2006-01-26 13:58
http://blog.drapt.com/mailme/81138251531268 
출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=366
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주택 관련 세부담에 대한 투자자들의 반응은 한마디로 정중동(靜中動)입니다. 관련 법안이 2005년 12월 31일 통과되면서 초조함이 더해진 것은 분명하나 쉽게 매도를 선택하지 않는것 또한 사실입니다.
이 때문에 강남권 아파트시장의 경우 매물이 나오지 않아 호가가 오르는 비정상적인 시장상황이 계속되고 있습니다. 하지만 이러한 시장상황은 오는 5월 전후와 12월 전으로 해서 지금과 다른 모습을 보일 가능성이 높습니다.
강화된 종합부동산세와 재산세 과세기준이 6월 1일 소유자에게 부과하며 2007년부터 모든 주택에 대한 양도세를 실거래가로 부과하고 1가구 2주택에 대해 양도세 50% 중과가 시행되기 때문입니다.
정부의 부동산 세제정책이 보유냐 매도냐 선택을 강요하고 있지만 결코 서두를 필요가 없다는 것이 절세(節稅) 노하우의 핵심이라고 생각합니다.
이번 ‘오윤섭의 부자노트’에서는 가구당 보유 주택수별 절세 노하우를 정리했습니다.
1가구 1주택 절세 노하우
올해 당장 늘어나는 세금은 종합부동산세입니다. 아파트의 경우 기준시가 기준으로 6억원을 넘으면 종부세를 내야 합니다. 하지만 1년에 종부세 1백만원을 아끼려고 주택을 처분하고 6억원이하 주택을 사는 사람은 없을 것입니다.
단순하게 생각해서 올해 종부세액 물가상승률 이상으로 보유 주택이 오른다면 매도할 필요가 없습니다. 이 말은 종부세 등 보유세 때문에 매도할 필요가 전혀 없다는 것입니다.
이보다는 보유 주택의 투자가치가 더욱 중요합니다. 지금이라도 보유 주택이 블루칩단지가 아니라면 매도하고 블루칩단지로 갈아타야 합니다.
1가구 1주택의 경우 세부담보다는 주택의 미래가치를 따져보고 보유할 것인가, 갈아탈 것인가를 신속하게 결정하는 것이 절세 노하우입니다.
1가구 2주택 절세 노하우
일단 2006년부터 가구별(본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이는 직계존비속 형제자매)로 2주택을 합산해서 공시가격 기준으로 6억원이 넘으면 일단 종부세를 내야 합니다. 또 팔 때 무조건 실거래가 기준으로 양도세를 납부해야 합니다.
먼저 종부세(재산세 및 농어촌특별세 등 부가세 포함)를 보면 2주택을 합산한 공시가격이 7억원이라면 2005년 2백31만원에서 2006년 2백85만원, 2007년 2백97만원으로 부담액이 크게 늘어나지는 않습니다.
반면 양도세는 투기지역이냐, 비투기지역이냐에 따라 세부담이 달라집니다. 투기지역의 경우 올해도 종전과 마찬가지로 실거래가 기준으로 과세하기 때문에 세부담이 늘어나지는 않습니다. 하지만 2007년에는 1가구 2주택 양도세 50% 중과 조치로 2006년보다 1.5배 이상 늘어납니다.
비투기지역은 양도세가 2005년을 기준으로 2006년에 1.8배, 2007년에는 4배가 늘어나 세부담이 급증합니다.
2007년에 양도세 부담이 크게 늘어난다면 올해 주택 한 채를 매도할 것인가, 증여할 것인가를 놓고 고심해야 할 것입니다.
매도할 주택의 보유기간이 2년 이상이고 추가상승 여력이 높지 않다면 과감히 연내 매도하는 것이 좋습니다. 올해는 양도차익이 8천만원을 초과해도 보유기간이 2년 이상이면 양도세를 36%만 내면 되지만 2007년에는 보유기간에 상관없이 50%를 납부해야 하기 때문입니다.
양도차익이 많아 양도세보다 증여세가 크게 낮다면 증여를 고려해야 할 것입니다.
