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[스크랩] 보라지구 6단지 휴먼시아 입주 |보라 이야기
2008-05-21 10:53
http://blog.drapt.com/love2cjh/2894141211334791184 
출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
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대한주택공사가 용인보라택지개발지구에 지은 6단지 휴먼시아 아파트(한보라마을아파트)가 1일부터 입주를 시작했다.
12~25층 11개 동 762가구(전용면적 75~84㎡)로 보라지구 공공분양 중 마지막 입주 물량이다. 건폐율 12%, 용적률 179%가 적용됐다. 단지 내 녹지율이 32%나 되고 동간 거리가 넓어 쾌적하다. 6단지는 다른 단지와 달리 도로변에 위치해 교통시설 이용이 쉽고, 단지 왼편에 위치한 구슬치기어린이공원과 뒤편의 근린공원에 병풍처럼 둘러싸여 있다. 뒤편에 있는 근린공원은 운동과 생태테마 공간으로 나뉘어져 있어 마치 두 개의 공원처럼 돼 있다. 주변에 교육시설도 풍부하다. 보라중학교와 나선초등학교는 단지와 거의 붙어 있어 걸어서 3분이면 갈 수 있다. 차가 많이 다니는 큰 길을 건너지 않아도 돼 아이들의 등•하교가 편리할 것 같다. 걸어서 5분 거리에는 보라고등학교가 신축 중이다. 내년 상반기 개교할 예정이다. 단지 내엔 어린이집도 있다. 버스노선 많아 편의시설도 부족함이 없어 보인다. 단지 앞 길 건너편에는 이마트가 오는 10월 들어선다. 걸어서 5분 거리에는 주민센터•은행•병원•독서실을 갖춘 근린상가가 있다. 구청•종합병원•백화점도 차로 15분여 거리에 있다. 한국 민속촌과 경기 국악당도 차로 10여 분이면 갈 수 있다.
교통도 나쁘진 않다. 경부고속도로 기흥나들목이 차로 10여 분 거리여서 경부•영동고속도로 이용이 편리하다. 버스 노선도 풍부해 서울로의 출•퇴근도 큰 부담이 없을 것 같다. 단지 앞에서 5500-1과 7007-1번 번스를 타면 강남까지 40여 분이면 갈 수 있다. 그러나 지하철역이 좀 멀다. 분당선 보정역이 있지만 차로 15분여 거리다. 2010년 완공 예정인 분당선 연장선도 걸어서 10여 분 거리에 있다.
단지 안은 마치 공원 같다. 동간 거리가 넓은 데다 녹지시설이 풍부해서다. 단지 곳곳에 산책로가 마련돼 있고 3개의 농구장과 1개의 테니스장도 갖췄다. 최소화한 지상 주차장은 아스팔트가 아닌 잔디가 깔려 있다. 대한주택공사 조승연 과장은 “무엇보다 주민들에게 쾌적한 환경을 제공하기 위해 노력했다”며 “6단지는 한 마디로 근린공원에 둘러싸인 공원 같은 아파트”라고 자랑했다. 민간 아파트보단 마감재 수준 떨어져 주택 크기는 75㎡와 84㎡ 두 가지다. 하지만 75㎡는 A타입과 J타입이 있고, 84㎡는 A•B•JA•JB 등 모두 4가지 형태로 다양해 집을 살 때나 전세 들 때 유념해야 한다. 74•84㎡ 모두 3베이(전면에 ‘방 거실 방’ 배치)에 방이 3개 화장실이 2개다. 일부 가구에선 신갈저수지를 내려다 볼 수 있다.
