2008-09-03 17:22

http://blog.drapt.com/mary/1235051220430138730

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 김종갑의 부자학 개론 ★     ● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     오늘은 분위기를 바꾸기 위하여 새벽 2시 30분에 용인 죽전 로데오 거리 00 PC방에서     글을 씁니다.     제 부로그를 방문하시는 소중한 여러분들께 어떤 선물을 드릴까 고심하다가 제가 평소에     가슴 속 깊은 곳에 숨겨 놓은 보검을 이 곳에서 여과 없이 풀어 놓을테니까 꼭 실천하셔서     행복한 부자가 되시기를 바랍니다.     ◆ 우리 모두는 부자가 되어야 합니다.   ● 저는 이제 막 부자의 반열에 오르고 있는 입장이지만 좀 더 큰 부자가 되기 위하여 제가     지닌 모든 역량을 발휘하고자 노력하고 있습니다.   ● 부자로 산다는 것은 행복의 최소한의 조건을 갖춘 사람이자 행복을 위한 최고의 조건을 갖춘     복 받은 사람입니다.     이제 부자는 더 이상 돈밖에 모르는 황금만능주의자의 대명사가 아닙니다.     사실상 시대의 흐름이 자본주의의 큰 물결을 이루며 유장하게 흐르고 있기 때문에 국가나 집단     개인은 모두 이 거역할 수 없는 부자라는 최고의 축복에 합류하기 위하여 피나는 노력을 다     해야 합니다.   ● 우리의 과거 5천년 역사는 충효 사상과 도덕적인 삶이 최고의 미덕이었으며, 경제적 성장과     과학 기술의 발달이 전자와 상대적 개념으로 인식이 되어 온 까닭에 물질적 가치를 추구하는     사람은 항상 비난의 대상이 되어야 했습니다.   ● 우리의 과거 역사가 외세 침략으로 점철된 궁극적인 원인은 국력의 척도라고 할 수 있는     물질의 기갈과 그 물질을 창출할 수 있는 원동력인 상공업과 과학 기술을 천시하였기     때문입니다.     일제 강점기와 6.25 전쟁을 겪으면서 외국의 원조 물자에 의식주를 해결해야 했던 세계 최고의     극빈 국가가 불과 반세기 만에 한강의 기적과 첨단 산업의 첨병 국가로서 선진국으로 발돋움한     사실을 보면 우리가 추구해야 할 미래 가치가 정신적인 가치의 큰 그릇을 바탕으로      물질적 가치를 무한대로 받아들여야 한다는 역사적 소명을 깨닫게 합니다.   ● 이제 더 이상 가난이라는 두 글자에 청빈과 금욕이라는 비단 옷을 입혀서는 안 됩니다.     가난은 국가를 망하게 하고 사회를 도탄에 빠뜨리며 개인의 자유를 올가미에 묶는 우리 모두의     최대의 적입니다.   ● 지구촌의 울타리 하에서 무한 경쟁을 치러야 하는 우리의 현실을 감안한다면 잘 사는       길만이 민족의 전통을 계승함은 물론이고 자랑스러운 문화유산을 세계 만방에 꽃 피울 수     있으며 가족의 행복과 개개인의 삶에 여유를 줄 수 있습니다.   ● 이제 우리는 잘 살아야 합니다.     그 누구도 가난한 삶을 원하지 않겠지만 부자가 되기 위하여 자신이 지닌 모든 역량을 쏟아     부어야 합니다.     조금 만 더 성장의 페달을 밟아서 유럽과 일본 그리고 미국을 뛰어 넘는 경제 성장을 이루어     세계 역사의 조류를 한류의 거대한 물줄기로 휘감아 버려야 합니다.     그러기 위해서는 저나 여러분이나 우리 나라 모두가 부자가 되어야 하며 그 넉넉한 부강의     힘으로 북한의 눈물을 씻어 주고 아프리카의 상처를 낫게 해야 합니다.   ● 부자가 부자가 되는 길은 어렵지 않습니다.     소부가 대부가 되는 길도 그리 험난하지는 않습니다.     하지만 가난한 사람이 부자가 되는 길은 쉽지 않습니다.   ● 하지만 이러한 비유는 어떨까요?     전교 200등 하는 학생이 전교 10등 안에 드는 것과 1억 자산의 소시민이 20억 부자가 되는     길 중에서 어는 것이 더 어려울까요?     저는 단언컨데 1억 자산으로 20억 자산을 일구는 일이 백 배 쉽다고 판단이 됩니다.     전교 10등 이내 드는 것이나 20억 부자가 되는 것이나 똑같이 20배의 성장만큼이나 벅찬 노력이     요구 되겠지만 모두 다음과 같은 공통점이 있습니다.     ● 스스로 깨달아서 그 결과에 이르기는 불가능합니다.   ● 과거의 생각과 습관을 깨뜨리지 않으면 불가능합니다.   ● 자신의 마음 속에 자리잡은 컴플렉스와 불안감을 떨치지 않으면 불가능합니다.     제 이야기의 요지는 여기에서 부터 출발을 합니다.      이제 여러분은 부자의 길에 들어 섰습니다.   ● 껍데기는 모두 버리고 알맹이만을 간추려서 부자로 가는 큰 길을 열어 드릴테니 힘찬     발걸음으로     당당하게 걸어 가시기를 바랍니다.     1 스스로에게 1만 볼트의 강력한 최면을 걸어야 합니다.   ● 인간은 바람에 흔들리는 갈대보다도 나약한 존재입니다. 아침에 다진 굳은 결심이 점심이 되면서 시들해지고 저녁 무렵에는 망각의 저편으로 사라져 버립니다. 나는 부자가 될 수 있다. 나는 부자가 되기 위하여 그 어떤 어려움도 이겨 낼 수 있다고 스스로를 향한 믿음에 대하여 1만 볼트의 강력한 최면을 거십시오. 스스로의 몸과 마음을 부자라는 커다란 호수에 담가 놓고 쇄뇌를 시키고 최면을 건다면 놀랍게도 부자들만이 느끼는 혜안이 생겨나 전율할 것입니다. 최면이 풀리지 않도록 잠시 잠깐의 달콤한 게으름을 떨쳐 버리고 부자가 된 후의 달라진 멋진 인생 여정을 상상하면서 최면의 중독 상태에서 즐겁게 일하시기 바랍니다.     2 컴플렉스와 자격지심 따위의 허상을 날려 버리십시오.   ● 사람은 누구나 단점이 존재하기 마련입니다. 그 누구에게도 보여 주기 싫은 부끄러움으로부터 해방될 수 있도록 스스로의 알량한 자존심을 팽겨쳐 버리고 오로지 자신이 지닌 장점을 극대화 하기 위하여 백방으로 노력해야 합니다. 