2010-03-21 11:09

http://blog.drapt.com/lykcap/3257791269137345514

[질문]

안녕하세요? 양도세 감면에 대해서 문의드립니다.
기존주택 1채를 수원에 갖고 있습니다(거주). 그리고 2010.1월 광교 분양을 받았습니다.
광교 양도세감면이 5년이내 양도시 60% 면제라고 하는데 질문드립니다.

1) 기존주택은 보유3년을 충족후 매도시 양도세면제가 된다.

2) 이해안가는 부분은 광교주택 입니다.
   1번 보유주택을 매도후 광교 입주후 3년 보유를 충족하면 역시 1가구1주택으로 양도세 면제가 아닌지요? 그런데 왜 5년내 매도시 60% 면제라고 하는지요?

[답변]

ㅁ1.광교주택소유권취득일로 2년이내 3년이상 보유된 수원주택의 매도는 비과세됩니다.
광교주택취득이로 2년이 경과되어 수원주택을 매도하더라도 광교주택은 주택보유수 판정에 합산되지 않는 특례주택으로 수원주택은 비과세됩니다.

ㅁ2.물론 수원주택매도후, 광교주택의 매도는 3년이상 보유면 양도소득세기 비과세됩니다.

ㅁ3.만약 수원주택을 먼저 매도하지 않고 3년뒤 광교주택이 먼저 매도되면
광교주택은 양도소득세대상이됩니다 .그러나 5년이내 양도시 60%가 감면되고 5년경과후 매도시 5년간의 양도소득세는 60%가 감면됩니다.(좃[특례제한법98조의3)

즉 비과세대상인 경우는 비과세되고 양도소득세 대상인 경우에는 감면된다는 것입니다.

