8ㆍ31 부동산 대책과 후속 입법으로 재건축 아파트의 입주권(관리처분 이후 단 계)이 주택 수에 포함되는지에 대한 규정이 확정됐다.

재건축 입주권과 기존 주택을 갖고 있으면 어느 하나를 팔 때 상황에 따라 양도세 비과세를 받을 수 있고 중과 규정을 적용받기도 한다.

재건축 아파트 투자시 꼭 알아둬야 할 입주권에 관련된 세금 상식 4선을 정리 한다.

◆지난해까지 관리처분받은 입주권은 주택 수에 포함 안돼

＝8ㆍ31 대책에서 지 난해까지 관리처분받은 재건축 아파트의 입주권은 주택 수에서 제외하되 올해 이후 관리처분을 받으면 주택 수로 간주된다.

올해 초 세법 시행령 개정안에서 이 규정은 변화되지 않았다.

따라서 올해부터 '도시 및 주거환경 정비법'에 따라 재건축 사업의 관리처분계 획이 인가된 입주권과 2005년 12월 31일 이전에 관리처분계획 인가를 받은 재 건축 조합원에게서 매매로 취득한 입주권도 주택에 포함된다.

그러나 재건축 아파트를 일반분양받으면 주택으로 간주되지 않는다.

입주권이 주택 수로 간주되면 양도세 중과 규정을 적용받는다.

◆올해 입주권을 취득하면 재건축 완공 후 1년 내 기존 주택 매각시 비과세

＝1 가구 1주택자가 비과세 요건(3년 보유, 서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시는 2년 거주)을 갖춘 주택(양도가액 6억원 이하)을 보유하면서 평형을 넓히기 위해 올해 재건 축 입주권을 매입하면 기존 주택은 매각하는 시기에 따라 양도세 비과세 여부 가 달라진다.

입주권을 취득한 이후 1년, 재건축 아파트가 완공된 시점 1년 전, 완공된 이후 1년 이내에 기존 주택을 팔면 비과세를 받을 수 있다.

물론 기존 주택이 비과세 조건을 갖추고 있어야 한다.

현행 이사로 인한 일시 적 1가구 2주택 비과세와 동일한 기준을 적용한 것이다.

다만 완공 후 가구원 전원이 재건축 아파트로 이사하고 1년 이상 거주해야 한 다.

취학이나 근무상 형편, 질병요양 등 사유가 있는 가구원은 이사를 하지 않 아도 된다.

◆올해 입주권 취득하면 완공 후 입주를 생각해야

 ＝1주택을 가진 사람이 올해 입주권을 취득하려면 재개발ㆍ재건축 아파트에 들어가 산다는 생각을 갖고 있 어야 한다.

그 동안 재건축 아파트는 공사 착공으로 조합원 입주권으로 바뀌면 주택으로 간주되지 않았기 때문에 이때를 기다렸다가 입주권을 정리해 양도세를 줄일 수 있었다.

그러나 이번 대책으로 올해부터 이 같은 전략이 불가능하다.

투자 목적의 재건 축 아파트 매입에 대해 심각하게 고민을 해야 하는 것이다.

먼저 재건축 아파트는 입주권으로 변할 때까지 보유세가 부과된다.

보유세를 부담하고 양도세 50%(2주택) 60%(3주택 이상) 중과를 감안해도 재건축 아파트 를 매입할 가치가 있는지를 따져봐야 한다.

투자 목적의 재건축 아파트의 이점 이 크게 줄어든 것이다.

따라서 가격상승 가능성이 없다면 매각을 고려할 만하다.

또 2007년부터 2주택 자에게는 양도세를 50% 중과하기 때문에 팔 생각이면 가급적 올해 안에 파는 것이 좋다.

원종훈 국민은행 PB는 "재건축 입주 후 기존 주택을 팔아야만 비과세 혜택을 받지만 기존 주택을 두고 재건축 아파트를 팔면 비과세 혜택을 받지 못하게 된 다"면서 "따라서 예전처럼 재건축 아파트에서 살 생각 없이 단순히 사고 보자 는 생각에서 입주권을 매입하면 곤란해진다"고 말했다.

◆재건축 기간중 대체 취득한 주택은 완공 전후 1년 동안 팔면 비과세

＝현재 살고 있는 집이 재건축이나 재개발로 철거에 들어가게 됐고 공사기간에 여러 가지 이유로 주거용으로 주택을 매입(대체 주택)했다면 이 주택의 양도세는 재 건축 아파트 완공 전 1년 또는 완공 후 1년 이내에 팔면 비과세를 적용받게 된 다.

그러나 몇 가지 전제 조건이 붙는다.

우선 살고 있는 집이 입주권(관리처분 이 후 단계)으로 전환되는 것이 조건이다.

대체 주택을 취득하는 시기는 사업시행 인가일 이후면 된다.

재건축 사업은 사업시행 인가 이후 관리처분 단계를 거치게 되지만 대체 취득 주택 구입시기를 사업시행 인가 이후로 넓혀주는 것이다.

대체 주택 취득은 이번 시행령 개정으로 가장 많은 혜택을 받는다.

공사 기간 중 대체 취득을 한 주택에 대해 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)을 따지지 않 고 비과세 혜택을 받는 것이다.