◆ 수많은 아파트 중에서 내가 구입할 아파트는 어느 것일까?

    아파트를 어떻게 하면 손해보지 않고 최대한 싸게 살 수 있을까?

    아마 아파트를 매입하신 분들이라면 이 문제를 초미의 관심사로 여기고, 갈등과 갈등을 되풀이

    하다가 마음이 와 닿는 아파트를 구입하셨으리라 생각이 됩니다.

 

◆ 만족스럽게 아파트를 구입한 분이라면 상관이 없지만, 왠지 비싸게 샀다고 생각하는

     분이라면 몇날 며칠 동안 고민을 하면서 후회를 하거나 아쉬운 가슴을 쓸어 내리는 분들도

     적지 않을 것입니다.

     실재로 만족스러운 가격으로 아파트를 사신 분 보다는 좀 비싸다는 생각으로 구입하신

     분들이 많다고 합니다.

 

◆ 그렇다면 이왕 매수할 수밖에 없는 아파트를 어떻게 하면 손해 보지 않고 최대한 싼 가격으로

    살 수 있을까요?

    모든 일들이 그렇듯이 아파트 매입도 과학적이고 객관적이며, 체계적인 바탕 위에서

    진행하여야만 손해를 보지 않습니다.

    역으로 무계획, 조급함, 단순 정보와 지식, 순간적인 느낌으로 아파트를 구입하신 분들은

    똑같은 상황에서 손해를 보면서 매입했다고 해도 과언이 아닐 것입니다.

 

 

◆ 첫째, 기존 아파트를 매입할 경우에는 우선 매입 아파트를 정하고 그 아파트에 대한 기본

     자료를 점검합니다.

     최소한의 지피지기는 아파트 매매시 반드시 필요하며, 이를 소홀히 해서는 장님 코끼리

     만지듯 매우 불투명한 상황에서 아파트를 구입하는 우를 범하고 맙니다.

 

◆ 우선 국민은행 시세(과거 3년간 시세 포함), 닥터 아파트, 부동산 뱅크, 스피드뱅크, 부동산

    114, 중앙일보 조인스랜드, 유니에셋, 부동산 써브, 매일 경제 등 10대 부동산 사이트 시세와

    매물을 점검합니다. 또한 해당 아파트의 단지 수, 평형, 동간 거리, 교육, 환경, 교통 등의

    아파트 기본 평가 요소를 점검하고 주변 아파트 시세 및 단지성향, 서울과의 접근성과 동질성

    여부, 미래 가치 및 호재 등의 기본 사항을 익혀 둡니다.

 

◆ 둘째, 사이트 시세나 매물을 맹신하지 마시고, 해당 아파트 일대의 부동산 5곳에 전화를

    하여 정확한 시세와 매매가를 가늠합니다.

    이때 가장 유용한 방법은 아파트를 매입하는 것으로 부동산과 통화 하기 보다는 첫째

    사항에서 얻은 지식을 바탕으로 아파트를 내 놓는 것처럼 상담하는 게 유리합니다.

    5군데에 통화를 하여 최근 매물 성향을 파악하면서 반드시 알아 두어야 할 사항이 급매물입니다.

 

◆ 셋째, 사이트와 부동산 중개소의 매물 성향을 어느 정도 파악했으면, 나름대로 현실성 있는

    급매물을 설정한다음 실제 단지내 부동산 3군데와 단지외의 부동산 2군데를 방문합니다.

    한두 푼도 아니고 최소 1천만원에서 최대 1억까지 차이가 나는 매매 상황을 감안한다면 이

    정도의 노력은 가장 기본적인 활동에 지나지 않습니다.

    하루 종일 밖에서 뜨겁게 일해야 일당 10만원 받기도 빠듯한 사실과 비교한다면 신중함과

    정확성을 가늠하는 작업이 얼마나 소중한 준비 작업인지를 깨달을 수 있을 것입니다.

    다섯 군데의 부동산을 하루에 방문하는 게 가장 현명하며, 반드시 급매물을 체크해야 합니다.

◆ 여기에서 과거의 최고가가 얼마이며 그 최고가 대비 하락 폭이 클 경우가 급매물이지
    최고가를 찍다가 이제 막 10% 이내로 하락한 모든 부동산은 급매물이 아닙니다.
    반드시 최고가를 확인하시고 하락 폭을 점검해야 합니다.
    그 이유는 많이 하락한 부동산이 상승시에 가장 많이 튀어 오르며, 하락하지 않았거나 소폭 하락에
    그친 부동산은 추가 하락하거나 오르더라도 소폭 상승애 그칩니다.
 

