부동산노트(43)

펼쳐보기목록보기요약보기

[스크랩] 지하철 9호선의 모든것 |부동산노트

2006-01-13 11:32

http://blog.drapt.com/loading2/2526551137119565731 주소복사

출처 : ╋ ΜΥ ΕvεrΥtΗiΝg ╋

원문 : http://blog.drapt.com/ggkwkd

◇ 서울지하철 9호선이란?
서울지하철 9호선은 말 그대로 서울지하철의 9번째 노선이다. 9호선은 김포공항~
종합운동장~방이동까지 연결되는 동서축 노선이며, 현재 신설 중에 있는 노선이다.

◇ 서울지하철 9호선의 운영주체는?
서울지하철 9호선은 서울지하철 공사도 서울도시철도 공사도 아니다. 9호선은
민자사업자가 30년간 운영 후 국가에 반환하는 식으로 운영된다. 따라서 9호선은
우리나라 지하철 최초로 민자가 맡게 되는 노선이기도 하다.
◇ 서울지하철 9호선의 건설주체는?
서울지하철 9호선은 서울지하철 건설본부에서 건설한다. 서울지하철 건설본부는
지금까지 서울지하철 1~8호선을 건설해 온 서울의 대표적 지하철 건설주체이다.
서울지하철 건설본부는 서울지하철 3호선 연장(수서~오금), 7호선 연장(온수~부평구청)등 서울지하철 건설을 대부분 맡고 있다.

◇ 서울지하철 9호선의 구간은?
서울지하철 9호선은 강서구의 김포국제공항에서 국회의사당을 지나서 강동구 방이동까지
연결되는 동서축 노선이다. 김포국제공항역에서 현재 신설중인 인천국제공항철도와
연계되며, 가양, 염창, 흑석, 등촌 등 지하철 이용이 불편한 곳을 운행해서
도움이 되는 노선이다.
◇ 서울지하철 9호선의 착공/개통 시기는?
서울지하철 9호선은 2001년 12월 27일에 1단계 구간 노반공사 착공에 들어갔고,
2002년 4월 3일에 기공식을 하여 본격 착공에 들어갔따. 1단계 구간은
김포공항~ 교보타워4거리구간이며, 2단계 구간은 교보타워4거리~방이동 으로
2단계 구간은 아직 착공되지 않았으며 추후에 착공할 예정이다. 1단계 구간은
2007년 12월에 개통되고, 2단계 구간은 장기 계획으로 2020년 목표이다.


◇ 서울지하철 9호선의 차량 계획은?
서울지하철 9호선은 초기 4량(2008년 초)1편성, 후기에 6량 1편성(2023년 이후)으로
운행된다. 인천국제공항철도 직결열차는 교직겸용이며, 9호선 역 승강장은
8량 기준으로 제작된다. 따라서 초기에는 4량, 후기에는 2량 정도의 공간이
남는 셈이다.
 
◇ 서울지하철 9호선의 길이는?
서울지하철 9호선은 총 37역이다. 1단계 구간은 25역, 2단계 구간은 12역이다.
한 역당 1km 정도 되므로 1단계 구간은 25.5km, 2단계 구간은 12.5km이다.

◇ 서울지하철 9호선의 운행시간은?
서울지하철 9호선부터 급행열차와 완행열차가 분리되어 운행된다. 급행열차는
주요역들만 정차하여 빠르게 갈수 있다. (급행열차가 제대로 운행된다면 양촌에서
강남까지 1시간 이내 접근이 기대된다)
9호선의 1단계 급행 운행 시간은 27분, 완행은 42분이고, 전구간 운행 시간은 급행
34분, 완행 53분이다.
 
◇ 서울지하철 9호선의 급행열차 정차역은?
9호선의 급행열차 정차역은 김포공항역, 가양역, 당산역, 국회의사당역,
여의도역, 노량진역, 동작역, 고속터미널역, 교보타워4거리역, 삼릉역, 코엑스역,
종합운동장역, 삼전사거리역, 올림픽공원역
이다. 총 14역으로, 기존 37역보다
23역 가량 단축되었다.
 
