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 김종갑 |
| 아파트, 시황분석 |
| 現 (주)미래가 대표 |
| 부동산컨설턴트 | |
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천만명 부동산의 꿈 여러분 안녕하십니까? 국내외 경기가 급속도로 냉각이 되고, 정부의 반시장 규제 정책이 지속이 되면서 매수자와 매도자 모두 방향을 잡지 못하고 갈팡질팡 하는 모습입니다.
부동산 시장의 불확실성이 증폭 되고 있지만 제가 제시하는 7가지 전략을 잘 활용한다면 후회 없는 선택이 될 것입니다. 부동산 매수 혹은 매도 전에 반드시 점검하시고 행동으로 옮기시기를 바랍니다.
첫째 역발상 활용 전략입니다. 부동산뿐만이 아니라 주가, 사업 등 모든 경제 활동에서 역발상 전략은 가장 기본이자 절대불변의 진리라고 할 수 있습니다. 역발상 전략은 무조건 거꾸로 움직이라는 뜻이 아니며, 시장 상황의 침체로 인하여 기대치가 높은 종목을 선점하라는 의미로 해석하는 것이 정답입니다.
무조건 거꾸로 움직여라
상식선에서 투자성이 있는 아파트가 침체 국면에서 장기간 조정을 받고 상상을 초월하는 급매가 나온다면 적극성을 발휘해야 합니다. 바닥이 어딘지는 아무도 모르지만 전고점 대비 30% 이상 조정한 유망 아파트는 호재만발로 폭등한 아파트보다 몇 배의 수익률을 안길 가능성이 높습니다.
역발상 전략은 극심한 불안 시장을 관망하는 많은 사람들의 심리에 역행하여 과감한 결단력을 발휘하여 매수하는 것을 의미합니다. 마찬가지로 큰 폭의 상승을 한 아파트는 한 없이 오를 것이라는 부푼 꿈을 과감하게 접고 절제의 미덕을 발휘하여 과감하게 매도해야 합니다.
역발상 전략은 부동산뿐만이 아니라 주식에서도 그대로 적용할 경우 이익을 창출할 가능성이 높습니다.
최근 1530선까지 추락한 주식 시장은 그래프 모형상 1300선 붕괴 가능성도 높지만 1700선 회복도 예측할 수 있기 때문에 강력한 저지선이라고 할 수 있는 1450선에서 장기 펀드에 뛰어 든다면 이익을 거둘 가능성이 더 높습니다. 고점 매도 저점 매수는 절대 불변의 진리이며 리스크 관리면에서도 단연 최고입니다.
둘째 고무줄 활용 전략입니다. 고정관념, 흑백논리, 편견, 선입견 등으로 사고 체계가 경직된 사람은 부동산 매매 타이밍을 제대로 잡지 못합니다.
고무줄 전략이란 어떤 상황에 대하여 발상 자체를 융통성 있게 적용하는 것을 뜻하는데 매매 타이밍을 고무줄처럼 융통성 있게 적용한다는 뜻으로써 필자가 고안해 낸 용어입니다.
예를 들어서 틀에 박힌 사람은 입주 3년 비과세 혜택을 받기 위해서 입주 3년을 꼬박 채운 후에 매도하지만 자유로운 사고 역량을 소유한 사람은 비과세 6개월 전이라도 폭등하면 높은 시세로 계약을 하고 중도금 및 잔금을 비과세에 맞추는 기지를 발휘합니다.
융통성 있는 발상이 중요
통상적으로 부동산 폭등은 3개월을 넘기지 못하는 것을 감안하면 폭등시에 계약을 하는 사람과 폭등기가 지난 후에 매도하는 분의 시세차이는 매우 크다고 할 수 있습니다.
매도 타이밍을 놓쳐 다시 1-2년의 기나긴 침체기의 터널을 지나야 하는 사람은 경직된 사고로 인한 예견된 일이라고 할 수 있습니다. 분양 아파트, 재개발, 상가, 땅, 주식, 사업 등의 모든 영역에서 융통성 있는 고무줄 전략은 매우 중요합니다.
고무줄 전략은 매매 타이밍에만 국한이 되는 것이 아니라 부동산 사장님을 내 편으로 만들기 복비 많이 지급, 매매하려는 상대방에게 좋은 조건 제시 등을 모두 포함합니다. 지금 매매하려는 여러분이 이 점을 잘 활용하는 지 점검하시기 바랍니다.
