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2006-11-13 10:54
http://blog.drapt.com/lsi10688/81163382845944 
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29443
★ 테마별 명품 아파트를 주목하십시오. ★ ♪ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까? 제가 올 초보부터 예견한 추석 이후의 릴레이 상승이 그대로 이어지고 있습니다. 다만 2004년에는 12월부터 2005년에는 11월부터 2006년에는 10월부터 급등하는 모습을 취하면서 해마다 급등의 시기가 앞당겨 지는 모습입니다. ♪ 이는 매수자나 매도자들이 전강후약의 반복되는 3년 흐름에 익숙해져서 매도자보다는 매수자들이 내집마련을 선점하기 위하여 일찍 서두르기 때문인 것으로 풀이 됩니다. 2007년에 이루어질 부동산 폭등의 여러가지 요인을 점치면서 매수를 하는 것도 폭등의 요인입니다. ♪ 다른분들의 평가에 의하면 제가 일반 전문가들의 보수적 예측보다도 공격적인 예측을 하였다고 하는 데 신기하게도 상당 부분이 거의 맞아 떨어지고 있습니다. 그동안 수도권 시세 흐름의 파악과 단지 정보, 지리적 여건, 입지 등의 과거와 현재의 트랜드, 환경 등의 미래의 트랜드, 호재 등을 총 망라하여 우선 순위와 차선 순위 등을 분석 한 후에 예견한 사항이라 가능한 일이 었을 것입니다. ♪ 실제로 3년 상승 시세를 놓고 얼마가 오른다 라고 구체적인 시세까지 적는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 시장 흐름과 경제 여건 경제 정책 등을 미리 가늠할 수 없으며 이 점이 부동산 시장의 큰 변수이기때문에 어찌 보면 구체적으로 금액까지 적어서 얼마가 오른다는 발상은 리스크가 매우 큽니다. ♪ 하지만 막연한 답변이나 두리뭉실한 예측은 시장 분석에 아무런 도움을 주지 못합니다. 미래의 예측에 신중에 신중을 기해야 함은 중요한 사실이나 상당수의 전문가 분들이 바로 이 점을 의식하여 실제로 부동산에 도움을 받아야 하는 서민들에게 뜬 구름 잡는 식의 글들로 일관하고 있습니다. ♪ 미래를 잘 못 예단할 경우에 돌아오는 질책과 명예의 실추 때문에 구체적인 예측을 망설인다면 이는 이미 스스로가 전문가임을 포기한 사람이라고 밖에 볼 수 없습니다. 진정 부동산에 관련한 글을 쓰는 사람이라면 서민들에게 전혀 도움을 주지 못하는 전문가를 위한 전문적인 글들로 그들만의 잔치를 할 것이 아니라 서민들을 위한 실질적이고도 확실한 신념이 담긴 글들을 써야 한다고 생각합니다. ♪ 미래를 예측하는 것은 매우 어렵습니다. 여기에서 한가지 짚고 넘어가야 할 사실은 예측이 맞고 틀리고의 진위에 연연하지 말고 그 가변성까지 염두해 두어 유의사항을 포함한 좀 더 폭 넓은 접근 방법을 제시하면 문제가 없을 것이라고 생각합니다. ♪ 물론 이 단계에까지 이르려면 사고의 자유로운 활동에 근간한 실사구시의 끊임 없는 노력만이 가능하며, 과거의 가치 척도에만 매달리는 고정된 지식을 과감하게 탈피해야 하는 용단이 필요합니다. ♪ 제가 당초에 예측한 3000여 건의 여러 지역의 3년 시세 상승이 단 1년도 안 되어 달성될 곳들이 부지기 수로 늘어 나고 있습니다. 많은 분들이 지나치게 낙관적인 시세 상승을 예측하고 있다고 지적하였지만 사실 저는 과거 상승의 80% 선에서 예측한 것들이 많기 때문에 오히려 상승한 가격에 대한 시세까지 감안한다면 공격적 예측이라는 평가를 받아온 저 또한 60%-70%의 매우 보수적인 전망을 내 놓았다고 보아야 합니다. ♪ 그러함에도 공격적인 시세 예측이라는 의견이 많은 까닭은 아직도 부동산 입문하시는 분들이나 일부 전문가들이 그토록 반복되는 부동산의 폭등을 체험하고도 부동산 시장 경제의 흐름을 정확하게 간파하지 못하고 있기 때문입니다. ♪ 과거의 3년만 놓고 본다면 왠만한 유망 지역은 40평대 기준으로 집값의 상승은 하루에 30만원 이상 한달에 9백만원 1년에 1억 800만원이라는 폭등을 이어 왔습니다. 