▶ 주택/토지투기지역(소득세법 &sec96)
투기지역은 전국 부동산 가격 및 소비자 물가 상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거
나 급등할 우려가 있는 지역에 대해 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를
거쳐 지정하는 지역이다. 주택(아파트·연립·단독)과 주택 외(토지·상가·오피스텔) 투기
지역으로 구분되는데 투기지역으로 지정되면 부동산 양도시 기준시가가 아닌 실거래가를 기
준으로 양도세가 산정되며 필요시 탄력세율(기본세율 ±15%p범위내)을 적용하여 중과세한
다.
▶ 투기과열지구(주택건설촉진법 &sec32의5)
주택가격의 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는
경우에 그 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률 및 주택 공급 계획 등을 고려하여 건
교부 장관이 지방자치단체장과 협의하여 지정한다. 세부적 지정 기준은 최근 2개월간 신규
아파트 청약경쟁률이 5대 1 이상이거나 전용면적 25.7평 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을
초과할 경우, 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우이다. 투기지역은 기존주택에 적용
되는 성격이 강한 반면 투기과열지구는 분양권전매 및 청약 1순위 자격 제한, 조합원 지위
양도 금지 등 신규주택에 적용된다는 차이점이 있다. 02년 9월 서울 전지역을 시작으로 하
여 현재는 전국 곳곳이 지정된 상태다. 이 지역 내에서는 최근 5년간 아파트를 분양 받았거
나 1가구 2주택이상 보유자 등은 청약 1순위자가 될 수 없고 무주택자에게 신규아파트의 분
양권이 우선 부여된다. 주상복합아파트와 오피스텔의 입주자 공개모집 등의 제한을 받는다.
ㅇ 주택공급계약일로부터 등기시까지 분양권 전매 제한
ㅇ 과거 5년내 당첨사실이 있는 자, 2주택 이상을 소유한 자,
세대주가 아닌 자는 청약 1순위 자격 제한
ㅇ 35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 85제곱미터 이하 민영주택의 75% 우선공급
ㅇ 오피스텔 분양시 입주자 공개모집
ㅇ 지역·직장 및 재건축 조합의 조합원 지위양도 금지
ㅇ 재건축은 건축공정의 80%부터 입주자를 모집
▶ 주택거래신고제
집값이 최근 한달 동안 1.5%이상 , 최근 3개월 동안 3%이상, 1년간 매매가격상승률이 전국
의 2배 이상이거나 관할 시·군·구청장이 지정을 요청하는 지역에 대해서 주택정책심의의
원회의 심의를 거쳐 건교부 장관이 지정한다. 이 지역에서 집을 사고 팔 경우 반드시 15일
내로 거래계약내용을 관할 시·군·구청장에게 신고해야 하며 취·등록세는 실거래가로 신
고해야 한다. 이 경우 기존 과세표준으로 취·등록세를 납부했을 때 보다 약 3~5배의 부담
이 늘어나게 된다. 계약 내용을 허위로 신고하는 경우는 취득세의 최고 5배의 과태료가, 신
고 지연시에는 기간에 따라 취득세의 1~4배가 과태료로 부과된다. 금년 4월 26일에 서울 강
남구와 송파구, 강동구, 성남시 분당구가 지정되었으며, 이후 용산구와 과천시가 주택거래
신고지역으로 추가 지정됐다.
▶ 토지거래허가구역(국토이용관리법 &sec21의2)
특별히 규정된 기준은 없지만 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는
지역과 그러한 우려가 있는 지역을 대상으로 건교부장관(시?도지사)이 5년 이내의 기간을
정하여 정한다. 토지거래허가구역으로 지정되면 당해 지역의 일정 면적 이상의 토지거래는
관할 시장·군수등의 허가를 받아야 법적 효력이 발생된다. 그러나 토지거래허가를 받지 않
아도 되는 적용특례도 있으니 허가 여부를 먼저 살펴보는 것이 중요하다. 이 제도는 투기조
짐 자체를 원천 봉쇄하려는 성격이 강하며 현재까지 지정된 전국의 토지거래허가구역은 모
두 16,101.16㎢(4,870.6백만평)로서 전국토의 16.1%에 달하게 되었다.
