오늘 신문기사에 '정부 6월 강남대체신도시 발표 해야 되나?' 라는 기사가 났군요.

 

그 신문기사의 내용은 강남대체신도시인 분당급 신도시는 이미 선정을 했고, 발표시기만을

 

조율하고 있다고 나왔으며, 부동산 가격이 현재 안정되어 있는데, 발표를 해야 되나? 라는

 

기사 내용이었습니다.

 

신문기사 대로 믿으세요? 저는 6월에 발표될 것으로 봅니다. 정부에선 작년과 같은 장관 해임,

 

그러한 일이 발생되지 않도록 언론 플레이를 하고 있는 것이겠지요.

 

다 좋습니다. 정부에서는 후폭풍을 미연에 방지 하겠다는 것이니까. 현재 5월에 슬적 언론

 

플레이를 하는 것이니까. 그것은 정부의 입장이고, 그러면 우리, 아파트를 구입하고,

 

투자를 해야 되는 우리의 입장을 생각해 봅시다. 우리의 입장에서는 어느 곳에 과연 강남대체

 

신도시인 분당급 신도시가 만들어 질까? 가 가장 중요한 정보 아닐까요?

 

그전엔 언론에서 용인 모현, 광주 오포 엄청나게 0 순위 후보 지역이라고 많이 신문기사가

 

나왔습니다. 하지만 그 지역은 아닐 것입니다. 그 이유는 제가 회원 노트 3월 21일에 밝힌 내용

 

때문입니다.

 

그리고 지금 현재는 용인 남사 지역을 언론에서 많이 이야기를 하고 있더군요.

 

물론 용인 남사 지역 가능성 있습니다.

 

하지만 용인 남사 지역은 이번에 2020년 용인 도시 계획 상에는 약 200만평 정도가 개발 될 수

 

있는 면적입니다. 뭐 또 다른 방법이 없는 것은 아니지만...

 

그리고 마지막으로 제가 주장하는 지역 파주 및 고양시 중간 지역인 법곳동 일대....

 

이곳은 약 500만평 정도를 택지 개발 할 수 있는 지역이며, 강남과도 약 30여 Km로 아주 가까운

 

곳에 위치하고 있으며, 강을 옆에 끼고 있어 도시가 형성 될 수 있는 최적의 조건입니다.

 

또한 경기 남동부 지역 (용인 모현 등) 마냥 여러 규제들이 꽁꽁 묶여 있는 지역도 아닙니다.

 

다만 경기도에서 김문수 경기도지사가 말하는 명품신도시로 개발을 할찌, 아니면 정부에서

 

도시 개발을 하는 그 강남대체신도시가 될찌는 두고 봐야 할 것 같습니다. 아뭏든 해당 지역은

 

이번에 강남대체신도시가 아니더라도 틀림없이 명품신도시로라도 개발이 될 곳입니다.

 

전에 건교부 장관이 '꼭 경기 이남 지역이여야만 되느냐?' 라는 말을 했는데.

 

신도시 뿐만 아니라 이런 저런 상황을 한 번 조용히 생각해 봅시다.

 

과연 정부의 개발 시나리오는 무엇일까?

 

1. 인천 송도신도시, 청라지구, 영종지구가 약 1500만평이 약 14조원을 들여 개발된다.

 

2. 파주신도시를 확대하여 약 590만평으로 개발을 한다.

   => 파주 일대에 투입되는 금액 LG 포함 약 35조원 규모

 

3. 계속 북한과의 이슈를 만들어 내고 있다

   => 이번 5월 17일 과연 경의선 시험 운행이 될 것인가? 된다면 우리 경제엔 얼마나 많은 변화가

       있는 것일까? 이 경의선이 옛 실크로드라면 유럽, 러시아, 중국까지 우리의 수출 실크로드가

       된다.

 

4. 인천공항을 만든다.

 

5. 평택항을 점점 키우고 있다.

 

6. 경기이남 지역의 호재들은 판교 280만평, 송파신도시.

   대부분은 민간업체가 개발을 하고 있다.(삼성 반도체, 그외의 건설업체의 분양 등)

 

7. 강남 재건축은 아주 이 정부에서는 죽이려고 기를 쓰고 규제 만들고 있다.

   => 하지만, 강북은 뉴타운등으로 용산을 비롯하여 엄청난 개발 호재를 안고 있다.

