2008-02-02 01:01
http://blog.drapt.com/madam2/81201881704756 
출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=482
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최근 부동산업계 사건을 계기로 부족한 전문가로서 제 자신을 다시 한번 돌아보게 됩니다. 저는 지금까지 그랬지만 앞으로도 부동산 전문가로서 가치투자 전파라는 소임만을 다할 것입니다.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 부동산 가치투자에 성공하기 위해서는 부동산 전문가에 의존하기 보다는 독자적인 생각과 판단 능력을 갖춰야 한다는 것을 강조할까 합니다.
‘가치투자의 전설’ 피터 린치는 1989년에 쓴 책 ‘ONE UP ON WALL STREET’ 서문에서 “더 이상 전문가의 말을 듣지 말라”고 했습니다. 지금부터 20년 전에 말입니다.
피터 린치는 미국 최대 뮤츄얼펀드인 피델리티 마젤란펀드의 펀드매니저로 경이적인 수익율을 기록하며 활동하다 1990년 46세에 가정을 돌보고 건강하게 살겠다며 현직에서 물러났습니다.
우선 위 책 번역본(피터 린치 전설로 떠나는 월街의 영웅, 국일증권경제연구소)에 나오는 서문 내용을 일부 싣습니다.
필자가 20여년 동안이나 이 업무에 종사하면서 깨닫게 된 사실은 보통사람이라도 두뇌의 3%를 늘상 투자를 위해 사용한다면 월스트리트의 전문가보다 주식투자를 더 잘 할 수 있거나, 아니 적어도 그만큼은 해낼 수 있다는 것이다. <중략>
전문가도 어리석을 때가 있으며 아마추어가 더 현명한 투자자일 수가 있다. 아마추어가 전문가의 말에만 귀를 기울일 때 어리석은 아마추어가 되는 법이다. <중략>
당신 스스로 직접 투자하기로 결정했다면 독자적인 길을 가야 한다. 이는 최신의 기밀정보와 루머, 중개업자의 추천 및 각종 투자정보지의 관심종목, 추천 따위를 자신의 이익을 위해 일단 무시하는 것을 의미한다. 이것은 또한 나 같은 사람이나 유관 전문가들이 사라는 주식을 외면하라는 것을 뜻한다.
필자가 사는 주식을 외면해야 하는 정당한 이유를 들자면 적어도 3가지는 된다. (1) 내가 틀릴 수도 있고(내가 관리하고 있는 포트폴리오 중 실패한 종목의 리스트를 보면 소위 전문가란 사람들이 열 번 중에 네 번의 경우는 대단히 어리석은 판단을 하고 있다는 사실을 끊임없이 일깨워 주고 있다), (2) 내가 옳다고 하더라도 언제 어떤 주식에 대해 생각을 바꾸어 팔아 버릴지 알 수 없으며, (3) 당신이 가진 정보의 원천이 보다 우월할 수도 있고 또 그런 정보가 당신 주변 도처에 널려있기 때문이다. 당신들이 생활주변에서 수시로 접하게 되는 정보들을 나와 마찬가지로 투자에 적극 활용할 수 있는 것이다.
린치의 지적은 최근 만난 지인의 말(잘 아는 펀드매니저의 말을 듣고 3만원에 판 주식이 3년만에 40만원까지 올랐다는 얘기)이 생각나 더욱 실감나는군요. 주식 투자자뿐만 아니라 부동산 투자자도 새겨들어야할 말입니다.
국내 부동산 전문가는 누구인가?
국내 부동산 전문가를 분류해봤습니다.
먼저 신문 기자를 부동산 전문가로 볼 수 있습니다. 특히 경제지 부동산 담당 기자는 통상 3년 이상 부동산시장을 전담 취재하는 경우가 많아 시장을 보는 눈이 전문가 수준이라고 할 수 있습니다. 하지만 기자는 투자자문을 해주는 것이 주 업무가 아니라 대중에게 시장을 분석하고 시장의 문제점을 지적하며 대안을 제시하는데 중점을 두기 때문에 투자자 입장에서는 전문가로서 미흡합니다. 신뢰할만한 기자를 선정한뒤 이 기자가 작성하는 기사(뉴스)를 통해 시장을 객관적으로 보는데 활용할 만 합니다.
이어 경제연구기관의 연구원이 있습니다. 민간기업 산하 경제연구소, 정부 산하 건설 및 주택 관련 연구소에 근무하는 사람들이 대표적입니다. 통계지표와 분석기법을 통해 시장을 분석 또는 예측하고 바람직한 정책 방향 및 대안을 제시하는 역할을 하고 있습니다. 문제는 시장 예측이 기계적인데다 현장감이 떨어져 대부분 틀린다는데 있습니다. 기업이나 정부 부처의 영향을 받기도 하구요.