◆ 넷째, 부동산을 방문한 상황에서는 반드시 아파트 내부 구조를 파악하고, 전체 단지와 주변

    여건 등도 아울러 조망하여야 합니다.

    꼭 구입해야겠다는 생각이 든다면 적정선에서 사야겠지만, 약간의 여유가 있다면 부동산에서

    나온 매물 중에서 동과 층을 감안한 최저 매물보다 3000 정도 낮게 받쳐 놓는게 현명합니다

    (3-5억 기준)

 

◆ 며칠 기다려도 연락이 오지 않으면 전화를 해서 체크를 하되 바로 매입할 것처럼 호들갑을 떨면

    매도자가 호가를 높일 위험성이 높으므로 침착함을 잃지 않는 선에서 엄정한 평가를 다시 해

    보고 기다립니다.

    아파트 시세가 상승할 경우에는 저가에 매수하는 일이 매우 힘들지만 침체기나 안정기에

    놓이면  급매물의 양이 늘어나기 때문에 가급적이면 비수기에 매입하는 것이 급매물을 잡는

    지름길입니다.

 

◆ 다섯째, 아파트 매입 적기는 아파트 시세 상승기 보다는 정체기나 입주 3년차 또는
     지역 일대에 대량 매물이 쏟아지는 시기, 매도자의 특수한 상황 등이 바람직합니다.
     여기에서 침체기는 수도권 모든 지역이 함께 진행이 될 수도 있지만, 단기 상승한 후에
     막 하락한 부동산은 침체기가 아니라 하락기 초기니까 기다려야 하며, 최소 1년~2년 정도
     하락한 지역에 한해서 침체기라는 표현이 어울립니다.

 

◆ 향후 아파트 가격을 전망하는 것은 매우 어려운 일이지만 아파트는 기본적으로 떨어질

    경우에는 1년 내내 1-5% 내외지만 탄력을 받기 시작하면 단 한달만에 10% 이상 오르는

    경우가 많기 때문에 어느 정도 정체기에 들어 섰을 경우 주변 여건을 판단하여 급매물보다

    2000-3000 정도 저점에 꾹 눌러 놓으면 잡힐 확률이 매우 높습니다.
    최근 글로벌 위기로 최고가 대비 40%까지 폭락한 일부 지역의 부동산은 눈 감고 잡아도 가장
    많이 오를 것이 확실하므로 매수에 적극적일 필요가 있습니다.

    이 경우에 지나치게 욕심을 부려서 가격이 더 떨어질 때까지 기다리다가 때를 놓친 분들이

    많다는 것을 유념하시고 적절한 매수 가격까지 오면 조금 손해 본다는 기분으로 과감하게

    매수하는 것이 현명합니다.

 

◆ 특히 특수 상황 즉 매도자가 이혼했거나, 사업 부도, 사망, 이민 등의 여건일 경우에는

    초급매물이 나올 확률이 높기 때문에 망설일 이유가 전혀 없습니다.

    다만 자기가 매수하려는 금액까지 3달 이상 지속 될 경우에는 적정 선에서 타협을 보더라도

    처음에 아무 대책 없이 매수하려고 한 경우보다는 싸게 매입할 수 있는 상황이니까

    매입하여도 무방하다고 여겨집니다.

 

◆ 여섯째, 대부분 안타깝게도 아파트를 매입하고자 마음 먹은지 단기간에 결정하시는 분들이

     많은데 급하게 결단력을 내리지 마시고 가급적이면 매입하려고 한 시기보다 최대한 빠르게

     매입 결정을 하는 것이 바람직하므로 일찍 준비를 하는 것이 현명합니다.

     꼭 그 아파트 아니면 안된다는 생각이 아니라면 자신의 여건에 맞는 두세 곳을 선정하여

     중복 급매물 형태를 취하시는 것이 매우 좋습니다.

 

◆ 이때 조심할 점은 지나치게 여러 부동산을 돌아 다니거나 매수하려는 전화를 자주하게 되면

    아파트의 매도 호가를 높이는 불상사가 생길 수 있기 때문에, 가급적이면 매수자가 여러

    사람이라는 인상을 심어 주지 않도록 해야 하며, 상황에 따라 매도자 인 것처럼 적정 가격을

    알아 보는 것이 균형을 잡는 방법입니다.