각 가정마다 보조 주방이 설치돼 있고, 소형 반찬냉장고, 음식물 탈수기가 기본으로 설치돼 있다. 수납공간을 적절히 배치해 활용성을 높였다. 하지만 전체적인 마감재 수준은 민간 아파트보다 낮은 편이다. 공사 측도 “분양가 상승을 억제하기 위해 고급 마감재를 사용하지 못한 것이 아쉽다”고 말했다. 전셋집 이미 동나 분양가가 3.3㎡당 570만~612만원 선이었지만 지금은 꽤 많이 올랐다. 분양가가 1억7170만원이었던 74㎡는 현재 3억4000만원을 호가한다. 84㎡도 분양가(2억210만원 선)에 1억7000만원가량의 웃돈이 붙어 3억9000만~4억원 선에서 매물이 나온다. 이 아파트는 등기 후 거래할 수 있다. 그러나 전반적으로 거래는 뜸한 편이다. 부동산시장이 침체해 있어 매수세가 많지 않다는 게 주변 중개업소들의 설명이다. 반면 전셋집은 이미 동이 났다. 75•84㎡ 모두 전셋값은 9000만~1억원 정도다. 6단지공인 김정동 대표는 “교육•생활 편의시설이 풍부해 전세 수요자들에게 인기가 높다”며 “전세 물건은 나오는 족족 계약된다”고 전했다.
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[스크랩] ★ 아파트 분석 평가표 ★ |부동산노트
2008-03-20 14:38
http://blog.drapt.com/love2cjh/81205991514494
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=31814
★ 아파트 분석 평가표 ★ 배점표
단지 내에서의 참고사항 1. 어린이 놀이터 정면에 있을 경우
㉮ 5층 미만
㉯ 7층 미만
-3
-1
2. 초중고 운동장 정면에 있을 경우
㉮ 7층 미만
㉯ 10층 미만
-3
-1
3. 거실 기준 단지상가
㉮ 정면에 있을 경우
-3
4. 저층 및 최상층
㉮ 1층 일조권 문제 없을 경우
㉯ 1층 일조권 불충분(수목으로 인해 피해 포함)
㉰ 2층 ~ 3층 일조권 불량 ㉱ 1층 개인정원 (가중점수)
㉲ 최상층 다락방 (가중점수)
-3
-5
-2
8
9
5. 아파트 유형
㉮ 계단식 아파트 ㉯ 복도식 아파트 ㉰ 계단식의 경우 엘리베이터 바로 인접 (가중점수)
2
-2
-1
6. 방향분석
㉮ 남향 ㉯ 동남 ㉰ 동향 ㉱ 서남
㉲ 서향 ㉳ 북향
10
6
4
3
0
-2
7. 주차공간
㉮ 가구당 2대 이상 ㉯ 2대 ㉰ 1.5대 이상 ㉱ 1대 이상
㉲ 1대 미만 ㉳ 공용주차장 이용 및 기타 10
9
8
6
4
-5
8. 단지 내 평형
㉮ 단지 내 주력 평형일 경우
㉯ 주력 평형 바로 아래 평수
㉰ 주력 평형 바로 위 평수
㉱ 기타 8
6
5
2
9. 지역 내 평형
(가중점수)
㉮ 주력 평형일 경우 (강남 30 ~ 40평, 상계동 23평)
㉯ 주력 평형이 아닐 경우 3
-2
10. 대지지분 및 용적율
㉮ 용적율 80% 미만 ㉯ 120% 미만 ㉰ 180% 미만 ㉱ 200% 미만
㉲ 220% 이상 10
7
5
4
2
11. 재건축 및 리모델링
㉮ 가능일 경우 (가중점수) 8 ~ 3
12. 재건축 아파트 선택
㉮ 40평형 이상 배정 예상 ㉯ 30평형 이상 배정 예상 ㉰ 20평형 이상 배정 예상 10
7
4 |
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2008-03-06 16:34
http://blog.drapt.com/love2cjh/2894141204788853802
출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^
원문 : http://blog.drapt.com/imgrid
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석 달 전 부친상을 당한 김정민(41)씨는 요즘 상속세 때문에 골치가 아프다. 의사였던 부친으로부터 서울 미아동과 영등포 등의 상가 건물 세 채를 물려받아 60억원대 부자가 됐지만 정작 세금으로 낼 현금이 별로 없다.