 

8. 상암 DMC 정말 으리으리하게 개발하고 있다.

   => 용산을 비롯하여, 상암 DMC에 초고층 빌딩을 짓겠다고 다 허가를 내주고 있는데,

       강남 송파 롯데 초고층 못 짓게 이리 뺀질 저리 뺀질이다.

 

저도 잘은 모르겠습니다. 하지만, 여러 정황들로 봐서는 이상하게 정부는 한강 이북쪽을

 

중심으로 경이 이북 (서북부)쪽을 키우고 있다는 생각이 듭니다.

 

앞으로 약 10년 뒤 과연 강남이 대한민국 제일의 집값을 형성하고 있을까요? 용산이 대한민국

 

제일의 집값을 형성하고 있을까요? 저는 후자에 1표입니다.

 

민간업체가 개발하는 것과 정부에서 개발하는 것에는 차이가 있을 것입니다.

 

저 개인 적으로는 용인 남사지역이 이번 강남대체신도시가 되었으면 좋겠습니다.

 

하지만, 그냥 오늘 조용히 생각을 해 보았습니다. 정부의 국토 개발 시나리오가 무엇일까? 라고

 

이번 6월에 정부에서는 동탄신도시 확대는 틀림없이 발표를 할 것 같습니다.

 

그에 더하여 과연 용인 남사지역을 강남대체신도시로 발표를 할까? 한번 또 한번 퀘스쳔을 갖습

 

니다.

 

그럼 6월에 발표될 강남대체신도시가 어디가 될찌 한 번 여러분도 여러 정황을 놓고 찍어 보세요.

 

파주 및 고양시 일산 서구 일원은 강남대체신도시가 될 것으로 짐작하고, 이것이 안된다면

 

경기도 명품신도시로 개발이 되겠지요. 그리고 동탄신도시 확대는 될 것 같고 용인 남사가 될찌는

 

조금 의문점을 갖지만 그래도 가능성은 있는 것이니 한번 기대해 봅시다.

 

아뭏든 6월달까지 좋은 꿈 꾸세요.

 

저의 이글은 단지 근거에 의해 추측을 저 나름대로 한 것이니, 여러분도 한번 근거에 의한 추측을

 

해보시고, 너무 많은 기대를 품지는 말아 주십시요.

땅. 사람들은 왜 땅을 살까?

수익률, 안정성, 인플레이션에 대한방어 등 재테크에서 땅보다 다 좋은 투자 상품은 찾기 힘든 이유에서다. 땅은 유한하고 아파트처럼 연속적인 생산이 불가능한, 원재료이어서 매력이 있다.

땅이 쉽게 재산을 늘릴 수 있는 속성을 가지고는 있지만, 최근 들어서는 각종 규제로 옴짝달싹 못하는 투자 상품이 됐다.

일단 국토의 21%는 토지거래허가구역이다. 수도권의 대부분 또한 토지거래허가구역으로 매매가 자유롭지 않다. 토지거래허가구역이란 해당지역 시ㆍ군ㆍ구에 1년 이상 거주한 사람만이 땅을 살 수 있는 지역임을 뜻한다.

이 말은 결국 쓸 만한 땅은 모두 주민등록을 땅의 소재지에 미리 옮겨놓아야 명의이전이 가능하다는 것을 이른다. 또한 토지거래허가구역의 땅은 농지는 2년, 임야는 3년, 개발지 토지는 4년, 기타 토지는 5년간 매입 후 매매를 하지 못한다.

이것이 토지투자의 첫 번째 난관이다. 여기에서 대부분의 사람들은 토지투자가 불가능하다고 생각하고 좌절한다. 따라서 이 경우 의사결정을 해야 한다. 본인이 주민등록지인 해당 시ㆍ군ㆍ구의 땅을 살 것인가, 토지거래허가구역이 아닌 곳의 땅을 살 것인가이다.

일단 수도권 핵심지역은 대부분 토지거래허가구역에 해당한다고 미리 말한 바 있다.
그럼 결국 지방 땅만이 쉽게 살 수 있는 땅으로 여겨진다. 그렇다고 아무 땅이나 살 수는 없는 일이다. 우리나라의 땅은 70%가 산지이고 이중 절반이 용도가 오직 산으로 남아있을 수밖에 없는 땅이라는 것이다.