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2010-03-20 13:32

http://blog.drapt.com/lykcap/3257791269059568130

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2007-11-26 21:34

http://blog.drapt.com/lykcap/2413571196080498223

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

광교 1호특급-수원 매탄동 e편한세상 무조건 두배 뛴다.     1. 명품 신도시와 직간접 수혜지역 분양   안녕하세요? 수많은 특급 분양처 중에서 당첨만 되면 두 배 이상의 투자 수익률을 얻을 수 있는 초특급 투자처를 한 군데 소개합니다. 바로 광교 신도시의 심장부인 파워센타로부터 300m 바싹 붙어 있는 수원 매탄동 e편한세상이 그 주인공입니다.   닥터 아파트의 묻고 답하기와 스피드뱅크의 질문과 답변 등을 통하여 수많은 사람들이 저에게 질문을 합니다. 앞으로 어느 곳에 투자를 해야 하나요? 그러면 저는 판교. 광교. 송도. 송파와 강남. 용산. 용인, 동탄 등에 투자하라고 합니다.   하지만 이러한 대답을 드리면서도 해당 지역의 청약 경쟁률과 아파트 시세를 잘 알고 있기 때문에 확률적 가능성을 설명하면서 그 곳에 버금가는 유망 지역에도 관심을 가지고 투자하라는 말을 꼭 덧붙여 설명합니다.   과거와는 달리 아파트에 대한 인식이 주거 목적 보다는 투자 목적으로 빠르게 이동하고 있습니다.  왠만한 사람이라면 어느 곳이 유망 지역이고 앞으로 어느 아파트가 투자 가치가 높은 지에 대하여 손금 보듯이 훤히 알고 있습니다. 그렇지만 놀라운 사실 한 가지는 아직도 확률적으로 당첨 가능성이 희박한 곳에 목을 메는 로또 증후군 환자들이 많다는 것입니다.   당첨이 된다면 그야말로 평생 벌어도 벌지 못할 대박의 행운을 얻겠지만 낙첨되었을 때의 잃어버린 시간과 아파트 폭등에 따른 상대적인 빈곤감에 대해서는 전혀 대비책이 없다는 것입니다.   좀 더 냉철하게 말씀을 드리면 떨어질 확률이 훨씬 높기 때문에 알부자가 되기 보다는 가난의 쇠사슬에 꽁꽁 묶이는 비참한 현실을 이어 갈 가능성이 훨씬 높습니다. 돈만 있으면 그 어느 곳이든지 갈 수 있다는 신념 때문에 부동산을 투자 성향으로 바라보는 시각이 점점 높아지는 현실에서 과연 최고의 투자처는 어디가 될까요?   이에 대하여 후회 없는 몇 가지 대안을 확실히 제시할테니 스스로 절박한 상황에 놓인 분들께서는 그 중에 하나를 선택하여 풍요로운 미래를 맞이 하시길 바랍니다.   1. 차기 명품 지역 직접 분양- 광교, 판교, 송파, 용산- 평균적으로 당첨 가능성 10% 미만 매우낮음                                 입주 3년 후에 투자 수익률 분양가 대비 100%-200% 매우 높은 수익률   2. 명품 지역 직접 후광 분양- 상기 지역의 1km 이내에 위치하여 높은 투자 수익률 가능함                                 당첨 가능성 상황에 따라서 10%~30%로 비교적 높음                                 입주 3년 후에 투자 수익률 분양가 대비 100% 전후로 매우 높음   3. 명품 지역 간접 후광 분양- 상기 지역의 1km~5km 이내 거리에 위치하여 비교적 높은 수익률                                 당첨 가능성 30-40%로 높은 편임   4, 명품 지역 직간접 후광 급매- 상기 지역의 직간접 후광을 기대하며 매수함                                 평균 시세보다 20% 이내 급매물 매수시에 3년 후 현재 시세대비 50% 전후   수도권은 매우 넓고 투자할 곳도 많습니다. 특별히 지역을 따지지 않고 순수하게 투자를 목적으로 분양 받으실 분이나, 또는 명품 신도시와 그에 준하는 주거 목적을 원하시는 분들은 제가 제시한 위의 4가지 사항을 염두해 두고 분양을 받으시거나 급매를 취하신다면 그 어느 선택보다도 가능성이 높고 높은 수익률과 안전한 투자를 동시에 누릴 수 있는 일석삼조의 효과를 거둘 것입니다.   