김씨는 당초 영등포의 건물을 팔아 20억원대에 이르는 상속세를 낼 작정이었다. 하지만 부동산 시장이 얼어붙은 상태에서 급매로 내놓다 보니 시세대로 사려는 사람을 찾기 어렵다. 어쩔 수 없이 물납이라도 해야 할 상황이지만 시세보다 훨씬 낮은 기준시가로 계산되니 손해가 클 것 같아 속이 쓰리다. 상속이 국민적인 고민거리로 떠올랐다. 김씨 같은 부자가 아니더라도 상속세를 부담해야 할 사람이 크게 늘어났기 때문이다. 재산의 대부분을 차지하는 부동산 값이 최근 몇 년 새 크게 뛰면서 서울 강남이나 용산·분당의 중대형 아파트 보유자 중 상당수가 집 한 채만으로도 상속세 걱정을 해야 하는 ‘재산 15억원 이상’에 들게 됐다. 재정경제부에 따르면 상속세는 2002년 8561억원에서 2006년 2조1983억원으로 4년 새 150% 이상 늘어났다. 앞으로 상속세를 내야 할 대상자는 더욱 급속하게 늘어날 것으로 추정된다. 미래에셋증권 최용준 세무사는 “지난 8년간 상속세 납부 기준이 바뀌지 않은 상태에서 부동산 값이 뛰다 보니 부과 대상자가 100배가량 늘어났을 것”이라고 추정했다. 미리 증여하라 재테크의 철칙 중 하나가 ‘받을 돈은 되도록 일찍 받고 줄 돈은 되도록 늦게 주라’는 것이다. 하지만 상속은 정반대로 하는 게 좋다. 기왕 줄 거면 하루라도 당기는 게 유리하다. 시가 3억원인 아파트를 자녀에게 증여하면 증여세 4400만원을 낸다. 하지만 15년 뒤 아파트 값이 20억원으로 오른 상태에서 상속이 이뤄지면 상속세가 6억4000만원으로 껑충 뛴다. 이 차이는 부동산 값이 많이 오를수록 커진다.
누진세제에선 과세표준액이 커질수록 보다 높은 세율이 적용되기 때문이다. 앞으로 값이 오를 가능성이 큰 부동산을 먼저 물려주는 게 낫다는 얘기다. 김재언 삼성증권 컨설턴트는 “준비 없이 단기간에 상속하면 절세할 수 있는 여지가 10~20%에 불과하지만 증여를 통해 차근차근 대비하면 세금을 절반 이하로 줄일 수 있다”고 말했다. 증여를 활용할 땐 기간과 금액을 잘 조절해야 한다. 현행 세법은 만 10년 동안 배우자에겐 3억원, 자녀에겐 1인당 3000만원까지 증여세를 면해준다. 10년이 지나면 같은 금액을 세금 없이 또 줄 수 있다. 부인과 두 자녀를 둔 사람이 10년 간격으로 두 차례에 걸쳐 각각 3억6000만원을 증여한다면 7억2000만원에 대한 상속세 부담을 덜게 된다. 증여한 돈은 부모가 사망한 뒤 자녀들이 상속세를 낼 재원으로 쓰일 수 있으므로 일석이조인 셈이다. 상속 단계를 줄이는 것도 한 방법이다. 최근 양도세 인하를 앞두고 부부간에 주택을 증여하는 게 유행이 됐다. 그러나 일시적으로 세금을 줄일 순 있지만 배우자가 사망하면 또다시 상속세를 내야 한다. 기준시가가 낮은 상가나 부동산이 있다면 증여세를 물고 자녀에게 곧바로 주는 게 더 유리할 수 있다는 얘기다. 아예 세대를 건너뛰어 손자·손녀에게 주는 것도 고려할 수 있다. 자녀에게 줄 때보다 증여세가 30% 가산되지만 장기적으론 자녀를 거쳐 상속하는 것보다 세금이 줄어드는 경우가 많다. 게다가 손자·손녀에게 증여할 땐 합산과세되는 기간이 5년이라는 이점이 생긴다. 