▶ 종합부동산세
종합부동산세는 한 사람이 전국에 갖고 있는 모든 주택(상가용 건물 제외)을 합산해 부과하
는 세금이다. 이제까지는 각각의 집에 대해 개별적으로 재산세를 매겼지만, 2005년부터는
전국의 집을 모두 합쳐서 누진세율(과세표준이 높을수록 높은 세율을 적용)을 적용하기 때
문에 집 부자들의 세금부담이 크게 늘어날 전망이다. 종합부동산세 징수 방식은 먼저 1차로
각 시·군·구에서 관할구역 내 부동산에 대해 과세한 후, 2차로 중앙정부가 전국의 부동산
을 합산해 누진세율로 과세하는 이원화 방식이다. 이때 시·군·구에서 1차로 납부한 세액
은 종합부동산세에서 공제된다. 아직 종합부동산 과세방식에 대해선 정확히 결정된 바는 없
는데, 개인이 보유한 모든 주택가격을 합산한 후 일정액 이상일 때 세금을 부과하는 합산과
세 방식과 농어촌 주택이나 임대주택 등을 합산과세 대상에서 제외하는 합산배제 방식 두가
지가 논의되고 있다.
▶ 원가연동제
원가연동제는 땅값에 정부가 고시한 표준건축비를 보태 분양가를 정하는 것으로 1998년 분
양가 자율화 이전까지 시행하던 제도다. 때문에 업체 이윤을 줄이고, 분양가를 낮추게 되는
효과를 얻을 수 있고, 높은 분양가가 기존 아파트 값을 밀어올리는 부작용도 줄어들게 됐
다. 분양성이 좋아지기 때문에 시장 침체기에는 주택경기를 호전시킬 수도 있다. 하지만,
분양가가 낮아지면 청약과열 현상이 빚어질 수 있고, 공사비가 줄어들어 부실 시공의 여지
가 발생할 수도 있다.
▶ 채권입찰제
채권입찰제는 택지지구에서 공급되는 전용 25.7평 초과 아파트 용지를 채권을 많이 써내는
업체에 공급하는 제도다. 따라서 중대형 아파트의 분양가 상승 요인이 된다. 이 제도를 시
행함으로써 자금력 있는 대형 업체만 택지를 독식할 수 있다는 점이 문제로 꼽힌다. 반면
개발이익을 정부가 회수해 임대아파트 등 서민용 주택건설에 투입할 수 있는 장점은 있다.
※ 공공택지에 공급하는 아파트 분양제도 개선안
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구분 25.7평 이하 25.7평 초과 비고
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주공 등 주택원가연동제 택지채권입찰제 공개된 원가 적정성
공공기관 검증 안함
분양가 주요항목공개 분양가 주요항목공개
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민간기업 주택원가연동제 택지채권입찰제 공개된 원가 적정성
(분양가 자율화) 검증 안함
분양가 주요항목공개
택지가격만 공개
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▶ 재건축개발이익환수
재건축 개발이익환수 방안으로 수도권중 과밀억제권역에 한정, 재건축사업에 임대주택 공
급을 의무화하는 것이다. 즉 재건축 용적률 증가분의 일부를 임대주택으로 건설하여 公共
(지자체·주공 등)에 공급하도록 의무화하는 것이다. 이때, 재건축 시행단계별로 임대주택
비율 및 보상을 차등적용하도록 했는데, 그 기준은 아래와 같다.