또 여러분이 잘 아는 부동산 정보업체가 있습니다. 언론에 시황 분양물량 등을 보도자료로 배포하고 인터뷰를 통해 시장 전망과 정책 문제점 등을 코멘트 하고 있습니다. 하지만 투자자문만을 전문적으로 담당하는 인력을 제대로 갖춘 곳이 많지 않은데다 실전 경력이 부족한 경우가 있습니다.
또 다른 전문가로서는 이번에 문제가 된 투자자문업자가 있습니다. 대부분 법인 형태를 띄고 있지만 사실상 1인 기업으로 표면적으로 1대 1 투자 자문이나 강의를 주로 합니다. 또 부동산 재테크 책을 정기적으로 내며 언론에 자주 나올수록 상담료는 올라가게 됩니다. 순수하게 상담료만으로 수익모델을 창출하기 힘들어 분양 홍보마케팅, 매매 컨설팅 등을 통해 수입을 올리고 있습니다. 일부에 국한된 얘기지만 특정 지역 부동산 매물을 입도선매로 대량 매집해 가격을 올리는 투기행위를 하는 경우도 있어 주의를 요합니다.
마지막으로 사이버 고수가 있습니다. 대부분 전업(또는 전업을 꿈꾸는) 투자자이거나 중개업자들입니다. 인터넷에 특정 지역(매물)을 집중 소개하고 상담을 해주며 시세차익을 올리거나 수수료를 챙기고 있습니다. 일부는 시행사 등과 제휴, 확보한 회원을 대상으로 미분양 아파트를 팔아 수수료를 챙기기도 합니다. 나아가 언론 홍보와 책 출간을 통해 투자자문업자를 꿈꿉니다.
이밖에 투자자를 대상으로 상시 교육을 통해 자신의 본래 비즈니스 목적(토지 펜션 등 판매, 뉴타운 재개발 도시정비사업 등)을 달성하고자 하는 전문가도 있습니다.
언론에 많이 나오는 부동산 전문가의 경우 언론 노출이 제1순위이기 때문에 실전(현장 정보력 또는 투자 성공 사례)에 약한 경우가 있습니다. 또 부동산 투자로 돈 번 사람은 거의 없다는 것을 알아야 합니다. 부동산 투자로 돈 번 사람은 언론에 나오지 않습니다.
따라서 부동산 전문가에 의존해서는 부동산으로 부자가 될 수 없습니다. 대신 부동산으로 직접 돈을 벌어본 사람을 멘토로 활용하는 게 중요합니다.
독자적인 부동산 투자자가 되기 위해선?
그러면 이제 더 이상 전문가의 말을 듣지 말고 독자적인 부동산 투자자가 되려면 어떻게 해야 하는가? 고민이 생길 것입니다. 여기서 먼저 주의할 점은 전문가의 말을 듣지 말라는 의미는 전문가의 말에 의존해서 투자하지 말라, 즉 전문가의 말에 둔감하라는 것입니다.
부자노트 독자께서는 독자적인 부동산 투자자가 되기 전에 먼저 자신이 부동산 가치투자에 필요한 자질을 갖춘 사람인가를 판단하고 적합한 사람이라는 확신이 있어야 합니다.
부동산 가치투자자가 되기 위해선 △자신의 능력범위안에서 뛰어난 자제력(절제)을 발휘할 수 있어야 하고 △적절한 시기를 위해 참고 기다리는 인내심이 있고 △자신이 잘 아는 투자대상에 힘을 모으는 집중력이 있으며 △사물과 사건을 낙관적으로 바라보는 긍정적 사고를 가져야 합니다. 이와 같은 자질을 갖추지 못했다면 실패할 확률이 높으므로 부동산 투자를 포기해야 합니다.
만약 이러한 자질을 갖췄다면 매일 공부하며 미래를 준비하고 종자돈을 모으면서 가치투자 원칙에 따라 투자를 하고, 투자노트를 작성하며 최소한 3년 이상(5년 이상 길수록 좋음) 보유하며 매도타이밍을 잡는 가치투자를 실행하는 것은 어렵지 않을 것입니다.
피터 린치도 주식 투자를 하기 전 마음가짐을 강조했습니다. 부자노트 독자들도 가슴에 새겨야 할 것입니다.