이는 연봉 2억을 받는 사람의 저축액을 능가하는 상승으로 내 집 마련이 얼마나 중요하며, 작금의 현실에서 많은 분들의 시세 예측이 얼마나 보수적이며 무감각한 지를 시사하고 있습니다. ♪ 결코 바람직한 현상은 아니지만 최근 수도권 모든 지역의 수도권 집값 상승은 미리 예견된 사항이었고 생각 보다도 더욱 무서운 급등세를 타면서 일부 지역은 매도가와 거래가의 차이가 얼마인지도 모를 공항 상태에까지 치달은 느낌입니다. ♪ 1년 내내 급등한 부동산 시장에서 매수와 매도의 기로에 놓인 수많은 분들의 갈등을 일정 부분 해소 해 드리려고 테마별 명품 아파트와 그렇지 않은 아파트의 선별적 매수를 강조하고자 몇 가지 의견을 제시해 봅니다. 그동안 서민들의 내집 마련과 관련한 글들을 많이 써 왔지만 여기에서는 부동산에 관심이 있는 그 모든 분들을 포함하여 관심을 갖도록 하였습니다. 1. 명품 아파트란 무엇인가? ♪ 명품 아파트는 일반 아파트와는 구분이 되는 특화된 장점과 인지도가 뒤따라야 합니다. 명품 아파트의 정의를 내리는 것은 결코 쉽지 않지만 다음과 같은 특성을 지닌 아파트로 대신해 볼 수 있습니다. 1) 아파트 평가 요소를 두루 갖춘 아파트입니다 입지, 미래의 발전성, 교통, 교육, 환경, 세대수, 입주년도, 분양가, 고급화, 미래의 트랜드 조건 40평대 이상 중대형 중심, 조망권과 산소권, 문화 및 편의 시설, 용적률, 동호회 활성화, 인지도 2) 일부 부족한 점이 있더라도 특화된 3-4가지 장점이 존재한 아파트입니다. 3) 미래의 트랜드에 부합하는 최첨단 신소재 친환경 아파트입니다. 4) 대형 호재 및 지속적인 호재 등으로 수요자의 관심이 많거나 전문가들의 추천 아파트입니다. 5) 지역의 랜드마크입니다. 2. 테마별 명품 아파트는 어떤 유형인가? 1) 경부 고속국도 축선상의 아파트입니다. ♪ 용산 한남 뉴타운- 강남둰 개포동- 양재-수서-과천-성남-판교-분당-죽전,동천-보정, 풍덕천- 마북-신갈,구갈,-보라,공세,고매-영통,수원-기흥-동탄-오산-평택-천안,아산입니다. 상기 아파트는 직선 거리와 관계 없이 현재의 높은 시세 형성에도 불구하고 향후에 명품 아파트 중심으로 지속적인 시세 상승이 예견이 됩니다. ♪ 현재는 경부와 영동 고속국도의 접전인 신갈을 중심으로 시세 상승이 두드러졌지만 향후 3-5년만 내다 본다면 보라-아산, 천안까지 이어지는 경부고속 국도 축선상의 아파트 특히 명품 아파트의 꾸준한 상승이 기대가 됩니다. 경부축선상에서 아직도 저평가가 극심한 곳은 성남, 마북이며 3년 안에 명품 중대형 아파트 중심으로 폭등 가능성이 존재하는 곳은 죽전, 보정, 마북 보라,공세,고매와 기흥, 동탄 그리고 오산과 평택 신도시, 아산 신도시 등입니다. ♪ 특히 현재 명품 아파트들은 과거 시세 상승이상으로 큰 폭의 폭등 가능성이 점쳐지며, 상기의 지역 아파트들은 분양이나 분양권 아파트, 신도시 지역의 중대형 명품 아파트 중심으로 폭등을 할 것입니다. 단순히 거리가 멀고 남쪽이라고 외면하지 말고 경부축선상의 상징적인 흐름에 주목해야 합니다. ♪ 특히 판교-송파-동탄의 트라이 앵글은 그 자체로 명품이며 판교-송파-동탄간 사이에 놓인 아파트들에 주목할 필요가 있습니다. 2) 분당선 연장선과 신분당선일대 입니다. ♪ 분당선 연장선인 강남권-송파가락, 문정, 복정-성남-판교-분당-죽전-보정-마북-신갈-구갈- 서천-흥덕-영통의 중대형 명품 아파트를 주목해야 합니다. 