======================================================================
구분 사업시행인가전 사업시행인가~분양승인전
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임대주택면적 증가된 용적률의 25% 증가된 용적률의 10%
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보상 건축비 표준건축비 보상 표준건축비 보상
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대지비 임대면적만큼 용적률 완화 공시지가 보상
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적용대상 18만세대 4만세대
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재건축 임대주택의 건설 및 관리방안은 임대주택은 일반분양주택과 구분하지 않고 혼합배치
하고 입주자·임대료·임대보증금은 시도지사가 결정한다. 그리고 입주과열을 방지하기 위
해 분양전환을 불허한다.
▶ 서울시 뉴타운개발
도시및주거환경정비법에 의거한 주택재개발 또는 도시개발법 등에 의거한 도시개발이 필요
하거나 추진되고 있는 구역을 중심으로 인근의 동일 생활권지역 전체를 포함하여 『종합도
시개발계획』을 수립·시행하거나 주거지를 중심으로 도시기반시설 확보 등「도시기반구조
개선계획」을 수립·시행하는 사업으로 『종합도시개발』은 공영개발 등을 통하여 새로운
시가지를 조성하는 사업이며 『도시기반구조 개선사업』 은 주택재개발구역 등을 중심으로
도로, 학교부지, 공원 등 대상지역의 도시기반시설을 공공부문이 투자하여 고품질의 복지주
거환경공간을 조성하는 사업이다.「뉴타운 개발」사업유형은 주택재개발구역을 중심으로 인
근 생활권지역의 도시기반구조 개선하는 「주거 중심형 뉴타운」개발과 도심 또는 인근지역
에 주거, 상업, 업무기능 등을 복합 개발하는「도심형 뉴타운」개발, 미(저)개발지 등을 대
상으로 주거, 상업, 생태, 문화 기능 등을 갖춘 신시가지를 조성하는 「신시가지형 뉴타
운」개발이 있다. 현재 시범사업 3개 지역 및 12개 뉴타운지구 사업이 추진되고 있고, 3차
뉴타운 지구도 발표될 계획에 있다.
▶ 공동주택 기준시가
공동주택 기준시가는 아파트와 연립주택의 기준시가로 매년 1회 이상 건물의 종류, 규모,
거래상황 등을 참작하여 토지와 건물의 가액을 일괄해 국세청장이 산정·고시한다. 공동주
택 기준시가는 매년 1회 지난 1년 동안의 아파트가격변동을 반영해 정기 고시하고 있으며,
아파트가격이 연중에 큰 폭으로 오르는 등 기준시가와 실거래가액의 차이가 커지는 경우에
수시로 조정고시하고 있다.
▶ 토지기준시가
토지기준시가는 개별공시지가를 일반적으로 적용한다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기
준으로 관할 시장·군수·구청장이 조사·산정하여 매년 6월 30일에 공시하는 개별토지의
단위면적(㎡)당 가격이다.
▶ 건물기준시가
일반주택이나 상업용 건물 등을 팔았을 때와 상속·증여 받았을 때 양도소득세, 상속·증
여세를 과세하는 기준가액으로 국세청장이 산정하여 고시한다. 공동주택기준시가가 고시되
어 있는 아파트와 연립주택을 제외한 모든 건물의 양도, 상속·증여시 적용된다. 건물기준
시가의 산정방법은 건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작하여 매년 1회
이상 고시한다. ㎡당 건물신축가격기준액에 평가대상 건물의 구조·용도·위치지수(부속토
지의 개별공시지가) 등의 적용지수와 경과연수별잔가율(감가상각률)·개별건물특성에 해당
되는 각각의 지수를 곱하여 ㎡당 기준시가를 계산한 후, 건물면적을 곱하여 산정한다.
▶ 시가표준액
시가표준액은 취득세·등록세·종합토지세·재산세 등 지방세를 부과하는 기준이 되는 토지
및 건물의 가액이다.