나보다 더 잘 난 사람들로부터 부자가 되기 위한 마인드를 배우기 위하여 무릎을 꿇을 수 있어야 하며 그들이 지닌 노하우를 전수받기 위하여 항상 동행한다는 마음가짐을 지니셔야 합니다. 컴플렉스가 있는 사람은 그 컴플렉스 때문에 항상 자신감이 없으며, 자격지심이 강한 사람도 아무것도 아닌 일들에 대하여 열등감을 짊어 지며 살아 갑니다. 그것들을 의식하거나 비호하는 데 에너지를 낭비하지 말고 내가 가진 무기가 무엇인지를 찾아 내어 성공의 원천으로 삼아야 합니다. 더 이상 과거의 쇠사슬에 얽메여 현재의 삶에 올가미를 씌워 서는 안 되며 미래에 펼쳐질 새로운 세상을 먹장 구름으로 만들어서도 안 됩니다. 아래를 보면서 위안을 삼을 시간이 있다면 위로 오르기 위한 방책을 강구하셔야 합니다.     3 가난한 환경에서 벗어나 부자 마을로 옮겨야 합니다.   ● 사람은 남녀노소 할 것 없이 주변 환경에 따라서 생각과 실천을 이어 나갈 수밖에 없습니다. 가난한 사람들과 어울리거나 소득이 낮은 도시에서 살고 계신 분들은 1차원적인 생존의 문제와 무미 건조한 정보만을 호흡하면서 살아갈 수밖에 없습니다. 돈이 없더라도 잘 사는 사람들과 칡덩쿨처럼 얽혀서 그들의 수준 높은 문화를 체험하고자 노력해야 하며 범람하는 재테크의 꿀물을 꿀단지에 담아야 합니다. 콩 심은데 콩 나고 팥 심은데 팥이 나는 것처럼 황금의 노다지를 캐기 위해서는 그 곳에 가서 그 사람들과 어울리는 길이 최선입니다.     4 돈을 아끼려는 노력보다 돈을 많이 벌기 위한 노력을 하십시오.   ● 근검 절약은 더 이상 최고의 미덕이 아닙니다. 지나친 낭비와 허세는 자신과 가족을 파멸로 이끌 수 있지만 최소한의 절제력만 있다면 돈을 쓸 줄도 알아야 합니다. 돈 몇 푼을 아끼기 위하여 정력을 소비할 시간이 있다면 차라리 어떻게 하면 돈을 많이 벌 수 있을 것인가 라는 질문을 끊임 없이 갈구하면서 원대한 꿈을 실현 시키기 위하여 치밀한 전략을 세우시기 바랍니다. 한 푼 아끼려는열정으로 열 푼을 벌 수 있다면 절약하지 말고 투자의 길을 찾아서 모험을 해야 합니다.     5 현실 연봉에 안주하지 말고 자신의 장점을 극대화 시킬 수 있는 창업에 눈을 뜨십시오.   ● 연봉이 2천만원인 분은 5천만원인 분을 부러워 할 것이며 연봉이 4천만원인 분은 7천만원인 분을 부러워 할 것입니다. 하지만 잘 생각해 보십시오. 연봉 2천만원을 받는 사람보다 7천만원을 받는 사람이 윤택한 생활은 할 수 있어도 그 연봉으로 부자가 되려면 20년 이상이 걸릴 것입니다. 어차피 자기 사업을 하지 않고서는 부자가 될 수 없으며 설령 봉급 생활을 하는 사람이라도 그 어떤 형태로든지 재테크를 하지 않으면 부자의 반열에 올라 서는 데 한계가 따를 것입니다. 따라서 자신의 소질과 적성을 마음껏 발휘 할 수 있는 일중에서 돈이 되는 일을 찾아서 창업의 모험을 하셔야 합니다.     6) 윈-윈해야 부자가 될 수 있습니다.   ● 지금 우리가 살 수 있는 사회에는 똑똑한 사람들이 너무나 많습니다. 부자가 되기 위하여 다른 사람을 이용하고 얄팍한 속임수를 쓰려 한다면 결단코 부자가 될 수 없습니다. 속임수는 또다른 속임수를 필연적으로 수반하기 때문에 그 속임수를 위하여 에너지를 쏟아야 하는 비생산적인 쳇바퀴 만을 맴돌다가 결국 발각이 되어 경제적 파멸과 도덕적 지탄이라는 이중고에 시달리게 될 것입니다. 100억이 넘는 신흥 부자들 중에서 건전한 사고 역량을 갖춘 분들이 많은 까닭은 함께 잘 살려는 윈-윈의 미덕이 몸에 배인 까닭입니다. 10이라는 숫자를 나누기 5로만 판단하려는 도미노적 발상에서 벗어나 윈-윈의 신뢰 속에서 곱하기 5가 될 수 있다는 시너지적 사고 체계가 성공의 밑거름이 됩니다.     7 자기 자신의 가치를 높히고 적극적으로 나타내야 합니다.   ● 지나치게 내성적인 사람은 돈을 벌 수 있는 기회가 줄어 듭니다. 알뜰하게 지하 단칸 방에 살고, 소형차를 몰고 다니면서 검소한 옷차림으로 대인 관계를 유지 하시는 분은 절약한 만큼 돈을 모을 수 있겠지만 매일 눈에 보이는 좁은 방과 좁은 차 안 소박한 옷차림이 스스로의 정신마저 그렇게 만들고 있다는 사실을 각오 하셔야 합니다. 분당 정자동 오피스텔에 월세로 살면서 매일 호화로운 도시를 품에 안고 명품 옷차림에 최고급 외제 승용차를 몰면서 거래처 사람들을 만나는 젊은 친구가 있는데 그는 비록 씀씀이 만큼 절약을 하지는 못하지만 호화로운 도시와 호텔같은 차를 끌고 다니면서 세련된 외모를 무기로 파격적으로 돈을 벌고 있으며 그 외양에 비례하여 남들에게 비쳐지는 자신의 모습만큼이나 자신감과 열정적인 삶을 살아 가고 있습니다. 조금 잃고 많이 얻는 길이 무엇 인지를 다시 한 번 되새겨 보아야 할 대목입니다.     8 과학적 기획 능력이 부자를 만듭니다.   사업에 실패하신 분들의 상당수가 운이 없어서라는 단서를 답니다. 하지만 그 내막을 되짚어 보면 사업의 실패 요인은 운명론으로 치부할만큼 재수가 없어서 발생한 일이아니라 치밀한 과학적 노력이 부족한 경우가 대부분입니다. 일을 하기 전부터 시장 조사와 향후 전망, 지역적 특색, 사업 일정 등이 문명의 이기라고 할 수 있는 컴퓨터의 데이터와 과학적 기획안을 바탕으로 이루어져야 합니다. 주먹 구구식 일처리와 원시적인 조직 체계를 가지고 운영했기 때문에 어찌 보면 운이 아니라 실패할 수 밖에 없는 필연적인 결과물이라고 할 수밖에 없습니다. 부자가 되기 위해서는 절대로 운을 따져서는 안 되며 과거처럼 부지런히 일하기만 해서도 안 됩니다. 쉴 새 없이 생각의 실타래를 풀어야 합니다. 즉 몸도 뛰어야 하지만 머리도 함께 회전을 시켜야 합니다.     9 양성적인 사고 역량이 부자로 가는 첩경입니다.   ● 양성적인 사고 즉 긍정적, 적극적, 진취적, 능동적, 합리적, 효율적, 주체적, 의지적, 수용적, 도전적, 창조적, 반성적인 사고 체계가 부자를 만드는 원천이 됩니다. 