“당신이 정말 채권보다 주식투자를 더 모험적이라고 생각하고 있는지 어떤지 사전에 목표설정과 입장을 명확하게 하는 것이 가장 좋다. 왜냐하면 만일 당신이 우유부단하고 확신이 없다면 최악의 시점에서 모든 희망과 분별을 저버리고 마구 팔아치움으로써 주식시장의 제물로 희생될 수 있기 때문이다.
상습적으로 손해보는 사람과 성공적으로 투자하는 사람의 차이는 지식이나 조사 못지않게 이러한 개별적인 사전준비 여부에 달려 있다. 긍극적으로 투자자의 운명을 결정해 주는 것은 주식시장이 아니며 기업들은 더욱 아니다. 그것은 바로 투자자 자신인 것이다.”
이와 같이 독자적인 부동산 투자자가 되기 위한 사전준비가 철저하다면 시장 상황에 일희일비(一喜一悲)하지 않는 ‘즐거운 가치투자자’가 될 것입니다. 나아가 나의 투자가 나만의 자산증식이 아닌 나와 다른 사람의 생활의 질을 높이고 가치있는 일에 기여할 수 있는 ‘행복한 부자’가 될 것입니다. |
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2008-01-25 17:41
http://blog.drapt.com/madam2/530131201250480174
출처 : 오윤섭의 부자노트
원문 : http://blog.drapt.com/ysoh
최근 지인들과 여행을 하거나 저녁식사를 같이 하면서 자녀 교육과 편안하게 노후를 보낼 수 있는 방법을 얘기했습니다. 이는 바로 돈과 직결되는 주제인지라 언제나 부자되는 법으로 귀결되곤 하더군요.
이번 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 보통사람이 부자되는 비결 중의 하나인 행운을 잡는 법(HOW TO GET FORTUNE)에 대해 세심하게 들여다볼까 합니다. FORTUNE이라는 단어 자체가 부(富)와 행운의 뜻으로 모두 쓰이는 것으로 봐도 그렇습니다.
최근 운에 관한 흥미 있는 책을 읽었습니다. 영국 출판 재벌 펠릭스 데니스(61세)가 반말 대화체로 솔직하고 노골적으로 쓴 ‘부자본능(원제 HOW TO GET RICH)’이란 책입니다.
데니스는 보유 자산이 7억5천만 파운드(약 1조4천억원)로 영국 선데이 타임스가 발표한 2007년 영국 부자 리스트에서 95위에 올랐습니다. 부자가 되기 위한 행운을 불러오는 법을 명쾌하게 정리했습니다.
내가 좋아하는 철학자인 세네카가 말하길 “운은 준비와 기회가 만났을 때 일어나는 것”이라고 했어. 나는 이보다 훌륭한 정의를 본 적이 없어. 그래서 계속 반복하는 거야. 준비하는 자는 기회가 많아진다. 행운은 준비하는 자의 것, 준비하는 자는 기회가 늘어난다. 다들 반복해서 완전히 암기하고 일상의 금언으로 삼길.<중략>
세네카의 말은 꼭 명심해둬. 준비가 열쇠야. 미리 준비를 하고 있어. 무거운 짐을 미리 들어놓고 숙제도 미리 해두고. 일을 해나가면서도 기회가 왔을 때 알아채도록 늘 경계를 늦추지 마. 그리고 기회가 오면 잽싸게 잡아.
미리 준비가 되어 있지 않으면 기회를 구걸하고 다니는 수밖에 없어. 결국 후회하게 되고 ‘만약 그걸 했더라면’하고 아쉬워하게 되지. 그리고 준비가 되었더라도 가령 사소한 일을 처리하느라 바쁘거나 이혼으로 삶이 엉망이 되었거나 이사를 하거나 등등의 일에 파묻혀 정신이 없다면 행운은 또 다시 당신을 피해갈 거야. 그러면 몇 달 혹은 몇 년 후에 이렇게 말하겠지. “내가 그 기회를 잡았더라면, 준비도 되었는데 충분한 신경을 쓰지 못했어.”
‘만약 그걸 했더라면’보다 더 슬픈 말도 세상에 없을 거야.
부동산 투자에서도 운이 따라주지 않으면 부자가 될 수 없습니다. 보통 사람이라면 더욱더 그렇습니다. 가치투자를 하더라도 말입니다.
저도 과거에는 운이라는 것이 인간의 의지와 무관하다는 생각을 했습니다. 하지만 40대가 되면서 긍정적인 사람에게 운이 많이 따른다는 사실을 알게 됐습니다. 그리고 매일 미래를 위한 준비를 하는 사람들에게 행운의 여신이 자주 찾아온다는 것도 알게 됐구요.
