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[스크랩] 재개발 A급물건 찾는방법 |부동산노트
2008-10-24 16:40
http://blog.drapt.com/lyk1019/3597981224834054395 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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재개발 A급물건 찾는방법 1. 입지여건이 좋은 곳
부동산 투자의 가장 기본적인 것이 바로 입지여건이다.
입지여건이 좋은 곳을 택해야 향후 주거가치가 높아져 투자가치도 상승하게 되며 입지여건이 뒤지는 곳은 입지여건이 좋은 곳에 비해 시세상승이 덜 되거나 안되는 경우가 많다.
흔히 입지여건이 좋은 곳이라면 지하철역세권, 학군이 좋은 곳, 도로 접근성이 좋은 곳, 생활편의시설이 잘 갖춰진 곳, 공원이 인접한 곳, 조망권(산, 강, 바다 등)이 좋은 곳 등이다.
2. 사업속도가 빠른 곳 사업속도는 지역(직장)주택조합, 재개발, 재건축 아파트 조합원의 수익과 직결되는 부분이다.
사업속도가 어떤 이유에서든 계획했던 사업기간보다 늦어진다면 조합원이나 시공사가 책정해 놓은 예산액보다 금융비용 측면이나 인건비 등이 더 들어 추가부담금이 늘어날 수 있으며 5년 내에 완료할 수 있었던 사업을 10년 이상 걸려 완료가 된다면 그 만큼 공사대금, 기회비용 측면에서도 손실을 보게 된다.
이런 부분이 곧 조합원 개개인의 수익과 직결된다.
3. 조합원 동의율이 높은 곳 재건축이나 재개발 모두 조합원 동의율이 높아야 사업이 원만히 진행될 가능성이 높다.
조합원 동의율이 낮다면 사업을 진행하는 데 잡음이 많아 재개발을 추진하는데 어려움이 많아진다. 즉, 사업속도가 늦어진다는 얘기다.
따라서 조합원 동의율 100%로 사업이 추진되는 곳은 매우 드물지만 가급적 동의율이 높은 곳을 택하는 게 동의율이 낮은 곳을 택하는 것보다 수익성이 높아질 수 있다.
4. 비례율이 높은 곳 비례율=[(사업완료 후 대지 및 건축물의 총액-총사업비)/종전 토지 및 건물 감정평가액의 총액]×100
비례율은 조합원의 투자수익을 가늠할 수 있는 잣대로 통상 개발이익률이라고 불린다.
이는 재건축에서 무상지분률과 비슷한 개념으로 보면 되겠다.
비례율이 높게 나오는 곳은 국공유지보다 사유지 비율이 높은 구역, 사업면적에 비해 조합원수와 세입자수가 적은 구역, 건축비가 적은 구역 등이다.
예 1. 지분 15평의 시세 1억원, 감정가액이 7천만원, 비례율 85%, 32평형 기준 조합원 분양가 3억원이라 가정했을 때, 조합원 추가부담금은 조합원 분양가(3억원)-감정가(7천만원)×비례율(85%)=2억4천50만원이 나온다. 따라서 32평형 투자시 총 투자비는 3억4천50만원이 된다.
예 2. 지분 15평의 시세 1억원, 감정가액이 7천만원, 비례율 100%, 32평형 기준 조합원 분양가 3억원이라 가정했을 때, 조합원 추가부담금은 조합원 분양가(3억원)-감정가(7천만원)×비례율(100%)=2억3천만원이 나온다. 따라서 32평형 투자시 총 투자비는 3억3천만원이 된다.
위에서 살펴본 바와 같이 비례율을 어떻게 받느냐에 따라 조합원의 수익이 달라지는 것이다.
5. 사유지 비율이 높은 곳 재개발 사업이 추진되는 곳 중 나대지, 무허가 건물, 시유지나 국, 공유지 점유권과 함께 사유지가 포함된 곳이 많이 있다.
절차상 가장 번거로움이 없는 곳이 사유지다.
사유지는 대지지분만 있으면 조합원 평형배정시 재개발 구역의 특성에 따라 신청할 수 있다.
나대지인 경우 20㎡(6.05평)미만은 아파트 분양권 없이 현금으로 청산되며 20㎡(6.05평 초과 90㎡(27.22평)미만의 나대지 소유자는 무주택자에 한해 아파트 분양권이 주어진다.
국, 공유지 점유권이란 국가소유나 공공기관이 갖고 있는 땅에 무허가로 지어놓은 건물 중 해당구청의 무허가건축물 관리대장에 올라있는 건물의 소유권을 일컫는다.
원래 무허가여서 불법이긴 하지만 구청 건축물 관리대장에 올라있으면 재개발사업 과정에서 조합원 자격을 얻을 수 있다. 아무리 무허가라도 살고 있던 사람의 점유권을 인정해주기 때문이다.
이 소유권이 투자대상이 되는 것은 해당 재개발지역 조합원 지분을 저렴하게 매입할 수 있기 때문이다.
국, 공유지는 점유권을 인정받는 대신에 재개발이 이뤄지면 땅 주인인 국가나 공공기관에 돈을 상환한다. 이 대금 때문에 매입가격이 싼 것이다.
참고로 국, 공유지를 구입할 때는 반드시 구청 떸��들러 비치된 무허가건물 대장에 등재 여부를 확인해야 한다. 무허가건물 대장에 등재되어 있어야만 점유권을 인정받을 수 있기 때문이다.
국공유지를 구입한 다음에는 무허가 건물대장의 명의를 변경해야 하고 재개발조합에 들러 조합원 명의도 바꾸어야 한다.
무허가건물대장을 바꿀 대는 매도용 임감증명서, 매수자 주민등록등본, 매도자 주민등록등본을 제출해야 한다. 사업시행인가가 떨어진 다음에 구입할 때는 무허가건물대장 상의 명의변경을 한 다음 불하받은 토지에 대한 명의변경도 재개발 사업 예정지나 추진위원회가 결성돼 재개발 구역지정을 받기 위한 준비를 하고 있는 지역을 잘 찾아 선택을 해야한다.
