아파트나 건물처럼 인위적으로 생산해낼 수 있는 것과는 달리 땅이란 인위적으로 생산할 수 없는 원자재로, 움직이지 않는다는 고정성, 영구불변이라는 영속성, 생산이 불가능하며 늘어나지 않는다는 부증성, 다른 것으로 대체할 수 없다는 개별성 등의 특징이 있다.

이렇게 유한한 땅위에 인간의 노력과 제도적 장치로 인하여 토지를 병합, 분할하거나, 사회적, 경제적, 행정적 위치를 변화시켜서 용도를 다양하게 쓸 수 있다는 용도의 다양성으로 인해 땅의 변화는 오늘도 계속되고, 내일도 계속될 것이다.

문화적 트랜드의 영향과 사회적 요구로 인해 땅의 수요는 꾸준히 늘어날 수밖에 없다.

특히, 공간적 거리보다 시간적 거리의 중요성이 대두되면서 입지가 우월한 지역에 있는 땅의 가치는 크게 뛰기 마련이다.

땅의 수익률이 얼마나 되는지 아파트와 비교한 흥미로운 사실을 소개한다.

역대 아파트중 최고 상승률을 보인 아파트는 1970년대말 특혜분양으로 사회적인 문제를 일으키면서 강남아파트의 서막을 알린 압구정동의 현대아파트로, 당시 분양가는 3.3㎡당 44만원이었고 현재, 3.3㎡당 5,000만원을 웃돌고 있으므로 지난 30년간 약 110배 상승하였다.

그렇다면, 땅은 어떨까?

70년대 3.3㎡당 1,000원미만 하던 땅들이 현재 3.3㎡당 30만원하는 땅들이 수두룩하다. 약 300배 상승하였음을 알 수 있다.

최고의 상승을 보인 땅의 예로 테헤란밸리를 들 수 있다. 1970년대 당시 평당 4만원대였던 서울 강남구 테헤란로 변에 있는 땅값은 현재, 3.3㎡당 1억원대에 이른다. 무려 2,500배이상 되는 것이다.

무리한 비교가 될 수 있지만, 땅의 수익률을 따라 잡을 수 있는 상품이 없다는 것을 반증하는 것이라 할 수 있다.

향후에도, 땅의 수익률이 최고가 될것인가? 정답은 ‘그렇다’라고 말할 수 있다.

서브프라임과 금융위기로 인해, 부동산이 다시 활황된다고 하여도 아파트 투자 수익률은 예전과 같지 않을 것이다.

인구가 집중되는 곳에 용적률을 높여 양극화의 진행을 예상할 수 있지만, 향후 인구는 정체내지 하락될 것이기에 아파트로 돈 버는 시대는 지났다고 보아도 과언이 아니라 할 수 있다.

2008년 12월 기준으로 15만여가구의 미분양을 보면 아파트 투자에 의문을 가질 수밖에 없으면서, 아울러, 아파트시장은 실거래가공개등 투명성이 강화되어 수익률을 올리기란 쉽지 않을 것이기 때문이다.

그렇다면, 땅은 어떨까?

사회가 발전하면서, 사회가 요구하는 인프라와 편의시설을 계속적으로 공급하여야 하고 개발의 필요성이 꾸준히 제기되고 있다.

입지가 좋은 땅은 가치가 상승하여 수십배의 차익을 기대할 수 있게 되는 것이다.

아무리 어려운 불황이 지속되더라도 포크레인의 움직임과 땅의 진화는 계속되어 투자가치는 항상 있는 법이다.

또한 원자재로서의 땅은 개발하여 건물을 지을 수도 있고, 장기투자처로 큰 수익을 얻을 수도 있다.

심지어, 기획부동산으로 몇십배 비싸게 매수하더라도 아주 오랜기간이 지나면 수익을 기대할 수 있다는 말이 나오고, 맹지도 개발만 된다면 막대한 이익을 기대할 수 있다는 점에서 땅은 언제나 우상향이라 말할 수 있다.

그런 이유로 부자들은 땅을 좋아한다.

부자의 시작은 땅에서 출발하고 또다시 땅에 돈을 묻는다는 것, 다 이유가 있다.

그럼, 땅 부자들의 투자 노하우를 살펴보기로 하자.

1. 그들은 타이밍을 놓치지 않는다.

땅 부자들과 고수의 차이점을 든다면, ‘동물적인 감’과 ‘과감한 결단력’이 있다는 점이다. 즉, 나름의 전문가란 말이다.

이들은 정보의 옥석을 가릴 줄 안다고 볼 수 있다. ‘경청의 힘’이 얼마나 큰 지 몸소 체험하신 분들이라 할 수 있다.

이들은 부동산 전문가가 주장하는 정보에 귀를 기울이고 경제상황과 정책 변화의 흐름을 파악하기 위해 신문정독과 독서에 심취하는 특성이 있다.