도시밀집지역 인근의 평평하고 경사도 적은 땅 메리트

토지거래허가에서 벗어난 지방 땅 중에서 가치 있는 땅은 무엇인가? 첫째는 대도시든 중소도시든 도시 밀집지역 인근의 평평하고 경사도가 적은 땅이다. 세월이 지나면 그곳이 무엇인가로 변화될 수 있는 그런 땅을 이른다.

둘째는 주거시설을 지을 수 있어 보이는 땅이다.
전원주택이든 펜션이든 아파트든 형질변경만 하면 건축이 가능하다고 여겨지는 접근이 용이한 땅이 좋다.

셋째는 도로가 제대로 붙은 땅일수록 좋다.
도로가 없는 땅, 맹지는 활용도가 떨어진다. 남의 땅을 이용하지 않고는 진입이 불가능하기 때문이다. 따라서 최소한 2차선 도로가 붙어있는 땅이 좋겠다. 그런 땅이라야 공장이나 창고, 야적장으로 쓸 수 있다.

넷째는 종합부동산세에서 자유로워야 한다.
외지인이 3억 원 이상의 땅을 가지고 있으면 종합부동산세 대상이 된다.
종합부동산세가 유지되는 한 장기투자를 해야 하는 상품인 토지투자의 경우 보유하는 동안 지속적으로 늘어날 수 있는 종부세 과세대상토지가 되어서는 높은 수익을 만들어 내기 힘들어 보인다.
그러면 종부세를 벗어난 농지나 임야, 또는 3억 미만의 땅으로 찾아봐야 한다.

이에 합당한 땅은 2003년 1월 개정된 농지법에 의해서 매입 가능한 1000㎡(303평)이하의 농지이다. 도시민은 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 받아 농지를 취득할 수 있다. 다만 용도가 주말농장용이므로 일단은 농작물을 심고 가꾸어야 하는 생활 속의 토지투자여야 한다.

평지나 도로 물린 임댜 투자성 있어

같은 조건의 범위 내에서 300평 이상의 큰 땅을 사고 싶다면 비허가지역의 임야를 사면된다. 임야는 일반적으로 산지를 이르지만 평지에 가까우면서 지목만 ‘임야’ 상태인 것이 많다. 이러한 평지나 야산 형태인 도로가 물려있는 땅이 투자대상이 된다.

단 임야도 3억 이상이고 소유주가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 거주하지 않으면 부재지주로서 종합부동산세 대상이 된다.

따라서 3억 미만 금액에 제대로 된 평지에 가까운 임야를 살려면 손품, 발품을 많이 팔아야 한다. 손품은 인터넷이나 정보지, 신문 등을 통해 해당 물건을 찾는 것이고, 발품은 현장을 돌면서 확인하는 것이다.
싼값에 좋은 임야를 사면 일단 투자에 성공하는 것이다.

임야의 가격 또한 천차만별이다. 2007년에 발표된 공시지가의 경우 가정 싼 땅은 경남 산청군의 임야로 평당 330원이다. 이런 땅은 산꼭대기에 구름과 맞닿은 땅이다.

임야를 살 때 주의할 점은 산지관리법에 의한 산지전용허가기준에 적합한가 하는 것이다. 쉬운 말로 영원히 산일 수밖에 없는 땅은 토지투자로 적합하지 않다.

산지전용허가란 산을 다른 용도로 바꿀 수 있는 기준을 이르는데 660㎡(300평)이상이고 평균 경사도가 25도 이하의 땅이어야 한다. 시ㆍ군ㆍ구 조례에 따라 15도 이하의 땅만 전용허가가 나는 경우도 있다.

그 다음, 산지의 ha당 입목축척이 150% 이하일 것, 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하일 것 등의 규정이 있어 나무가 너무 많은 산은 형질변경이 어렵다는 것을 유념해야 한다.

다음으로는 해당 임야에 묘지가 없는지 잘 살펴보아야 한다. 분묘기지권이 성립되기 때문이다. 토지소유자의 허락을 얻어 분묘를 설치한 경우, 토지소유자의 승낙 없이 설치하여 20년간 점유한 경우, 토지소유자가 분묘를 설치한 후 분묘 이전의 특약 없이 토지를 매매한 경우 등으로 분묘기지권이 성립된 묘지는 마음대로 이장할 수 없다. 자손을 찾아서 협의하던지 공시행위 등 일정의 절차를 거쳐야 하므로 묘지가 없는 임야를 고르는 것이 좋다.