6. 대단지이면서 조합원수, 세입자수가 적은 곳 한정된 부지 내에 조합원이 많고 세입자가 적어야 향후 조합원 수익이 증대된다.
예를 들어 1만평 부지에 3백50가구를 계획하고 있는 재개발 A, B구역이 있다고 가정하자.(32평형 2백가구 짓는 다고 가정) A재개발구역: 1만평 부지에 조합원 2백명 거주
B재개발구역: 1만평 부지에 조합원 3백명 거주한다고 했을 때,
A재개발 구역의 경우 32평형에 모든 조합원이 입주를 할 수 있거나 층이 좋지 않은 곳은 평수가 낮은 곳의 로열층에 우선 배정 받을 수 있어 안정적인 수익을 올릴 수 있다.
하지만 B재개발의 경우 조합원이 원하는 평형대에 배정을 받지 못할 가능성이 높고 향후 좋은 층에 배정받지 못할 가능성이 커 리스크가 높아진다.
통상 대단지 구역은 부지 면적이 1만 평이 넘고 전체 가구수가 1천가구를 넘는 곳을 말하지만 수도권 지역에선 5백가구만 넘어도 큰 규모라 할 수 있다. 대단지 구역은 단지 자체에 편의시설이 갖춰지고 부대시설도 잘 갖춰진다는 장점이 있기 때문에 선호도가 높다.
또 단지규모가 크면서 조합원 수나 세입자 수가 적은 구역은 일반분양이 많기 때문에 조합원에게 돌아오는 이익도 그만큼 크다.
7. 발전가능성이 높은 곳 발전가능성이 높은 곳을 택해야 하는 이유 역시 입지여건이 좋은 곳을 선택해야하는 이유와 같다.
예를 들어 주변 교통이용 여건이 열악했으나 지하철이 개통돼 교통이 편리해진다든지, 인근 공장이 대거 이주를 하고 아파트 타운이 형성된다든지, 인근 노후 불량 주택이 헐리고 뉴타운 또는 신규아파트 타운이 형성된다든지 등 여러가지 상황이 있을 것이다. 주변 개발로 인해 해당 재개발 지분의 가치가 상승될 수 있는 곳을 중심으로 택하는 게 유리하다.
8. 이주비가 높게 책정된 곳 이주비가 높은 구역의 지분을 사면 초기 투자비용을 낮출 수 있어 적은 자금을 가지고도 내집마련이 가능하다.
그렇다고 무조건 이주비가 많다고 좋은 것은 아니다.
이주비는 그 기간동안 시공사 재정을 압박하게 되고 이는 다시 조합원 권리가액 산정시 개발이익이 낮아지게 돼 결국 조합원 부담으로 돌아오기 때문이다.
따라서 실입주를 목적으로 지분을 매입하려는 경우보다는 적당한 시점에 매도할 계획이라면 매입시 이 부분을 꼭 염두에 두는 것이 좋다.
이주비 지급방식도 시공사가 제시한 금액을 조합원에게 공평하게 지급하는 조합이 있고 조합원 소유지분에 따라 차등적으로 지급하는 조합이 있으므로 먼저 알아봐야 한다.
9. 시공사 선호도가 높은 곳 최근 브랜드에 대한 선호도가 시세와 연계돼 상황이므로 대형업체가 맡을 수록 그 곳의 가치가 상승된다. 평면이나 건설 노하우, 서비스 등이 중소 업체보다 우수하기 때문이다.
입지여건이 비슷한 A재개발은 이름도 없는 회사가 B재개발은 브랜드 선호도가 높은 단지와 같은 조건에 분양을 하게 된다면 당연히 선호도 높은 B구역을 택하게 되는 게 최근 수요자의 성향이다.
같은 지역에 같은 값에 아파트가 분양되도 향후 시세는 브랜드 선호도가 높은 곳이 브랜드 선호도가 낮은 곳보다 수천만원 높게 형성되는 게 요즘 현실이기 때문이다.
10. 공시지가가 높은 곳 공시지가가 높은 곳
- 예를 들어 구역내에 같은 지분 20평짜리 매물 A, B가 있다고 가정을 하자.
이 때 A지분의 공시가는 평당 4백만원, B지분의 공시지가는 평당 3백50만원이라면
A지분의 감정평가액(공시지가의 1.2배 정도)은 20*400*1.2=9천6백만원
B지분의 감정평가액은 20*350*1.2=8천4백만원이 계산돼 같은 32평형에 입주한다고 했을 때 공시지가가 높은 곳일 수록 조합원 추가부담금이 줄어 수익이 늘어나게 된다.
11. 사업이 가능한 많이 진행된 곳 재개발 사업이 진행되는 곳 중 미동의자가 많다거나 재개발 사업구역 내 문제로 사업진척이 되지 않고 있는 곳에 투자했을 경우 금융비용, 기회비용의 손실이 발생하게 된다.
또한 사업진행 속도가 느리다거나 하는 경우 더 큰 손실을 가져다 줄 수 있으므로 가급적 조합설립인가 이상 추진된 단지를 택하는 게 좋다.
투자리스크를 줄일 수 있다는 점에서 가급적 비싸더라도 사업진행이 많이 이뤄진 곳을 택하는 게 안정적인 투자수익을 기대할 수 있다는 게 장점이 될 수 있지만 수익성은 크지 않다.
12. 주변 시세보다 높지 않은 곳 최근 재개발 지분의 경우 사업시행인가를 받고 관리처분인가 직전까지 사업이 진행된 곳의 경우 주변 아파트 시세보다 더 높게 형성이 돼 있거나 비슷한 경우를 많이 볼 수 있다.
재개발 조합원분도 사실상 프리미엄이 형성되고 있다는 것이다.