양성적인 사고를 지닌 분들은 실패라는 단어를 모르며, 그러한 상황에 도래하였다고 하더라도 쉽게 좌절 하는 일이 없이 불굴의 기상으로 난관을 극복합니다. 할 수 있다는 자신감은 양성적인 인간의 최대 무기이며, 용감무쌍한 도전 정신이야 말로 무에서 유를 창출하는 오아시스입니다. 그들은 누구나 겪게 되는 두려움을 성취감으로 승화 하기 위하여 쉴새 없이 노력하며 문제의 원인을 내부에서 찾으려는 자아성찰에 인색하지 않습니다.     10 최악의 경우와 최상의 경우를 나의 거울에 비추어 봅니다.   살다 보면 눈 앞이 캄캄하다 못해 당장이라도 한강 물에 뛰어 들고 싶은 때가 한두번이 아닐 것입니다. 20억 부자가 되는 것과 다음의 상황을 비교해 보십시오. 나는 불치병에 걸려서 곧 죽게 된다. 살수만 있다면 무슨 일이라도 다 할 수 있을텐데... 뿐만 아니라 교통 사고로 수많은 사상자를 야기 시켰다. 지진이 발생하여 모든 가족을 잃었다.   그 반대의 경우도 자신의 거울에 비추어 보십시오. 나는 대한민국의 대통령이다. 삼국 시대의 광개토 대왕이며, 고려 시대의 묘청이고, 조선시대의 이순신 장군이다. 눈 멀고 귀 멀고 말 못하는 헬렌켈러이다. 내가 돈을 버는 일은 그 사람들이 자기의 소명을 다한 것의 극히 일부분일텐데 그까짓 돈 버는 것이 얼마나 힘들겠습니까? 이러한 마음이면 20억을 버는 일은 거울 속의 자신을 보는만큼이나 쉬운 일이 될 것입니다.     11 돈이 되는 모든 일에 관심을 가져야 합니다.   ● 물고기를 잡기 위해서는 바다나 강으로 가야 하며 나무를 베기 위해서는 산으로 가야 하듯이 돈을 잡기 위해서는 돈이 있는 곳으로 찾아 나서야 합니다. 돈을 벌기 위하여 아파트나 상가 건물 혹은 땅을 살 수도 있으며, 펀드를 들거나 수익성이 높은 사업에 투자를 합니다. 이러한 일련의 재테크를 실현 하기 위해서는 인터넷의 부동산 사이트와 주식 정보, 혹은 창업 투자에 대한 정보에 지대한 관심을 갖고 정보의 검색-선별-수집에 나서야 합니다. 뿐만 아니라 부자의 선견지명을 배우기 위하여 서점에 들르거나 시사 경제 신문을 정독하고 돈이 되는 곳으로 발품을 팔면서 현장에 직접 뛰어 들어야 합니다. 돈을 잡을 수만 있다면 지옥으로라도 찾아 가겠다는 그 의지가 있어야 돈에 대한 짝사랑으로 끝나지 않습니다.     12 부자가 되는 가장 빠른 길은 스승을 만나서 스스로 지혜를 터득하는 일입니다.   고목 나무에는 꽃이 피거나 열매가 열리지 않습니다. 학생들은 스승에게서 세상을 살아 가는 지식과 사회화의 과정을 배웁니다. 운동 선수는 감독이나 코치에게서 전술을 배울 것이며 신입사원은 선배들로부터 회사 업무에 대한 제반사항을 하나 둘씩 익혀 갈 것입니다. 마찬가지로 부자가 되기 위해서는 부자나 부자의 길로 이끌 수 있는 스승을 만나는 길이 가장 빠른 길이라고 할 수 있습니다. 각 분야에서 부자로 만들 수 있는 역량 있는 사람들 즉 부동산 전문가, 고수들 혹은 펀드 메니저 재테크 귀재, 가구 분야에 두각을 나타내는 모든 사람들이 스승이라고 할 수 있습니다. 그런 분들에게서 돈을 벌 수 있는 방법과 지혜를 배울 수만 있다면 그 무엇이던지 아끼지 말고 정성껏 바쳐서라도 스승으로 삼으시거나 조언을 얻으십시오. 스승으로부터 터득한 부자를 향한 지혜는 결국은 스스로 부자가 되는 길을 터득 하는데 소중한 밑거름이 될 것입니다.   ● 우리의 인생은 가꾸기에 따라서 각양각색의 아름다움을 발하는 화원과도 같습니다. 한 번뿐인 소중한 인생을 보람 되고 멋지게 살 수 있도록 끊임 없이 노력을 해야 합니다.   오늘은 부자로 가는 길목에 서서 진정 소중하다고 생각하는 몇 가지 사안에 대하여 허심탄회하게 반추해 보았습니다. 부자가 되는 길은 결코 험난한 길이 아닙니다. 또한 특별한 사람만이 부자로서의 유복한 삶을 살 수 있는 것도 아니오, 부모로부터 많은 유산을 물려 받아야만 부자가 될 수 있는 것도 아닙니다. 부자는 내가 부자가 되겠다 라는 마음가짐을 다지는 순간 이미 시작 되는 것입니다.   ● 인생의 아름다운 열매는 헤아릴수 없이 매우 많습니다. 부자가 되는 길이 최고의 선이라고 할 수 없기 때문에 이글을 읽어야 할 분들은 진정 부자를 꿈 꾸며 부자가 되기 위하여 끊임 없이 사색하고 실행하는 사람들입니다. 저는 이런 분들을 대상으로 글을 쓴 것이기 때문에 물질을 행복의 척도로 분석한 부분이 있더라도 널리 양지해 주시기 바랍니다.   ● 저의 바램이 하나 있다면 부자의 꿈을 이룬 분들은 그 과정과 결과 어느 순간일지라도 이 시대를 함께 살아 가는 가난한 사람들에게 아낌없는 도움을 주려는 따뜻한 마음씨를 꼭 간직하라는 것입니다. 그것이야말로 부자가 진정 행복한 부자로서의 소명을 다 하는 길이라고 생각합니다.. 감사합니다.   　천만명 부동산의 꿈  동호회 프렌차이즈  개설 현황  -8월 22일~9월 7일 무료 면담 클릭 ▷▶닥터아파트천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회       클릭 ▷▶스피드뱅크 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회    클릭 ▷▶조인스랜드 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회    클릭 ▷▶네이버 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회    클릭 ▷▶다음 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회

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2007-02-27 10:10

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출처 : 명품 공세 피오레 김종갑 떴다.

