이번 대책의 핵심을 정리해 보면 다음과 같다. △2010년까지 신도시개발로 공공택지에 12만5천가구 추가 공급 △공공택지 공급주택 분양가 25% 인하 △주택 담보대출 규제 강화 확대 등이다.

‘11·15 부동산시장 안정화 대책’은 시기적으로도 주택 가격 비수기와 맞아 떨어지면서 최근 ‘미친 가격’이라고 까지 회자된 수도권 아파트 가격을 잠시 진정시킬 수 있을 것으로 전망된다. 다만 헌정 사상 가장 강력한 대책이었다던 ‘8.31’대책도 아파트 가격을 내리기는커녕 진정 국면을 3개월도 채 못 끌었다는 점을 상기하면 대책이후의 시장 변화에 모두가 촉각을 세울 수밖에 없는 상황이다.

일단 최근의 부동산 가격 급등세는 전세대란에 이은 무주택자들이 주축이 돼 나타났다는 점을 봤을 때 수도권 신도시개발과 분양가 인하책은 심리적 진정효과를 나타낼 수 있을 것으로 전망된다.

대책발표와 함께 은행권 대출 혼란과 연말로 접어들면서 다주택자 압박의 현실화와 성수동 현대와 도촌지구 등 강력한 판교 대체 청약처의 분양 시행 등으로 시장은 예측불허의 상황으로 가고 있다.

이런 상황에서 많은 독자들이 혼란스러워 하고 있어 혼란기에 방향성 설정이라는 점에서 몇 가지 포인트를 정리해본다.

일단 미시적 변수들이 돌발하고 있는 상황일수록 냉정하게 시장을 관망하고 대세를 거스르지 말아야 한다는 점을 말하고 싶다.

최근 발표한 부동산 대책의 유용성은 차치하더라도 금번 대책의 발표는 최소한 현 정권 임기중에는 다주택자의 압박은 흔들림이 없을 것이라는 분위기를 강하게 풍기고 있다. 예상과는 달리 최근 무주택자들이 대거 내집마련에 나서면서 한차례 급상승기를 맞이하자 당초 연내 매도를 추진하려던 2주택 이상의 보유자들이 매도를 미루고 있다.

하지만 내년부터 시행될 다주택자 규제를 감안 하면 대세는 연내 정리를 예정대로 해주는 것이 맞다. 물론 오르고 있는 물량을 판다는게 어렵겠지만 필자가 누차 강조했듯이 부동산 투자의 성과는 세후 수익률로 판단을 해야 한다는 점을 생각하면 지금 주택 정리는 과감히 시행하는 것이 내년 시장을 맞이하는데 홀가분 할 수 있다.

둘째, 단기적으로 올해 말까지 양도세, 종부세 부담 매물의 출현 여부를 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 내재가치가 충분한 지역의 물량이라면 아직 구매에 나서지 못한 수요자들은 관심물량 인근의 중개업소와 긴밀한 관계를 갖고 12월 중 매물을 잡는 것이 좋고 다주택자의 경우 꼭 처분해야 할 물량이라면 매기가 살아있는 지금을 상승기로 보기보다는 매도 타이밍으로 잡고 물량을 처분하는 것이 좋다.

셋째, 2007년 1월이 되면 대통령의 신년사와 서울/수도권 전세가 동향을 유심히 살펴볼 필요가 있다. 부동산 정책에 대해 최근 정부가 실패를 어느정도 자인하는 듯한 분위기에서 갑작스런 대책이 나온데다 내년 임기말에 레임덕(lame duck)에 대한 우려가 공공연히 터지고 있는 지금 가장 민감한 사안인 부동산 정책에 대한 임기말 1년동안의 의지가 표명될 것으로 주의 깊게 살펴보는 것이 좋다.

전세가 동향의 파악도 연초 꼭 확인해야할 주요변수 이다. 원론적인 내용을 살펴보면 주택가격의 경우 겨울 비수기를 지나 3월 이사철을 맞으면서 매기가 살아나는 것으로 알고 있다. 하지만 2004년부터 두드러진 현상을 보면 1월 전세가 상승세를 타면 뒤이어 아파트 가격이 상승세를 타고 있음을 알 수 있다는 점에서 1월 1, 2주 전세가 동향은 굉장히 중요하다.

예를 들어 1월 초에 강남을 중심으로 전세가 상승 움직임이 있으면 매수타이밍을 잡는 것이 좋고 그렇지 않다면 이사철이 시작되는 3월까지 관망을 해보는 전략을 택할 수 있다. 이런 점에서 1월 전세가 추이는 연초 투자전략을 짜는데 활용가치가 높다.

넷째, 판교 대체지로 주목해온 관심 청약 물량들의 분양일정도 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 이들 관심물량 가운데 도촌, 의왕/청계 등을 대표 되는 주공 물량들은 예고 없이 갑자기 공고가 나기도 하고 성복동 자이 같은 민영물량들은 줄곧 분양일정이 연기가 되어왔던 물량으로 정보업체 페이지 등을 통해 분양일정을 자주 확인해 봐야한다.

청약은 내재가치가 높은 지역에 가장 손쉽게 내집마련을 할 수 있는 방법이라는 점에서 높은 경쟁률을 감안해도 투자방법으로는 당분간 1순위로 실행을 하는 것이 좋다.

마지막으로 이르면 4월정도에 치러질 수 있는 각 정당의 전당대회 및 대선 구도 그리고 대선 후보들의 공약을 꼼꼼히 점검해 봐야 한다. 이점에 대해서는 민감한 문제이기도하고 독자들도 무슨 이유에서 인지는 알 고 있을 것으로 생각하고 자세한 얘기는 생략하도록 하겠다.

어떠한 형태로는 자산시장을 통한 투자를 할 때는 단기~장기까지의 예측과 그에 따른 확고한 전략하에 실행을 하는 것이 성공확률이 높다. 미리 포지션을 정해 놓지 않으면 최근과 같은 단기적 혼란기에 분위기에 휩쓸려 큰 실수를 저지를 공산이 크기 때문이다.

이래저래 현 상황은 막상 저질러 놓고 보기에는 너무 큰 위험이 존재하는 시기인 만큼 불과 몇 달전에 과열양상에서 빨리 빠져나와 주요 변수를 위주로 시장을 관망해 가면서 실행 시기를 조율하는 것이 좋다.

스피드뱅크 이명수 투자자문 팀장