특히 경부축선과 분당선 연장선이 맞닿는 강남-구갈까지는 더블 호재만큼이나 명품 아파트로서의 가치 상승이 이어질 것입니다. ♪ 비싸더라도 이젠 이 곳에 관심을 가져야 합니다. 특히 30평대에 비하여 40-50평대의 새아파트 저평가가 심한 죽전, 보정, 신갈의 중대형 평형은 매우 높은 시세 차익이 예견이 됩니다. ♪ 신분당선 라인인 판교-동천-신봉-성복-상현-이의, 원찬,우만, 정자-천천 지역의 대형 명품 아파트 상승이 부각될 것입니다. 특히 이 지역은 판교에서 이의 신도시로 이어지는 황금 벨트로서 최신식,신소재,친환경 아파트 3요소까지 감안하여 적극적인 관심을 가져야 합니다. 최근 핫이슈가 되는 기흥호수(신갈호수)는 우리나라 최대의 주민 편의 시설 및 관광시설로서 이 지역의 삶의 질과 문화 생활을 크게 향상 시킬 것입니다. 3) 판교-청계-이의-의왕,군포-과천-안양 평촌-산본-시흥-안산-고잔입니다. ♪ 영동 고속국도 축선상의 신갈-안산과 나란하게 걸쳐진 판교-고잔 라인은 최근 발표를 앞 둔 신도시 형성군으로 주목 받고 있는데 그와 관계 없이 상기 도시의 중대형 명품 아파트 자격을 갖춘 아파트들은 과거의 폭등에도 불구하고 지속적인 상승이 이어질 것으로 전망이 됩니다. 상기 라인은 친환경적인 미래 트랜드는 물론이고 교통, 교육, 입지, 발전성, 인지도 등의 모든 측면에서 단연 두각을 나타낼 곳들입니다. ♪ 평촌-의왕-산본은 현재까지 지속적인 상승 및 폭등을 이어 온 곳으로 친환경, 편리한 교통, 서울과의 접근성 등의 흘륭한 입지가 큰 장점이며 시흥-안산은 상대적인 저평가가 매우 큰 폭의 상승으로 점화될 가능성이 큽니다. ♪ 당분간은 과천-평촌-의왕-산본 등의 중대형 명품 아파트의 폭등이 이어질 것으로 예견이 되며 3년 후를 내다 본다면 한동안 극심한 소외를 받아온 시흥과 안산 등의 명품 아파트들이 새롭게 부각이 될 것입니다. 4) 상암, 강서-수색-화정-일산-파주운정,교하-김포장기-인천검단,청라-송도입니다. ♪ 상암은 마포구의 저평가로 발이 묶인 상태이지만 가좌 지구 개발과 마포의 재건축, 재개발 등의 호재에 힘입어 제왕으로 군림할 것으로 보여지며 수색일대가 새로운 주거지로 각광을 받으면서 화정-일산 등의 명품 아파트의 상승을 촉진 시킬 것입니다. 파주 운정, 교하와 김포 장기 신도시는 최근의 폭등을 이어갈 것으로 예측이 되지만 향후에는 새아파트 중대형 랜드 마크가 더욱 탄력을 받을 것으로 보입니다. ♪ 인천은 최근 회의적인 시각에도 불구하고 검단 신도시가 쾌적한 주택 단지를 앞세워 매우 높은 시세 차익을 거둘 것이며 송파 신도시는 국제 신도시로서의 위상에 걸맞는 최고급 아파트의 이미지를 확실하게 각인시키며 특히 포스코 주상복합은 서울 지역의 명품 아파트들과 경쟁할 위치까지 올라 올 것입니다. ♪ 최근 관심을 끄는 한화 에콰도르나 인천 청라지구는 송도와 함께 인천의 저가 이미지를 고품격 이미지로 탈바꿈 하면서 3-5년 이내에 분양가의 2배 이상의 시세 차익을 거둘 것입니다. 5) 남양주 호평, 평내-마석-구리-도농-덕소(와부)-하남-강동암사, 고덕-올림픽- 잠실-가락 라인입니다. ♪ 올 초의 호평과 평내의 상승은 최근 분양을 이어가는 마석의 가능성에 무한한 힘을 실어 주고 있으며 구리시와 도농 부영과 덕소의 소외 아파트를 단숨에 폭등으로 전환시키고 말았습니다. 강동대교를 이어서 하남 풍산의 분양권이 급등할 것이며 암사동과 고덕동 재건축- 올림픽 아파트-잠실-가락의 송파 신도시에 이르기까지 명품 아파트의 선전은 지속될 것입니다. ♪ 특히 호평-덕소-하남-강동은 천혜의 자원에 전철,도로의 개통으로 미랜 트랜드에 가장 부합되는 지역으로서 그 가치를 가늠하기 조차 힘들 정도의 가능성이 열려 있다고 하겠습니다. ♪ 최근 아파트의 폭등으로 매수와 갈아타기가 쉽지 않은 상황입니다. 