일반분양가에 비해 현저히 높거나 주변 시세보다 비쌀 경우 향후 조합원 동호수 배정시 1층 또는 저층에 당첨될 가능성이 있다는 점을 고려한다면 굳이 리스크를 감수하고 투자할 이유는 없는 것이다.
따라서 주변시세보다 저렴하고 가격경쟁력이 있는 곳을 택해 투자하는 게 좋다.
13. 조합원, 조합, 시공사간 문제가 적은 곳 재개발 사업을 추진하면서 내부적으로 갈등, 마찰, 분쟁 등의 소지가 전혀 없는 것은 아니지만 가급적 조합, 조합원, 시공사 간 문제가 적은 곳을 택하는 게 좋다.
조합, 조합원, 시공사간 문제가 많다면 당연히 협의가 잘 안돼 사업기간이 길어지고 사업기간이 길어지면 조합의 수익이 줄고 그 만큼 조합원의 수익도 줄게 된다.
또한 시공사입장에서 봤을 때 계획된 사업기간에서 몇 개월 더 지연이 된다면 공사대금, 금융비용, 인건비 등이 더 들게 돼 결국 추가부담금이 늘어나는 꼴이 된다.
조합, 조합원, 시공사간 문제가 적은 곳을 택하는 게 원만히 사업을 진행해 정해진 사업기간에 맞추거나 사업기간을 앞당길 수 있어 추가부담금이 발생되기 보다는 오히려 기간이 단축된 만큼 조합원에게 돌아오는 이익이 커질 수 있다.
14. 경사가 급한 곳 보다는 가급적 평지인 곳 경사가 진 곳은 평지에 비해 평당 공사비가 더 들고 암반이 많이 섞인 곳인 경우 추가 공사비용이 들 수 있다.
경사지를 평평하게 다지고 암반이 있다면 폭파를 하거나 다른 곳으로 옮겨야 그 위에 골조를 올리고 건물을 올릴 수 있을 것이므로 비용이 더 드는 것이다.
평지라면 경사지처럼 아파트가 들어설 자리를 깎아내거나 하지 않고 땅을 다진 후 바로 공사를 진행할 수 있어 공기를 앞당겨 금융비용을 줄인다거나 공사비용을 줄일 수 있으므로 조합원에게 약간 더 이익이 될 수 있기 때문이다.
자료출처: 나누어요~☆ |
[스크랩] 프리미엄이 붙는 15가지 기본원리 |부동산노트
2008-10-24 16:28
http://blog.drapt.com/lyk1019/3597981224833295924
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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프리미엄이 붙는 15가지 기본원리 우리는 부동산을 투자할 경우 자신의 여건에 맞는 투자 종목을 고르기 보다는 프리미엄이 많이 붙는 종목의 부동산에 투자하려고 한다. 그러나 막상 투자를 하였다 하더라도 투자대비 수익성이 낮은 경우 상당한 실망을 하게 된다.
특히, 초보자일수록 프리미엄이 높게 붙을 거라 생각하는 부동산에 투자를 한 뒤부터는 가슴을 조이며 매일 인터넷을 검색하거나 자기 자신의 투자에 대한 위로를 받기 위해 여러 전문가들을 찾아다니는 사람들을 종종 보아 왔다. 그러다가 혹시 샀던 부동산의 가격이 떨어지는 날에는 잠을 자지 못할 뿐 아니라 더 떨어지기 전에 부동산을 매각해 버리는 우를 범하는 것을 볼 때 너무 안타까운 마음이 들때가 한 두번이 아니었다. 또한, 불행하게도 자신이 팔았던 부동산이 판 뒤부터 가격이 계속 오르는 경우에 부동산을 잘못 팔았다고 후회해서 부동산을 담을 쌓는 사람들도 종종 보았다. 그렇다면 이러한 실수를 반복하지 않은 방법은 무엇일까? 대부분 부동산 투자에 있어서 자신 있게 투자하는 고수들이나 전문가들에게는 자기 자신들만의 뭔가 특별한 원리를 가지고 있다. 또한 이러한 사람들은 부동산 투자의 기본원리를 바탕으로 프리미엄에 대한 부분도 매우 자유롭다. 그렇다면 프리미엄이란 무엇인가? 부동산에 있어서 희소성을 말한다. 간단히 말해서 희소성이 있는 부동산에 투자하면 가격은 상승하기 마련이다. 그러나 희소성 있는 부동산을 찾아내기란 그리 쉽지 않다. 그러기 때문에 이를 찾기 위해 부단한 노력과 경험을 갖추어야 한다. 1-2년의 부동산 경험을 가지고 부동산에 투자해서 성공하는 투자를 하기가 어려운 경우가 많다. 지난 10,29 대책이나 8,31부동산 규제책에서 보듯이 갑자기 정책에 의해 부동산 가격은 폭락과 폭등을 반복하고 이에 적응하지 못하고 부동산 기본 원리에 충실하지 못한 어정쩡한 사람들은 상당한 피해를 보았던 것이다. 상당한 프리미엄이 형성되었다가도 정책에 의해 하루아침에 물거품이 되는 프리미엄이 있는가 하면 어떠한 여건에서도 강한 프리미엄이 유지되는 종목도 있다. 그러나 아쉽게도 부동산 프리미엄이란 여러 가지 복합요인에 의해 좌우되기 때문에 쉽게 프리미엄이 붙을 부동산을 찾기란 쉽지 않을 뿐 아니라 또한 예측한다는 것 자체도 전문가들도 어렵게 생각한다. 간혹 필자에게 어떤 사람들은 값싸고 좋은 부동산을 가르쳐 달라는 부탁을 종종 듣는다. 프리미엄이 붙을 수 있는 부동산을 좀 찍어달라는 말이다. 