셋째 저지선 활용 전략입니다. 부동산에서 저지선의 개념은 어떤 부동산에 대하여 보유한 사람들의 평균 매수 가격을 의미합니다. 예를 들어서 A아파트는 시세가 5억이지만 그 아파트를 평균적으로 매수한 사람의 가격이 2.6억이라고 했을 때 이 아파트는 2.6억이 저지선이라고 할 수 있습니다.
5억 꼭지 시세에 매수한 사람도 있겠지만 1.3억에 분양 받은 사람도 있을 것입니다.
침체기에 초급매가 나오는 원인은 여러가지 경우가 존재하겠지만 일부 시세 차익을 거둔 사람이 매도를 하는 경우가 가장 큽니다.
B아파트는 30평대 5.5억이라는 높은 시세로 분양을 한 아파트입니다. 이 아파트의 저지선은 평균 매수 가격이 분양가이기 때문에 저지선은 5.5억이며 만일 프리미엄이
붙었다면 저지선은 오히려 올라갑니다.
필자가 기존 아파트보다 분양, 미분양을 높이 평가하는 까닭은 바로 분양 아파트가 기존 아파트보다 평균 매수 금액 즉 저지선이 높기 때문입니다. 물론 기존 아파트도 대출 이자와 시간의 경과에 따른 기회비용이 따르기 때문에 단순하게 평균 매수가격으로만 판단할 수는 없으며 평균 매수가보다 30% 정도 높게 저지선을 형성한다고 보시면 될 것입니다.
기회비용 활용 잘 해야
분양 아파트도 중도금을 꼬박꼬박 내는 아파트가 10% 계약금만으로 분양을 받는 아파트보다 내 집이라는 심리가 더 작용하기 때문에 저지선이 높습니다. 즉 매수 조건이 좋아서 미분양을 잡는 경우가 많은데 통상적으로 많은 돈을 지불하여 분양을 받는 아파트가 입주시 프리미엄 형성이 높다는 것은 참조하시기 바랍니다.
저지선은 필자가 만든 용어인데 결국 아파트에 대한 평균 매수가에 따른 심리적인 요인이 절대적이이라는 점을 감안하면 심리적 저지선이라는 말이 더 정확할 것입니다.
넷째 기회비용 활용 전략입니다. 기회 비용은 경제 용어에 자주 등장하는 용어인데 이 속에는 보이지 않는 손 즉, 부동산 매매시에 눈에 보이는 시세 차익을 제외한 시간의 효율적 활용 여부, 다른 아파트로 갈아탔을 경우와 비교한 수익률 차이, 반영이 되지 않은 미래 호재 등이 포함된 말입니다.
부동산 고수가 되기 위해서는 A아파트에 투자했을 경우 시세 차익만 보아서는 안 되며 B, C, D 아파트와의 수익률 비교를 따져야 시세 차익을 높일 수 있습니다. 정부의 부동산 규제가 당분간 풀리지 않을 것으로 예상이 되어 침체기가 좀 더 길어질 것으로 예상하는 전문가들이 많습니다.
그렇다면 적절한 매수 타이밍은 언제일까요? 지역과 아파트에 따라서 다르겠지만 필자는 상식선의 조정을 보인 아파트라면 하루라도 빨리 매수하는 길이 최선이라고 보여집니다.
왜냐하면 부동산은 보유 기간별로 세금 차이가 크기 때문에 매수하자마자 폭등한다고 해서 좋아할 문제가 아니며 오히려 한 박자 일찍 충분한 조정을 한 아파트를 매수함으로써 비과세 기간을 앞당길 수 있습니다.
통상적으로 부동산 상승이 2년 주기임을 감안한다면 앞으로 돌아올 폭등 시점보다 다음 폭등 시점까지 염두하여 매수한다면 매수 후 6개월-1년 후의 폭등이 매수하자마자 폭등하는 것보다 유리합니다.
상담한 분들 중에서 2년 전에 매수했는데 큰 폭으로 오르다가 최근 조정하는 바람에 본전이라서 갈아타고 싶다고 하시는 분들이 많습니다. 하지만 지금 갈아탄다면 금액적 손실은 보지 않았을지라도 비과세라는 절호의 기회를 버린다는 점을 아시고 비과세 전후의 폭등시까지 기다리는 것이 현명합니다.