증여할 때는 일반적으로 주민등록상 분가한 소득이 있는 만 30세 이상(결혼했거나 소득이 있다면 만 20세 이상이면 가능) 자녀에게 부담부증여를 하는게 좋습니다. 부담부증여란 수증자 즉 증여를 받은 자가 주택에 딸린 전세금 대출금 등 채무를 부담하는 것입니다.
양도세율(9~36%)보다 증여세율(10~50%)이 크고 과세 표준이 증여세(기준시가-채무)가 양도세(채무)보다 커 증여세가 절세효과가 큽니다. 특히 투기지역의 경우 과세기준이 양도세는 실거래가이지만 증여세는 기준시가이므로 절세 효과가 있습니다.
다만 이때 자녀가 증여를 받아 1가구 2주택이상으로 양도세 중과 대상이 되면 절세 효과가 없습니다. 또 부담부증여는 수증자가 채무를 갚는 것이 기본 전제이기 때문에 관할 세무서에서 수증자가 실제 채무를 갚는지 여부를 사후 관리한다는 것을 유의해야 합니다.
자녀가 증여받은 주택을 증여일로부터 2006년까지는 3년, 2007년부터는 5년 이상 보유한 뒤 매도해야 증여해준 부모가 양도세 중과를 피할 수 있습니다.
증여자가 아버지 어머니 등 직계존속일 경우 동일인으로 보고 합산해서 증여세를 과세합니다. 하지만 장인 장모 등 직계존속이 아닐 경우 동일인으로 보지 않아 합산하지 않고 따로 계산합니다.
한편 일부에서 지적하는 것처럼 주택 2채의 투자가치가 떨어진다고 해서 올해안에 모두 팔고 새로운 주택 한 채를 사는 것은 현실적으로 힘듭니다. 현재에도 양도세 부담이 큰데다 매입해야 할 블루칩단지가 매물이 없고 가격이 오르고 있기 때문입니다.
1가구 3주택이상 절세 노하우
1가구 3주택이상의 경우 주택 소재지가 투기지역이든 비투기지역이든 양도세 부담은 2005년과 달라지는 게 없습니다. 올해도 실거래가로 과세하고 장기보유특별공제를 받을 수 없으며 3주택 매도까지 양도세 60% 중과가 적용됩니다.
보유하고 있는 3주택이 모두 투자가치가 있고 자금력이 뒷받침된다면 계속 보유할 가치도 있습니다. 정책은 계속 바뀌니까요. 양도세 관련 소득세법은 1945년이후 94차례 법률 개정이 이뤄졌고 정부는 불과 4년전인 2002년에 양도세율을 인하한 바 있습니다.
다만 4주택이상 보유자라면 매도나 증여를 통해 1가구 3주택이하로 보유 주택수를 줄여야 합니다. 종부세 등 보유세와 양도세 부담이 너무 크기 때문입니다.
종부세(재산세 포함)의 경우 3주택 공시가격이 합산해서 10억원이라면 2006년 6백2만원, 2007년 6백56만원, 2008년 7백35만원으로 늘어납니다.
매도할 때는 양도세 중과가 제외되는 주택이나, 양도차익이 적은 단지부터 매도하는 것은 다 알고 있는 사실이겠지요.
한편 양도세 중과가 제외되는 주택으로는 △수도권 및 광역시외의 지역에 있는 주택으로 기준시가가 3억원이하인 주택 △수도권 광역시중 군지역 및 도농복합시의 읍면지역에 소재한 주택 △1998년 5월 22일~1999년 6월 30일(전용면적 25.7평 이하는 12월 31일까지), 2001년 5월 23일∼2003년 6월 30일 사이에 매도자가 신규 분양받은 아파트(양도가액 6억원 초과 고가주택은 제외)인 양도세 100% 감면되는 주택 △상속받은 날로부터 5년이 지나지 않은 상속주택 등이 대표적입니다. 장기보유특별공제를 받지만 양도세 중과를 판정할 때 보유 주택수에는 포함됩니다. |
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2006-01-18 10:17
http://blog.drapt.com/mailme/550721137547021686
출처 : 앞선, 나의 단골 부동산
원문 : http://blog.drapt.com/jeydee
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머나먼 판교, 성남 1순위 통장도 45대1 경쟁 예상
수도권 일반은 최고 2300대1 웃돌 듯
25.7평 이하 분양가 평당 1100만원선
수도권 아파트 1순위자 모두가 청약한다고 가정할 경우 판교신도시 아파트 경쟁률은 청약통장 종류에 따라 최고 50배나 차이 나는 것으로 추산됐다. 성남시 거주 청약저축 1순위자가 45대1로 가장 낮았다. 수도권 청약부금·예금(전용 85㎡ 이하) 가입자는 2315대1로 가장 높아 당첨이 사실상 불가능할 전망이다.