◇ 서울지하철 9호선의 건설 기대 효과는?
1. 서울지하철 9호선은 급행열차가 운행되므로 양촌~강남까지 60분내 진입이 가능하다.
2. 지하철이 운행되지 않던 가양, 염창, 흑석, 등촌동을 운행하여 편리해진다.
3. 스크?%

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 2006년 부동산시장 전망 보고서 독해법 |부동산노트

2006-01-05 10:27

http://blog.drapt.com/loading2/2526551136424436758 주소복사

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

해마다 11~12월이면 부동산시장 전망들이 전문가 개인 또는 연구기관 등에서 쏟아져 나옵니다. 올해도 역시 언론을 통해 전망들이 나오고 있습니다.
그러면 이같은 부동산시장 전망이 얼마나 들어맞을까? 결론적으로 2004년과 마찬가지로 2005년 전망도 비슷하게라도 맞춘 곳은 한곳도 없습니다.

2005년 집값이 5% 하락하니, 7% 하락하니, 말들은 많았지만 전국 아파트값은 결국 10% 즉 두자릿수 상승률을 기록하면서 예측은 역시나 크게 벗어났습니다.

우선 기관별로 2006년 부동산시장 전망 보고서를 요약해드리고 전망 독해법을 알려드리겠습니다. 닥터아파트가 발표한 리포트는 언급하지 않으며 관심 있는 분은 지식富동산>지식리포트(유료) 코너에 있으니 참조하세요.

삼성경제연구소-8.31대책 시행으로 하향 안정

□ 주택건설은 2005년보다 소폭 줄어든 44만가구로 예상

- 정부의 주택시장 안정대책과 공공부문의 시장개입 강화(공영개발, 분양가 억제) 등으로 주택공급이 소폭 감소할 전망

- 특히 투기수요 억제를 위한 각종 대책의 영향으로 가수요나 선취매수요 등이 줄어들면서 전반적으로 주택수요가 위축될 전망

□ 정부의 강력한 부동산정책 추진으로 부동산 가격은 하향 안정될 전망

- 부동산시장의 안정 정도는 금리 인상 속도와 8.31 부동산 종합대책의 국회통과 여부 등 에 달려 있음
▪ 금리 인상이 빠르게 이루어지면서 8.31대책이 원안대로 강력히 추진될 경우 금융시장 불안과 더불어 부동산시장의 침체 가능성도 상존

건설산업연구원-아파트 매매가 4.7% 하락, 전셋값 4.1% 상승

- 2006년에는 주택시장에 대한 심리적인 부담감, 정부의 시장안정화 기조, 주택시장의 주 변여건 변화 등 주택가격 하락 요인으로 인해 주택가격의 하락은 불가피할 것임

- 그러나 아파트 매매가격의 하락폭은 제한적일 것으로 전망됨
▪ 강남권, 분당, 용인 등 일부지역을 제외하고는 2003년 말 이후 어느 정도 가격조정을 거치고 있는 것으로 판단됨
▪ 정부의 시장안정화 정책기조의 유지로 인해 투자적 성격을 가진 유동자금이 빠지더라도 여전히 실수요는 존재하고 있기 때문임

- 아파트 매매가격은 2006년에는 4.7% 하락할 것으로 전망됨
▪ 2주택자 양도세 중과조치나 종합부동산세 등이 시행될 경우 지방의 매물이 증가할 가능 성이 있으며, 서울은 여전히 실수요층이 뒷받침되고 있어 하락 폭은 지방에 비해 작을 것으로 판단됨.