① 토지 시가표준액
토지 시가표준액은 개별공시지가에 지방자치단체장이 결정·고시한 과세표준액 적용
비율을 곱한 가액이다.(토지 시가표준액 〓 개별공시지가 × 과세표준액 적용비율)
② 건물 시가표준액
건물 시가표준액은 지방자치단체장이 거래가격, 신축·제조가격 등을 참작하여 정한
기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 결정합니다.
(건물시가표준액〓신축건물기준가액×구조지수×용도지수×위치지수×경과연수별잔가율×면
적×가감산율)
▶ 양도소득세
양도소득세는 토지나 건물 같은 부동산을 팔 때 발생한 소득에 대하여 과세되는 세금이다.
하지만 부동산 이외에도 분양권, 골프회원권, 주식 등을 양도하는 경우에도 양도소득세가
과세된다.
▶ 상속세
상속세는 흔히 부모나 배우자의 사망에 따라 남은 가족이나 친지들이 유산을 물려받는 경우
에 그 물려받은 재산에 대하여 과세되는 세금이다. 여기서 사망한 사람을 피상속인이라 하
고, 유산을 물려받는 사람을 상속인이라고 한다.
▶ 증여세
증여세는 타인으로부터 재산을 무상으로 받은 사람, 즉 수증자가 납세의무자가 된다. 그러
나 특정의 경우에 있어서는 증여자도 연대납부의 책임이 있다. 또한 자산 수증익에 대하여
법인세가 과세되는 영리법인에 대하여는 증여세 납세의무가 없으나, 비영리법인 및 비영리
법인으로 보는 법인격이 없는 사단·재단 기타 단체는 증여세 납세의무가 있다. 여기서 수
증자가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인 포함)인 경우에
는 증여받은 국내·외 모든 재산에 대하여 납세의무가 있으며, 수증자가 비거주자인 경우에
는 국내에 소재하는 수증재산에 대하여만 증여세를 납부할 의무가 있습니다.
▶ 부담부증여
부담부증여란, 상속세및증여세법 제47조 제1항의 규정에 의하여 증여재산에 담보된 증여자
의 채무(예시 - 임차보증금과 금융채무 등)를 수증자가 인수하는 증여계약을 말하며, 이같
은 부담부증여에 있어 증여세과세가액은 증여재산가액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로
서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 하는 것이며, 소득세법 제88조 제1항의 규정에
의하여 당해 채무상당액에 대하여는 증여자에게 양도소득세가 과세되는 것을 뜻한다. 쉽게
말하면, 전세보증금 등 채무가 있는 부동산을 증여하는 것이다.
▶ 1세대 1주택 양도소득세 비과세
1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고, 당해주택의 보유기간이 3년이상인
경우 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 2004년 1월1일 이후 양도하
는 주택 중(고가주택 제외) 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)일부
지역에 소재하는 주택은 3년 이상의 보유기간 중 반드시 2년 이상을 거주하여야 1세대 1주
택으로 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다.
▶ 미등기와 미등기양도자산에 대한 규제
부동산을 등기하지 않고 양도하는 경우로 자칫하면, 무거운 세금을 물게 된다. 미등기로 양
도하면 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정 적용이 배제되고 조세특례제한법상의
각종 감면혜택을 받지 못하게 된다. 토지와 건물을 3년 이상 보유하였다가 양도하면 양도소
득세 계산시 보유기간에 따라 양도차익의 10∼30 %에 해당하는 장기보유특별공제를 적용받
지만 등기를 하지 않고 양도하면 공제를 받지 못한다. 양도소득세를 계산할 때는 모든 사람
에게 다음과 같이 각 자산별·소득자별로 연1회 250만원을 공제해 주나 미등기양도자산에
해당되는 경우에는 공제를 받지 못한다. 양도소득세 세율은 2년 이상 보유한 자산의 경우
양도소득의 크기에 따라 9%∼36%의 세율이 적용되며 1년 미만 보유한 자산의 경우는 50%, 1
년 이상~2년 미만 보유한 자산의 경우는 40%의 세율이 적용되지만, 미등기양도자산에 대하
여는 보유기간에 관계없이 가장 높은 세율인 70%가 적용되고 있다.