여기에서는 특히 광교 신도시에 초점을 맞추어 광교 신도시의 직접적인 후광을 받아 매우 높은 시세 차익을 이룰 수원 매탄동 대림(삼호) e편한세상에 대하여 집중적인 조명을 하겠습니다.       2. 광교 신도시 분양           광교신도시는 산업단지와 상업, 주거, 행정이 어우러진 자족 신도시입니다. 도시 중심성을 확보할 수 있는 도시공간구조 형성 및 친환경적 도시환경 조성으로 수원시와 용인시 서북부 지역의 발전 도모를 목적으로 하고 있습니다. 최첨단 산업연구의 중심지로 중소기업지원센터, 나노소자특화팹센터와 결합한 지식산업의 클러스터화를 도모할 계획이며, IT, BT 등 첨단지식산업의 R&D단지도 조성할 예정이지요. 물론 신도시로서 각종 상업시설과 광역행정기관 등의 공공시설도 들어섭니다. 2004년 6월 30일 택지개발 예정지구로 지정됐으며, 2005년 12월30일 개발계획의 승인을 얻었고, 아파트분양은 2008년 9월부터 시작돼 2011년 12월 준공할 계획입니다.   광교 신도시는 명실공히 판교, 송파 신도시와 3각 축을 이루면서 강남, 용산, 서초와 함께 향후 수도권의 미래를 이끌 초특급 투자 지역이라고 단언할 수 있습니다. 위치 수원시 이의동, 원천동, 하동, 우만동, 연무동 일원 용인시 상현동, 영덕동 일원 사업면적 11,278,267m²(341만1천6백76평) 사업기간 2005.12 ~ 2010.12 사업시행자 경기도, 수원시, 용인시, 경기지방공사 주택규모 총 2만4천가구 (단독주택 2천13가구) 수용인구 6만인 공동주택 1만9천36가구 (임대: 6천7백56가구 포함) 층수/용적율 6~15층 / 159% 이하 공원녹지/학교 5백12만6천8백93m²(45.5%) / 37만5천2백5m²(3.3%) 특징 수도권 남부지역의 자족형 행정복합도시 도로, 전철 등 주변도시와 연계한 광역교통망 확충 광교산 일원의 생태 녹지축을 연결하는 미래지향적 친환경 계획도시   예상 분양가 -  평형별로 1300만원-1600만 예상 입주 후 3년 예상 평당가 - 2700~3500 예상 당첨자 예상 청약 가점 - 70점~75점 당첨 가능성 - 1%~10% 신도시 시세 - 판교, 송파와 엇비슷         3. 수원 매탄동 e편한세상의 분양   대림산업 계열 건설회사인 삼호는 수원시 영통구 매탄동에서 e-편한세상 아파트 580가구를 분양하는데 제가 이 단지를 특별히 부각시키는 이유는 기존 영통의 주거 인프라를 이용할 수 있고, 새로 개발되는 광교신도시 심장부와 직선거리 300m에 위치해 개발수혜가 예상되는 지역이기 때문입니다.   지하 2층, 지상 20~25층 6개동 규모로써 △82㎡ 40가구 △84㎡ 78가구 △110㎡ 84가구 △116㎡ 96가구 △129㎡ 96가구 △145㎡ 86가구 △161㎡ 100가구로 구성돼 있습니다. 분양가는 3.3㎡당 1100만~1500만원대로서 주변 랜드마크 시세보다 저렴하기 때문에 향후 투자 수익률이 매우 높을 것이 확실합니다.            분양문의 모델하우스 오픈함 031-267-3503   4. 대림 삼호 e편한세상 투자가치   수원 매탄동 e편한세상은 수도권에 공급이 되는 2007년 11월~12월 분양분 중에서도 투자 수익률, 안정감, 주거 만족도 3박자 측면에서 단연 으뜸이라고 판단이 됩니다. 그렇다면 구체적으로 어떤 특장점이 존재할까요?   1) 광교 신도시의 직접적인 수혜 아파트입니다. 광교 신도시와 300m 거리로서 광교 신도시 심장부라고 할 수 있는 중심 상권이며 강남 코엑스몰을 능가하는 규모의 파워센터(백화점, 할인매장, 극장, 실내 어드벤처, 스포츠 센터)를 도보로 이용할 수 있습니다. 이런 점에서 광교 신도시 내의 상당수 아파트보다 오히려 생활 편리성과 투자 가치가 높을 수 있다는 평가를 받고 있습니다. 또한 인근 영통 일대의 편의 시설을 함께 이용할 수 있는 더블 이점이 있습니다.   2) 등기 후에 전매가 가능한 뛰어난 환금성입니다. 대림 삼호 e편한세상을 최고의 분양 단지로 추켜 세우는 것은 그 무엇보다도 등기 후에 바로 전매가 가능하다는 데 있습니다. 최근 분양한 송도, 청라, 용인 흥덕 등 대부분의 명품 아파트가 최소 5년 대부분이 10년 전매의 쇠사슬에 꽁꽁 묶여 있는 것과는 대조적으로 그 이상의 투자 가치를 지니면서 전매가 가능하다는 것은 투자자로서는 최고의 호조건이라고 할 수 있는 까닭에 눈 감고 청약해도 될 아파트입니다.   