- 전세가격의 경우 2006년에는 4.1% 상승할 것으로 전망됨.
▪ 2005~2006년 입주물량이 크게 줄지 않을 것으로 보여 수급불균형에 의한 가격 상승세 는 나타나지 않을 것으로 전망되어 2005년에 비해 상승폭은 다소 낮을 전망임

건설산업전략연구소- 서울 아파트 매매가 3% 하락, 전세 2% 상승

- 금리 상승, 입주량 증가, 8.31 대책 입법 및 시행 등으로 매물 증가 및 주택 수요 위축으로 상반기 서울 및 수도권, 전국 가격 하락

- 입주량이 부족한 서울은 하반기 이후 소폭 회복세로 전환, 지방은 하락세 지속

- 서울 지역은 금리 상승, 8.31 대책에 따른 신규 수요 위축, 재건축 규제 완화 불허 등으로 소폭 하락할 것으로 보이고, 전세 가격은 전세 선호, 입주량 부족으로 다소 상승세를 유지할 것임

- 수도권 지역은 입주량의 급증, 양도소득세 유예 기간 중 매물 증가 등으로 4% 내외 하락할 것으로 에상되고, 입주량 증가 효과로 전세도 약보합세 지속

- 토지는 행정도시, 혁신도시, 기업도시 및 지자체 선거로 소폭이나마 상승세를 유지할 것이나 양극화가 심화될 것임

주택도시연구원-전국 주택가격 3~5% 하락, 전세 1~2% 상승

- 2006년부터는 조세부담 증가, 금리인상 가능성 등과 함께 신규아파트 입주가 본격화되면서 가격 하락세가 본격화될 전망

▪ 2006년 주택가격 상승률은 전국평균 3~5% 하락하고, 서울 아파트의 경우 하락폭이 더 욱 커지면서 하락폭이 -5~-7%에 이를 것으로 예상

- 주택전세가격은 자가수요의 전세 전환, 조세부담의 임대료 전가, 재개발 재건축 이주수 요 증가 등으로 다소 상승할 전망

▪ 주택가격 하락을 기대한 잠재수요자들이 매입을 기피하고 전세수요로 전환할 가능성이 크 고, 일부 인기지역의 경우 주택가격 상승분이나 보유세 부담증가분을 임대료에 전가할 것 으로 보여 전세가격 상승요인으로 작용
▪ 따라서 전세가격은 전국평균 1~2%의 소폭 상승세가 지속되나, 서울아파트의 경우 상승 폭이 다소 높은 3% 내외를 각각 기록할 것으로 전망

- 분양시장은 다주택 보유자에 대한 조세부담 증가, 주택담보대출 규제 등으로 투기수요가 차단되면서 전체적으로 크게 위축될 전망

- 2006년 민간부문의 주택건설실적은 2005년보다 더욱 감소할 것으로 보이나, 공공부문의 사업물량 확대, 판교 등 이월물량의 건설 등에 힘입어 연간 45~50만호 가량의 건설물량 전망

부동산시장 전망 보고서 독해법

정부로부터 기업으로부터 자유로운 전망 보고서가 없다는 것이 부자노트 독자의 전망 독해를 어렵게 만들고 있습니다.

민간 연구소가 경제성장률 및 민간소비, 금리인상, 해외경제 등 펀더멘털(기초체력)을 근거로 객관적인 전망을 하고 있지만 부동산시장이 일관되지 못한 정책이 좌지우지하는 상황에서 투자자의 심리적인 상황을 전혀 반영하지 못하고 있습니다.

이는 준정부 연구기관이나 건설사 등 기업을 주고객으로 하는 컨설팅 회사의 보고서도 마찬가지 상황입니다.

투자자에 초첨을 맞춰 부동산시장을 전망을 제대로 할수 있는 곳은 국내에 아직 없다고 봅니다.

따라서 여러분들은 이들 전망을 단지 참고만 하면 됩니다. 특히 리스크 관리 차원에서 말입니다. 이를 토대로 행동에 옮겨서는 실패할 확률이 매우 높다는 것을 명심하세요. 매일 쏟아지는 수많은 부동산 기사중의 하나일 뿐이라고 생각하면 될 것입니다.