자녀에게 주는 것보다 두 배 빠른 속도로 재산을 물려줄 수 있다는 얘기다. 펀드·보험으로 현금도 준비 상속세는 대다수가 내진 않지만 일단 대상이 되면 거액인 경우가 대부분이다. 웬만큼 능력이 있지 않는 한 자식 혼자 이 돈을 마련해두기란 쉽지 않다. 상속세 재원을 고려한 증여를 해야 하는 이유다. 상속 전에야 이를 깨닫고 자녀에게 돈을 주는 경우가 많지만 효과를 기대하기 어렵다. 상속세법은 부모가 사망하기 10년 이내에 자식에게 준 재산을 증여로 간주해 합산과세를 한다. 국세청은 세금을 제대로 냈는지뿐만 아니라 무슨 돈으로 세금을 냈는지도 일일이 확인한다. 이럴 때 유용한 게 상가다. 주택은 자녀에게 증여해도 특별한 경우가 아니면 임대소득을 신고하지 않는다. 소득 근거도 남지 않는다. 하지만 상가를 물려주면 이야기가 달라진다. 임대보증금이나 월세에 대해 세금을 내면서 자녀의 소득에 대한 근거자료가 만들어지기 때문이다. 부모가 종신보험이나 펀드를 들어두는 것도 괜찮은 방법이다. 보험금이나 소득에 대해 상속세가 붙지만 나머지 현금을 자녀가 활용할 수 있다. 미성년자인 자녀에 대한 증여도 무시하면 안 된다. 증여세 면세 한도가 성년 자녀의 절반인 1인당 1500만원이지만 일찍 보험이나 펀드에 가입해주면 거기서 나오는 소득은 모두 자녀의 것으로 인정된다. 가계부를 써라 상속이 임박하면 가급적 부동산을 처분하지 말아야 한다. 기준시가나 공시지가가 시가보다 훨씬 낮은 경우가 많기 때문이다. 양도세도 문제가 된다. 아버지가 10년 전 구입한 부동산을 사망 직전 팔았다면 10년간의 차액에 비례해 양도세를 내야 한다. 하지만 자녀가 상속받은 뒤 팔면 상속 이후의 기간만큼만 보유한 것으로 인정돼 세금이 확 줄어든다. 재산을 처분하면 돈을 어디에 썼는지를 증명하는 번거로움도 뒤따른다. 최근 1년간 2억원, 2년간 5억원 이상의 재산을 처분했는데 용도를 밝히지 못하면 사전증여로 간주해 상속세 과세 대상에 합산한다. 따라서 돈의 사용처를 꼼꼼히 기록해두는 습관이 중요하다. 가계부를 쓰거나, 이것도 귀찮으면 통장에 내역이라도 적어두는 게 좋다. 매매·임대계약서 등 증빙서류는 반드시 보관하고 가족들에게 내역을 알려야 한다. 상속 플랜 60세 전에 끝내야 국내에서 가장 오래된 상속컨설팅 회사인 A사는 지난 3년 반 동안 단 두 건의 상속 플랜을 진행했다. 상속을 고민하는 사람은 많지만 실행하는 사람은 적다는 얘기다. 가장 큰 이유는 ‘명의’에 대한 집착이다. 자신의 재산을 자녀 이름으로 옮기는 것 자체를 싫어하는 사람이 많은 것이다. 이런 경향은 대대로 이어온 부자보다 자신이 사업이나 부동산을 통해 부를 일군 ‘자수성가형 부자’에게 많다. 상속이 가정불화의 씨앗이 될까 봐 염려하는 마음도 크다. 부모와 자식 간에, 형제간에 재산을 두고 다툼을 벌이는 광경은 낯선 일이 아니다. 재산을 미리 물려줄 경우 자식들에게 ‘찬밥 신세’가 될까 봐 걱정스럽기도 하다. 이런 일을 피하는 방법이 ‘조건부 증여’다. 조건부 증여는 계약 내용을 이행하지 않으면 증여를 취소할 수 있도록 한 증여를 말한다. 어머니를 모시거나, 한 달에 한 번 이상 문안을 오도록 하는 것, 1년에 몇 차례 온 가족이 함께 여행을 가도록 하는 등 효도나 우애와 관련된 조항들을 넣을 수 있다. 