아파트는 더 오를 가능성이 크지만 그렇다고 아무 아파트를 잡으면 정말로 꼭지를 잡거나 시세 차익을 거두지 못할 가능성이 큽니다. 3. 바람직한 매수방법 1) 수도권 아파트는 가급적이면 황금벨트라는 테마를 지닌 상기의 5개 노선의 명품 아파트를 매수 하시는 것이 바람직합니다. 2) 기존의 아파트는 입지, 세대수, 고급화, 입주년도, 인지도, 미래 트랜드, 전철 등의 여러 요소를 검토하고 특화된 아파트를 선점 매수 하시는 것이 바람직합니다. 3) 신규 아파트 분양 및 미분양 분양권 매수는 기존 아파트의 매수 보다는 좀 더 유리한 여건이 될 것이 확실합니다. 미래의 트랜드인 최첨단, 신소재, 친환경의 3요소를 갖풀 가능성을 갖출 가능성이 크기 때문입니다. 4) 위의 황금 라인 중의 소외 지역의 아파트 매수 및 분양은 5년까지 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직하며 테마로서의 가치가 충분하기 때문에 결국은 오를 수 밖에 없으며 오를 경우는 폭등이 예상이 됩니다. 5) 신도시, 택지 개발 지구는 아파트 전체가 명품 아파트로 보시면 되는데 다만 새아파트 위주의 매수 전략이 주효합니다. 6) 입지가 떨어진다고 판단이 되는 곳은 나름대로 특화된 장점이 존재해야 합니다. 예를들면 환경, 녹지율, 용적률, 교통, 신도시 후광, 발전 가능성 등의 확실한 정보 및 가능성까지 염두한 투자가 바람직합니다. 7) 미래의 트랜드인 새아파트를 감안한다면 오래된 아파트 매수보다는 청약, 미분양, 분양권, 새아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다. 분양가는 아무리 비싸도 제 가치를 할 것이지만 기존 아파트는 하락할 위험성도 항상 가지고 있기 때문입니다. ♪ 이상으로 아파트 폭등기의 매수시 바람직한 방향에 대하여 고찰하였는데, 지금부터는 폭등한 옐로칩 아파트보다는 좀 비싸더라도 명품 아파트로서의 가치가 따르거나 특화된 그런 아파트를 매수 하시는 것이 바람직합니다. ♪ 이제부터가 중요합니다. 지금의 초급등 현상은 예견된 현실이라고는 보여 지지만, 유주택자나 무주택자 모두에게 결코 바람직한 흐름으로 보여지지 않습니다. 결국 폭등은 시장 상황을 왜곡시켜 그 폭등만큼이나 심각한 후유증이 동반되기 때문입니다. ♪ 저는 버블이라는 말은 애시당초 믿지도 않았고 향후에도 오지 않을 것으로 단언합니다. 어차피 버블 위험성 때문에 내 집 마련을 늦추는 분들이 있다면 그 분은 이 세상에서 가장 불행하거나 집에 초탈한 사람으로밖에 보여 지지 않습니다. 버블은 유주택자 무주택자의 공멸이자 국가의 파멸을 초래할 심각한 상황으로 이어질 것이기 때문입니다. ♪ 최근 추가 신도시를 놓고 경기도 광주와 의왕 용인이 경합을 벌이고 있다고 합니다 막상 뚜겅이 열려봐야 알겠지요. 위의 라인에 주목하여 명품 아파트를 볼 줄 아는 선별적인 지혜가 요구되는 시점입니다. ♪ 여러분들의 건승을 빕니다. 감사합니다. . |
[스크랩] 작업의 기술 |부동산노트
2006-11-13 10:34
http://blog.drapt.com/lsi10688/81163381690967
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=29339