빚도 활용할 줄 알아야
다만 지금 잡은 매물의 경우 꼭지 시세라고 판단이 된다면 손실이 따르더라도 바로 매도하는 것이 기회 비용상 이익이며, 시간이 경과한 비수기 지역의 매도는 삼가하는 것이 정석입니다.
폭등지역의 아파트는 비수기 지역으로 갈아타거나 분양으로 말을 바꿔 타는 것이 기회 비용을 최상으로 이끄는 길입니다.
기회비용 전략은 숨은 가치, 내재가치를 망라한 개념으로 매매시에 보유 아파트와 갈아탈 아파트와의 상관 관계를 따지는 것이 그 핵심이며, 미래 호재의 시세 반영 여부를 판단하는 것도 기회비용에 포함이 된다고 할 수 있습니다.
기회 비용 측면에서 최상의 전략은 비수기 지역 보유 아파트 폭등시까지 기다리고 지금 주택으로 간주하지 않는 분양.미분양을 잡는 것입니다.
또한 폭등지역의 아파트를 비과세 조건하에서 매도하고 비수기 지역으로 갈아타거나 분양. 미분양을 받고 매도한 아파트의 현금을 보유하는 것도 최선의 기회비용 전략입니다.
분양 아파트의 입주시에 기존 아파트를 매도한다는 단순한 발상은 버려야 하며, 비수기에 접어들면 시간이 지나도 아파트가 크게 하락한다는 점을 염두하여 폭등시 매도하여 현금확보, 분양으로 갈아타기를 실현해야 합니다.
다섯째 빚테크 활용 전략입니다. 빚테크는 글자 그대로 대출을 받아서 유망한 아파트를 매수하는 것을 의미합니다. 빚테크는 매수자의 자본금과 연봉, 직장의 안정성, 대출 금리. 경기 상황, 아파트 조건, 심리적인 요인 등에 따라서 편차가 크기 때문에 비율을 정하는 것 자체가 쉽지 않습니다.
하지만 통상적인 수준에서 가장 효율적인 빚테크는 분양 아파트의 경우에 자본금 50% 정도가 좋고, 기존 아파트 급매는 자본금 60% 정도가 이상적입니다.
대출 이자를 무시할 수는 없지만 대출을 받지 않고 30평대를 매수할 분은 30-40% 정도의 대출을 발생시켜 40평대를 매수하는 것이 수익률이 훨씬 높으며, 지역 선택시에도 빚테크를 활용하여 좀 더 유망한 곳으로 옮기는 것이 현명합니다.
육각형 구조?
기존 아파트를 전세를 끼고 매수하거나 거꾸로 분양 받은 아파트를 전세주고 입주하는 방법은 빚테크 전략에서 매우 유용한 방법이기 때문에 이 점에서만 본다면 실거주가 필요한 서울과 신도시보다는 그 곳을 제외한 수도권이 유리합니다.
다만 전세금도 대출에 포함이 된다는 점을 아셔야 하며 전세를 주고 매수하기 때문에 돈이 들어가지 않는다고 해서 아무 아파트나 덥석잡는다면 유주택 신분으로 청약 불리, 더 좋은 아파트 매수 불능이 꼬리표처럼 따라 붙어서 기회비용에 엄청난 손실을 주기 때문에 저평가 아파트 위주로 매수해야 한다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.
특히 무주택 서민들은 무주택을 가장 잘 살릴 수 있는 방법을 모두 동원하여 분양 우선에 유망 아파트 급매를 차선으로 선택하는 것이 좋습니다. 무조건 무주택 탈피를 목표로 삼는 것은 옳지 않으며, 수익률이 보장이 되는 유주택자가 되도록 고수분들의 자문을 구해야 합니다.
여섯째 육각형 활용 전략입니다. 육각형 전략은 부동산 순환 구조를 명명하는 말입니다. 즉 부동산 흐름이 1.하락기- 2.급락기- 3. 침체기- 4. 상승기- 5,급등기- 6. 활황기의 육각형 모형으로 연쇄적인 순환 고리를 형성한다는 이론입니다.
이른바 철학자 헤겔이 주창한 정반합의 철학적 원리와도 흡사한 구조도라고 할 수 있습니다. 과거의 부동산 흐름은 약간의 기간적 차이만 있을뿐 철저하게 육각형의 순환 구조를 보여 주고 있습니다.