재산의 소유권만 넘겨주고 수익·처분권은 그대로 갖는 것도 한 방식이다. 류우홍 우리은행 PB사업단 부장은 “부모들의 안전판이 확보되는 조건부 증여가 늘어나는 추세”라며 “상속 플랜은 60세 이전에 모두 끝내는 게 좋다”고 조언했다. TIP 국세청이 알려주는 절세법 평생 한두 번 낼까 말까 한 게 상속세다. 상을 당해 경황이 없는 가운데 닥치는 일이기도 하다. 이 때문에 절세는커녕 안 내도 될 세금을 내는 억울한 경우가 많아진다. 국세청이 해마다 내는 『세금절약 가이드』를 통해 상속세 절세 팁을 알아본다. 상가 임대 보증금은 상속액서 제외 ▶상속재산을 모를 때=상속인이 시·군·구를 방문해 신청하면 직계 존비속이 갖고 있는 부동산 내역을 확인할 수 있다(문의 행정자치부 지적정보센터 02-2100-3894). 금융자산은 금융감독원 소비자보호센터(국번 없이 1332)나 각 지방 지원을 방문해 신청하면 된다. ▶묘지와 묘토는 비과세=제사를 모시는 사람이 선산 또는 조상의 묘소가 있는 농지를 상속하면 일정 한도까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 묘지가 포함돼 있는 임야는 9900㎡, 묘지에 인접한 농지는 1980㎡까지며 최대 2억원까지 비과세된다. ▶장례비 영수증도 챙겨라=장례비 공제 한도는 500만원이지만 증빙이 있으면 최고 1000만원까지 가능하다. 묘지사용료와 비석값 등도 포함시킬 수 있다. 납골시설과 관련된 비용은 500만원까지 추가로 공제된다. ▶건물 상속 땐 전세 많은 게 유리=상가나 사무실을 내주며 받은 보증금은 부채로 간주돼 상속 금액에서 공제된다. 따라서 월세보다는 전세가 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 보증금 4억원, 월세 200만원을 받는 10억원짜리 건물의 공제액은 4억원이지만 보증금 1억원에 월세 700만원을 받았다면 1억원밖에 공제받을 수 없다. ▶담보 제공에 주의=상속일 전후 6개월 이내에 부동산을 담보로 제공하면 평가액에 맞춰 상속세를 물린다. 기준시가 7억원에 맞춰 상속세를 낸 뒤 은행 대출 때 평가액이 12억원으로 나왔다면 차액인 5억원만큼의 세금을 추가로 내야 한다. ▶부동산 취득은 공동명의로=부인과 한 자녀를 둔 사람이 30억원짜리 건물을 상속하면 1억5000만원의 세금을 물어야 한다. 하지만 구입 때 본인 명의로 20억원, 부인 명의로 10억원으로 분산하면 세금이 5000만원으로 줄어든다. ▶끝났다고 방심하지 말라=상속세를 신고하고 누락분과 부당공제분까지 추징당했다고 해서 안심하면 안 된다. 미성년자인 자녀가 상속 때 물려받은 전세보증금·은행빚 등의 부채를 나중에 상환하면 자금출처 조사를 통해 거액의 증여세를 부과받을 수 있다. 특히 30억원 이상의 재산을 물려받으면 상속인별로 상속 당시와 5년 뒤의 재산을 비교한다. 이 기간 중 불투명한 증가분이 있으면 출처를 조사해 누락된 상속·증여세를 매긴다.
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