하여는 매도인이 계약금을 받은 것만으로는 부족하고 적어도 중도금을 받는 등 매도인이 더이상 임의로 계약을 해제할 수 없는 상태에 이르러야 하는 것입니다. 장돌리씨는 금융이익 득 개인적 사정으로 전체 매매대금의 10%에 못 미치는 계약금만을 지급했습니다. 이처럼 매매계약에 대한 구속이 약한 상태에서 매도인이 장돌리씨가 아닌 자신의 조카에게 전세권을 설정하거나 혹은 제3자에게 이중으로 매도하였다 하더라도 이에 대하여 형사책임까지 물을 수는 없는 것입니다. 계약금만 지급 된 경우, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 또 매수인의 경우 이미 지급한 계약금을 포기하고 언제든지 계약을 해제할 수 있습니다. 장돌리씨가 보다 강한 구속력을 요구하기 위해서는 중도금을 지급할 필요가 있습니다.      2. 중도금 지급 시 가등기의 역할    중도금까지 지급받았다면 매도인으로서는 ‘성실하게 소유권을 이전해 주어야 한다’는 의무를 지게 되므로 더 이상 제3자에게 처분하는 행위 등을 하여서는 안 됩니다. 그러나 법적으로는 여전히 매도인이 완전한 소유권을 보유하고 있으므로 언제든지 매도인의 채권자들로부터 강제집행을 당할 위험이 있습니다. 따라서 장돌리씨가 중도금을 지급한 이후에 이루어진 가압류라 하더라도, 그 효력에 아무런 문제가 없습니다. 다만, 매도인은 채권을 변제하거나 가압류 청구 채권액을 해방공탁하는 방법으로 가압류 등기 말소 후 가압류 등기가 없는 상태로 소유권을 이전하여 줄 의무를 부담합니다. 매도인이 가압류 등기를 제대로 처리한 후 소유권이전등기를 해 줄때까지 장돌리씨는 잔금을 지급하지 않아도 되며(지연 이자 발생하지 않음), 이미 지급한 계약금 및 중도금을 반환받고 계약을 해제할 수도 있습니다.       계약을 해제할 경우, 손해배상도 함께 청구할 수 있지만 결혼 시기에 맞춰 집이 필요했던 장돌리씨의 계획에 차질이 생겼으며, 부채가 많은 매도인으로부터 실질적으로 지급받을 수 있을지 여부도 불투명합니다.  장돌리씨가 매도인의 이중매매를 방지하고, 매도인의 채권자들로부터도 매매목적물을 지키고자 한다면 등기 비용을 부담하더라도 중도금 지급시 소유권 이전의 가등기를 해 두는 방법이 있습니다. 가등기 이후 매도인의 채권자가 가압류를 하였더라도 후에 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 할 경우, 가압류 등기는 말소되고 장돌리씨에게 아무런 영향을 미칠 수 없기 때문입니다.

1