| 나 박용주가 백윤식을 빼닮은 그 양반을 만나게 된 것은 2년 전 가을이었다. 강원도 동해에서 서울로 와서 누나 집에 얹혀 살기를 몇 년, 나는 수년 간의 고시공부를 때려치우고 친구의 소개로 그 양반에게 몸을 의지하게 됐다. 월급은 170만원, 그리고 이리저리 심부름을 다니는 일부터 시작했다. “테헤란로에 가서 300억짜리 빌딩 5개 찾아와! 시간은 2일간이야, 못 찾으면 들어오지마!” 나는 엄청나게 발품을 팔고 빌딩을 찾아 헤맸으나, 접촉한 물건의 반은 나와있지도 않은 물건을 사기당한 것이었고 또 다른 반은 관리인에게 문전박대 당하기 일쑤였다. 지도 하나 끼고 빌딩을 찾기 3개월째...... 나는 빌딩이 돌아가는 세계를 어렴풋이 이해하게 됐다. 지금 생각하면 그래도 고마운 것이 아파트 지을 땅 찾아오라고 시키지 않고 빌딩 찾아오라고 한 것이다. 땅보다는 빌딩이 조금 더 사실적이어서 부동산에 대한 접근이 쉬웠던 것이다. 나는 첫 달에는 월급을 받아서 양복을 두 벌 샀고, 둘째 달에는 오디오를 샀다. 2평짜리 신림동 고시원에 150만원짜리 오디오를 들여놓으니 그래도 마음이 뿌듯해졌다. 셋째 달, 나는 누나의 지원을 받아 아반떼 중고차를 470만원 주고 샀다. 그리고는 동해로 끌고 가다 고속도로에서 사고를 냈다. 종합보험에 가입한 지 이틀째, 견적이 300만원 나왔다. 그 양반은 내 차 타기를 좋아했다. 자기 차 에쿠스를 두고 왜 빽미러도 제대로 못 보는 내 차를 자꾸 타려 하는지 이해하지 못했지만 이제는 그 양반의 속내를 읽을 수 있을 것 같다. 그 양반은 내 차 옆에 타고 서울의 지리와 운전방법, 신도시의 도시계획 등을 착실히 가르쳐 줬다. 1년이 지나면서 나는 그 양반을 존경하게 됐다. 그 양반이 우수한 것은 물건을 보는 탁월한 눈이다. 부동산을 많이 접하고 언론매체를 검색하다 보면 정보를 많이 얻게 되지만, 판단능력을 갖추게 되는 것은 시간이 많이 걸린다. 어쩌면 그 부분은 타고나야 되는 것인지도 모른다. ‘지식보다 판단’, 그것이 요구되는 것이 부동산 투자의 세계인 것 같다. 그 양반은 자신의 판단과 부동산에 대한 강한 믿음을 가지고 있었다. 그의 말은 종교만큼이나 강했고 대개의 경우 정확하고 옳았다. 예를 들면 판교분양가가 나오면 분당이나 용인이 오를 것이고 은평뉴타운 분양가가 나오면 불광동이나 갈현동이 오른다는 식이었다. 뚝섬 분양가가 나오면 용산이, 판교가 입주하면 서현동이 오른다는 장기적인 예상도 매일 들려줬다. 나는 작은 배의 선장이었던 아버지가 돌아가신 후 내 몫으로 받은 강원도의 논 300평을 그 양반한테 물어봤다. “가진 거라고는 이것밖에 없는데 이걸 팔아서 어떻게 하면 좋을까요?” “그거 지금 시세 얼마냐?” “평당 3만원쯤 갑니다.” “900만원이구나!” “......네......겨우.” “번지가 몇 번지냐?” 그 양반은 일요일 오전에 느닷없이 차를 몰고 내 땅에 다녀왔다고 했다. 그리고는 다음과 같이 말해줬다. “네 땅은 도시와 접해 있어서 다음과 같은 절차를 거치면 된다. 첫 번째, 논을 밭으로 만들어라. 그 다음 밭을 주차장으로 만들어라.” “?” “이렇게 이 땅 주인을 만나서 이런 방법으로 추진해 봐. 쓱......쓱......땅을 메꾸고......” 그 양반은 만년필로 이리저리 그려대면서 설명을 해줬다. 결국 그 땅은 동해에서 식당을 하는 누나의 작업을 거쳐서 주차장이 됐다. 지목상으로는 답(畓)이 전(田)이되고 잡종지(雜種地)로 용도변경 진행을 준비했다. 그리고 몇 달 후 나는 그 땅을 1억2,000만원에 팔았다. “그 다음은 어떻게 하는 겁니까?” “그걸 내가 왜 너한테 가르쳐줘야 하냐?” “쩝......” 나는 배오징어 한 축을 4만원에 사다가 바쳤다. “이거 배에서 말린 오징어인데 아무나 못 먹는 겁니다. 옛날에는 진상품으로 썼던 명품이지요.” “에이, 진상같은 인간.” 그 양반은 나를 마포의 한 아파트로 데려 갔다. 무지무지 낡은 아파트였다. 그리고는 그 아파트의 옥상으로 데리고 갔다. 계단을 올라가는데도 천정이 낮아서 머리가 콘크리트 벽에 부딪혔다. “아이고.” “옥상에서는 한강이 훤히 보였다. “이거를 사라. 이것이 앞으로 안전진단 E급 판정을 받게 되어있어. 그러면 오른다니까......” “정말요? 너무 낡았는데......” 나는 16평짜리 이 아파트를 누나 이름과 내 이름으로 두 채를 샀다. 1채당 8,800만원씩 줬다. 