또 3월 분양 예정인 전용 25.7평 이하 아파트 분양가는 평균 평당 1100만원선에서 결정될 것으로 알려져 시세 차익은 예상보다 훨씬 커질 가능성이 높아졌다. 인근 분당의 아파트 가격은 소형은 평당 1500만원, 중대형은 1800만원 수준이다.
◆판교, 당첨 확률 가장 높은 경우는?
본지 부동산팀이 작년 11월 말 현재 청약통장 가입자 현황, 판교 아파트 공급 계획 등을 토대로 판교신도시의 청약 가능한 아파트별 1순위 경쟁률을 추산했다. 이 결과 지역별로는 성남시 거주자가 수도권 거주자보다 당첨에 유리했다. 통장 종류별로는 전용 25.7평 이하 청약이 가능한 청약부금·예금→전용 25.7평 초과 예금→청약저축 순으로 경쟁률이 낮았다.
경쟁률이 가장 낮은 경우는 성남시 청약저축 가입자가 3월 주택공사의 전용 25.7평 이하 공공 분양 아파트에 청약하는 경우로 경쟁률이 45대1로 추산됐다. 성남 청약저축 가입자는 3월에 주택공사와 민간 업체의 임대아파트에도 청약할 수 있지만 경쟁률은 각각 53대1, 60대1로 상대적으로 높다.
다음으로 경쟁률이 낮은 경우는 전용 25.7평 초과 아파트에 청약 가능한 성남지역 청약예금 가입자. 이들에게 우선 배정된 아파트는 1498가구이며, 가입자 16만여명이 모두 청약해도 경쟁률은 평균 109대1로 나타났다.
◆판교 청약 포기한다면?
당첨 확률이 가장 높은 성남시 통장 가입자도 경쟁률이 최소 45대1이란 점에서 판교 당첨은 역시 ‘로또’로 증명됐다. 일부에서 당첨 확률이 높다며 불법 매매되는 성남 1순위 통장도 당첨을 안심할 수 없다는 점에서 통장 매매는 주의해야 한다는 지적이다. 또 당첨되더라도 최소 5년간 전매가 금지돼 자금이 묶이는 점도 고려해야 한다.
청약부금과 예금(서울 기준 300만원) 가입자는 아무리 경쟁률을 낮게 잡아도 1400대1에 달하기 때문에 대체 투자처로 눈을 돌리는 게 낫다. 중대형 청약예금 가입자는 대형이 많은 용인 일대 민간 아파트가 유리하다. 서울 거주자라면 향후 발전 전망이 높은 뉴타운 예정지 아파트가 나을 수 있다.
현행 청약제도로 보면 주택공사가 공영개발을 주도하는 택지개발지구에선 청약저축 가입자가 일방적으로 유리하다. 주공아파트는 분양이든 임대든 저축 가입자만 청약할 수 있기 때문이다. 무주택자에겐 청약저축이 ‘주택 보험’이나 다름없다. 공공 택지의 중대형 확대로 예금 가입자(서울 기준 300만원 이상)도 불리하지는 않다. 반면 청약부금과 예금(서울 기준 300만원) 가입자는 청약 가능한 아파트가 갈수록 감소하고 있어 예치금액을 높이는 게 나을 것으로 보인다.
한편 건설교통부가 판교 중소형 분양가를 잠정적으로 추산한 결과 평당 1100만원선에 이를 것으로 알려졌다. 경기도 동탄신도시 분양가 산정내역을 근거로 판교의 택지비에 건축비, 가산비용을 더해 보니 적정 분양가격이 평당 평균 1028만원선으로 나왔다는 것이다.
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