이럴 경우 필자는 단호하게 이야기 한다. 그런 부동산은 없다고 말이다. 공부를 하지 않고 좋은 성적을 얻기 어렵듯이 부동산도 값싸고 좋은 부동산을 찾기란 매우 어렵다. 다만 부동산의 기본원리를 이해하고 해당 각 분야의 부동산을 분석 정리하면 몇 가지 공통점을 발견할 수 있다. 여기서 말하는 공통점이란 부동산에서 프리미엄이 붙을 수 있는 요인을 이야기 하는 것이다. 프리미엄이 붙을 수 있는 요인을 15가지로 요약 정리해 보겠다. ◆개발호재가 있는 곳에 프리미엄이 있다. 첫째, 제1단계 가격 상승시기 개발호재가 있는 부동산에는 사람들의 관심이 모이기 때문에 프리미엄이 붙는다. 예를 들어 보자. 신도시를 발표하게 되면 신도시를 포함한 지역 땅값은 하락하나 그 주변 땅값은 폭등이 하게 된다. 왜냐하면 신도시 포함지역은 보상비가 실제가격보다도 낮게 책정되어 보상되기 때문에 신도시 개발 예정지보다 주변지역이 더 폭등하는 것이다. 이것을 우발이익이라고 한다. 판교신도시개발의 경우 판교신도시에 포함된 지역은 평당 300만원에 보상을 받았지만 그 주변인 궁내동이나 백궁동 지역은 시세가 1,500만원을 호가했다. 우발이익이 적용된 것이다. 이것은 상대적으로 신도시 개발지역보다 개발이 예상되는 주변의 땅값에 관심이 집중되기 때문에 가격은 하늘 높은 줄 모르고 상승하는 것이다. 또한 고속도로 개발 발표는 어떤가? 개발 계획발표가 나오면 도시로부터 멀리 떨어져 있는 땅값은 물론 고속도로 개발예정 주변은 가격이 상승한다. 특히 인터체인지 주변 반경 5킬로미터 이내 땅은 금싸라기로 변한다. 왜냐하면 고속도로 개발로 인하여 개발계획이 정리되고 여러 요인들에 의해 작용된 개발 호재가 땅값 상승으로 나타나기 때문이다. 이처럼 개발호재는 부동산가격 프리미엄의 주된 요인이기도 하다. 그러나 고속도로 개발 계획 같은 호재가 발표 되었다 하더라도 가격은 계속적인 상승을 하지 않는다. 몇가지 법칙에 따라 계단식으로 상승하는 원리가 작용한다는 것이다. 다시 말해서 고속도로 개발 계획이 발표가 되면 도로가 뚫리는 지역은 전반적으로 가격이 상승한다. 1단계가격 상승의 시기인 것이다. 가격상승도 도시 주변을 중심으로 올라가기 시작한다. 도심과 거점도시를 중심으로 부동산이 상승을 시작하다가 어느 싯점에 이르러서는 가격상승이 멈추게 된다. 이때가 제2단계 상승을 예상할 수 있다. 그러나 중요한 것은 2단계상승의 기본 전제조건, 즉 개발 재원이 확보되어 있느냐 아니냐에 따라 부동산 가격은 꾸준히 상승할 수도 있고 그 자리에서 멈추어 버릴 수도 있음을 기억해야 할 것이다. 1단계에서의 투자는 고속도로의 개발의 실현가능성에 초점을 투고 투자하여야 한다. 1단계투자는 초보자가 들어가기에는 매우 위험한 투자단계인 것이다. 1단계 투자는 투자대비 수익률은 매우 높은 편이고 가장 저렴한 가격으로 매입할 수 있어 좋지만 장기투자를 보고 투자해야 하기 때문에 여유자금으로 투자해야 한다는 사실을 명심해야 할 것이다. 과거 행정복합도시로 인해 공주 연기지역이 호재로 작용되자 주변의 토지들이 폭등하기 시작했다. 심지어는 행정복합도시로부터 70킬로미터 이상 떨어진 보은, 괴산 지역까지 투자의 손길이 미치게 되었다. 그때는 하늘 높은 줄 모르고 오르던 토지는 지금 어떻게 되었는가? 8,31 대책으로 토지의 강력한 규제로 인하여 휴지가 되어 있지 않았는가? 지하철 개발 호재를 보자. 이것은 다른 요소보다 조금 다른 점을 찾을 수 있다. 지하철은 도심을 중심으로 외곽지역의 개발 호재를 흡입하는 쪽으로 작용하기 때문에 설령 투자가 잘못 되었다 하더라도 유동인구로 인하여 서서히 회복할 수 있는 호재를 품고 있기 때문에 큰 어려움을 당하지 않을 경우가 대부분이다. 둘째, 제2단계 가격 상승시기 다음으로 착공단계, 즉 2단계가격 상승 시기다. 이때의 가격 상승은 개발계획발표 후 해당 부동산 개발 재원이 확보되었느냐 아니냐에 따라 가격 상승이 즉시 반영되거나 아니면 장기간 표류하다가 유야무야 되는 시기를 말한다. 이때는 개발계획 발표 후 시간이 많이 지나면 지날수록 가격상승폭은 높다는 것이다. 중요한 것은 개발재원의 확보가 중요하기 때문에 개발 재원의 주체가 누구인가에 따라 가격상승이 이루어지는 시기임을 알아야 한다. 따라서 착공의 단계에서는 대대적인 착공행사로 인해 주변 분위기를 띄우고 언론이 이를 뒷받침하여 취재할 때 가격은 폭등단계에 접어든다는 것이다. 여기서 주의해야 할 점은 제1단계에 투자했던 사람이 제2단계에서 계속 갈 것인가 말 것인가를 판단해야 한다는 시점이라는 것이다. 왜냐하면 2단계를 지나면 상당한 시간이 있어야 마지막 제3단계의 상승단계가 오기 때문이다. 