1세대 1주택에서 ‘주택’이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 건축 허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 봅니다.

거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하며, 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단합니다.

그러므로 위 사례의 경우 건축물 관리대장에 주택으로 되어있다 해도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 그 건물은 주택으로 보지 않습니다. 따라서 아파트를 양도한 것은 1세대 1주택의 양도에 해당돼 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

그러나 세무서에서는 모든 과세자료에 대해 일일이 사실상의 용도를 확인해 과세할 수 없어 일단 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단합니다. 따라서 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우에는 납세자가 사실상의 용도를 입증해야 하는데, 다음과 같은 증빙서류에 의해 그 사실이 객관적으로 입증돼야 인정받을 수 있습니다.

양도소득세는 통상 양도일로부터 4~5개월 이상 지나야 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않았다면 증빙서류를 갖추기가 쉽지 않고 임차인이 바뀌거나 협조해주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 됩니다. 또한, 증빙서류는 공부상의 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 않으면 사실을 인정받기가 매우 어렵습니다.

그러므로 위와 같은 경우 아파트를 팔 계획이라면 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 사실을 입증하기 위해 증빙서류를 갖추는 수고를 덜 수 있습니다.