파주시, 지하철 일산선ㆍGTX 연장 건설 추진

경기도 파주시는 교통난 해소와 지역 발전을 유도하기 위해 지하철 3호선(일산선)과 수도권광역급행철도(GTX) 노선 연장을 동시에 추진하고 있다고 7일 밝혔다.

시(市)는 이를 위해 지난해 7월과 지난 4월 2개 사업에 대한 타당성을 판단하기 위해 자체 용역을 발주한 상태다.

지하철 3호선 연장사업은 일산 대화역~파주 통일동산(13㎞)을 잇는 것으로, 타당성 검토 용역결과 비용편익분석(B/C)이 1.13(1.0 이상이면 사업성이 있는 것으로 판단)으로 나와 사업성이 충분한 것으로 분석됐다.

사업비는 모두 9천137억원으로 추산돼 광역철도로 추진하면 시 부담은 685억원(전체 사업비의 7.5%), 도시철도로 추진하면 3천654억원(전체 사업비의 40%)이 될 전망이다.

또 GTX 연장건설 사업은 화성 동탄신도시~고양 킨텍스(77.6㎞) 노선을 파주 교하신도시까지 7㎞ 연장하는 것으로, 시는 이달말 용역결과에 대한 최종보고회를 가질 계획이다.

시는 GTX 연장건설 사업 역시 사업성이 충분한 것으로 보고 있다.

민간제안사업으로 추진되는 GTX 파주 건설사업에는 모두 5천억원이 소요될 것으로 추산되고 있으며, 시는 운정3지구 광역교통개선 대책비로 확보한 3천억원을 투입한다는 계획이다.

시는 두 사업에 대한 타당성 검토용역결과를 토대로 8월중 공청회를 실시해 주민 의견을 모을 계획이다.

시는 이어 경기도와 국토해양부에 사업을 제안해 국가철도망구축계획에 반영될 수 있도록 한다는 방침이다.

시 교통정책과의 한 관계자는 "파주시가 앞으로 인구 80만명을 내다보는 대도시로 성장할 것으로 예상되는 점을 감안하면 두 철도망 구축사업은 반드시 이뤄져야 한다"며 "많은 예산을 확보해야 하는 데다 경기도는 물론 정부와 협의를 거쳐야 하는 사업으로 어려움이 예상되지만 최선을 다해 두 사업이 모두 반영될 수 있도록 하겠다"고 말했다. 연합뉴스

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이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 입주한지 20년 안팎이 된 수도권 1기 신도시 아파트값 추이를 통해 수도권 2기 신도시 아파트값을 예측해볼까 합니다.

먼저 입주가 거의 완료된 93년부터 매매가가 정점을 기록한 2006년까지 1기 신도시 집값 추이를 들여다보겠습니다.

노태우정부는 집권하자마자 1988~90년 3년간 집값이 56%나 폭등하자 1989년 수도권 5개 신도시를 포함한 주택 2백만가구 건설사업을 발표합니다. 1기 신도시는 총 면적 1천5백16만평에 아파트 등 주택 29만2천가구가 들어섰습니다.

1991년 이후 아파트 입주가 시작되자 수도권 집값은 안정화돼 91년 하락세로 반전했습니다. 이후 1997년까지 하향 안정세를 유지했습니다. 하지만 1기 신도시는 2000년을 고비로 반등세로 돌아섰습니다. 2003년 2월 들어선 참여정부의 강도 높은 부동산 규제대책으로 2004년 잠시 하락세를 보였지만 2006년까지 지속적으로 상승세를 유지했습니다.

이에 따라 1기 신도시중 분당은 1994년 1월 아파트 평당가가 4백95만원에 불과했지만 10년 뒤인 2004년 1월에는 1천1백40만원으로 130%나 상승했습니다.

평촌도 10년간 91%가 올라 평당 3백97만원에서 7백58만원으로 뛰었습니다. 중동의 경우 88% 상승했고 일산 66%, 산본 60% 올랐습니다. 분당과 평촌이 상승폭이 컸고 일산은 분양가가 분당과 거의 비슷했지만 상승폭이 상대적으로 낮았습니다.

1기 신도시는 2006년에도 20~30% 폭등세를 보이며 집값의 정점을 치달았습니다. 이렇게 신도시 집값이 급등한데는 신규 주택공급물량 감소가 결정적으로 작용했습니다.

수도권 주택건설실적(사업승인 등 인허가 기준)을 보면 1996년 27만1천가구에서 1997년 22만9천가구로 감소하고 1998년에는 IMF사태 후유증으로 14만8천가구로 급감했습니다. 1999년 23만7천가구, 2000년 24만가구에 머물렀습니다. 결국 4년간 계속된 주택공급물량 감소는 3~4년뒤인 2001년부터 수도권 집값 상승을 초래했습니다.