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

★이런 아파트를 잡아야 합니다.★   ● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?     부동산 정책의 실효성 문제가 집중 거론되는 가운데 3월을 맞이한 수도권 부동산 시장의     흐름이 초미의 관심사로 부각되고 있습니다.   ● '2007년 2월이 매수 타이밍입니다.'   '3년 후의 수도권 시세 예측과 부동산 정책의 바른 길'      이란 글을 통하여 2007년 벽두의 부동산 흐름을 조명한 바가 있지만, 2월의 끝자락에 머물고      있는 이 시점에서도 그 때 제시한 의견에는 변함이 없습니다.   ● 당초 전문가들의 예상은 크게 3가지였습니다.   1. 2007년 봄을 맞이하여 아파트 시장이 조금씩  활기를 띄다가 여름을 전후로 활황장이 펼쳐진다.   2. 2007년 1-6월 동안 보합세를 보이다가 여름을 기점으로 대통령 선거까지 상승장이 전개된다.   3. 2007년 내내 아파트 시장은 약보합 및 강보합의 밋밋한 흐름을 보일 것이다.   ● 그 어느 예측을 보아도 부동산 버블이니 폭락이니 하는 극단적인 예측은 없으며,      2007년 한 해를 상약하강 혹은 상중하강의 흐름으로 한결같이 예측하고 있습니다.   ● 필자의 의견은 1번에 가깝기는 하지만 어느 흐름을 타든지 집 가진 분들은 전혀 불안해 할     필요가 없다는 말씀을 드리고 싶습니다.       부동산과 관련하여 기본 평가 요소인 입지. 생활 여건. 입주년도. 세대수. 평형. 의 5개 요소로      나누어서 가치 있는 아파트의 차별화를 시도해 보겠습니다.     첫째. 입지가 좋은 아파트를 잡아라 ★★★★★   ● 아파트의 가치를 평가하는 영원불변의 진리가 있습니다.      그것이 바로 입지입니다.      누구나 자기가 사는 지역이 훌륭한 입지라고 생각하겠지만 제3자의 입장에서 엄격한 잣대를      적용하여 평가해 보면 자신이 살고 있는 지역이 입지적으로 어떤 평가를 받고 있는지      충분히 알 수 있습니다.   ● 입지에 대한 평가가 제대로 이루어지기 위해서는 첫째로 각 지역을 서로 비교하여      명품 지역- 보통지역- 소외지역으로 입지의 서열화를 나누는 상대적 평가가 이루어져야      합니다.   ● 둘째로 입지의 서열화와 관계 없이 고평가- 중평가-저평가로 나누는 절대적 평가를 제대로      적용해야만 올바른 평가를 가져올 수 있습니다.   ● 또한 입지의 기준이 서울 강남. 목동. 용산 등의 명품 지역을 기준으로 실재의 거리를 따지는      방법과 전철, 광역버스 등 교통상의 거리를 따지는 방법. 현재 입지의 중요도와 미래의      변화된 위상과의 차이를 감안하는 방법. 택지개발 및 뉴타운 신도시 등의 여건 등을 망라한      종합적인 평가가 함께 이루어져야 합니다.   ● 상대적 평가의 서열화를 예로 들어 보겠습니다.     서울에서는 강남. 용산. 목동. 서초가 명품지역으로 1군이며, 송파. 광진. 동작. 강서. 은평.     상암. 공덕. 성동이 2군이며 기타 지역을 3군으로 분류할 수 있습니다.   ● 수도권의 경우 과천. 분당. 평촌. 용인 죽전. 광교. 판교가 명품 지역으로 1군이며. 일산. 동탄.      파주운정. 영통 용인 동백. 신봉 성복. 동천. 성남. 산본. 중동. 안양. 의왕. 광명. 향남. 덕소.     구리. 인천 검단이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.   ● 그렇다면 똑같은 상황하에서 1군. 2군. 3군 지역 중에서 어느 군이 많이 오를까요?     당연히 1군-2군-3군 순으로 오를 수밖에 없기 때문에 앞으로 10년 이상은 자본 여력만 된다면     강남. 광교 등 명품 지역 아파트로 올인하기 위한 노력을 계속해야 한다고 봅니다.   ● 이번에는 입지의 서열화와 관계가 없는 절대적 평가와 관련된 내용입니다.     시세가 높은 지역은 높은만큼 낮은 곳은 낮은만큼 가치가 반영되어 있기 때문에 무조건 명품     지역이라고 해서 좋다고 할 수 없으며 오히려 저평가 된 지역을 잘만 찾는다면 소외된     지역일지라도 진흙 속의 진주를 발견하여 투자 수익률을 극대화 할 수 있습니다.   ● 따라서 어느 지역이 저평가 되어 있으며 앞으로 가치가 올라갈 것인가를 따져 보는 일은 명품     지역을 선정하는 것 이상으로 중요한 문제라고 할 수 있습니다.   ● 저평가가 심하거나 많이 오를 아파트를 예를 들면 서울에서는 강남. 송파. 강동. 마포. 용산.       구로. 성동이 유망 지역으로 투자 여력이 높은 1군이고, 관악. 영등포. 노원. 은평. 서초.      성북이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.   ● 수도권은 판교. 광교. 송도. 용인. 동탄. 수원. 성남. 김포. 파주가 유망 지역으로 투자 여력이     높은 1군이고, 군포. 오산. 평택. 의정부. 광주. 안산. 시흥. 고양이 투자 여력이 높은 2군이며.     기타 지역이 3군입니다.   ● 지역을 선정할 때에는 상대적인 우위 지역인 명품 지역 1군과 절대적인 우위지역인      투자 가치 및 저평가 지역의 1군을 모두 고려하여 선정하는 것이 바람직합니다.   ● 두 가지 잣대를 모두 적용하였을 경우 강남. 송파. 용산. 용인. 동탄. 파주와 미래의 도시인     판교. 광교. 송도 등이 높은 점수를 획득하고 있다고 판단이 되기 때문에 이들 지역과     주변 지역은 앞으로의 투자처로서 유망하고 안전한 곳이라는 결론을 내릴 수 있습니다.     둘째. 생활 여건이 좋은 아파트를 잡아라. ★★★★   ● 아파트를 평가함에 있어서 대중들의 선호 요소인 교통. 교육. 상권. 환경 등의 생활     여건을 파악하는 일은 입지에 버금갈 정도로 중요합니다.      1. 생활의 만족도를 높이는 데 단연 교통을 꼽을 수 있습니다.   ●  2005-2006년 2년 동안 서울 아파트 값이 서울 주변의 아파트 값보다 높고 최근으로 올수록      서울 지역의 아파트 가격이 더욱 탄력을 받고 있는 모습입니다.   ● 이처럼 서울 지역의 아파트 시세가 수도권 아파트 시세에 비하여 탄력을 받는 까닭이 어디에     있을까요?     정답은 편리한 교통 그 중에서도 서울 구석구석을 거미줄처럼 연결하는 지하철의 역할이     절대적입니다.     지하철이 서울 지역의 아파트 가격을 큰 폭으로 오르게 한 원동력입니다.   ● 수도권 전철 노선을 보시면 아시겠지만. 서울은 경제적 중요성과 인구 등을 감안하여도      수도권에 비하여 지나치게 전철역이 많다는 것을 알 수 있습니다.   ● 서울은 왠만한 곳은 지하철이 거의 이어지고 있지만 수도권은 파주-송도-평택-여주 등      극동 극서 극남 극북을 기준으로 서로를 이어 주는 전철망이 턱 없이 부족합니다.   ● 도로망은 고속국도. 순환도로 간선도로. 전용도로 등이 적재 적소에 배치 되어 있거나     계획상으로 진행될 예정이지만 전철은 향후 10년 동안 계획안을 보더라도 서울에 비하여     지나치게 늦고 역사 계획도 매우 부족한 실정입니다.   ● 하지만 역으로 서울은 더 이상 지하철 등의 교통 호재를 발판으로 삼는 상승은 한계치에      부딪히겠지만 수도권은 전철역의 가능성이 무한대로 열려 있어서 교통면에서 서울보다 매우      유리한 상황입니다.      생활 여건에서 가장 중요한 교통의 혜택이 서울보다는 수도권이 더 받을 것이라는 사실은 매우      중요합니다.   ● 따라서 향후에 내 집 마련을 고려하시는 분들은 서울 명품 지역 외의 매수보다는 교통 분야에      가능성이 열려 있는 수도권에 눈을 돌릴 필요가 있습니다.     2. 다음으로 교육입니다.   ● 교육수준과 집값은 비례하는 경우가 많습니다.     서울의 경우 강남. 서초. 송파. 광진. 동작. 목동 등은 교육과 아파트 값이 절대적으로 비례하고     있음을 여실히 보여 주고 있습니다.   ● 수도권 역시 분당. 고양. 평촌. 용인. 영통 등이 교육열이 매우 높은 지역으로써 이들 지역은      다른 곳에 비하여 아파트 시세가 높다는 것이 공통 특징입니다.   ● 필자가 일전에 분당 등 평준화 지역의 교육 수준이 급락하고 있는 점과 용인 등 비평준화 지역의     교육 수준이 급등하고 있는 점을 비교한 적이 있습니다.   ● 재미 있는 사실 하나는 이전에는 분당과 비교도 되지 않았던 용인시의 집값이 분당의 집값을      바싹 추격하는 것을 보면서 비평준화 지역인 용인시의 교육 수준 급등이 평준화로 교육      수준의 질이 추락하고 있는 분당과 좋은 대조를 보이고 있음을 발견하게 되었습니다.     3. 생활 여건 중의 중요 요소로서 상권과 환경을 빠뜨릴 수 없습니다.   ● 백화점. 할인마트. 관공서. 은행. 병원 등의 편의 시설은 아파트의 가치를 지탱하는 큰     힘이자 지속적으로 가치 상승을 이끄는 원동력이 되고 있습니다.   ● 아파트 가격에 영향을 주는 요인 중에서 현재보다는 미래에 영향을 주는 요인으로서     환경 요소를 꼽을 수 있습니다.     웰빙 시대와 맞물려 산소권이 새로운 가치로 부각 되고 있으며. 조망권과 친환경 요인의     중요성이 핵심 평가 요인으로 부각되고 있습니다.   ● 천당 밑에 분당이라고 일컬을 정도로 분당 신도시의 가치는 최근 10년 동안 그 어느 지역보다      꾸준하면서도 폭등의 시세 상승을 이끌어 왔습니다.   ● 분당이 최고의 도시로 거듭나는 대는 교통의 천국. 교육의 천국을 들 수 있지만 앞에서     지적했듯이 최근 교육의 후퇴에도 불구하고 집값 상승이 이어지고 있는 까닭으로 분당이     상권과 환경 요인을 완벽하게 갖춘 지역이기 때문이라는 사실을 들 수 있습니다.   ● 필자도 분당에 10년 가까이 살고 있는데 분당에 살아본 분은 아시겠지만 대한민국 그      어느 지역이던지 이사 가고 싶은 마음이 없을 정도로 모든 곳을 갖춘 곳이라고 판단이 됩니다.   ● 서울-성남-수원 등 몇 차례 이사를 하면서 살아 보았지만 분당은 그 어느 곳보다 살기     좋은 곳이라고 여겨지며 5년 전 평준화로 망친 분당의 교육 문제만 해결이 된다면 강남권에     뒤지지 않는 저력을 갖춘 도시로 높게 평가하고 싶습니다.     셋째. 새아파트를 잡아라. ★★★   ● 새아파트와 오래된 아파트의 가치는 분양가의 차이를 보면 충분히 판단할 수 있습니다.     이제 과거처럼 입지와 생활여건만 좋다고 하여 아파트를 덥썩 매수하는 일에 신중을 기해야     합니다.   ● 재개발. 재건축. 뉴타운. 신도시. 택지개발 등의 호재가 없는 상황하에서는 몇 달이라도      늦게 분양한 새아파트를 잡아야 유리하며 똑같은 상황이라면 분양가가 높은 아파트가      시세 탄력을 받을 경우에 절대적으로 상승폭이 크다고 할 수 있습니다.   ● 그렇기때문에 시세차익에 따른 아파트 매수 우선 순위를 분양- 미분양-분양권-급매-정상적인      매수의 5단계 순으로 나눌 수 있습니다.   ● 미래의 트랜드에 걸맞는 새아파트를 잡는 것이 왠만한 호조건을 갖춘 오래된 아파트보다     유리하다는 평범한 진리를 잊어서는 안 됩니다.   ● 따라서 당첨만 된다면 분양이 최고이며, 다음으로 미분양을 매수하는 것이 좋고.      그 다음으로 프리미엄을 주더라도 분양권을 매수하는 것이 급매를 매수하는 것보다 유리하며      기존 아파트를 매수할 경우에는 좋은 조건을 갖춘 급매를 비수기에 고르는 것이 바람직합니다.   ● 이처럼 아파트를 매수하는데 투자 가치가 높은 분양과 미분양. 분양권에 관심을 갖는 일은      새아파트의 중요성을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.      또한 비슷한 조건의 급매를 고를 경우에도 새아파트를 선점하는 일이 필요하며, 특별한 상황이      아니라면 10년 내외된 아파트는 피하는 것이 좋다고 여겨집니다.   ● 중고차가 새차보다 비쌀 수 없듯이 새로운 성향을 추구하는 젊은 층의 아파트 선호도가 디자인.     패션화 등의 감각으로까지 확대되고 있는 점을 감안한다면 새아파트의 선호도는 해가 갈수록     중요시 여겨질 것입니다.   ● 현재 주목을 받고 있는 동탄. 운정. 동백. 죽전 등은 입지보다는 새아파트의 혜택을 톡톡히      볼 지역이며, 미래의 도시인 송도. 송파. 광교. 판교. 흥덕은 입지와 새아파트의 장점을 동시에      누릴 수 있는 특급 지역으로서 매우 유망한 곳이라 할 수 있습니다.     넷째 세대수가 많은 아파트를 잡아라 ★★     ● 입지. 생활 여건. 새아파트 등의 호조건을 모두 갖추었다고 하더라도 세대수가 문제인 아파트는      절대로 매수해서는 안 됩니다.   ● 세대수는 많을수록 좋습니다.     그렇지만 세대수가 많다고하여 그 아파트의 절대적 가치가 한 없이 오르는 것은 아닙니다.     문제는 1동 아파트나 100세대 미만 아파트 등은 볼 것도 없이 매수해서는 안된다는 점입니다.   ● 세대수가 적은  아파트이기 때문에 저평가 되었다고 착각하기 쉽겠지만 다른 것은 몰라도      세대수가 300세대 미만인 아파트는 매수하지 않는 것이 가장 좋은 방법이니 기억하시기      바랍니다.   ● 특히 주상복합아파트나 평범한 지역의 세대수가 적은 아파트는 심대한 결함을 안고 있습니다.      세대수가 많다고 해서 좋다고만 할 수는 없지만 세대수가 적은 것은 치명적인 단점이라는 것을      잊어서는 안 됩니다.   ● 다만 신도시. 택지개발. 