부동산 기사를 보고 투자를 결정하는 사람이 없듯이 전망을 보고 투자를 해서는 안됩니다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기


[스크랩] 2006년 부동산시장 투자 위험 5가지 |부동산노트

2006-01-05 10:26

http://blog.drapt.com/loading2/2526551136424419272 주소복사

출처 : 오윤섭의 부자노트

원문 : http://blog.drapt.com/ysoh

2006년 부동산시장 투자 두 번째 부자노트 칼럼으로 위험을 다루고자 합니다.
위험에 대한 예측과 전망은 전문가 마다 달라 투자자가 각자 판단에 따라 참고할 수밖에 없습니다.

2006년에는 기회와 위험에 대해 투자자로서 균형감각을 키우는 게 그 어느 때 보다 중요한 시점입니다.

이와 관련 미국 CNN머니가 지난 11월 15일 보도한 ‘2006년 미국 부동산시장 팁 5’중 참고할만한 3가지를 소개합니다.

첫 번째로 고정금리로 갈아타라 입니다. 2006년에 30년 만기 모기지금리가 올해보다 0.7% 오른 6.7%까지 상승할 전망이라며 이자 부담을 고려해야 한다는 것입니다.

두 번째로는 주택구입을 늘리지 말라는 것 입니다. 주택가격 거품이 붕괴될 것이라는 전망과 함께 금리 상승을 감안할 경우 주택을 추가로 구입하는 것은 수익을 창출하기보다는 무리한 투자에 따른 손실로 이어질 수 있다고 지적했습니다.

세 번째 팁은 갈아타기는 자제하라 입니다. 매매가 되지 않는 주택이 증가하고 있는 가운데 투자 목적의 주택을 보유하고 있다면 이를 파는 것이 현명하다는 것입니다.

위험1: 콜금리 추가 인상

금리가 오르면 주택 보유의 기회비용을 높이기 때문에 주택 가격이 하락하는 요인이 됩니다. 즉 금리가 상승할 경우 예금 이자가 올라가 금융상품에 투자하려는 수요가 늘어 주택 수요가 감소하거나 둔화되는 것입니다.

12월 8일 한국은 내년 경기회복세에 대한 낙관론과 함께 물가상승 압박에 대한 선제적 대응으로 0.25% 포인트를 전격 인상했습니다. 자본의 해외유출을 막기 위해 미국과의 정책금리 격차를 줄여야 하는 현실도 반영된 것으로 보입니다.

2006년에도 상반기중 추가 상승 가능성이 높다는 것이 국내 전문가들의 우세한 전망입니다.

12월 13일 금리 인상 여부가 결정되는 미국은 2006년 1분기까지 4.5%(현재 4.0%)수준까지 오를 것이라는 예상이 우세합니다.

이에 앞서 유럽중앙은행(ECB)도 최근 5년만에 기준금리 인상을 단행, 국내 금리 추가 인상에 힘이 실리고 있는 상황입니다. 또 한국은행은 2006년 경제성장률 5.0%라는 낙관적인 전망을 발표했습니다.

위험2: 양도소득세 및 종합부동산세 과세 강화

먼저 양도소득세의 경우 8.31대책에 포함된 과세 강화 부문은 시장에서 큰 영향을 미치지 못하고 있습니다. 특히 수도권 대부분이 투기지역으로 이미 양도세를 실거래가로 과세하고 있는데다 1가구 2주택 양도세 50% 과세도 1년 유예기간을 두고 2007년부터 시행될 예정이어서 위험 요인으로 반감됩니다.