또한, 망설이다가 우량 물건을 놓치는 실수를 하지 않기 위해 눈과 귀를 열어두고 좋은 물건이 나온다면 즉각 잡는 특성이 있다.

부자는 발빠른 정보를 입수하기 위해 전문가를 활용하여 정보가 새기전에 물건을 싸게 사고, 팔 때 역시 먹을 파이를 남겨두면서 매매사실을 소문내지 않는다는 특성 역시 있다. 그들은 침체기에 더욱 활발하게 움직여 ‘부동산 세일’기간을 최대한 활용한다는 점이 남다르고, 그들은 타이밍이 부자를 만든다는 것을 알고 있기 때문에 타이밍을 놓치지 않으려고 노력하고 있다.

2. 땅의 정직함을 믿는다

먼저 땅 부자들은 땅에 대한 절대적인 믿음을 가지고 있다. 땅 투자는 성공을 100% 보장한다는 믿음이 강하다.

사회 초년생 시절, 벌어들인 돈의 30%를 무조건 땅만 샀다는 100억 원대 땅 부자 K씨.

초년생이라 그리고 결혼하느라 매도의 유혹은 많고, 주위에서 땅에 대한 악평이 쏟아져도 땅에 대한 믿음을 가졌기에 불혹이 되기전에 100억원대 부자의 반열에 올라선 것이다.

땅 부자들이 맹신하는 것은 아마도 우리나라가 절대적인 땅 부족 국가라는 점을 알고 수요가 있는 한 땅값은 오른다는 사실을 절대적으로 믿고 있다.

3. 실패는 값비싼 수업료일뿐이다.

땅 부자들이 100% 성공만으로 현재의 부자가 되는 것은 아니다. 이들은, 그릇된 정보로 인해 손해를 입고 사기를 당하고, 낮은 수익 또는 환금성이 없어 골머리를 썩는 경험이 있더라도 낙담하지 않고 값비싼 수업료를 치렀다고 생각한다는 점이 일반인과 다르다. 이들은, 긍정적으로 해석한다.

오히려, 실패의 원인을 전문가의 자문을 통해 분석하고 또 다른 실수를 하지 않기 위해 근성을 키우고자 오늘도 부지런히 노력하고 특성이 있다.

4. 장기투자를 선호한다.

부자들은 땅 투자를 단거리 경주가 아니라 마라톤이라고 생각하고 있다. 땅 부자로 성공한 사람들의 공통점을 고르자면 아주 오래전에 땅을 사고 생계를 위해 혹은 바쁜 일상으로 잊고 지내다가 개발호재등으로 하루아침에 대박 투자자의 행렬에 있게 되었더라는 것이다. 이들은 아무리 어려워도 땅만은 처분하지 않는다.

필자를 찾아 땅에 투자한 사람들중에는 20~30% 올랐다고 해서 못 팔아 안달이 나거나 조금 떨어졌다고 해서 불면증에 시달려 하소연하는 사람은 대박과는 거리가 멀다고 할 수 있다.

땅은 거짓말을 하지 않는다는 믿음 아래 장기적으로 투자하여야 성공한다는 것, 부자들은 알고 있다.

5. 꾸준히, 공부하는 자의 몫이다.

충청권 행정수도 이전과 노무현 후보의 당선을 연결시킨 투자자들은 부자가 되었다. 그리고, 위헌 판결등 불확실성이 증가됨에 따라 빠른 결단력으로 그들은 부자를 지켰다. 물론, 부화뇌동하여 실패를 겪은 사람들도 있다.

투자의 최대 걸림돌이자 나침반은 바로 정책이다. 정책에 따라 희비가 엇갈리는 것은 어제 오늘이 아니다.

꾸준히 공부하는 자만이 부자를 지킬수 있다는 것을 그들은 잘 알고 있다. 그들도, 처음엔 재테크 서적을 읽고 세미나에 참여하면서 투자 마인드와 시야를 넓혔다.

그리고, 전문가와의 끊임없는 교류와 정부의 정책 및 정보를 분석해 시류를 읽어가면서 남보다 앞선 투자를 하고 있다는 것이 다른점이라 할 수 있다.

진짜 부자들은 땅을 좋아한다는 사실, 공감합니까?

그렇다면, 땅 부자들의 속성을 이해하고, 땅을 바라보시기 바랍니다.

투모컨설팅 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자 강공석

 

 

 

 

 

“인구가 줄어들면 신도시는 슬럼화할 것이다. 서울을 떠나면 안 된다.” 일부 부동산 전문가들은 일본의 신도시들을 예로 들며 인구 감소와 함께 신도시가 쇠퇴할 것이라고 주장한다. 일본은 1960~80년대 도쿄 외곽으로 신도시들을 잇따라 건설했다. 그러나 최근 외곽인구가 대도시로 몰려들는 양상이 뚜렷하다. 대도시권 중심부 집값·땅값이 움직였다. 도시재생프로그램이 하나둘 실행에 옮겨지면서 도쿄는 초고층 빌딩과 복합개발의 각축장으로 변모했다. 한국의 신도시들도 일본의 전철을 밟을 것인가.