그리고 전세를 1채당 3,000만원씩 줬다. 땅 판 돈이 다 들어갔다. 원래 9,000만원씩 불렀는데 그 양반이 200만원씩 깍아줬다. 잔금을 내고 등기를 이전받아 몇 달이 지나자 아파트 입구에 “재건축 E급 판정”이라는 프랑카드가 붙었다. 그리고 1채당 1억6,000만원이 됐다. 2채에 3억2,000만원, 전세금을 공제하고 나면 2억6,000만원이 순재산이다. 신기했다. “다음은 어디를 살까요?” “아직은 남은 돈이 다 네 돈이 아니다. 2년 거주 3년 보유를 해야 네 돈이다. 주민등록 옮기고 들어가 살 생각이나 해라.” 그 양반에게서 돌아온 것은 구박뿐이었다. 그 양반이 오를 것이라고 생각하는 곳 중의 하나는 과천,분당,용인권역이다. 그곳이 내가봐도 다른곳에 비해서 개발계획이 몰려있다.그 양반은 2005년 초에 분당?용인, 2006년초엔 용산일대의 아파트와 땅값 상승을 정확히 예측해 많은 사람들에게 대박의 맛을 보게 해줬다. 그러나 눈치를 보면 그 양반은 “아직 시작도 안 했다”라고 믿는 것 같다. 하루는 그 양반이 집 사주는데 비서로 쫓아갔다. 집을 살 사람이 운전을 하고 그 양반은 조수석에 타고 뒷자리에 내가 앉았다. 그 양반이 돈 된다고 믿고 있는 노선은 의외로 간단하다. 용산, 강남역, 판교, 분당, 용인, 수원, 과천이다. 강남권과 소통이원활하고 오늘보다 내일이 좋아질 커다란 개발계획이 있는 곳을 추천한다. 집을 사 줄 때는 수십 채의 집을 보여주고 스스로 판단하게 한다. 과천에서 시작해서 평촌,산본을 하루코스, 분당에서 시작해서 죽전,동백까지를 하루 코스, 동천, 신봉, 성복, 상현동을 또 하루 코스등으로 약 일주일을 돌고 나면 매수희망자들은 대개 어렴풋이 눈을 뜬다. ◈ 공인중개사무소 탐방 그 양반은 나와 집 살 사람을 coffee shop에 앉혀 놨다. 그리고는 뒤적뒤적 가방에서 뭔가를 꺼내놨다. 지도와 컨설팅 자료, 온갖 차트와 그래프를 모은 그림책 같은 것들을 보여주면서 오늘 본 아파트의 평형과 조망권 등을 상세히 가르쳐 줬다. “이렇게 양방향으로 뻥 뚫려있는 조망권을 가진 아파트를 사셔야 합니다. 그 다음 학교와 상가배치를 잘 보세요. 이곳이 살기가 당연 우월합니다. 공원이나 백화점, 전철역도 보시구요.” 그리고는 친절하게 지역을 구석구석 설명해줬다. “이곳은 4500cc... 차로 치면 국내 최고급 세단의 힘을 가지고 있습니다. 이쪽 방향은 2000cc입니다. 저쪽 방향은 1500cc 쯤 되어보이죠. 결국 세게 미는 힘이 작용하는 세력권의 물건을 사는 것이 안전합니다. 그럼 coffee를 마시고 둘러 보십시다. 핵심 아파트부터 변두리 아파트로 하루에 20채씩 보는 겁니다.” 우리는 첫 번째로 입주를 앞두고 마무리 공사 중인 대단지 아파트로 들어갔다. 펜스와 펜스 사이 한 사람이 들어갈 만한 구멍이 나 있었다. “뛰어...... 타다다다닥.” 경비를 피해 아파트 현관으로 들어가고 예비군훈련 못지 않았다. 1층부터 20층까지를 계단을 오르내리면서 다 살펴봤다. “자, 보십시오. 20층이 전망이 좋을 것이라고 생각했지만 14층이 훨씬 좋습니다. 좋은 풍경을 적정 높이에서 볼 수 있는 층고는 따로 있는 것이죠. 아파트 전체를 둘러 보면 가장 좋은 view를 찾아낼 수 있는 것입니다. 아까 옆 동은 앞 동의 아파트에 조망이 일부 가려졌지만 이 아파트는 시원하게 앞이 트여 보입니다. 이런 집을 사는 것이 좋습니다.” 그리고 주머니를 뒤적이더니 나침반을 꺼냈다. “정남향입니다. 정남향 아파트에다가 오후 두 시에 햇볕이 잘 내리쬐는 층을 사셔야 하는 것입니다.” 세 시간 정도 아파트 단지 한 곳을 살펴보고 아파트 밖으로 나와서 찍어둔 아파트 동을 바라보니 7층 이상부터는 하루종일 햇볕이 아파트 베란다를 덮고 있었다. “자, 이제 부동산중개소에서 살 만한 매물을 찾아보는 작업을 해보겠습니다.” 