이를 토대로 2기 신도시 집값을 예측해보겠습니다.

2기 신도시는 앞에서도 언급했지만 참여정부가 급등하는 수도권 집값을 잡기위한 수요억제책이 한계에 부딪치자 주택공급을 확대하기위해 추진한 것입니다. 2003년 10.29대책을 통해 처음으로 판교 동탄 김포 파주 등 4곳에 19만가구를 공급한다고 발표했습니다. 이는 2006년까지 신도시가 추가 또는 규모가 확대되면서 최종적으로 수도권에 11곳, 4천1백만평에 62만3천가구가 들어설 예정입니다.

입주시기는 1기와는 달리 2007년에서 2017년까지 천차만별입니다. 동탄1신도시처럼 이미 분양 및 입주가 끝난 곳이 있는가 하면 위례, 동탄2, 오산세교, 평택 국제화도시 등은 아직 첫 분양조차하지 못했습니다.

하지만 위례신도시를 제외하곤 2기 신도시의 ‘블루칩’인-1기로 치자면 분당 평촌 일산-판교 광교 동탄1의 사업이 마무리되고 있어 향후 2기 신도시 집값 추이가 주목되고 있습니다.

2기 신도시 집값을 예측하기 위해선 1기와 마찬가지로 주택공급물량을 들여다볼 필요가 있습니다. 집값 움직임이 심상치 않자 김대중정부는 주택공급 확충에 주력했습니다. 2001년부터 2003년까지는 수도권 주택공급물량은 매년 평균 30만가구를 웃돌았습니다.

하지만 참여정부가 2003년 들어선 후 다시 감소세로 돌아서 2004년 20만5천가구, 2005년 19만7천가구, 2006년 17만2천가구에 그쳤습니다.

이후에도 2007년 30만2천가구, 2008년 19만7천가구, 2009년 25만5천가구, 2010년은 11월말 현재 13만가구에 불과합니다. 2007년에는 분양가 상한제를 피하기 위해 서둘러 사업승인을 받아 일시적으로 공급물량이 늘어났습니다. 또는 2009, 2010년은 보금자리주택 공급이 포함된 것입니다.

결과적으로 수도권에선 2004년 이후 7년간 공급물량이 감소세를 보였고 정부의 목표물량인 30만가구에 못미쳤습니다.

개인적으로 2기 신도시 집값은 2011년을 시작으로 본격적인 상승세에 접어들 것이며 도로망 전철망 등 기반시설이 완료되는 시기에 따라 상승폭은 다른 수도권 아파트값보다 월등히 높을 것으로 예상됩니다.

1기 신도시는 강남권에 가깝고 중대형 평형이 상대적으로 많은 분당과 평촌이 많이 올랐습니다. 2기 신도시도 이와 크게 다르지 않을 것입니다. 강남권 접근성이 좋고 중대형 30~40평형대가 상승폭이 클 것으로 예상됩니다.

또 1기 신도시가 입주한지 13~14년이 지난 2006년에 집값이 정점에 이르렀지만 2기 신도시는 기반시설 자족시설 완공 여부가 변수지만 입주후 7년에서 10년이내에 정점에 오를 것으로 예상됩니다. 예를 들어 광교신도시 아파트가 2011년 입주했다면 2018년에서 2021년 사이에 매매가가 정점에 이를 것으로 내다보고 있습니다.

더욱이 2기 신도시는 입주시기가 신도시별 차이가 커 1기처럼 일시적인 대량 입주로 인한 신도시 아파트 가격하락 가능성은 거의 없습니다. 다시 말씀드리지만 2기 신도시 아파트값은 수도권 공급물량 감소 후유증이 본격화되는 2011년부터 상승세가 시작될 것입니다.

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너무 상투적인 표현이지만 정말 다사다난했던 2010년이 저물어가고 있습니다. 부자노트 독자님들께서는 올해 세우신 부동산 투자 계획을 얼마나 잘 실행했는지 궁금하네요.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 오랜만에 청약통장 가입자를 위한 청약 재테크전략을 다룰까 합니다. 현재 청약통장 가입자는 주택청약종합저축 가입자가 1천만명에 육박하는 등 총 1천4백만명이 넘고 있습니다.

주택시장이 가라앉으면 찬밥 신세가 되는 게 청약통장입니다. 하지만 주택시장이 다시 회복되고 분양시장이 살아나면 장롱 속에서 꺼내 만지작거리는 게 바로 청약통장입니다.

분양시장은 기존아파트시장이 침체하고 2008년 이후 분양가 상한제 등 각종 규제로 분양물량이 격감한데다 미분양 물량도 쌓여 1순위자가 청약통장으로 아파트를 분양받는다는 게 오히려 비현실적인 상황이 됐습니다. 청약통장을 쓰지 않고 미분양 아파트를 분양받는 속칭 ‘청약 4순위’라는 말이 익숙해질 정도입니다.