더군다나 모든 사람들이 학수고대하며 당첨을 꿈꾸는 광교 신도시 역시 분양가 상한제 실시 여파로 중소형 10년 중대형 7년이라는 전매 제한이 따르기 때문에 환금성이 떨어져 빚 좋은 개살구 형태로 전락하고 있는 것과 비교한다면 오히려 광교 당첨보다 훨씬 유리하다고 판단이 됩니다. 전매 7-10년은 사실상 징역 7-10년살이와 다를 바가 없습니다.   3) 수도권 가구당 최대 규모인 8900여평 조경 면적의 친환경 아파트입니다. 미래의 트랜드는 단연 초고층과 친환경입니다. 단지 내 조경 3087평, 기부체납 2134평을 앞마당으로 삼고 광교 신도시 내의 원천 유원지 공원 3673평을 도보로 즐길 수 있으며, 15.4%의 낮은 건폐율과 228%의 높은 용적률로 건물은 줄이고 조경을 넓힌 친환경 설계가 돋보입니다.   주변 아파트의 시세보다 저렴한 분양가에 미래트랜드인 최신식, 초특급, 최첨단, 친환경까지 두루 아우른 e편한 세상은 그야말로 청약의 옥석을 구분하기 힘든 분양 혼란기에 숨어 있는 노다지라고 표현할만 합니다.   4) 탁월한 입지에 펼쳐진 사통팔달의 편리한 교통시설입니다. 신분당선(2014년), 분당선 연장선(2011년), 수원 순환 경전철(2015년), 영덕-양재간 고속도로 (2008년), 영덕IC의 직간접 혜택을 누릴 수 있으며, 광교신도시와 흥덕지구, 판교신도시, 동탄 신도시가 인접 거리에 있는 교통 천국입니다.   5) 초,중은 물론 명문고 명문 대학교까지 갖춘 완벽한 교육 환경을 자랑합니다. 원천초, 산남초, 동수원중, 산남중이 도보 접근 가능하며 효원고, 유신고, 매탄고 등의 명문고가 2km 남짓으로 포진되어 있습니다. 또한 아주대, 경희대, 경기대 등 명문대가 10분 내외의 통학 거리이며, 성균관대, 서울 농대가 20분 내의 통학 거리로서 교육 도시 수원의 심장부로서 손색이 없는 환경을 자랑합니다.   6) 주변 시세보다 저렴한 분양가 e편한 세상은 과거에 분양한 아파트들보다 더욱 진화된 최첨단 친환경 아파트임에도 불구하고 침체기의 분양이라는 장점을 살려 주변 랜드마크보다 저렴한 1100~1500대의 분양가로서(평균 1370) 주변 랜드마크인 인계한화 꿈에그린 1630만원과 신매탄 위브 1547, 인계 삼성래미안 1476만원보다 저렴하며, 기존 아파트인 매탄동 현대홈타운 1485만원은 물론 우만동 월드메르디앙 1702만원, 주공1차 1800만원, 현대홈타운 1452보다도 훨씬 시세가 낮습니다.   최근 2년동안 광교 신도시에 인접한 기존 아파트들의 상승률은 분양가 대비 3배에 가까우며, 거의 모든 아파트들이 광교 발표 이후에도 50%~100% 상승을 거두었습니다. 광교 신도시 예상 분양가는 과거 판교 신도시의 분양가 상승을 감안할 때 당초의 마지노선이라던 1200선을 돌파하고 1300선이 유력시 되는 가운데 현실적으로 1300-1500에 안착할 가능성이 큽니다. 광교 신도시 아파트가 입주시에는 분당 정자동 주상복합의 현 시세인 평당 3000-3500선 이상 최소 예상이 되기 때문에 분양가 대비 100%-150% 상승을 감안한다면 e편한세상은 입주 후 전매시점에서 2200~3000은 무난할 것으로 전망이 됩니다.   절대적, 상대적 가치 혹은 거시적 미시적 가치를 총동원하여 객관적으로 평가한다고 해도 초특급 투자 가치라는 사실을 부인할 수 없으며 이는 비단 e편한세상만이 아니라 앞에서 언급한 분양 아파트들의 상승률도 매우 높을 것으로 판단이 됩니다.   7) 7-10년 전매 금지의 감옥인 광교, 송파의 높은 청약가점 65점-75점이 필요 없습니다. 광교 신도시가 판교, 송파와 함께 초특급 신도시임에는 틀림이 없지만 지원자 대비 당첨 가능성이 1%-10% 미만일 것으로 추측이 되기 때문에 이 곳 로또 당첨에 목을 메지 말고 확률상 매우 높은  낙첨시의 시간, 경제적 손실에 대비해야 합니다. 확률은 노력한다고 될 수 있는 부분이 아니며 운수에 맡기는 일인 까닭에 가능성이 낮을 경우는 다른 대안을 찾아 나서는 것이 최선입니다.   