임야 또한 도로가 있어야 예정된 투자수익을 올릴 수 있다. 일반적으로 4m 이상의 도로에 물려있는 임야를 사는 것이 안전하다.

이외에 바위가 많은 임야, 돌산, 쓰레기 소각장, 공동묘지 인접 임야 등은 좋지 않고 마을과 너무 많이 떨어져 있어도 나중에 상ㆍ하수도, 전기인입비 등이 많이 들어 바람직하지 않다.

그린벨트도 투자대상으로 떠올라

이외에 요즘 들어 투자대상으로 떠오르는 것이 그린벨트이다.

정보나 예측력이 있다면 못 쓰는 땅이 쓸 만한 땅으로 돌변시킬 수 있는 그린벨트 투자가 최고다. 토지매입을 위해 돌아다니다 보면 강이나 야산 등이 인접해 조망권이 좋은 땅이 의외로 싼값에 나와 있는 것을 본다.

이런 경우가 대부분 그린벨트다.

그린벨트는 그 자체로는 증ㆍ개축, 용도변경이 까다로워 당장은 투자대상으로 적합하지 않지만 향후 개발계획이 내다보이거나 취락지구에 가까운 땅은 그린벨트해제가 가능할 것으로 판단하고 투자할 수 있다.

이러한 땅에 전원주택이나 Cafe 등을 지을 요량으로 땅을 평가해서 투자하면 된다. 그린벨트 해제설이 나도는 지역은 현행의 활용가능법규를 검토해보고 자연녹지나 1종일반주거지역으로 용도가 변경될 것을 예상해서 투자기간과 금액을 산정할 수 있다.

신도시 예상지역에 대한 토지투자도 매력적이다. 이 경우에는 신도시 수용지보다는 수용지 근접지역에 투자가 되어야 수익률이 높다. 신도시 내에 편입되면 수용가격이 정해져있어 생각하는 만큼의 수익률을 올릴 수 없다. 그런 경우는 일정기간 이상 보유하여 신도시 내 단독택지나 점포용지 등의 쿠폰을 받을 수 있는 투자를 모색하여야 한다.

건교부 계획에 의하면 조만간 수십 개의 미니신도시를 내놓을 계획이므로 미니신도시 주변의 땅을 노려보는 것도 괜찮아 보인다.

다음으로 조심하여야 할 것이 기획부동산이다.

기획부동산은 개발정보가 있는 곳의 싼 땅을 매집한 후 수배의 프리미엄을 붙여 재매출하는 시스템을 운용한다.

그럴듯한 곳에 사무실을 내고 수십 명의 직원을 뽑은 후 큰 땅을 작은 필지로 쪼개 불특정 다수인에게 전화를 걸어 땅을 파는 방법을 쓴다. 직접 땅을 보기를 원하는 사람에게는 버스나 자가용으로 모시고 가, 땅을 보여주기도 하는데 실제 땅 보다 좋은 위치에 있는 다른 땅을 보여주는 경우가 허다하다.

기획부동산에게 산 땅은 단독등기가 어렵고 단독등기가 되어도 스스로 어떤 행위를 하기에는 진입로와 지목, 형태 등 제약요건이 많은 것이 실상이다. 땅은 스스로 선택하고 스스로의 판단으로 사야 할뿐 아니라 100% 자기자금으로 사야 하는 특별한 재산이다. 세금도 잘 알고 대처해야한다.

현행법상으로는 비사업용토지는 66%에 달하는 양도세와 종속세가 붙고 장기보유특별공제가 없다. 농지는 지역거주와 자경이라는 필수조건이, 임야는 해당지역거주라는 기본조건이 충족되어야 비 사업용토지를 벗어날 수 있다는 사실이 포인트다.

따라서 찾아내는 것도, 조사하는 것도, 소유도, 책임도 본인일 수밖에 없다. 5년 이상 장기투자하여야 하며, 아무리 비싼 땅이어도 용도가 분명하면 제 값을 받을 수 있고, 아무리 싼 땅이어도 쓸모가 없다고 느껴지면 평생 주인을 만날 수 없는 독특한 부동산이 땅이라는 것을 명심하자.

 

(출처 : 조인스랜드/봉준호 닥스클럽 대표, 2007.4.26)