뉴타운 등의 아파트들은 세대수가 적더라도 큰 문제가 되지 않는 경우가      많은데 그 이유는 해당 아파트가 주변 아파트와 어우러져 각각의 아파트들이 새로운 개념의      세대수를  이루는 것과 같은 착각에 빠지기 때문이며, 나홀로 단지가 아니라서 세대수의      의미가 결정적인 영향을 주지 못하기 때문입니다.   ● 예를들면 서울 보통지역과 수도권 보통 지역의 아파트는 세대수에 따라서 가격 편차가     매우 크게 벌어지지만 분당. 일산. 동탄 등의 아파트는 세대수의 차이가 위의 지역만큼 큰     영향을 주지 못합니다.   ● 죽전의 엘지자이는 300세대 미만의 적은 세대수이지만 고급화와 조망권 등의 특장점을 살려     용인시 최고가 아파트를 기록 중이며 동백의 현진 에버빌 역시 세대수는 적지만 고급 아파트의     이미지를 살려서 동백 지구 최고가 아파트로 평가 받고 있습니다.     다섯째 큰 평형을 잡아라 ★   ● 아파트의 평가 잣대에서 평형의 중요성을 빼 놓을 수는 없습니다.     80년대 25평과 32평이 인기 평형이었지만 90년대는 32평 중심에 40평대가 새롭게 각광을     받았으며.2000년대에 접어들면서 40평대가 선호 평형으로 부각이 되고 50평대 이상의 중대형     평형의 수요가 급격하게 늘어나는 추세입니다.   ● 과거에 환금성의 문제로 꺼려왔던 대형 평형들이 인기를 끌면서 향후 10년 이상은 크면 클수록     가치를 발휘하는 황금알이 될 것이 분명합니다.   ● 즉 70평대 이상-60평대-50평대-40평대-30평대-20평대 순으로 투자 가치가 따를 것이며     특히 40평대-70평대의 대형 평형의 인기가 갈수록 높아 감에 따라서 그 시세 가치도     높은 평가를 발할 것으로 여겨집니다.   ● 아파트가 주거의 목적에서 투자의 목적으로 변화 되고 있으며, 생활 수준의 향상으로      베르나-아반테-소나타-그랜저-에쿠스의 현대차 선호도만큼이나 대형 평형의 대중화에 따른      가치 상승이 무서운 속도로 번지고 있음에 주목해야 합니다,   ● 아파트 매수시에 중대형의 장점을 극대화 하기 위한 전략을 소개해 보도록 하겠습니다.     분당의 40평대 이상 아파트가 부족하기 때문에 인근 지역인 용인 죽전.신봉.성복.동천. 동백      성남 등의 40평대 아파트를 매수하면 시세 차익을 얻을 수 있으며, 동탄 신도시의 50평대     이상 대형 평형의 부족을 인근의 화성 향남. 보라 .공세. 오산 등에서 선점하면 바람직한 투자     전략이 될 수 있습니다.   ● 지금까지 어떤 아파트를 잡아야 할 것인가에 대한 몇 가지 사항에 대하여 과거에 자주 거론     되었던 핵심 요소 즉 입지. 샹활 여건. 새아파트. 세대수. 평형으로 나누어 알아 보았습니다.   ● 아파트의 가치를 반영함에 있어서 특정 부분을 지나치게 부각해서는 안 되며 역으로 특정     부분을 열외해서도 안 됩니다.   ● 아파트의 가치는 가치를 평가하는 요소들의 우선 순위를 순차적으로 적용하고, 이를 바탕으로      적합한 평가가 이루어진 아파트를 선별적으로 매수하여야 시행 착오를 줄일 수 있습니다.   ● 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 말은 그 무엇 보다도 아파트 매매시 신중함을 요하는     경구입니다.   ● 아파트를 매수함에 있어서 수 백번 들어 왔지만 위에서 언급한 5개 항목이야말로 영원불변의      진리라고 판단이 되오니 다시 한 번 마음을 가다듬고 아파트 매매시에 적용하셨으면 합니다.   ● 오늘도 아파트 정보를 얻기 위하여 이 곳 저 곳 둘러 보시는 애우님들께 한 말씀 올립니다.      새로운 진리만을 찾으려 애쓰지 마시고, 위에서 언급한 5가지 사항을 평범하지만 잊기 쉬운      부동산의 명심보감으로 여기시고 각자의 상황에 적용할 줄 아는 슬기로움을 지니시기를      희망합니다.   ● 감사합니다.   삼성전자. 현대 자동차 등의 우량주를 매수하면 결국 주식으로 월계관을 씁니다. 부동산도 강남권. 새아파트. 대단지. 대형 평형의 블루칩을 매수해야만 가치를 빛낼 수 있습니다.   스피드뱅크 커뮤니티 프리미엄 고수 김종갑

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2007-02-08 23:37

http://blog.drapt.com/mary/3913991170945445462

출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문 : http://blog.drapt.com/ous99

부동산 구입 비법  1.인터넷으로 부동산 시세의 큰 흐름을 파악후 후보지역 몇개 지역을 1차 추출한다. 인터넷 사이트에 접속 , 여러분 형편에 맞는 평형/ 가격대를 지닌 몇군데 후보지역을 1차로 추출한다 그 방법은 인터넷 싸이트 아파트 시세란에 여러분이 희망하는 가격대를 입력후 검색하기를 클릭한다 참고로 일반인이 주로 이용하며 부동산 중개업소에서도 매물을 중점적으로 게재하는 인터넷 싸이트는 스피드뱅크,부동산114,부동산뱅크가 있으며 요즈음 일부 중개업소는 독립된 홈페이지를 가지고 종합적인 재테크정보를 제공함은 물론 해당지역에 관한한 더욱 특화된 자세한 정보를 제공하는 업소도 잇습니다 2.자기몸에 맞는 지역을 선택하라. 본인의 직장,자녀 학교,발전가능성,등등 개인 사정을 고려 몇개 추출된 지역중 대상지역을 1개지역으로 압축시키고 추출된 지역중에서도 또 다시 동일 방식으로 마을까지 압축시킨다 단 지역 선택시 같은 값이면 보통 일반대중의 인식/판단을 기준으로 또는 그들의 인식/판단에더욱 비중를 두어 선택하라, 그래야 나중 팔기쉽고 재테크에도 도움이 된다 인식이 나쁜 동네는현재 가격은 분명 쌀것이나 단순히 저가메리트만 고려하지 말고 하이리스크-하이리턴의 확신이 있을 때만 결정하라 3.선정된 지역의 시세의 큰 흐름을 인터넷으로 파악하라. 선정된 지역및 마을의 아파트 시세를 해당지역의 배치도를 대조하면서 다시 한번 큰 흐름을 파악한다 단 인터넷에 등재된 시세는 중개업소의 영업전략상 주인의 호가보다도 낮은 시세로 등재된 경우가 많다는것을 고려하셔야 하며 인터넷 등재 매물의 약 15% 정도만 그 시각 현재 시점에서 실제 살아있는 물건이라는 통계가 있음을 참고바랍니다 4.믿을 수있는 2군데 정도의 부동산을 선정하라. 인터넷에 매물등재가 많고 항상 매물이 관리되며 특히 업소의 홈페이지 중개업소소개란등을 통한 사장및 직원의 이력등을 감안 믿음성이 가는 중개업소 2군데 정도를 선정한다 단 여러분이 매수하고자하는 마을소재 부동산 중개업소면 더욱 좋습니다. 그업소가 능력있고 믿을수있는 부동산이라면 1개업소만 선정해도 되나 그리하면 여러분 스스로 의심이 가서 확신할수없으므로 나머지 한군데 정도를 통해 검증해보는것이 차라리 났습니다 그러나 여러업소엔 절대로 전화하지 마십시오. 