설령 광교, 송파에 당첨이 되더라도 기나긴 전매 기간동안에 내 집에서 감옥살이를 해야하는 비운을 겪을 수 있다는 사실까지 감안하면 오히려 광교나 송파보다 그 후광을 볼 수 있는 분양에 전략을 맞추어야 합니다. 물론 광교나 송파 흥덕 등은 그 이름값 이상을 발휘하기 때문에 10년이 흘러도 그 가치는 크게 할 것이지만 환금성은 매우 떨어질 것이 불 보듯이 뻔합니다.   최근 필자가 송도, 청라, 흥덕 등 신도시, 택지 개발 지역을 추천하면서 유독 청라 GS자이와 중흥을 높이 평가한 까닭은 전매 금지가 없이 등기 후 전매가 가능하기 때문이었습니다.   8) 대림(삼호와 고려는 같은 회사) e편한세상은 강력한 브랜드입니다. 닥터 아파트 포털 사이트 네티즌 인지도 1위를 비롯하여 건설업계의 주식 가치 및 안정도가 초특급 순위로서 자타가 인정하는 브랜드입니다. 갈수록 브랜드, 프랜차이즈 시대가 강화되고 있는 현실을 감안한다면 인지도와 긍정적 시각, 안정감, 주식 가치 등이 매우 높은 e편한 세상은 이름값으로도 시세 차익을 얻을 수 있다고 할 수 있습니다.   9) 25층 규모의 수원 시내 아파트 중에서 고층이기 때문에 조망권이 탁월합니다. 인근 아파트들이 5-10층의 저층 아파트가 많은 데다가 사방의 시야가 뚫려 있는 까닭에 미래의 트랜드인 조망권과 채광권 일조권 산소권이 매우 뛰어납니다. 녹지율 60%대의 친환경 아파트라서 고층의 세련미가 더욱 돋보입니다.   10) 미래형 신개념 아파트입니다. 모든 동에 1층, 2층 필로티를 설치하여 개방감과 동선을 확보하였으며, 지역 난방의 도입으로 관리비를 절감하였고, 입주민의 교류를 돕는 커뮤니티(시청각실, 문고, 놀이방등)를 설치했습니다. 또한 판상형과 탑상형의 장점을 돕는 신개념의 평면 도입은 물론 가전, 가구 등 기본 옵션을 무료로 제공하는 한편 주차장 면적이 다른 곳보다 넓게 확보되어 주차하기가 쉽다는 것도 특징입니다.   이상으로 차세대 초특급 아파트인 수원시 매탄동 e편한 세상에 대하여 집중적인 조명을 하였습니다. 어찌 보면 이 글이 광고같은 느낌이 들 정도로 특정 아파트를 지나치게 찬양한 것으로 오인할 수 있지만 상기의 내용 모두가 사실이고 누가 판단을 해도 투자 가치가 높은 곳이기 때문에 아무 조건 없이 강력하게 추천을 하는 바입니다. 입주 후 등기와 더불어 전매가 가능하고 광교 신도시 300미터 580세대의 적당한 세대 수원시 최대의 용적률과 조경 등 몇가지 사항만으로도 투자성은 물론 주거 목적으로도 아주 뛰어난 곳입니다.   특히 무주택 서민이나 갈아타기를 희망하는 분들은 작년에 제가 초특급 투자처로 추천하였던 인계동 삼성 래미안보다도 더 빼어난 조건을 많이 갖춘 이 곳을 추천 하오니 적극적인 관심을 요망합니다. 한가지 명심하실 것은 아파트의 가치는 실내보다는 실외, 조경이 두 배 이상 중요하며 입지, 미래 트랜드가 훨씬 더 중요하기 때문에 좁은 시야보다는 좀 더 폭 놃은 시야로서 e편한 세상을 바라볼 필요가 있습니다.   앞으로 저는 전매금지가 아닌 등기 후에 전매가 가능한 곳을 바탕으로 입주시에 정상적인 부동산 흐름시 분양가 대비 최소 50%~100%에 이르는 곳을 발굴하여 집중적으로 홍보할 생각입니다. 그동안 막연하게 부동산과 관련한 모든 영역의 글들을 쏟아 부었는데 앞으로는 그것과 병행하여 초특급 분양 및 분양권 미분양, 초급매물, 유망지역 등을 발굴하여 시리즈 형태로 제시할 생각입니다.   제가 2007년 11월 28일(수) 스피드뱅크 전문가 특강시에 초특급 유망 분양처(전매 제한 없는 곳) 미래 유망한 급매물을 쪽집게 형태로 찍어 드릴 생각이니 많은 참여를 바랍니다. 그 동안 제 부로그와 동호회를 아껴 주신 여러분들께 진심으로 감사의 말씀을 드리며 향후에 수익률이 높은 단지 및 지역을 집중적으로 조명하여 여러분들께 풀어 드릴테니 많은 기대를 바랍니다.   오늘 제시한 수원시 매탄동 e편한 세상은 분양가 대비 100% 가까이 오를 초특급 투자처이오니 광교나 송파 분양에 모든 것을 걸고 있는 분들은 그 곳의 수익률과 차이가 없고 오히려 전매가 가능한 이 곳으로 눈을 돌리어 현실적인 접근을 하시길 바랍니다. 뚜껑을 열어 보아야 알겠지만 청약 경쟁률과 관계없이 이 곳은 광교 중의 광교라고 할만한 투자처입니다. 감사합니다.

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