변화하는 상권을 수시로 파악하라

가슴이 트이는 내집마련 성공불패전략

고현철 / (주)유엔알 투자전략실장

직장인들 중에는 앞으로 늘어날 자녀교육비와 노후생활에 대비한 투자 목적으로 상가를 사거나 분양 받아 임대수입을 올리거나, 부업을 할 생각을 하는 사람이 많다. 그러나 경험이 없는 사람이 상가에 투자하고자 할 때는 생각보다 어려운 점이 많기 때문에 주의해야 한다.

주택은 '주거'라는 절대 기능을 수행하고, 수도권에서는 항상 공급보다 수요가 많아 어느 정도 가격을 유지하는 안정성이 비교적 높다. 반면에 상가는 초기에는 장사가 잘되어 가격이 올라가도 공급과잉,상권변화,경기침체 등의 요인이 작용해 장사가 안되면 가치가 하락한다. 또한 환금성도 떨어진다.

이렇게 상가는 주택보다 기복이 심할 수 있고, 상대적으로 위험이 클 수 있다.

상가의 특징은 가격에 영향을 미치는 변수가 다양하고, 복잡하며 계속 변한다는 점이다. 따라서 상가투자는 상권분석 등의 능력과 경험이 많은 투자전문가를 활용하여 투자시점에 상대적으로 저평가된 상가에 투자를 하는 것이 좋다.

전문가가 아닌 사람이 상가투자를 할 경우에는 상권이 안정된 지역이 좋다. 즉 주변에 대형 백화점이나 할인점 등이 없고, 중산층 이하의 소득계층이 밀집해 있는 배후주거지역이다. 또한 유동인구가 많고, 추가개발이나 상권변화가 어려운 지역이 안정된 상권이라 할 수 있다. 다만, 변화가 예상되는 지역에 투자할 경우 이 변화가 긍정적인 영향을 미칠지 그 반대일지를 잘 분석해야 한다. 그리고 역세권,대학가,공공기관 주변 등도 안정된 상권에 포함된다.

상가투자에 반드시 알아야 할 주요 내용을 짚어보면(참조: 10년후에도 살아남을 부동산에 투자하라) 첫째, 상권이 급속히 변할 여지가 많은 지역은 현재는 좋더라도 나빠질 가능성이 많다. 다른 지역에 지하철이나 도로가 개통될 예정이어서 유동인구의 경로가 바뀌거나 인근에 큰 백화점이 들어서는 등 이런 곳은 피해야 한다.

둘째, 상권 내의 소비자들의 수나 고소득 계층이 늘어날 것인지 예측해야 한다. 지하철 개통,도로 확장,공공기관 및 학교 설립 등 주변여건이 좋아질 경우 긍정적인 영향을 주기 때문이다.

셋째, 현재의 상권 내에 상호 상승효과를 내는 보완업종과 경쟁관계에 있는 유사업종이 어느 정도 있는지도 살펴야 한다. 분양 시에 지정이 되었다 할지라도 입주 후 업종을 바꾸는 경우, 이를 막을 법적 장치가 없기 때문에 분양 시에 지정된 업종은 사실상 의미가 없다고 볼 수 있다.

넷째, 초보자는 대규모 아파트 단지 내 상가, 백화점 등 대형상가, 대형 전문상가 내의 편의시설 상가, 유동인구가 많은 역세권,대로변 등에 위치해 있는 상가에 투자하는 것이 위험부담이 적다.

다섯째, 분양 받거나 구입하려는 상가에 대해 상당 기간 동안 실제 현지답사를 하면서 여러 각도에서 면밀하게 점검해야 한다.

여섯째, 건물이 완공된 이후에도 분양이 계속되는 상가는 인기가 없다는 반증이므로 피해야 한다.

일곱째, 추가로 개발될 여지가 많은 지역의 경우 경쟁의 심화로 수익성이 떨어질 가능성을 고려해야 한다.