부자노트 독자 여러분은 이명박정부 출범을 앞두고 운을 불러오게 하기위해 어떤 준비를 하고 있나요? 그리고 어떻게 기회를 노리고 있나요?
부자가 되고 싶지만 이를 위해 매일 준비하는 사람은 우리 주변에 그리 많지 않습니다. 그리고 준비를 하고 있지만 기회를 번번이 놓쳐 행운을 잡지 못하는 사람도 많구요. 그렇기 때문에 부자되는 것은 쉽지 않은가 봅니다.
이명박정부 시대에 행운을 잡기 위한 준비와 기회를 정리해봅니다.
가장 먼저 준비해야 할 것은 실탄 즉 돈입니다. 얼마나 준비해야 하냐구요?. 최소한 1천만원 이상이면 됩니다. 많을수록 투자 대상을 고르는 선택의 폭이 넓고 부자가 될 가능성도 높긴 합니다. 2008년 1월이 지나가기전 현금화할 수 있는 돈이 얼마나 되는지를 다시 한번 따져보기 바랍니다. 그리고 현금을 준비하세요.
그 다음에는 이명박정부의 부동산정책 로드맵을 집중 분석해보세요. 대통령직 인수위원회를 통해 거의 매일 쏟아지는 부동산정책 방안에 대한 이면을 들여다보는 역량(부동산시장을 보는 눈)을 키워야 합니다.
거래를 활성화시켜 시장을 정상화시키되 부동산 가격을 안정시킨다는 것이 이명박정부의 부동산정책 목표입니다. 거래가 활성화되는 0순위가 무엇인지를 제대로 짚을 수 있도록 준비(공부)를 매일 해야 합니다.
이런 준비를 철저히 했다면 이제 다가올 기회를 잽싸게 잡을 수 있도록 집중하고 경계를 늦추지 말아야 합니다. 투자 기회는 부동산정책 시행 시기와 소비자의 마음(심리)에 따라 올 것입니다.
기회를 잡기 위해선 남보다 한발짝 빨리 매입타이밍을 잡아야 합니다. 최근 닥터아파트 조사 결과 주택시장 소비자들은 2008년 1월 현재 시기를 회복진입기로 보고 있습니다. 또 2008년 2분기(4~6월)부터 집값이 상승하고 2008년 2~3월을 내집마련하기에 가장 좋으며 뉴타운 재개발과 재건축이 투자가치가 높은 상품으로 예상하고 있습니다.
펠릭스 데니스는 준비를 충실히 하고 기회가 왔을 때 움츠려 들지 말고 다른 사람들의 반대와 판에 박힌 경고를 무시하고 대담하게 기회를 잡아야 부자가 될 수 있다고 강조하고 있습니다.
부동산 투자에서도 정확하게 맞아떨어지는 말입니다. 매일 투자를 위한 준비를 하고 기회가 왔을 때 역발상으로 과감하게 투자를 해야 운이 여러분 곁으로 찾아올 것입니다. 그래야 부자가 될 수 있습니다. 여기서 부자란 돈이 많은 사람을 말하며 행복과는 무관함을 밝힙니다.
마지막으로 데니스가 운에 관해 덧붙인 조언을 싣습니다.
-행운을 준비하되 행운을 좇지는 말라. 행운이 찾아오게 하라.
-행운을 직접 만들어라.
-자신의 처지를 한탄하거나 스스로를 ‘불운아’라고 부르지 말라. (살아 있다는 자체가 행운이다.)
-용감해라. 대담하게 행동하라. 행운에 고맙다고 하지 말라. 그런다고 들리는 것도 아니니까.
-자신이 하는 일을 꾸준히 해라. 언덕 너머에 펼쳐진 푸른 초원을 탐내지 말라.
-대부분의 포식자들은 먹잇감보다 운이 좋다는 것을 기억해라.
-징징거리고 한탄만 하는 사람은 하루에 백 번도 더 죽는다. 스스로에게 영웅이 되어라.
-영웅 타입이 아니라면 그런 척이라도 해라. 그러면 실제로 그렇게 될 것이다.
-일단 해라. 허락을 구하는 것보다 저지르고 나서 사과하는 편이 훨씬 쉽다.
-부에 대한 추구를 너무 심각하게 생각하지 말라. 이건 게임일 뿐.
-행운을 얻어 부자가 되어라. 그런 다음 아낌없이 나눠줘라. |
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