지하철의 경우를 보자 착공 후 상당한 가격 상승이 있었으나 실제로 공사의 진척은 시원하게 눈에 보이지 않는다. 도리어 지하철 착공의 인한 불편함으로 인해 가격이 떵어지는 곳도 발생할 수 있다. 많은 뜬소문이 돌아다니고 가격의 양극화 현상은 극에 달한다. 초창기 대출이나 장기적인 자본으로 투자하지 않은 사람들은 상당한 고민을 하게 하는 시기이다. 이때 만약 착공 후에 여러 가지 민원이나 악재로 인하여 완공 시기가 늦추어 진다거나 연기되는 경우 투자수익률은 상당한 차이를 남기기 때문에 상당한 분석이 요구되는 시점이기도 하다. 이를 견디지 못해 급매물도 나오고 대출이자를 이기지 못하고 포기하는 사람들이 속출하는 단계이다. 셋째, 제3단계 가격상승시기 초보가 투자하기 가장 적합한 시기로 볼 수 있다. 준공시점이나 완공시점이 가까워지면 또 한번의 가격 상승이 이루어지는 시기로서 안정적인 투자를 할 수 있는 지점이다. 그러나 이때의 가격 상승은 1단계 상승에 비해 급속히 이루어지기 때문에 양도세등과 같은 특별 세금조사와 투기지역 및 토지거래 허가지역 등으로 묶일 경우가 많기 때문에 이러한 정책을 염두해 두고 투자하여야 하는 단계다. 따라서 큰 욕심을 내서는 않되는 시기다. 다만 개발계획이 어느 정도 완성 단계에 있기 때문에 초보자들이 가장 안전하게 투자할 수 있는 단계라고 볼 수 있다. 가식적으로 모양새가 나타나기 때문에 실수요자에게 가장 안성맞춤인 단계라는 것이다. 그러나 여기서 확인해야 하는 것이 있다. 완공 후 상권과 부동산투자의 분위기를 파악해야 하는 것이다. 아무리 준공이나 완공되었다 하더라도 일반적으로 유동인구가 적고 개발된 시설을 활용하는 사람이 적다면 신중하게 생각해 봐야 한다는 것이다. 지하철이 개통되었는데 상권이 형성되지 않고 이용하는 승객이 적다면 장기적인 측면을 고려해야 되는 것이다. 끝으로 완공 후 3년정도 지난 뒤의 투자시점이 있다. 이것은 준공 후 3년이 지남 뒤에는 어느 정도 상권도 왕성해지고 유동인구도 안정이 되어 또 한번의 가격 상승이 이루어 지는 시기이다. 특별히 일시적인 가격폭등은 없으나 간혹 추가적인 개발 호재로 인해 폭등의 단계를 거치는 시기라고도 말할 수 있다. 지하철 개통 후 대단지 아파트가 예정되었다든지 추가로 지하철이 다른 선과 연결되어 환승역이 되었다든지 같은 호재는 또 한번의 가격 상승을 경험하는 시기다. 따라서 이때는 상권의 변화를 분석하고 개발호재가 투자에 이익이 되는지 손해가 되는지 따져봐야 되는 시기다. 이후의 투자수익률은 새로운 다른 경쟁여건이 발생하지 않는다면 꾸준한 상승을 이어가는 단계다. 그러나 많은 사람들은 이시기가 지나면 정리를 하여야할 것도 계속 가지고 있어서 투지 수익률을 낮추는 우를 범하는 경우도 있다. 우리는 여기까지 개발호재가 부동산 투자에 있어서 작용하는 요인과 단계별 상승시기를 알아보았다. 그런데 사람들은 마지막 단계까지 기다리지 않고 단기간에 부동산에서 이익을 보려고 한다. 그러나 부동산 투자, 특히 토지의 투자는 세월과의 싸움이라는 사실을 기억했으면 한다. 따라서 부동산으로 승부를 걸고 이기기 위해서는 인내하는 방법부터 배워야 할 것이다. 판교보상금으로 200억원을 받았던 분이 30년의 세월을 참고 기다렸다는 사실을 기억하면서 말이다 자료출처: 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책
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[스크랩] 고종환 재건축,재개발은 영원한 투자테마다 |부동산노트
2008-09-21 21:38
http://blog.drapt.com/lyk1019/3597981222000712929
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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고종환 재건축,재개발은 영원한 투자테마다 지난 9월2일 이명박대통령은 국무회의에서 “재건축·재개발 활성화를 통해 일자리 늘리기의 속도를 낼 필요가 있다”라는 발언을 했다. 이어서 9월 9일 국민과의 대화의 시산을 통해서는 “세금으로 수요를 억제하는 방향이나 신도시 개발 보다는 도심의 재건축·재개발을 활성화하는 방안이 훨씬 더 효과적”이라고 한번 더 강조하기도 했다. 공급확대를 통합 집값안정, 무주택자를 위한 주거복지정책 등을 제시, 재건축·재개발의 활성화 방침에 대해 분명한 입장을 밝힌 것이다.
임기내에 재개발·재건축을 중심으로 도심지역 아파트공급확대 정책을 적극적으로 펼치겠다는 의지를 충분히 읽을 수 있는 대목이다. 요컨대 정부차원에서 본격적인 규제완화가 예상된다는 얘기다.