이런 상황에서 지금 청약통장을 쓰라고 한다면 현실과 동떨어진 얘기가 아니냐고 반문할 수 있을 것입니다. 하지만 가치투자를 지향하는 청약통장 가입자라면, 특히 청약통장으로 내집마련을 하려는 가입자라면 지금 적극적으로 청약통장을 써 당첨을 노려야 합니다.

그러면 왜 지금 청약통장을 써야 할까요? 주택시장은 어느 시장과 마찬가지로 생물처럼 변한다는 것입니다. 살았다가 죽었다 말입니다. 지금은 영원히 주택시장이 침체될 것으로 보여 청약통장이 필요 없어 차라리 해지하는 게 낫다고 생각할 것입니다.

하지만 2011년 주택시장이 살아난다면 상황은 반전됩니다. 청약통장 가입자는 청약할 때 2년 뒤를 내다보고 청약해야 합니다. 즉 2년 뒤 입주물량이 얼마나 되는지, 주택시장이 어떻게 될지 따져봐야 한다는 것입니다. 구체적으론 청약하려는 아파트가 위치한 해당 지역의 2년 뒤 입주물량 및 미분양물량 추이, 유효수요층 등을 연구 조사 분석하고 청약해야 합니다.

전주에도 썼지만 2011년은 주택시장이 본격적으로 살아나는 한해가 될 것입니다. 분양시장도 마찬가지가 될 것입니다. 이명박정부가 주택건설업체의 주수익원이자 내수 경기에 큰 비중을 차지하는 분양시장을 살리지 않을 수 없을 것입니다. 따라서 분양가 상한제가 폐지되고 청약가점제, 재당첨제한 등 규제정책이 2011년에 점차적으로 완화될 가능성이 높습니다.

이런 가운데 2009년 하반기부터 시작된 아파트 입주물량 감소가 2011년에 더욱 악화될 것이며 2008년 이후 3년간 분양물량 마저 크게 줄어들어 새 아파트에 대한 희소가치는 갈수록 높아질 것입니다.

닥터아파트에 따르면 전국 아파트(주상복합 포함) 분양실적은 2007년에는 분양가 상한제를 피하기 위한 밀어내기식 분양으로 19만5천가구에 달했으나 2008년 12만7천가구, 2009년 11만2천가구, 2010년 8만6천가구로 3년 연속 크게 줄어들고 있습니다. 2011년에도 올해보다 30~40% 분양물량이 줄어들 것으로 예상하고 있습니다. 서울의 경우 2007년 1만1천가구에서 올해는 6천9백가구에 그쳤습니다. 이마저도 보금자리주택 물량이 포함된 것입니다.

지금 청약통장을 써서 당첨을 받으면 좋은 점은 무엇일까요?

첫째 당첨확률이 높습니다. 연말 연시 분양물량이 절대적으로 적기도 하지만 겨울철(늦어도 3월까지)에 청약한다면 청약자가 적어 당첨확률이 높습니다. 물론 1순위자라면 1순위 마감예상 단지에만 청약통장을 써야겠지요.

둘째 지금 분양받으면 입주시점에 희소가치로 프리미엄이 많이 붙습니다. 지금 분양받아 2013년 상반기 전후 입주한다면 입주물량 부족사태가 절정에 이를 때입니다.

셋째 지금 청약하면 상대적으로 싼 분양가가 책정된 아파트를 분양받을 수 있습니다. 물론 지금은 분양가 상한제로 인해 건설업체가 분양가를 마음대로 올릴 수 없지만 분양시장이 침체될 때는 이윤을 최소화하는 대신 초기 계약율을 높여 자금을 최대한 빨리 회수하려는 노력을 하게 됩니다.

‘한 겨울에 밀짚모자를 사라’는 증시 격언이 있습니다. 이는 부동산에도 맞는 말입니다. 여름에 스키 장비나 스키복을 사고 겨울에 에어컨을 사는 이치와 같습니다.

청약통장 가입자가 투자든 내집마련이든 2년뒤 앞날을 준비하는 가장 좋은 방법은 청약통장으로 지금 아파트를 분양받는 것이라고 생각합니다.

집값이 오르고 주택시장이 살아나고 적은 분양물량에 청약통장 가입자가 몰리는 시기가 머지 않았습니다. 이에 앞서 청약하세요. Just Do It!!!

어디에 청약할지, 언제 분양하는지, 1순위 마감이 될 것인지를 알아보는 것은 전적으로 부자노트 독자님, 청약통장 가입자 몫이라는 것은 알고 있으리라 믿습니다.