▶ 가등기
소유권,지상권,지역권,전세권,저당권,권리질권,임차권 등 청구권을 가지는 자의 보호를 위
해 본등기 이전에 등기하는 일시적, 예비적 보전수단으로 인정되는 등기를 말한다. 즉, 보
전의 목적으로 일정한 청구권을 공시하는 예비등기이다. 이와 같은 가등기를 하려면, 보전
할 유효한 청구권이 존재하고 있어야 한다. 가등기에는 담보권 가등기와 매매예약가등기가
있는데 장래에 발생할 본등기의 순위를 보전하기 위하여 미리하는 예비등기로서 그 자체로
서는 물권변동의 효력을 갖지 못하나 후에 가등기를 원인으로 본등기를 하게 되며 가등기
순위에 소급하여 소유권이전의 효력이 발생하는 것을 말한다. 가등기에는 후일에 할 본등기
의 순위보전에 그 목적이 있으므로 가등기 이후(가등기 접수일자의 이후)에 발생된 소유권
이전· 지상권· 전세권· 저당권·가압류 등이 있어도 후일 가등기를 본등기로 이전하게
되면 가등기 이후에 발생된 모든 등기원인은 자동으로 소멸된다. 즉, 가등기가 된 경우는
본등기가 이루어지지 않는 한 가등기 자체만으로는 아무런 실질적 소유권 행사 효력은 없으
나 순위보전의 효력이 있기 때문에 가등기에 의한 본등기를 하면 가등기 이후에 중간 원인
의 소유권이전과 가압류등 모든 권리에 모든 권리에 대한 권한이 있더라도 모두 효력을 잃
게 된다.
▶ 가압류
금전, 채권 또는 돈으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 추후 판결을 통해 채권자가 승소하
여도 채무자가 재산을 매도하거나 도피시켜 판결의 집행이 불가능하거나 곤란한 염려가 있
을 경우를 대비하여 채권액의 한도내에서 압류한 뒤 채권자가 강제 집행을 할 수 있을 때까
지 환가(매매, 양도)를 하지 못하도록 하는 보전 처분으로 민사소송법상 인정되고 있는 약
식절차의 하나로서, 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산
또는 부동산에 대한 장래의 강제집행을 가능케 하기 위한 제도(민사소송법 696)를 말한다.
가압류등기의 원인은 '년월일 법원의 가압류 결정'이라고 기재하므로서 확정이며 그 채권자
에 관한 표시는 하지 않으나 앞으로는 가압류 금액도 기재한다는 입법예고가 있어 가압류
금액을 기재하여 가압류금액을 나타내고 있다. 같은 이유로 가압류 등기의 기입이 있는 부
동산이라 할지라도 동 부동산에 대하나 제삼자나 가압류권자, 또 다른 채권이 있더라도 이
를 접수해 주기 때문에 수차례의 가압류등기도 존재한다.
▶ 에스크로우제
에스크로우제는 부동산 거래과정에서 발생할 수 있는 사고를 예방하기 위해 거래대금과 부
동산 권리를 신뢰성있는 제3자에게 맡겨 공정하게 관리함으로서 매도·매수자간의 안전과
권리를 보장하는 서비스이다.
▶ 명의신탁
내부적 관계에서는 신탁자가 소유권을 가지고 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만
을 수탁자로 하여 두는 것을 말한다.
▶ 명도
토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 의미
한다. 법문상으로는 인도로 규정하고 있다.
▶ 전대차
임대차계약은 집주인과 체결하는 것이 원칙이지만, 종종 임차인이 다시 다른 사람에게 세를
주는 경우가 발생하고 있다. 즉, 임차인이 자기가 임차한 주택을 다른 사람에게 다시 세주
는 것을 말한다.