그동안 재건축시장을 옥죄었던 규제라는 커다란 악재, 즉 정책적 장애물의 제거는 이제 시간문제로 남은 셈이다. 향후 정책의 시장 지배력이 커지면서 정책변화로 인해 재건축·재개발 시장은 급물살을 탈게 분명하다. 이명박 대통령의 공언처럼 도시재생을 선도할 것으로 예상되는 재건축·재개발 시장이 어디로 향할 것인가. 과연 시장흐름은 바뀔 수 있을까. 그렇다면 투자자는 재건축·재개발 급류속에서 어떤 진주, 보석을 고를 것인가. 시장참여자의 최대화두가 아닐 수 없다. 이에따라 재건축·재개발에 있어 선두시장인 서울지역을 중심으로 재개발·재건축의 과거와 현재, 그리고 미래의 유망투자처등 창조적인 재건축·재개발 투자법에 대해 자세히 알아본다. 재건축·재개발의 변천과 역사 우리나라는 60~80년대에 걸쳐 급격한 산업화및 도시화를 경험하였다. 농촌인구가 도시로 밀려들어 서울인구는 가파르게 증가하였다. 1960년 240만명이던 것이 1965년 350만명, 1970년에는 550만명으로 급신장 했다. 사정이 이렇다보니 주거난이 극심해졌다. 경제능력 취약계층은 불량주택지나 국공유지의 무단점유를 통해 주거문제를 해결할 수밖에 없는 상황이 발생했다. 이때 생겨난 게 이른바, 달동네이다. 이러한 달동네는 1973년 3월 ‘주택개량촉진에관한임시조치법’의 제정으로 본격적인 재개발이 시작된 것이다. 초기에는 단순 주택개량사업과 주택의 공급확대가 목적이었다. 그러던 것이 주택의 절대부족시대를 탈피한 2000년대 들어서면서부터는 삶의 질 향상이란 차원에서 재개발이 추진되었다. 즉 주택물량 확대보다는 난개발로 인한 교통·환경문제, 기반시설 부족문제, 주거환경의 약화등 역기능을 보완하는데 초점이 맞춰진 것이다. 일례로 공간구성 측면을 살펴보자. 최근의 재개발, 뉴타운사업은 역세권위주의 고밀도개발을 진행하되, 구릉지등은 저밀도로 개발함으로써 난개발을 막는다. 그리고 쾌적한 도시환경 유지를 최우선의 목표로 삼고 있다. 이명박 대통령은 서울시장 재임시절 광역재개발의 개념인 강북뉴타운사업을 진두 지휘했다. ‘뉴타운’이란 용어는 2002년 말에 처음 등장하였다. 2003년3월 서울지역균형발전지원에관한조례에 의해 정의되기 이전에는 재개발이란 개념밖에 없었다. 뉴타운은 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어진 문제점을 개선하기 위한 새로운 '기성시가지 재개발 방식'으로 도입됐다. 주택공급 확대와 주거수준 개선을 동시에 진행시켜 서울의 강북을 강남만큼 살기 좋은 곳으로 만들겠다고 하는 균형개발차원에서 시작된 것이다.
대표적 사업으로서는 은평뉴타운과 길음, 왕십리 등 3곳을 시범뉴타운으로 지정, 입주가 이루어지고 있다. 이후 뉴타운시업의 문제점해소 및 가속도를 높여주기위해 중앙정부 차원에서 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’( 아파트재건축의 첫 사례는 어디일까. 대한주택공사가 1962에 건설한 마포아파트이다. 동시에 마포아파트는 국내 최초의 단지형아파트란 기록을 가지고 있기도 하다. 당시로선 보기 드문 10층 규모로 용적률 67%와 건폐율 11%을 적용했던 마포아파트는 지난 91년 철거, 현재 삼성아파트로 변신되었다. 이후 대치주공이 동부센트레빌로 도곡주공1단지가 도곡렉슬로, 잠실주공4단지가 레이크팰리스로, 주공3단지가 트리지움 등 다수의 노후아파트들이 재건축을 통해 새아파트로 탈바꿈 했다. 2010년까지 사업이 추진될 예정인 재개발·재건축 사업지구는 전국적으로 총 1500여곳에 달할 것으로 예상된다. ‘도시및 주거환경정비법’을 통해서 본 재건축·재개발 현재 재개발·재건축사업은 그런 한편, 시장이나 군수등의 자치단체장은 재건축추진 아파트의 주민들이 안전진단을 신청하면 현지조사 등을 통해 건축물의 구조안전성 등을 심사한 뒤 안전진단 실시 여부를 결정하게 된다. 이때 예비안전진단이 전문기관에서 자치단체의 육안검사로 대체되고, 안전진단실시 시점도 정비계획 후에서 정비계획 전으로 앞당겨진다. 재건축사업의 장기간 표류를 막아 주택 공급을 원활하게 하기 위한 조치로 풀이된다. 정책변화에 따라 춤추는 재건축·재개발시장 외환위기의 주택가격 폭락세를 거친 이후 2002년부터 부동산가격 상승이 본격화되기 시작했다. 강남재건축-강남권 일반아파트-목동, 용산, 과천 분당등 준(準)강남권아파트-광진, 성동, 마포등의 아파트등으로 이어졌다. 과거 경험을 볼때 강남에서 시작된 상승세가 수도권 끝자락인 의정부, 안산까지 도달하는 데에는 거의 2~3개월 정도의 시차가 소요된다. 이 같은 상승패턴이 반복되자, 정부는 주택가격상승의 진원지로 강남재건축을 지목하고 각종규제대책을 집중시켰다. 가격급등세가 멈추지 않자 급기야 정부는 서울 강남, 서초, 송파구등 강남 3구와 목동, 분당, 평촌, 용인 등을 버블세븐으로 지칭하면서 고가주택에 대한 세제와 대출규제등을 강화하기도 했다. 그 영향으로 2007년부터는 시장의 규칙성이 깨지면서 소위, 3비(非)현상이 출현했다. 非강남, 非재건축(재개발), 非아파트(연립, 다세대, 다가구등)에서 상승세가 촉발된 것이다. 이런 현상은 올 들어서도 계속 이어지고 있다. 국토부에 따르면 지난 7개월간 강남3구의 재건축 아파트는 5.5% 하락한 것으로 발표했다. 특히, 대표적인 재건축추진 단지로 지분가격이 급등했던 과천지역의 재건축아파트의 경우 8.4%나 급락했다. 저층재건축의 대명사인 개포 1단지의 경우를 보면 시세하락현상이 더욱 확연해 진다. 36㎡의 시세는 2001년 당시 1억 3,500만원선이었다. 2006년 6억5천만원까지 기세 좋게 올랐으나 최근에는 6억2천선으로 떨어졌다. 중층재건축대상인 잠실 5단지의 112㎡는 정책과 시장여건에 따라 춤추는 이른바, 재건축의 바로미터(풍향계)기능을 하기도 한다. 2001년 평균 3억5천만원 정도에서 거래되었다가 2006년에는 12억원정도로 급등했었으나 최근엔 10~11억원선에 시세가 형성되고 있다. <서울지역 재건축과 일반아파트의 시세비교 (자료-부동산써브, 단위 ㎡, 만원)> ( )안은 강남,서초,송파, 반면에 재개발지분가격은 급등했다. 실사례로서 마포구 아현뉴타운내 지분 값은 2003년경 3.3㎡당 천만원선이었으나 현재는 3천300백만원 가량이다. 양천구 목2동의 경우도 마찬가지이다. 2005년경만해도 재개발 가능성이 있는 지분의 경우 낮은 곳은 600~700만원선에 형성되기도 했으나, 최근에는 최고 3천만원대를 형성하고 있다. 강서구 화곡동 역시 역세권은 최근 2,400만원의 호가를 보이며 최고치를 갱신하고 있다. 지난기간 주택 통계를 보면 재건축·재개발은 정부정책기조 및 경기흐름에 따라 지분 가격이 급등락을 보이는 소위, “춤추는 시장”이 전개되었다고 정의할 수 있겠다. 향후 재개발, 재건축은 또 다시 어떤 방향으로 춤 출 것인가. 관심가는 대목이 아닐 수 없다.