내 아파트가 한 없이 추락할 것 같아서 전전반측하거나 끝없이 오를 것으로 환상에 사로잡혀 희희락락할 필요가 없습니다. 모든 우주의 삼라만상이 돌고 돌듯이 오르면 내리고 내리면 오른다는 지극히 평범한 사실만 되새겨도 불안정한 심리를 조절할 수 있는 강력한 힘이 생깁니다.
육각형 전략에서 특이한 점은 하락기 3단계 즉 1.하락기- 2.급락기- 3. 침체기는 약 1년 6개월-2년간 길고 지리하게 이어진다는 특성이 존재하며, 상승기 3단계 즉, 4. 상승기- 5,급등기- 6. 활황기는 3개월-6개월간 단기 폭등한다는 특성이 존재합니다.
한마디로 상승기는 짧고, 하락기는 길다는 점을 명심하시고, 육각형 전략을 토대로 매매타이밍을 설정하거나 심리적 희비를 조절할 줄 알아야 합니다.
이는 주식에서도 그대로 적용이 되며, 육각형 이론에서 얻을 수 있는 교훈은 폭등지역의 경우에 과유불급(욕심이 지나치면 부족한만 못하다)을 아로 새기고, 급락 지역의 경우는 전전반측(불안감으로 잠을 못자고 뒤척거림)의 쓴 세월을 보내지 않도록 해야 합니다.
육각형 모형은 규칙과 불규칙이 혼돈하기 때문에 융통성 있는 판단력이 수반이 되어야 하며, 부동산의 대흐름 즉 10년 이상 주기의 대세 상승과 대세 하락도 포함이 되기 때문에 대흐름의 조류를 분석하는 일도 함께 이루어져야 합니다.
여기에서 특이한 점은 부동산 흐름이 육각형 모형으로 상승과 하락의 반복 선상에서 이루어졌지만 전반적으로 상승 흐름이 하락 흐름을 압도하고 있기 때문에 재테크로서의 부동산에 대한 관심은 꾸준히 가져야 한다는 점입니다.
일곱째 다이아몬드 활용 전략입니다. 부동산은 지역, 세대수, 분양가, 평형 등에 따라서 제각기 층층이 서열화 되는 모형을 그리는데 이처럼 다이아몬드 꼴 혹은 마름모 꼴의 부동산 서열화를 다이아몬드 이론으로 명명하였습니다.
우리 주변의 재화와 용역을 비교해보면 재미있는 현상을 발견할 수가 있습니다. 예컨데, 보석의 가치를 비교해 보면 수십만원부터 수억에 이르기까지 층층히 서열화 되어 있으며, 자동차도 천만원 미만부터 3억에 이르기까지 각각의 가치의 차이를 형성하고 있습니다.
이러한 가치의 서열화는 우리 생활에 없어서는 안 될 의식주에서도 나타나며 기타 모든 생산품이 예외 없이 차등을 두고 시세 차이를 보여 주고 있습니다.
정해진 공식은 없지만 모든 재화와 용역의 가치의 차등은 적게는 10배부터 많게는 100배에 이르기까지 가치의 서열화를 형성하고 있는데, 가치 서열화의 우두머리격에 해당하는 최고품은 경제적 가치를 반영하는 것보다 희소 가치를 반영하는 경우가 많다는 것이 특이한 점입니다.
가치 서열화 살펴라
우리의 아파트는 2006년까지만 해도 여러 조건에 대한 가치의 서열화가 이루어졌으며, 지역적으로 불안전한 시세 반영이 문제점으로 지적이 되면서 수도권의 경우 동일 조건의 아파트가 7배 이상 차이가 나기도 했습니다.
비단 우리나라 뿐만이 아니라 외국의 부동산 시세도 동일 평형의 상대 비교시 최소 7배 이상의 차등을 이루고 있다고 보면 됩니다. 부동산은 각각의 장단점과 호재 등을 반영하면서 각각의 가치 서열화가 이루어져야 바람직합니다.
다이아몬드(마름모)의 특성을 보면 알 수 있지만 위는 좁고 중간이 넓으며 아래도 좁습니다.