▶ 무주택우선순위제
35세 이상의 5년 이상 무주택세대주에게 투기과열지구에서 분양하는 민간건설중형국민주택
및 85제곱미터 이하 민영주택의 50%를 우선공급하는 제도이다. 5년이상 무주택자격 요건은
입주자모집공고일로부터 과거 5년간 연속하여 본인, 배우자, 세대원인 직계존비속 모두가
주택을 소유한 사실이 없어야 한다.
▶ 확정일자
확정일자란 어떤 증서에 대해 그 작성된 일자에 관한 완전한 증거력을 가지고 있다고 법률
이 인정하는 일자를 말한다. 즉 확정일자인이 있는 공증문서는 공공력이 생기고 이때 기입
한 일자를 확정일자라고 부른다.따라서 전세계약 등을 할 때 계약서를 작성하고 난 뒤 확
정일자인이나 공증인이나 찍어야 그 거래가 사회적.법적 효력을 발휘하게 된다.전세계약시
에는 동사무소에 전입신고를 하면서 계약서 원본을 들고가 계약서상에 확정일자를 받으면
된다.
▶ 근저당
계속적 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 결산기에 일정한 한도까지 담
보하려는 저당권을 근저당이라 한다. 근저당이 보통저당과 다른 점은 근저당은 장래의 증감
변동하는 불특정의 채권을 담보한다는 점과 피담보채권이 증감변동하므로 그 액이 0원이더
라도 근저당권은 소멸하지 않고 약정기간내 다시 채무가 발생하면 근저당권은 동일성을 유
지한다는 점이다.
▶ 내용증명
어떤 내용의 것을 언제 누가 누구에게 발송하였는가 하는 사실을 발송인이 작성한 등본에
의하여 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도이다(우편법시행령 10조). 법률상 각종의
최고(催告) ·승인(承認) ·위임(委任)의 해제 ·취소 등 권리 의무의 변경 기타로 후일 당
사자간의 분쟁 등이 생겼을 때의 증거로서 소송이나 재판에 도움을 주기 위한 제도이다. 따
라서 기록취급을 하지 않는 통상우편으로는 증명을 할 수 없으므로 반드시 등기우편으로 하
여 기록을 남겨야 하며, 또 언제 배달하였다는 것을 증명하는 ‘배달증명’ 우편물로서 발
송하면 완전하다. 내용증명 우편물은 보통 3통을 작성하여 1통은 내용문서의 원본으로서 수
취인에게 우송하고, 등본 2통은 우체국과 발송인이 각각 1통씩 보관한다. 발송인은 내용증
명 우편물을 발송한 날로부터 2년 이내에 한하여 발송 우체국에서 재차 증명을 받거나 등본
의 열람을 청구할 수 있다.
▶ 소유권 이전등기
양도·상속·증여 기타 원인에 의하여 유상 또는 무상으로 부동산의 소유권이 이전되는 것
을 부동산 등기부상에 기입하는 등기를 말한다.
▶ 리모델링(Remodeling)
신축에 대비되는 개념으로 기존의 건축물을 새롭게 디자인하는 개·보수의 모든 작업을 말
한다. 현행 건축법에서는 증축, 개축, 대수선으로 정의하고 있다.
▶ 연면적
건물 각층 바닥면적의 합계면적을 말하며, 연건평이라고도 한다. 건물의 일층의 바닥면적만
은 건평이라고 한다.
▶ 안목치수
아파트 전용면적 산정시 눈으로 확인할 수 있는 벽체간 거리를 기준으로 아파트 설계표준화
를 위해 도입한 제도이다. 같은 전용면적이라도 안목치수분양은 벽체 중심선 분양면적에 비
해 실면적이 넓어진다.
자료출처 : (주)내집마련정보사(http://www.yesapt.com) ,함영진팀장 | |
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