 

◆ 일곱째, 자신이 원하는 급매물로 매수가 되거나, 아니면, 자신의 급매물에는 미치지

    못하지만 매도자의 매도 가격과 절충하에서 매수가 되었을 경우에 부동산에서 계약금을 걸어

    놓는 게 현명합니다.

    다만 매도자가 마음이 바뀌어 가격을 높이려 할 경우에 판단해야 할 점은 아파트 시장 판세,

    사이트 및 부동산 현제 시세와 비교한 매매 가격 상황, 미래의 투자 가치, 비슷한 급매물의

    여부 등입니다.

 

◆ 이러한 여건이 자신보다 유리할 경우에는 굳이 서둘러 매수하지 마시고 파기 하는 것이

     현명하며, 여건이 불리하다고 여길 경우에는 달갑지 않은 형태를 취하면서 적정선에서

    협의하에 매수하는 것이 좋습니다.

 

◆ 위에서 제시한 부동산 매수 현황은 실제로 아파트를 가장 싸게 매입할 수 있는 방편의

     하나이며, 여기서 특별히 강조하고자 하는 것은

 

     첫째 외부 조건으로는 아파트 침체기(비수기)

 

     둘째 매수 단지 조건으로는 대량 매물 시기,

 

     셋째 매도자 조건은 특수 상황이나, 급한 상황

 

     넷째 매수자 조건은 실재 매입 하려는 시기보다 최대한 일찍 준비하여 초급매물 매입

            등으로 정리해 볼 수 있습니다.

    예를 들어서 위의 사항에 꼭 맞는 곳이 분당입니다.  
    분당도 20평대 미만 소형 평형은 조정을 받지 않았기 때문에 보통이지만, 30평대 이상은
    트리플 악재가 몰아닥친 상황이므로 매도자는 최악의 조건이지만 매수자에게는 최고의
    기회입니다.

◆ 아파트 매매는 물건처럼 뚜렷하게 가격이 정해진 것이 아니기 때문에 위의 네가지 상황을

    고려하여 7가지 방법으로 매수를 한다면 틀림없이 1년- 3년 정도의 저축액 정도는

    싼 가격으로 매수할 수 있다는 것을 강조하고 싶습니다.

 

◆ 위의 일련의 과정은 필자가 실재로 들었던 경험담 형태로 제시한 방법이기 때문에 가장

    현실적이며 실전적인 저가 매수 방법이라는 사실을 특별히 강조하고 싶습니다.

    원론적이며 지극히 탁상공론식의 현학적인 어구를 나열하하지 않으려고 애쓴 점을

    말씀드리면서 펜을 놓겠습니다.

 

◆ 지금은 3억 부동산 급매 차이가 5천. 5억 기준 부동산 급매 차이가 7천, 8억 기준 부동산 급매
차이가 1억이나 납니다.
많이 하락한 곳의 급매 지역을 놓치지 마시고 매수시 반드시 최고가를 보시고 하락 폭이
적은 부동산은 기다리셔야 하며 하락 폭이 큰 부동산을 매수 하시기 바랍니다.

◆ 감사합니다.

 
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수탉두마리	아테네의 빚쟁이	어부와 새끼고기	헤르메스신
허풍쟁이	겁쟁이 사냥꾼	짓궂은 사나이	홍방울새
조난당한 사람	장님	이웃집 개구리	매미와 개미
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아담과 하와	노아의방주	모세와열가지 재앙	십계
바벨탑	최후의 만찬	최후의 날	삼손과 데릴라
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죽음의신	꾀많은 그레텔	노래하는 종달새	노인과 손자
성모마리아	늑대와 여우	농부와 딸	브래멘 음악대
박쥐	고양이와 쥐	독수리와 까마귀	엄지공주
사자와 쥐	포도밭과 여우	황금알을낳는 거위	소금과 나귀
고양이목에방울	외나무다리	어리석은 개	개구리와 소
서울쥐 시골쥐	막대기 다발	바람과 햇님	까마귀와 물병
왕이된 원숭이	생쥐를 두려워한	두나그네와 곰	아들과 사자그림
원숭이와 어부	독수리와 여우	강물을때린 어부	공작과 황새
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사자자리	솜씨없는 목수	아르고호의 모험	아리온과 돌고래
하얀소	큐크노스	거짓말한 까마귀	거미가된 아가씨
로렐라이	새우등이 꼬부라진	맛있는 빵	도깨비를 이긴농부
베짜는 학	우렁이 소녀	참새날개단 쥐	두견이된 젊은이
바보농부의 지혜	여우는 못당해	노마아저씨	은혜를 저버린늑대
공주의 시험	카렌과 한스	유리언덕위의 공주	세가지 소원
달맞이꽃 요정	황금거위	학과 나무꾼	개를 구해준 늑대
신랑감 구하기	남쪽신선	달나라공주	물고기 열두토막
신상을 파는 사나이	네가지 시험문제	닭과 솔개	슬기로운 토끼
불개	뱀과 요술보자기	금구덩이