즉 부동산 뿐만이 아니라 왠만한 사물들이 중간가에 몰려 있으면서 위와 아래가 갈수록 좁아지는 모형을 보여 주고 있는데 이 모형이 바로 시장 자율의 바람직한 모습으로 보시면 됩니다.
문제의 발단은 이전 정부가 명품 지역 부동산에 족쇄를 채우면서 심하게 일그러진 형태의 다이아몬드 모형으로 변하였다는 점입니다. 어느 지역은 좋고 어느 지역은 나쁘고 이 차원을 떠나서 강남권 등은 규제의 최대 피해 지역으로 결과가 드러나고 있으며, 상대적으로 규제로부터 자유로웠던 소 지역의 폭등과 소형 평형의 초강세가 수도권 아파트의 7배 차이만큼의 다이아몬드 꼴을 3배 이내로 압축시켜 놓았습니다.
즉 여느 재화와 용역처럼 기다란 모습의 부동산 모형이 소외 지역과 소형 아파트가 뜨면서 옆으로 넓게 퍼진 불안전한 모습의 다이아몬드 모형을 잉태시킨 것입니다.
중간층이 매우 두터워졌으며, 전체적으로 시세 차이가 없기 때문에 앞으로 펼쳐질 시장 자율화 조치 이후에 자연스럽게 재편성이 될 기다란 다이아몬드 형태의 이상적인 모형으로 바뀔 가능성이 높습니다.
다이아몬드 윗자락을 장식할 곳은 입지가 유망한 곳, 분양 아파트, 대형 평형의 차지가 될 것이고 지나치게 소외 된 곳이나 재건축이 요원한 빌라. 소형 아파트 등은 폭등 지역을 중심으로 하락할 위험성을 안고 있습니다.
앞으로 시세 차이가 거의 없는 넓죽한 형태의 다이아몬드 모형에서 시세 차이가 분명한 기다란 다이아몬드 모형으로의 변화 가능성이 매우 높기 때문에 다이아몬드 꼴에서 윗자락을 차지할 분양, 미분양과 유망한 지역 및 호재가 많은 대단지, 뉴타운, 대형 평형에 관심을 가질 필요가 있습니다.
경기 침체로 축적이 된 유망 지역의 미분양 아파트는 주변 아파트보다 분양가가 비싸다고 하여 무조건 피하기 보다는 원자재 값과 땅값 인건비 폭등을 감안해야 하며, 특별한 사유가 아니라면 분양 아파트 입주시 기존의 동일 조건 아파트보다 30% 이상 시세 차이가 난다는 점을 강조하고 싶습니다.
각종 규제로 이그러진 부동산 시세와 그래프 모형이 원점으로 돌아갈 것에 대비하여
폭등한 지역이나 아파트는 피하는 것이 상책이며, 부담 없이 전세 끼고 매수한다고 해서 소형 아파트나 빌라를 덥석 잡는다면 큰 낭패를 볼 가능성이 높습니다.
특히 자본금이 부족한 서민들은 기존 아파트를 매수할 경우 반드시 과거 1년 시세를 확인할 것이며 오른 곳은 피하고 오르지 않은 곳 위주로 접근하셔야 합니다.
지금까지 선배 고수분들의 지혜의 힘을 빌어서 부동산 매매시에 반드시 점검해야 할 전략을 소개해 드렸는데 여기에서 말씀을 드리고 싶은 점은 이러한 부동산 전략을 각각의 독립 항목으로 이해하려는 분리 작업보다, 일곱가지 사항이 모두 유기적으로 관련을 맺고 있다는 점을 파악하고 종합적인 판단을 내리라는 점입니다.
앞으로 부동산에 악영향을 줄 요인으로는 유가 폭등, 외국의 부동산 하락, 정부 규제의 완화 미뤄짐. 경기 침체 등이며, 주가의 조정, 부동산의 큰 폭 조정. 정부 규제 완화의 기대감 시세 그래프 상승 흐름 등은 부동산에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
일단 유가가 가장 큰 변수입니다.
부동산은 질곡을 거듭하기 때문에 매도하기 전에는 완벽한 자본금이라고 할 수 없습니다. 따라서 당장의 시류에 지나치게 민감하게 대응하기 보다는 긴 안목에서 때를 기다릴 줄 아는 지혜가 요구되는 시점입니다. 감사합니다.
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▲ 최근 1년간 신도시 아파트가격 변동율(자료: 국민은행 주택가격시계열)
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