여러분 스스로 가격을 올리는 결과를 초래합니다 5.재산목록1호인 자기집 마련시 최종 결정단계에선 누구나 두려움이 앞서고 부정적인 면이 다시한번 떠 오른다. 텔레비 한대를 사도 이집저집 알아보는것이 인지상정인데 하물며 텔레비 수백대를 구입하는것이나 마찬가지인 초고액상품인 내집을 결정시 마지막 순간 겁이나는것은 지극히 당영한 인지상정임. 특히나 구입후 더 떨어지면 어쩌나? 혹시 더 싼집이 나오지는 않을까?기타 부수적인 걱정으로 마지막 결정을 못하고 미루는 분이 있는데 문제점은 확인하는것으로 그치고 최초 사려고 했던 초심으로 돌아가서 왜 내가 구입하려 했던가의 큰 틀에서 일치하면 망서릴 필요가 없다 6.일단 결정단계이면 최선을 다해 흥정하되 1%미만의 가격차이엔 대범하라. 마지막 최종흥정단게에서 2-3백만원 차이로 결정을 못하고 나중에 후회하는 사람을 종종 본다.   아파트는 고액상품이어서 2-3백만원이 큰것 같지만 1%미만이므로 100원짜리를 99원에 사느냐?파느냐? 100원에 사느냐/파느냐?의 문제일 뿐이다 임자있을 때 팔라는 부동산가의 말이 있다 이이치는 매수자에게도 동일하게 적용된다 최선을 다해 흥정하되 이 작은 차이로 기회를 놓치는 우를 범해서는 곤란합니다 7.인터넷 시세는 실제 시세보다는 낮은 경우가 대부분이다. 중개업소의 영업전략상 고객을 끌기위해 인터넷 등록 매물은 주인의 호가보다 낮은 경우가 참많다 이런 현상은 가격상승기에도 발생될정도로 언제나 있는 일이다 중개업소 사장의 스타일에 따라 턱없이 낮은가격에 등록하는업소, 조정가능하다고 판단되는 가격범위내에서만 등록하는 업소등 하향조정 폭이 업소마다 다양하다 8.요즈음은 부동산에서 주인과 1차적으로 조정해서 물건을 내놓는 경우가 대부분이다 점차 부동산에서 사전에 가격 조정완료후 부동산 사무실에선 단순히 계약서 작성만 완료 절차를 받는 추세로 변화되고 잇음. 9.법정수수료마저 깍으려고는 하지마라 그리하면 다음엔 부동산에선 진정으로 우러나는 정보제공이 어렵다 수수료비율은 매매금액중 극히 적은 부분일뿐이다 법정 수수료만 받는 업소는 일단 모범업소로 판단하면 거의 틀림없다. 10.조금 비싼듯 해야 내 물건이 되고 조금 싼듯해야 팔아진다 사람은 누구나 자기위주로 생각하기 마련이다 따라서 팔때는 욕심이 가미되어 객관적인 시세보다 고가를 요구하기 마련이므로 본인 생각에 싼듯해야 객관적인 시세가 되어 팔리고 살때는 시세보다 지나치게 싸게 사려하는것이 사람의 본능이므로 내가 비싼듯해야 그것이 객관적 시세가 되어 실제 매수가능하게 된다 11.여러부동산에 구입할 듯하며 전화하지마라 스스로 가격을 올리는 결과를 초래한다 여러부동산에 전화하면 여러부동산에서 동일한 주인집에 계속 전화하게된다 전화를 여러번 받은 주인은 실제의 손님은 한분인데도 불구하고 손님이 매우 많은것처럼 느끼게 된다 그렇게 되면 주인의 자세는 고자세가 되고 흥정을 어렵게 한다 12.빨리 팔고 싶으면 여러 부동산에 내 놓고 적절한 가격에 매도하고 싶으면 믿을 만한 부동산1개업소에만 집을 내 놓아라. 여러부동산에 매도의뢰시 집을 빨리는 팔수있다 그러나 부동산의 최대 관심사는 자기가 매도 기회를 갖는 것이다 자기가 매도 기회를 갖지 못하면 타 중개업소에서 매매해버리므로 각 중개업소에선 손님이 오면 어떻게 해서라도 주인을 설득하여 싸게라도 팔아버리게 된다 그러나 1개중개업소에만 매매의뢰하면 언제나 그물건의 매매기회는 자기에만 오므로 조급해하지 않고 적절한 매도매수타이밍을 봐서 고점이나 최소한 객관적인 시세에 팔아주게 된다 잘 팔아주어야 그 고객이 자기의 단골고객이 되기 때문이다 13. 분당등 신도시 서울 목동,노원구 일부지역에 정보가 완전 공개 되어있다 정보가 공개된 시대환경을 고려하여 의사 결정하라. 상기 지역엔 어느 부동산에 가든 부동산 사무실의 컴퓨터만 보면 매물사정을 한눈에 볼수 있다 거기엔 그 부동산의 매도의뢰 부동산 뿐만이니라 그지역 모든 부동산업소의 모든 매물이 등재되어 있다 따라서 매도자도 컴퓨터를 보고 집을 내 놓고 매수자도 컴퓨터를 보고 경쟁력 있는 집만 관심을 갖고 집구경을 하자고 한다 따라서 종전의 형태인 손님이 나타나면 가격조정해줄테니 일단 높게 집을 내놓는 형태는 현시 대상황에 맞지않으며 요즈음은 주인도 꼭 받을 금액만으로 집을 내 놓기 때문에 최종흥정시도 가격 조정폭이 크지않다 아울러서 분당지역은 부동산 중개업소끼리 공동중개가 일반화되어 있으므로 분당지역 어는 중개업소든 한 군데만 접촉하면 분당 어느 지역 아파트라도 집을 구경할수있고 매수할수 있다 믿을수 잇는 중개업소만 발견하면 굳이 여러 중개업소를 접촉할 필요자체가 없읍니다   14 자기를 노출해 주어야 부동산에서 믿고 최선을 다하고 개인 사정에 맞는 선택을 조언해 줄수있다 고객중에는 혹시라도 속을까보아 자기를 거의 노출시키지 않는 분이 있다 어느정도 대화해봐서 괜찮다싶으면 자기 사정을 충분히 애기해주어야 중개업소에서 사정에 맞는 집을 소개해주며 고객도 필요없는 고생을 하지 않는다 15.현재의 초저금리 시대엔 금융을 이용할 아는자가 현명하다. 부동산매수소요금액의 20-30%는 융자를 이용할줄 알아야한다. 미국은 소득의 30-40%는 주택금융이자로 지출되는 형태가 다반사임을 첨언함 16.동일 시점에서 평형 ,지역만 변경후 매도/매수시엔 가격 등락에 따른 리스크는 전혀 없다 자기집을 팔기도 전에 판후 산집이 떨어지면 어쩌나 하는 걱정으로 지새는 분이 잇다 자기집을 팔고 거의 동시기에 자기집을 사면 전혀 가격등락에 따른 리스크가 없다 이는 대개 자기집은 높게 팔고 사는집은 싸게 샀으면 하는심리상태/ 욕심에서 비롯된것으로 보인다 17.아무리 작은집일망정 전세보다는 내집마련을 서둘러라 그래야 상대적 상실감,리스크를 줄일수있다. 특히 큰 평형에서 전세를 사는 사람을 보면 안타까운 생각이 든다 전세 재 게약시 일정금액은 올려주어야 할것임이 기정사실인데 그럴바에야 옹색하더라도 현재 의 내몸에 맞는 내집을 갖는 것이 장기적으로 우상향의 가격상승을 보이는 한국의 집값구조상 내 재산을 지키고 리스크를 줄이는 지름길이 된다 특히나 요즈음처럼 저금리가 장기화 예상되는 시대엔 집값이 더욱더 하방경직성을 갖기 때문에 큰평형에서 전세사는분은 확률게임에서 지는 게임을 하고 있는 셈이다. 18.내집마련시 엄청난 고생은 각오해야 요즈음 보면 내집마련시에도 모든것이 갗추어진 시점에야 내집을 마련하려는 경향이 증대되고 있다 이는 일시적인우선편하게 살려는 시대상황때문으로 보인다 정석대로 어지간한것은 희생해 가며 내집마련에 최우선을 두어야 내집마련이 가능하며 집 살때는 가정생활에 상당한 무리를 각오하는것이 지극히 정상임. 그렇게 한분은 거의 대부분 내집마련이나,재테크 관점에서 성공해온것이 지금까지의 사례임. 19.