아파트 단지 앞에 십여 개의 중개업소가 다닥다닥 모여있었다. 밖에서 유리창으로 두리번거리면서 안을 살펴봤다. “일단 사무실 안의 풍경이 상담 중이거나 다른 일을 하거나 자장면을 먹고 있거나 하는 곳은 가지 않는 것이 좋습니다. 책상이나 소파에 앉아서 고객을 기다리는 그런 사무실을 택하십시오. 그리고 가능하면 대부분의 사무실을 방문해서 자신의 요구를 잘 해결해 줄 친절하고 수완 있는 중개사를 찾으십시오.” 우리는 결국 열 개 정도의 사무실을 들락거리면서 괜찮은 중개소 두 곳을 정해서 물건 브리핑을 받고 다시 중개사를 통해서 인근 물건을 둘러봤다. 과천에서 시작해서 평촌, 산본을 둘러보니 저녁 8시가 다 됐다. 팔다리가 쑤시고 걷기는 힘들어졌지만 너무 많은 것을 보게 돼서 보람되었다. “그럼 내일은 ‘분당, 용인’을 보십시다. 만나는 시간은 정각 오전 10시구요, 서현역 삼성 플라자 앞 C 커피숍입니다.” 다음날 오전 10시, 우리는 다시 모여 앉아 지도를 보고 브리핑을 듣고 커피를 마셨다. 지도와 평면도 카탈로그를 보고 나면 60%는 감을 잡게 된다. 이 귀신 같은 사람은 10년 전 분양 카탈로그도 구해와서 상세히도 설명을 해줬다. 단지배치와 평형, 아파트 평면, 부대시설, 옵션형, 기본형까지...... 참으로 팔자 속이라는 생각이 들었다. “오늘은 내가 아는 중개업소들을 소개해 줄께요.” 성큼성큼 서현역 주변 부동산으로 들어갔다. “안녕하세요?” “잘 있었나? 남향 50평형 물건 좀 찾아봐. 특올수리 급출발 있는지? 자네는 녹차 좀 한 잔씩 주고.” 나한테 차 심부름을 시켰다. “예.” “중개사는 일에 몰입할 수 있도록 도와드리고, 차 타고 전화 받는 것은 자네가 해.” “네......” “급출발 몇 개나 있어요?” “5~6개 됩니다.” “부동산을 살 때는 특별한 경우가 아니라면 급출발 물건을 사는 것이 좋다네. ‘급출발’이란 중개업소 용어로 즉시 살 수 있는 물건이라는 뜻이지. ‘출발’은 계약이 될 수 있는 물건이고 ‘급출발’은 조금 더 급한 것을 뜻해...... 그러니까 가격 네고가 쉽지. 특 올수리 물건은 올수리 물건보다 한단계 위인데 화장실까지 잘 고쳐 놓은거라고 보면돼, 시세에 특올수리를 사면 50평형 아파트 경우 3,000만원은 먹구 들어가는거야, 전세를 놓으면 전세도 잘나가구....” 나와 매수인은 고개를 끄덕였다. 우리는 그날도 서현동, 정자역, 죽전역, 동백 물건을 돌아봤다. 정확히 20채쯤 보고 나면 밤 8시~9시가 됐다. 다음날은 수지, 동천, 신봉, 성복, 상현 일대를, 그 다음날은 영통, 동탄을, 또 그 다음날은 신갈, 구갈, 상갈 일대를 돌아봤다. 정확하게 1주일이 됐다. “매수인은 어느 집을 사시길 원하십니까?” “저는 분당의 A 아파트를 사고 싶습니다.” “잘 생각하셨습니다. 그 아파트가 미래가치 있어 보이죠. 몇 층을 사시길 원하십니까?” “12층을 사고 싶습니다.” 나도 고개를 끄덕였다. 희한하게도 많이 보고 설명을 듣고 쫓아다니다 보니까 일치하는 답이 나왔다. 매수인 K 씨는 A 아파트 12층을 사기로 했다. 우리는 W 공인중개사무소로 갔다. 그 양반은 A4용지와 매직펜을 가져오라고 하더니 ‘작전본부’라고 썼다. 그리고 벽에 붙이라고 했다. “그러니까 10억을 부르잖아. 9억4,000만원에 사자구.” “......” “이거 양타야 단타야?” “단타입니다.” 중개사가 말했다. “그럼 저쪽 중개인은 P 중개사가 교육을 해요.” “네.” “K 씨는 계약금 준비됐죠?” “네.” “매도인 캐릭터 어때요?” “화끈합니다. 그리고 상황이 급합니다.” “이상한 성격이면 아예 부르지도 말고.” “그럼 전화로 일단 깍아보쇼.” “네.” P 중개사가 저쪽서 중개사에게 전화를 걸었다. “저.... 