 

 

 

1) 내용증명 작성요령

작성요령 먼저 A4용지(210×297mm)에 한쪽면 만을 사용하여 상대방에게 알리고자 하는 내용을 6하원칙에 따라 작성한다. 이때 작성하는 내용을 내용문서라고 하는데 내용문서는 한글 또는 한자로 자획을 명료하게 기재한 문서인 경우에 한하여 취급이 가능하며 공공의 질서 또는 선량한 풍속에 반하는 내용문서는 취급하지 아니한다. 내용문서 작성시 문자나 기호를 정정 삽입 또는 삭제할 때에는 정정 삽입 또는 삭제의 문자와 정정 삽입 또는 삭제한 글자수를 난외의 빈자리나 끝부분 빈곳에 기재하고 그곳에 발송인의 인장이나 지장을 찍어야 한다. 이때 정정 또는 삭제된 문자나 기호를 명확하게 알아볼 수 있도록 그 자체를 남겨두어야 한다. 그리고 내용문서의 서두와 끝부분에는 발송인 및 수취인의 주소 성명을 반드시 기재하여 누가 누구에게 발송한 내용문서임에 확실이 나타나야 한다. 발송절차 내용문서의 작성이 완료되면 2부를 복사한 후(내용문서의 매수 가 2매이상일 경우에는 합철한 부분에 발송인의 인장이나 지장 으로 가각 계인)원본과 함께 우체국 접수창구에 제출한다. 만약 발송인이 내용문서의 성질상 원본을 보내기 어려울 경우에는 복사본 3부만을 제출하여도 된다. 내용문서 원본과 복사된 등본 2통에 대하여 소정의 증명절차가 끝나면 원본을 수취인에게 발송하여야 한다. 수취인에게 보낼 원본은 내용문서에 기록된 발송인 및 수취인의 주소 성명을 동일하게 기재한 봉투에 넣고 우체국 취급직원이 보는 곳에서 이를 봉함하여 등기접수하면 된다. 이용범위 및 재증명 청구 내용증명취급은 국내우편의 특수취급이기 때문에 외국으로 발송하는 우편물에는 이용할 수 없다. 다만 국내에 거주하는 외국인이 국내우편물로서는 발송이 가능하다. 내용증명우편물 발송후 발송인이나 수취인이 내용문서의 등본이나 원본을 분실하였거나 새로운 등본이 필요할 때에는 당해 내용증명우편물을 발송한 다음날로부터 3년까지는 발송우체국에서 내용증명의 열람이나 재증명을 청구할 수 있다. 유의사항 내용증명은 단지 내용과 발송사실만을 우편관서에서 증명해줄 뿐이고 법적효력은 사법기관의 판단사항이므로 내용증명 발송 만으로 법적효력이 인정되는 것은 아니다. 내용증명은 본안소송 제기에 앞서 의무의 이행을 촉구하거나 증거력을 확보하기 위한 수단등으로 개인상호간에 주로 이용 되고 있다. 내용증명의 작성과 활용 이제는 일반인들도 '내용증명'이라고 하는 것을 어느 정도 알고 있을 뿐만 아니라, 자주 활용하기도 한다. 더욱이 기업체의 영업사원이나 법제팀 같은 부서에서의 실무자들은 법률문제가 발생하였을 경우 내용증명을 작성하여 발송하는 일이 흔하다. 그러나 일반인이나 실무자라 하더라도 법률적인 문제를 경험하지 못하면 사용할 기회가 없어 생소하게 느끼는 사람도 더러 있다. 그래서 내용증명을 경험하지 못한 이들은 내용증명을 받게 되면 무슨 큰 일이 닥친 것처럼 당황하기도 한다. 내용증명은 왠지 어마어마한 것이고, 그것을 보내거나 받는 것을 마치 소송의 시작처럼 이해하는 사람도 많은 것 같다. 사실, 내용증명은 앞으로 살펴보겠지만 내용증명 자체로서 직접적인 법적 효력을 갖는 것은 아니다. 다만, 분쟁발생시 수취인에게 어떠한 내용을 보냈다는 '증명력'을 가짐과 동시에 공신력 있는 문서로서 상대방에게 자기의 권익보호를 위해 최선의 노력을 다한 사실을 입증할 수 있는 수단일 뿐이다. 그렇다하더라도 내용증명은 금전채권관계에서 채무자를 심리적으로 압박하는 주요한 수단일 뿐만 아니라, 후일 소송을 제기할 경우에 중요한 증거서류가 되기도 한다. 때문에 각 기업체에서 영업을 담당하고 있는 실무자나 소규모 자영업자라면 본서에서 언급한 바와 같이 영업의 결과 발생한 대금채권의 회수와 관련하여 수많은 법률적 문제를 경험하게 되는데, 이 때 법적 조치로 나아가기 전에 유용한 수단으로 내용증명을 활용할 필요성이 있게 된다. 그러므로 이하에서는 내용증명이란 도대체 어떠한 것이며, 어떠한 경우에 어떠한 목적으로 사용하는 것인지를 구체적으로 살펴보기로 한다. 아울러 대표적인 사례를 함께 수록하였으니 업무에 참고하기 바란다.