상기 내용 외에도 테마상가인 경우 주변환경에 적합한지, 업종의 주제가 명확한지, 그리고 테마에 맞는 독특한 외관을 갖추고 있는지 세심한 관찰과 분석이 필요하다. 또한 주차나 차량진입의 편의성도 잘 살펴야 하고, 상가운영위원회의 운영이 잘되고 있는지도 따져봐야 한다. 그리고 주인이 자주 바뀌는지도 확인해야 한다. 장사가 잘되면 자주 바뀔 리가 없을 것이기 때문이다. 실수요자가 아니고, 임대목적 등 가수요가 많은 상가의 경우 입주 후 상가가 제대로 활성화 되기 힘들므로 피하는 것이 좋다. 상가 종류별(근린,단지 내,상가주택 등) 투자방법, 최적의 상가입지, 세금(취득세,등록세,부가가치세,재산세,양도소득세 등) 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

지역과 타이밍에 투자하라

가슴이 트이는 내집마련 성공불패전략

고현철 / (주)유엔알 투자전략실장

최근 신도시의 상습적인 교통체증과 자급자족적 기능의 부족으로 베드타운화 되어 도심회귀현상이 나타나고 있다. 이렇게 도심에 대한 수요가 점차 증가하다 보니 뉴타운이 시장을 주도하고 있는 형국이다. 사업계획 조차 없는 지역까지 대지지분 가격이 급등하고 도저히 이성적으로 받아들이기 어려울 정도로 상승하고 있다.

뉴타운은 서울,수도권의 모든 지역에서 광범위하게 진행되고 있다. 소액으로 뉴타운에 투자하는 것은 늦은 감이 있지만, 아직 저평가된 곳이 적지 않다. 사업추진이 초기단계에 있는 지역이나 전세를 안고 투자하면 얼마든지 소액으로 투자할 수 있다.

문제는 실행하느냐 마느냐의 차이가 있을 뿐이다. 투자자들이 주저하는 사이 매매가격은 지속적으로 갱신되고 있다.

일반적으로 뉴타운 투자를 장기투자로 생각하지만, 실제로 투자 현장에서는 각 사업의 진행단계(구역지정,추진위원회 승인,조합설립 인가,사업시행 인가,관리처분 인가)마다 지분거래가 활발하게 이루어지고 있다. 특히 10평 미만의 소형지분일 경우 쉽게 거래할 수 있다.

뉴타운 투자의 묘미는 각 진행단계마다 가격이 상승한다는 데 있다. 때문에 지분거래는 각 진행단계 전후에 이루어진다.이점에 착안한다면 투자자에게는 단기투자의 길이 얼마든지 있다. 사실 현장에서 보았을 때 초기 단계에서 반드시 입주하겠다며 투자하는 투자자는 소수이고, 대부분의 투자자는 단기 차익을 보고 투자한다. 그만큼 자금이 주택에 묶여있는 기간이 줄어 금융비용 부담을 덜 수 있다. 따라서 사업을 추진하는 지역을 물색하여 초기 싼 값에 매수하고, 각 진행단계 전후에 매도하면 의외로 높은 투자수익을 얻을 수 있다.

뉴타운 투자는 실제로 단기투자가 얼마든지 가능하고, 철저히 단기전으로 접근해 초기 단계에 일찍 들어가려고 하는 투자자들 또한 많다. 따라서 옥석만 잘 고른다면, 큰 수익을 낼 수 있고, 장기전으로 가면 더욱 이익이 커진다는 장점도 있다.

뉴타운 추진단계에 있는 주택은 현재 거래가격이 그리 높지 않다. 따라서 투자자들이 부지런히 현장을 찾아 다니면 좋은 물건을 구할 수 있다.

그렇다면 뉴타운 투자에 반드시 알아야 할 주요내용을 짚어보면 다음과 같다.

첫째, 뉴타운 투자는 자칫 투자기간이 길어질 수 있기 때문에 성장 잠재력이 탁월한 지역에 투자해야 한다.

둘째, 도심의 요지에 노후화된 주택 중 뉴타운 사업을 추진하는 허름한 주택에 투자해야 한다. 오래 전에 지어진 주택일수록 대지 지분이 많아 투자가치가 크기 때문이다.

셋째, 뉴타운은 대지 지분을 기준으로 조합원 권리가액을 산정하므로 대지 지분에 따라 수익률을 면밀히 분석해야 한다.

넷째, 사업을 추진하는 조합,시공사,정비사업 전문관리업체를 보고 투자해야 한다. 사업추진 주최의 능력에 따라 수익의 차이가 나기 때문이다.