수도권 인구 계속 늘어
통계청 발표(5월 시·도별 인구 추계)에 따르면 전국 인구는 2005년 4813만 명에서 2018년 4934만 명을 정점으로 감소하기 시작해 2030년 4863만 명으로 줄어든다. 2005~2030년 기간 중 경기·인천·대전·울산 등 4개 시·도는 인구가 계속 증가하고, 서울·경남·광주·제주·충북·충남 등 6개 시·도는 인구 증가에서 감소로 전환된다.

 

부산·대구·강원·전북·전남·경북 등 6개 시·도는 감소세가 지속된다. 수도권만 살펴보면 서울은 2010년 1003만 명까지 일시적으로 늘다가 2020년 989만 명, 2030년 941만 명으로 줄어든다. 인구가 가장 많은 경기도는 2005년 1061만 명에서 2030년 1404만 명으로 32.3% 늘어난다. 수도권 전체 인구는 추계기간의 마지막 해인 2030년까지 계속 증가한다. 전국 인구 대비 수도권 인구의 비중도 2005년 48.2%에서 2030년에는 54.1%로 늘어난다. 최소한 수도권은 인구 감소보다 과밀을 걱정해야 할 상황이다.

엇갈리는 신도시의 미래
이 같은 통계청 추계를 놓고 보면 서울보다는 신도시가 많은 경기도의 부동산 시장이 활기를 띨 가능성이 크다. 거주환경이 열악한 서울 구시가지는 재개발을 통해 다시 태어난 뒤에도 수용인구가 오히려 줄어들 수 있다. 재개발 자체는 넓고 깨끗한 집을 공급함으로써 거주환경을 개선하는 데에는 도움이 되지만 가구 수를 늘리는 효과는 크지 않기 때문이다.

서울지역 베이비붐 세대의 은퇴도 경기도 신도시의 수요 증가 요인으로 작용할 수 있다. 현대경제연구원 윤여필 연구위원은 보고서에서 “베이비붐 세대들은 퇴직 후 돈이 모자라므로 노령 소비 재원을 충당하기 위해 부동산을 대량 매각할 것”이라고 예상했다. 베이비붐 세대는 816만 명으로 총인구의 16.8%를 차지하고 있지만 외환위기, 사회구조 급변 등으로 준비할 틈이 없어 심각한 노후생활 문제에 봉착하고 있다는 것이다. 따라서 베이비붐 세대는 유일한 재산이나 다름없는 주택을 처분하거나 줄이는 방식으로 노후 생활자금을 마련하려 할 것이므로 결국 부동산시장은 장기침체 국면에 빠질 수 있다는 얘기다. 이 같은 주택 매각 또는 소형대체 움직임이 가시화한다면 서울지역의 베이비붐 세대는 비싸고 큰 서울집을 팔고, 수도권과 지방으로 이주할 가능성이 크다.

그러나 신도시 비관론자들은 베이비붐 세대가 경기지역과 지방으로 이주하면 이 지역은 실버타운으로 바뀌면서 활력을 잃을 것이라고 지적한다. 일본의 신도시들이 노인촌으로 바뀐 것이 대표적인 예라는 것이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 최근 펴낸 『부동산 성공법칙』에서 고령사회에서도 주택시장의 본류는 전원주택·타운하우스가 아닌 아파트이고, 교외보다 도심이 부상할 것이라고 전망했다.

『맨큐의 경제학』 저자로 유명한 하버드 대학교의 맨큐 교수는 1989년 웨일과 함께 주택 가격에 대한 논문에서 “1970년대와 80년대의 미국 집값 상승은 베이비붐 세대들의 신규 주택에 대한 수요가 중요한 역할을 했으나 이들의 수요가 줄어드는 2007년에는 실질주택가격이 47% 하락할 것”이라고 주장했다. 이 예상은 빗나갔다. 이민자들의 주택 수요, 40대 이후의 중대형 주택에 대한 수요를 미처 감안하지 못했기 때문이다.

미국의 이민과 비슷한 요인이 한국에서는 이혼비율과 독신비율의 급증, 독거노인의 증가 등으로 나타난다. 인구가 줄더라도 주택수요의 지표인 가구 수는 오히려 늘어나는 것이다. 인구구조 면에서 일본과 차이가 있다는 지적도 있다. 미래에셋투신운용 김경록 상무는 저서 『인구구조가 투자지도를 바꾼다』에서 “다른 나라는 베이비부머들(베이비붐 세대)이 좀 길게 형성된 반면 일본은 베이비부머들의 산과 계곡이 매우 가파르다”고 지적했다. 일본은 다른 나라들에 비해 베이비부머층이 넓지 않기 때문에 플라자 합의 이후 형성된 버블이 붕괴될 때 더 강한 충격을 받았다는 것이다.

 

 

 

 

 자료제공 : Special Report