* 자료-Daum 부동산, 상반기 시세 동향
재개발은 웃고, 재건축은 울고... 앞에서 살펴 본대로 2007년이후 재개발은 뜨고 재건축이 지는, 예컨대 ‘재건축약세-재개발강세’ 현상이 시장의 대세를 이루었다. 그렇다면 이런 현상이 시장을 강타한 구체적인 원인은 무엇일까. 전반적인 주택경기 침체, 투기화를 막기 위한 각종 규제책의 등장 및 분양가상한제 영향등 여러 가지를 거론할 수 있겠다. 하나씩 살펴보자. 첫째, 재건축규제와 재개발지원이란 이분법적인 정책의 결과물이라고 할수 있다. 참여정부는 부동산 안정대책을 통해 강남과의 전쟁을 수차례 선포했다. 이결과 강남재건축의 가격상승을 막기 위한 조합원의 지위양도금지, 임대주택의무화, 초과이익환수등 각종 규제책이 양산 됐다. 반면 재개발은 강·남북의 격차해소 차원에서 지원하거나 활성화하기 위한 대책내지 입법조치가 잇따랐다. 예컨대, 뉴타운, 재정비촉진지구, U-턴프로젝트, 용산역세권·뚝섬상업구역(1~4구역), 세운상가(2,3,4,5구역)등 도심재생사업이 대표적 사례이다. 이 덕분에 재개발시장으로 시중 유동자금이 쏠리면서 시장이 양분되고 양극화가 전개된 것이다. 둘째, 실수요자들의 시장지배력 강화를 들 수 있다. 셋째, 총부채상환비율(DTI)등 대출규제의 영향도 큰 편이다. DTI는 6억원이상의 아파트에 적용되는 제도이다. 따라서 비(非)아파트가 주대상이고 지분가격이 싼 재개발에는 별다른 영향을 미치지 못했다. 반면 고가아파트가 많은 강남재건축등은 직격탄을 맞았다. 주택금융정책여파로 지분가격의 고가유무에 따라 시장수요가 갈린 탓이라고 할 수 있다 넷째, 재건축의 전매제한조치가 큰 악재로 작용했다. 재건축이나 재개발의 경우는 장기간 목돈을 투자해야 하는 사업이다. 통계를 보더라도 보통 구역지정일에서 사업준공일까지 총 소요기간은 평균 12년 10개월이 걸린다. 이 과정에서 재개발은 준공시까지 조합원의 지위양도가 가능하다. 하지만 투기과열지구 내의 재건축에서는 조합설립이후에는 양도가 불가능하다. 조합설립이후 매입한 조합원지위가 양도, 조합원 분양권전매가 금지되었기 때문이다. 다섯째, 재개발 지분 쪼개기를 통한 투기세력의 개입이다. 주식이든, 부동산이등 시장 호황기에는 투기세력이 발호하게 마련이다. 재개발, 뉴타운지구 지정이 확대되면서 소위 “지분 쪼개기”식 투기열풍이 휩쓸었다. 단독주택등을 헐고 다시 지은 뒤 소형지분으로 매도하여 수익을 극대화하는 집장사가 성행했다. 이 과정에서 1주택자 비과세제도를 악용하기도 했다. 비과세여건을 채운 매도자에겐 양도세가 추징되지 않는다는 점을 이용, 업Up계약서를 작성하기도 한 것이다. 여기서 업계약서 작성이란 계약서상의 매매거래가격을 실제보다 부풀려 작성하는 행위를 말한다. 예컨대 3억에 매수한 주택에 대해 3억4천이란 업계약서를 이용하면 실거래가격이 3억4천으로 잡혀 주택매매시세가 오른 것으로 통계처리 된다. 이 과정에서 해당지역 시세가 오른 것으로 인식이 돼, 지분 쪼개기를 한 물량을 매도하기가 한층 수월해지기 때문이다. 재건축·재개발 쌍끌이 장은 과연 올 것인가 -재건축은 과연 부활하는 꽃인가 현재의 관심사는 재건축·재개발 활성화정책이 실현될 경우 침체에 빠진 재건축이 되살아 날수 있을까 하는 점이다. 재개발은 앞서 살펴 본대로 커다란 정책적 걸림돌 자체가 없는데다 투기수요- 지분 가격급등으로 인해 시장자체가 과열양상을 보여 왔다. 때문에 정부도 재개발보다는 재건축 규제완화책에 정책의 초점을 맞출 것으로 전망된다. 재건축·재개발을 통한 공급확대정책을 통해 주택가격안정과 밑바닥경제살리기 정책을 쓰겠다는 것이 이명박 대통령의 생각이다. 앞으로 부동산 관련 세제개선과 함께 재건축·재개발 규제개혁조치가 뒤따를 것이라는 관측을 낳기에 충분하다. 이같은 재건축 규제완화예고는 강남재건축시장에는 오랜 가뭄 속의 단비와 같은 역할을 할 것이다. 사실 지난 2년간 재건축이 지속적 약세를 보인 배경에는 경기둔화, 주요선진국 부동산 침체, 가격급등 등의 요인보다는 그물망과 같은 촘촘한 재건축의 중첩적 규제가 가장 큰 주범이라고 할수 있기 때문이다. 규제의 폭탄이라고 불리는 재건축 시장을 짓누르는 대표적인 규제내용을 살펴보자. 