다섯째, 각 사업의 진행단계마다 변동사항을 점검하고 매수,매도 시기를 결정해야 한다. 각 사업의 진행단계마다 지분시세가 변동하고, 정책에 따라 변동되기 때문이다.

여섯째, 뉴타운지역의 사업계획안을 면밀히 검토해야 한다. 사업여건(위치,교통,주변상황 등), 사업부지 면적 및 모양, 용적률과 건폐율, 평형배분 및 세대수, 조합원수와 세입자수 등을 꼼꼼히 점검해야 한다.

꿈을 노래한 오페라 가수 , 풀포츠

2007년 6월 18일 , 기적과 같은 놀라운 일이 일어났다. 영국의 재능콘테스트 프로그램으로 유명한 '브리튼즈 갓 탤런트(Britain's Got Talent)'의 예선 심사무대에서 심사위원과 관객들 앞에 선 한남자의 모습은 별 볼일 없어 보였다. 툭 불거져 나온 앞니에 어눌한 말투, 배는 불룩하고 허름한 차림새를 한 그가 심사를 받고자 하는 노래는 다름 아닌 오페라였다.

오페라를 주제로 개그를 하면 더 어울릴 듯한 그의 모습은 보며 심사위원들은 냉소적인 반응을 보였다. 하지만 노래를 부르자 심사위원들의 표정이 바뀌기 시작했다.

그가 냉소적인 분위기 속에서 '투란도트'의 '공주는 잠 못이루고'를 부르자 그의 엄청난 성량과 감성적인 음색은 순식간에 심사위원들 뿐만 아니라 장내의 청중을 사로잡았다. 얼마전까지만 해도 평범한 소시민에 불과 하던 그가 일약 스타가 되는 순간이었다. 짜릿한 반전으로 감동이 휘몰아치게 했던 이 무대의 주인공은 바로 휴대전화 판매원에서 세계적인 스타로 주목받게 된 오페라 가수 폴 포츠다.

그는 '브리튼즈 갓 탤런트'에 도전하여 우승함으로써 10만 파운드의 상금과 영국 여왕 앞에서 공연할 수 있는 기회를 얻게 되었을 뿐만 아니라, 이어 100만 파운드의 계약을 맺고 출시한 음반은 2주일 만에 30만장 이상의 기록을 올리며 대박 행진을 이어갔다.

이 평범한 사내의 성공스토리가 온 세상에 화제가 된 이유는 무엇일까? 왜 사람들은 그의 성공 스토리에 뜨거운 감동을 느끼는 것일까? 그것은 폴 포츠가 어려운 역경 속에서도 자신의 꿈을 포기하지 않고, 극적으로 이뤄낸 인생역전극이기 때문일 것이다.

폴 포츠는 어려서부터 꿈꿔왔던 오페라 가수가 되기 위하여 이탈리아까지 건너가 공부했지만, 계속되는 시련을 겪게 된다. 종양이 발견되어 수술을 받아야 했고, 오토바이 사고로 쇄골 뼈가 부러지는 중상을 입게 된 것이다. 오페라를 부르기에는 몸이 따라주지 않아 휴대전화 판매원이 되었지만 그는 자신의 꿈을 포기하지 않았다.

결국, 그는 포기할 수 없는 자신의 꿈에 재도전했고, 공식적인 경연대회에서 우승함으로써 실력을 인정받았다. 그에게는 반드시 이루고 싶은 꿈이 있었고, 그꿈을 간직하며 살았기 때문에 그것을 실현시킬 최고의 기회를 잡을 수 있었으며, 결국에는 그꿈을 스스로 이룰수 있었던 것이다.

만약 폴 포츠가 자신의 처지를 비관하며 꿈을 접고 살아갔다면 어떠했을까!

꿈을 포기하지 않고 계속 도전하는 사람에세 꿈은 반드시 이루어진다는 진리를 폴 포츠는 멋지게 증명해 주었다.이젠 당신이 증명해 보일 차례다. 미래는 꿈꾸는 자의 것이니까.

명품인생을 만드는 더 룰(THE RULE)-(이상무 지음, 신원문화사) 中에서