사장님, 3,000만원만 깍아보세요.이쪽이 넉넉치 않은 분이라서....” “전화는 해보는데 요즘이 오름세라서......” “따르릉......” 얼마 후 전화가 왔다. “9억7,000만원에 해준답니다.” “그럼 집주인을 불러보세요.” 오후 4시 작은 부동산사무실에 전부 7명이 모였다. 그 양반, 매수인 K 씨, 나, 양쪽 부동산중개사 2명, 매도인 Y 씨, 그리고 W 부동산의 중개보조인 등 총 7명이 둘러앉았다. “아이구, 왜 이렇게 사람이 많아.” 매도인 Y 씨가 들어오면서 놀란 듯 중얼거렸다. “이 분들이 가족입니다.” 중개사 P 씨가 웃으면서 소개했다. 그 양반은 큰 형, 나는 동생이 됐다. 한 30분 커피타임을 가졌다. Y 씨가 집을 산 때부터 살아온 과정 등 집 이야기가 대부분이었다. 한참분위기가 무르익을때 W 부동산 중개사 P 씨가 계약서를 꺼냈다. “그런데......” 그 양반이 느닷없이 목소리를 냈다. 12개의 눈동자가 그 양반의 입으로 모아졌다. “저희가 돈이 부족합니다. 융자도 어렵구요......” “저런......” “얼마나 부족한데요?” 저쪽 부동산 M 사장이 물어왔다. “9억4,000만원밖에 안됩니다.” 매수인 K 씨의 얼굴이 오히려 더 빨개졌다. “이건 아니잖아......” 화끈하던 Y 씨가 몸을 일으켰다. “사장님, 고정하시고...... 요즘 매수인들 형편이 다들 좋지 않습니다.” 중개사 M 씨가 Y 씨를 주저앉혔다. “아...... 이거 죄송해서......” 이쪽 중개사 P 씨가 머리를 긁적였다. 1시간 후에 K 씨는 아파트를 9억5,000만원에 샀다. 그 전에는 각자의 역할분담이 있었다. 저쪽 중개사 M 씨는 매도인 Y 씨를 꼭 잡고 있어야 하고, 그 양반은 가격을 제시하고, 나는 이리저리 잔금을 맞추는 전화를 해야 하고, 이쪽 중개사 P 씨는 안절부절 못하면서 집주인에게 사정을 하도록 하고, W 사무소 중개보조인은 물과 녹차를 계속 날라야 한다. 가장 중요한 역할은 매수인 ‘K 씨’의 행동이다. 절대 아무 말도 하지 않고 앉아 있어야 한다는 것...... 가장 힘들고 중요한 일이었다. 계약 후 나는 바빠졌다. 주택거래신고에 중도금, 잔금일자 챙기고, 채권사고, 등기까지...차후 서비스를 맡아서 했다. 한 사이클을 끝내고 나니 “아하......이렇구나”라고 하는 경이감과 자신감이 생겼다. 정리를 해보자면, ①집 한채 사는것이 토요일날 반나절 투자해서 쉽게 덜컥 살수있는것이 아니라는 것을 명심하게 됐다. ②부동산은 활황기나 쇠퇴기의 부동산보다, 막시작하는 신생기의 부동산이 수익이 높다는 것을 어렴풋이 알게됐다.신생기 부동산은 내가 산 아파트와같은 재개발 대상 물건도 포함이 되는것 같다. ③그리고 부동산 컨설턴트가 책상에 앉아서 입으로 하는것이아니고, 만능엔터테인먼트여야하며 엄청나게 노력을 해야하는 몸으로 때우는 직업이라는 것도 알게됐다. ④중요한건 저렇게 충분히 돌아보고 고수한테 배우고, 고뇌하고 집을사면 어떤집을 사도 후회가 없을것 같았다. 그런데 이 양반의 주 특기종목은 집 찍어주고 사주는 것이 아니다. 경매로 반 값에 좋은 물건을 사고 컨버젼(conversion)시켜서 최고급 물건을 만들어내는 것이다. 즉 집을 사서 상가를 만들거나, 빌딩을 사서 리모델링을 하거나, 인접대지를 사서 그위에 쓸 만한 작품을 만들어내는 "테크닉 디벨롭먼트"이다. 또다른 주특기는 땅이고... |
[스크랩] 재산이 없는 사람들의 공통점 |부동산노트
2006-01-08 20:10
http://blog.drapt.com/lsi10688/32721136718644386
출처 : 파주교하지구 생생토크
원문 : http://blog.drapt.com/canmacju
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