7월 시행된 도시재정비촉진특별법에 따른 재정비촉진지구 지정을 앞두고 촉진지구 사업성에 대한 기대와 회의가 교차한다.

용적률 상향, 재개발 요건 완화 등으로 사업성이 좋아질 것이란 기대감과 함께 실익이 얼마나 될까하는 부정적인 의견도 함께 나오고 있다. 촉진지구 신청을 앞둔 서울지역 자치단체들도 기대와 회의 두 쪽으로 갈라지는 모습이다.

촉진지구의 실익을 따지기 위해서는 먼저 유리하고 불리한 점이 무엇인지부터 짚어봐야한다. 특별법 혜택은 용적률 상향, 건축기준 완화, 기반시설 강화, 우수학교 유치 지원 등이다.

기반시설 강화나 우수학교 유치 등은 전체적인 주거환경과 관련한 것이어서 손익을 따질 때 다소 막연하다. 주거환경이 좋아지는 것은 분명하지만 개별 사업장의 사업성을 따질 때는 간접적인 요인이기 때문이다.

 

용적률 별로 늘지 않는다

특별법은 용적률을 조례에서 정한 것보다 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정까지 올릴 수 있게 했다. 서울의 경우 조례로는 2종 200%, 3종 250%다. 국토법에는 각각 250%,300%로 돼 있다. 현행보다 50%포인트 더 높일 수 있는 것이다.

여기다 용도지역 상향조정도 쉽게 했다. 촉진지구에서 2종이 3종으로 되면 단순계산으론 100%포인트까지 용적률을 높일 수 있는 셈이다.

하지만 현재보다 높일 수 있는 용적률은 얼마되지 않을 전망이다. 서울시는 현재 재개발 사업에서 용도지역에 따라 용도지역 최고 용적률에 못 미치는 수준에서 기준 용적률을 적용하고 있다. 고밀 개발을 억제하기 위해서다. 2종 190%, 3종 210%다.

특별법으로 용적률 허용선이 50%포인트 올라가면 이런 기준 용적률도 50%포인트 올라갈 것으로 기대하는 경우가 적지 않은데 서울시는 현행 기준을 유지한다는 방침이다.

서울시 관계자는 “쾌적한 주거환경을 만들려면 높은 용적률로는 안된다”며 “용적률을 높이지 않으면 사업성이 제대로 나오지 않는 등 필요한 경우에 한해 용적률을 높여줄 것”이라고 말했다.

따라서 촉진지구에서 기대할 수 있는 용적률 상향은 당초 기대에 훨씬 못미칠 것 같다.

용적률이 올라가더라도 그에 따른 개발이익은 임대주택으로 상당부분 다시 내놓아야한다. 정부는 늘어나는 용적률의 50∼75%를 임대주택으로 짓도록 했는데 서울시는 그나마 임대주택 부담을 줄여주기 위해 50%를 임대주택으로 짓도록 할 방침이다.

용적률이 올라가더라도 절반은 임대주택으로 내놓아야하기 때문에 용적률 증가가 큰 실익이 없을 것으로 보는 것도 서울시가 용적률 상향에 소극적인 이유다.

촉진지구는 문화시설 등 기반시설을 대폭 강화할 방침인데 이는 곧 사업부지 중 기반시설로 기부채납해야하는 면적이 늘어남을 뜻한다.

때문에 사업부지 감소를 감안하면 기존 용적률로는 전체 건축연면적이 줄어든다. 용적률 상향은 이런 이유에서도 필요한 셈이다. 어쨌든 촉진지구에서는 사업부지 감소를 보상하기 위해서라도 용적률 상향이 필요하긴 하지만 서울시는 이전에 비해 사업성이 아주 많이 좋아질 정도의 용적률 조정은 생각하지 않고 있다.

기반시설 확대를 위해 특별법은 이전에는 도로 등에 편입되는 땅이나 건물 소유자는 도시계획철거민에 해당돼 조합원 자격을 주지 않던 것을 조합원이 될 수 있도록 했다. 일단 보상 받은 뒤 원하면 조합원이 될 수 있는 것이다.

특별법은 이밖에 중대형 평형의 비율을 현행 20% 미만에서 40% 미만으로 늘리게 했고 현재는 주로 주민들이 직접 하는 정비계획 수립도 자치단체에서 대신하도록 해 정비계획 수립에 따른 자금부담을 덜어주고 시간도 단축시켜준다.

 

재개발 못하고 규제만 받던 곳 사업 가능

특별법 지원의 알짜는 재개발을 못하던 곳의 사업이 가능해진다는 것이다. 호수밀도ㆍ접도율 등 재개발 기준을 20%까지 완화할 수 있도록 했고 서울시도 조례에서 20%까지 최대한 완화해줄 방침이다.

이렇게 되면 현행 계획관리구역으로 사업이 묶여 있는 곳의 사업이 가능해진다. 현재 뉴타운 지역들엔 계획관리구역이란 곳이 있다. 재개발요건에 맞지 않아 사업을 할 수 없는 곳들이다. 존치시키기에는 허름하고 재개발할 정도로는 주거환경이 열악하지 않은 곳이다. 사업은 못하고 건축 제한은 받아 재산권 행사만 어려운 곳이다. 이런 지역들이 재개발 기대를 갖게 된 것이다.

또 방화뉴타운ㆍ노량진뉴타운 등 재개발 요건에 맞지 않아 주로 재건축으로 정비사업을 하려던 뉴타운들에서 재건축 구역이 재개발로 전환할 수도 있다. 촉진지구라 하더라도 재건축 구역은 별다른 혜택이 없다.

따라서 당장 사업하기 어려운 곳이 재개발 사업을 할 수 있게 됐고 사업착수 시기도 다소 앞당겨진다는 게 촉진지구의 가장 큰 매력인 것

방화뉴타운이 촉진지구 기준 면적(15만평)에서 모자라는 면적을 인근 도로 편입으로 메꿔 촉진지구 신청을 하려하고, 노량진뉴타운가 촉진지구에 관심을 갖는 것도 이 때문이다.

하지만 일부 자치단체는 촉진지구를 회의적으로 보고 촉진지구 신청을 하지 않을 계획이다. 재건축 방식 위주인 천호뉴타운의 경우 면적이 기준에 한참 모자라는 이유도 있지만 임대주택을 따질 때 얼마나 실익이 있을지 불확실해서다.

서대문구도 가좌뉴타운을 촉진지구로 지정되는 걸 원하고 있지 않다. 구청 관계자는 “임대주택 증가에 대한 주민들의 거부감이 크다”며 “일부 지역은 사업이 가능해 촉진지구를 원하지만 주민간 이견 등 갈등만 키울 수 있는 우려가 있다”고 말했다.

촉진지구가 ‘전반적인 주거환경 개선’에는 이전 뉴타운보다 효과가 있을 것으로 예상되지만 실익은 용적률을 얼마나 더 받을 수 있는지 등을 따져야해 사업장에 따라 달라질 수 있다. 손해를 보는 것은 아니지만 촉진지구로 기대할 수 있는 이득이 예상보다 못할 수도 있다는 것이다.