용적률제한, 임대주택의무화, 층고제한, 중소형의무비율, 초과이익환수, 조합원지위 양도금지, 입주권양도세 부과, 안전진단강화, 재건축허용연한강화, 재건축후분양제등이 그것이다. 이중 과도하고 불필요한 규제는 완화될 개연성이 높다. 실례로 재건축 5대 규제중 기반시설부담금제도는 새 정부 출범 직후 없어졌다는 점을 주목해볼 필요가 있다. 후분양제, 조합원 지위 양도금지 등도 8ㆍ21대책을 통해 없애기로 정해졌다. 외에도 안전진단을 2회에서 1회로 축소, 안전진단과 정비계획 수립절차 통합으로 인한 인허가기간 3년에서 1년6개월로의 단축, 2종일반거주지역 최고층수 15층에서 평균18층으로의 완화등이 예고되어 있다. 이것뿐만이 아니다. 분양가상한제도 역시 일부 손질 했다. 단품슬라이딩제도를 도입하고, 주상복합 건축비의 가산비를 추가로 인정키로 한 것이다. 그렇게 되면 건설사들의 수익성이 개선될 것으로 보인다.
앞으로 규제완화가 예상되는 조치들은 무엇일까. 전문가들의 주장내지 주택관련업게서는 1차적으로 소형주택의무비율, 용적률 제한, 층고완화, 초과이익 환수 그리고 임대주택의무비율등 의 완화, 조정을 바라고 있는 것으로 보인다. 이러한 규제가 한꺼번에 이루어질지 아니면 단계적, 점진적으로 나올지 속단키는 어렵다. 하지만 규제완화조치가 현실화 될 경우 재건축단지에 주는 경제는 효과는 클 것으로 예상된다. 최근에 주거환경연구원이 발표한 서울 강동구성내동 M아파트의 재건축 사업성을 분석한 자료를 근거로 추정해 보자. 예컨대 분양제 폐지, 분양가 상한제 완화, 재건축 안전진단 완화와 중복심의 생략및 시공사 조기선정 등 절차 간소화로 재건축 사업기간이 단축된다. 또한 사업기간이 단축되면 직접 공사비가 3.3㎡당 370만원에서 358만원으로 줄어들게 되고 가구당 1173만원의 부담금이 감소하는 것으로 나타났다.
- 재개발의 전진은 계속 된다 한편, 재개발의 미래는 어떠할까. 재개발투자의 장점은 신도시지역등에서 분양을 받는 것보다는 필요한 주택확보가 용이하고 현실적이라는 점이다. 신도시의 경우는 기반시설의 확충은 물론 자족기능을 갖추기까지 장기간이 소요된다. 하지만 도심재개발의 경우는 이미 해당도시가 지니고 있는 기존의 인프라를 그대로 활용할 수 있기 때문에 여러가지 면에서 비교적 예측성과 확실성이 높다고 할수 있다. 하지만 뉴타운, 재개발시업이 아직 초기단계에 머물러 있다는 점은 큰 단점이다. 1차 뉴타운이 지정된 이래 은평 뉴타운과 일부 현장만 분양및 입주가 이루어지고 있을 뿐이다. 다수의 지역들에선 투자자들의 손바뀜만 일어나 지분가격이 급등한 상태로 사업진행은 지지부진한 구역들이 많다. 특히 뉴타운과 재정비촉진지구는 지난 1~2년 간 거침없는 상승세를 탄 점이 부담이다. 지분 가격급등으로 재개발진행이 어려울뿐더러 현재의 지분시세에 예상추가부담금 등을 합칠 경우 주변 아파트 시세를 능가한다. 한마디로 투자성이 없는 구역도 많다는 얘기다. 그렇다면 재개발 조합원이 되기보다 차라리 통장을 이용해 신규청약을 받는 게 유리할까? 반드시 그런 것은 아니다. 인기지역일수록 당첨확률이 낮기 때문이다. 따라서 해당지역에 입성을 원한다면 수시로 매물을 점검, 급매물 위주의 저가매수 전략을 구사하여야 한다. 급매물이 흔한 것은 아니지만 대금지급 조건만 좋다면 중개업소에 미리 예약해둘 경우 매수기회는 그렇게 어렵지 않다. 이때 뉴타운보다는 진행속도가 빠르고 인센티브가 많이 주어지는 재정비촉진지구를 주목해 볼 필요가 있다. 재정비촉진지구에서는 주거·상업지역 용적률을 최고 500%, 1500%까지 적용된다. 높이 40~60층 아파트와 주상복합, 비즈니스빌딩 신축 등이 가능해 개발이익이 커지는 만큼 속도도 빠른 편이다. 증가되는 용적률의 일부는 임대주택 등을 통해 개발이익이 환수된다. 재정비촉진지구는 특혜를 주는 대신 투기수요억제를 위해 거래 규제는 되레 까다롭다. 대지 면적 20㎡ 이상을 거래할 때는 무주택자, 1년 이상 세대원 전원의 실거주요건 등을 충족시켜야 한다. 결론적으로 대통령과 정부의 도심권 재개발재건축 정책방향 전환으로 부동산 시장은 재개발 독주체제에서 재건축이 가세하는 소위, “쌍끌이 장세‘ 로 주택시장의 큰 흐름이 바뀔 전망이다. |
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