2) 내용증명의 효력

내용증명은 어떠한 목적으로 사용하는가? 내용증명의 특징은, 우체국이라고 하는 관공서가 언제 누구로부터 누구에게 어떠한 내용의 서신이 제출되었는가를 증명해 준다는 점에 있다. 게다가 내용증명은 등기우편으로 송달되기 때문에 상대방이 몇 년 몇 월 몇 일에 해당 우편물을 확실히 수령한 것도 증명된다. 그러한 내용증명에 의해 훗날 그 문서가 송달되지 않았다던가, 통지되지 않았다고 하는 점의 논쟁을 막을 수 있는 것이다. 내용증명을 발송하는 목적 내용증명을 작성하여 발송하는 목적을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 증거의 보전을 위한 목적 내용증명 그 자체로서는 직접적인 법률적 효력은 발생하지 않으나 어떠한 내용에 대하여 그 이행 등을 독촉한 사실을 증거로 확보할 필요가 있을 때나 어떠한 채권이 소멸시효에 임박하였을 때에는 시효를 중단시킬 필요가 있다. 이와 같은 경우에 시효를 중단시키기 위해서는 최고를 한 후 6월 이내에 소송(법적절차를 진행시킴)을 제기하여야 그 중단효과가 발생하는데, 그 최고를 증명할 수 있는 방법이 내용증명에 의한 방법일 것이다. 상대방(채무자 등)에게 심리적 압박을 주어 그 이행을 실현할 목적 금전채권관계에서 채무자 등이 차일피일 이행을 미루거나 이행(채무의 변제 등)을 하지 않을 경우에, 내용증명을 보냄으로써 채무자가 채무를 이행하지 아니하면 소송비용의 부담 등 불측의 손실과 기타 불이익을 초래할 수 있음을 상기시켜 채무자 등으로 하여금 채무 등의 이행을 실현하고자 하는 목적이다. 계약해제(해지) 등을 통보하기 위한 목적 계약당사자 중 일방의 불이행으로 계약을 해제하고자 할 때나 기타 무능력·착오·사기·강박 등으로 인하여 그 계약을 취소하고자 할 경우 등에는 후일의 분쟁을 방지하는 차원에서 그 증거를 확실히 남길 필요가 있고 이를 위하여 필요한 증거확보 차원에서 내용증명을 발송하는 것이 바람직하다. 기 타 이밖에도 채권양도에 따른 채권양도통지의 경우 등도 내용증명우편으로 하여 이를 명확히 하여둘 필요가 있다.

출처 :법률 이야기 글쓴이 : 도우(道友)

 

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