주변충고자는 대개 안정,말리는 입장이다 모든 의사 결정에 리스크는 반드시 있다 친척,주변 친지는 본인이 적극 권유햇다가 잘못되면 그 리스크가 본인에게 돌아와 원망을 들을까바 대개 안정, 말리는 입장에 서는것이 보통이다 본인이 누구보다 관심이 많아 많은 정보를 가지고 있으므로 주변 의견을 참고는 하되 일정 리스크는 각오하고 최종 결정은 본인이 해야 20. 친구,친척등은 집 선택이 더욱 어렵다 고액 상품은 누구나 큰 결단이 필요한데 21.자기 성격에 맞는 선택을하라 부동산도 하이리스크-하이리턴 상품이 있고 안정적이나 큰 수익기대는 무리인 상품이 있다 . 리스크는 거의 없는 상품을 찾으면서 큰 수익을 원하기 때문에 결정이 힘들고 갈등을 곅게 된다   본인성격은 모험 /하이리스크를 싫어하면서 고수익욕심 때문에 그런 상품을 선택해 놓고 잠못이루는 분이있다 그러면 스트레스를 견디지 못해 적적한 매도시점을 기다리지 못해 중간에 팔이버려 재테크에도 실패하게 된다 본인 성격에 맞는 선택이 중요하다 리스크가 거의 없으면서 고수익이 가능한 상품은 없다고 보면 됩니다 22. 하이리스크- 하이리턴.저리스크-저리턴은 만고 불변의 진리   23. 선택 단계에 이르면 속내를 내놓고 부동산과 충분히 대화하라 24. 인연맺은 부동산을 버리지마라 부동산을 신뢰한다는 의사표시를 하라 이 손님은 다른 부동산에 가지 않고 계속 내 사무실의 단골고객이 되껬구나 하는 생각이 부동산입장에서 들면 시간을 갖고 충분히 검토/기다리면서 좋은 물건을 최선을 다해 이왕이면 싸게 사드리려고 노력하게 된다 그러나 손님이 언제 다른 부동산에 가 버릴지 모른다는 생각이 들면 게약체결유도에 최우선순위를 둘수밖에 없게 된다 결국 손님이 손해를 보게 된다. 25.부동산은 동일평형이더라도 15%내외의 가격 편차가 벌어진다. 부동산이나 동네 사람아니면 정확한 시세 파악이 어렵다 부동산은 공산품처럼 규격화된 제품도, 동일가격도 아니므로 내가 과연 이아파트를 적정가격에 사는지? 적절한 시점에 사는지? 일반인이 판단키가 매우 어렵다 따라서 그분야에 정통한 전문가 활용이 (부동산 중개업소) 가장중요하며 중개업소를 믿고 의지할수 밖에 없는 경우가 많다 따라서 눙력있고 성실하며 정직한 부동산 발굴이 매우 중요하며 약간 과장하면 처음이자 끝이라 할수 있는 정도의 비중을 갖고 있다, 26.밀집모자는 겨울철에 사라 요즈음 경기침체,경기침체 하면서 경기 좋아지면 내집을 마련한다는 분이있다 그러나 증권가 격언에 큰 손은 악재를 은폐물삼아 매수하고 호재를 재료 삼아 팔아먹는다는 말이 있다 다음주에 글을 올릴 재테크에 성공하는 사람들의 일반적 특성에서 언급할 예정이지만 진정한 고수는 일반대중과는 반대로 가는 용기/결단력이 있으며 그들은 절대로 FOLLOWER가 되기를 거부한다,선도자가 되고 있는 자기자신에 자족감을 느끼는 사람임(98%의 사람은 FOLLOWER라는 학설이 있음) 27.엄청난 노력,발품,과감한 용기 필요, 아무리 좋은 부동산에서 좋은 물건을 추천하더라도 본인이 평소 사전 영구없으면 심리적으로 긴가민가하여 의사결정안되어 시기놓침 28.아무도 모르는 미래를 향해 바닥에서 사려고 지나친 기다림,관망은 손해를 초래하는 경우가 많다 상승세는 순식간에 오고 일단 상승하면 상스속도는 무섭다 아파트를 매수하려는 고객중에는 지급보다 가격이 더 떨어지지 않을까 하는 생각으로,혹은 사고 나서 떨어지면 어쩌지 하는 불안감으로 일단 관망하며 바닥이 오기를 기다리고 있는 사람들이 많다. 미래는 누구도 정확히 예측할 수없으며 설령가격이 떨어져도 그 가격이 바닥인지는 사전엔 누구도 알수없다 아파트 가격이 더 떨어지길 기다리다기 상승세로 돌아선후에야 후회하면서 매수하여 손해를 보는 경우를 많이본다 아파트가 바닥에서 상승세로 전환되면 갑자기 몰려드는 매수자로 인해 매물을 잡기는 더 어려워 진다 아파트 가격응 하루가 다르게 오르고 매물을 내 놓앗던 매도자들도 급히 매물을 거두어 들이거나 호가를 수정/올린후 내놓게 된다 따라서 충분히 연구하되 지나치게 관망만 하다 기회를 잃는 경우가 태반이므로 최악의 경우 5%정도 하락 리스크를 갓오하면 과감한 의사 결정이 가능 하게 된다 왜냐면 IMF등의 비상시기가 아닌 평상시엔 5%이상의 가격하락응 거의 거의 거의거의 없기 때문임   29.부동산에서 집을 보여주면 충분히 여러집을 구경하라 그래야 스스로 판단,비교가 가는하게 된다 30.거래주체가 여성임을 감안하라 요즈음은 초고액 상품인 아파트 마저도 매수자도 매도자도 사실상의 의사 결정주체가 가정주부임을 감안하기바라며 부동산 재테크 마저도 가정주부가 주도하며 가정주부의 활동여하에 따라 그 집안의 재력이 결정되는 경우가 많다 실제 대개 남성보다도 여성이 실제로 정보에 더 밝은 경우가 많이 발견된다 31.언론에 보도되는 소위 말하는 부동산전문가의 예상보도를 너무 믿지마라. 그들은 명분,당위성,사회적 비난 우려등으로 할말을 제약 당할수있으며 예측의 어려움으로 두리뭉실하게 언급하는 경우가 있다 32.상류층이 집단거주하는 지역은 소위 말하는 끼리끼리 문화가 많이 작용한다 그런 지역은 아파트가격이 좀처럼 하락하지 않으며 고공행진을 지속하는 경향이 있다 33.대개의 선택기준이 소형평형은 주변환경이 다소 열악하더라도 가격이 최우선이며 대형평형은 가격이 비싸더라도 쾌적성등 주변환경이 선택의 우선순위가 된다 34 단골부동산이 1개소정도 있는것이 좋다 그러면 고급정보,요즈음 추이등 정보를 수시제공받을수있어 여러분의 재테크에 많은 도움이 될것이다 손님이나 매도자라도 그들에게 소개해준다면 더욱 금상첨화이다 35 작년처럼 가격상승기엔 무리해서라도 이사갈집을 먼저 사고 자기집은 나중에 팔고 요즈음처럼 보합세나 향후 가격하락기가 도달한다면 반드시 자기집이 먼저 팔린 것을 확인후 이사갈집을 매수하라 가격차이뿐만 아니라 가격상승기엔 물건이 귀하며 보합/하락기엔 물건은 많기때문이다 36.1가구 1주택자는 현재 살고있는 집을 사고 팔아 재테크 할 생각은 매우 곤란 요즈음 집값이 올랐다고 현재 자기집을 팔고 전세로 나앉으려는 사람이 간혹 발견된다 이건 너무 위험하다 이런경우 종국엔 자기집 날리고 동일평형 전세거주자를 수없이 보아왔다 1가구 1주택자는 매도즉시 대안을 마련해두는 것이 필수이다 우리나라 집값은 장기적으로는 우상향을 그려왔기 때문에 자기집 매도후 전세 거주는 너무 리스크가 크며 재 매수 시점 포착도 매우 어렵다 37 봄,가을에 사고 겨울방학때 팔라 요즘은 거의 모든 생활이 자녀 위주인 관계로 겨울방학이 년중 최성수기이며 가격도 대개 년중 고점이며 두번째성수기는 여름방학 ,그리고 봄가을이 비수기이다 38. 열심히 저축도 좋으나 재테크에 노력과 시간,정보확보에 훨씬 더많은 비중을 두어라 .열심히 저축만 하는 사람보다는 재테크에 열심/관심있는 자가 성공하는것이 어쩔 수 없는 현실이다.       내집마련 게시판에 확실하게(landsharp1)님이 올리신 글입니다.

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