문제는 종합부동산세 입니다. 8.31대책 원안대로 과세기준을 9억원에서 6억원으로 확대하고 인별 과세에서 가구별 과세로 강화된다면 3주택이상 보유자들은 보유세 부담으로 주택수를 줄이는 쪽으로 자산 재분배를 할 수밖에 없을 것입니다. 특히 가구별 합산에 따른 세 부담이 크게 증가하게 됩니다.

LG경제연구원에 따르면 종부세 가구별 합산 방식이 시행될 경우 2채 이상 소유하고 있는 가구의 보유세 부담은 2005년과 비교해 2006년에는 약 2배, 2009년에는 약 3배 수준으로 늘어납니다.

위험3: 아파트 입주물량 최대

2006년 전국 아파트 입주물량이 지난 2000년이후 최대이지만 지역별로 입주물량과 내년 분양물량을 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 유효수요층도 물론이구요.

강남권은 대규모 재건축 아파트 입주로 올해보다 21% 늘었고 경기권은 작년과 비슷한 수준(8만3천가구)입니다. 하지만 분양물량이 강남권은 내년 30%이상 감소할 전망이고 반면 경기는 올해보다 2배가 늘어난 10만가구가 공급될 예정입니다.

지방의 경우 입주물량이 내년에 올해보다 19%가 늘어납니다. 다만 분양물량이 20% 안팎 감소할 것으로 보입니다.

당연한 얘기지만 내년에 입주물량이 많고 분양물량도 많으면 유효수요층이 취약한 비블루칩의 경우 가격이 예상보다 큰 폭으로 하락할 수 있습니다.

위험4: 가계부채

2005년 6월말 현재 개인 금융부채/자산 비율은 49.3%로 2004년의 48.6%에 비해 0.7% 포인트 상승했습니다.

또 개인 금융부채/GDP(국내총생산) 비율은 2001년 57%, 2002년 67%로 증가하다 2004년65%로 2% 포인트 하락했으나 2005년 6월 현재 다시 5% 포인트 늘어난 70%를 기록했습니다.

대출에 대한 개인 상환능력이 떨어지고 있다는 점에서 부동산 투자의 위험 요인이 됩니다. 금리인상으로 인해 대출이자에 대한 부담이 커지고 주택담보대출 축소에 따라 상환 압박이 커지고 있습니다.

하지만 2003~2005년 가계부채 부담에 따른 조정국면을 벗어나 2006년에는 실질 가계소득이 점차 회복되면서 부채 부담이 줄어들 것으로 예상되고 있습니다.

또 2005년 3분기 가계대출 증가액이 11조9천억원으로 2분기 증가액(15조5천억원)에 비해증가폭이 줄었습니다.

위험5: 글로벌 부동산 거품 붕괴

미국 등 글로벌 부동산 가격 거품은 아직까지 붕괴하지 않을 것이라는 전망이 우세합니다. 저도 거품 붕괴 가능성은 10%미만으로 보고 있습니다.

미국의 경우 단기간에 주택 가격 상승폭이 높고 가계부채 부담이 늘어나 수요가 감소하고 모기지 이자가 상승할 경우 주택시장이 붕괴될 가능성이 높다는 전망이 나오고 있습니다.

반론도 만만치 않아 가격 상승이 일부지역에 국한되고 변동금리 대출 비중이 32% 수준으로 금리 인상이 가계의 부채상환 능력을 크게 악화시키지 않을 것이며 금리 인상으로 주택가격이 안정되면서 연착륙할 것이라고 주장합니다.

하지만 2006년에는 미국도 우리나라와 마찬가지로 주택가격 상승폭이 크게 둔화될 것이라는 전망이 우세한 상황입니다.

참고로 미국 연방예금보험공사(FDIC)는 주택 버블을 3년간 실질 주택가격이 30%이상 오를 경우를 말하며 버블 붕괴는 5년간 실질 주택가격이 15%이상 하락하는 경우로 정의하고 있습니다.

0

펼치기댓글(0) 펼치기스크랩(0)

확장하기




맨위로

처음으로 12345678910다음 맨끝으로