▣양도소득세가 비과세되거나 감면되는 경우

1)1세대1주택에 해당하는 양도세비과세요건(4가지 모두 충족할 것)

#양도일 현재 국내 1주택만을 보유할 것.(공부가 아닌 사실상 용도)

#1세대 기준으로 하나의 주택을 보유할 것.

·동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족.

·배우자는 별거해도 동일한 세대로보며 그 가족구성원도 동일세대로 본다.(부모와는 별거해야 독립된 세대)

·배우자가 없어도 1세대로보는 경우

-양도자의 연령이 30세이상이거나 30세미만이라도 소득이 있는 경우.

-배우자가 사망하거나 이혼한 경우

-양도자가 당해주택을 상속 받은 경우.

#3년이상보유및 서울,과천,5대신도시는 2년거주 요건을 충족할 것.

-보유기간및 거주요건의 제한을 받지않는 예외

*취학,1년이상의 치료,요양,근무상의 형편으로 1년이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시,군지역으로 이사를 할때

*세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때.

*1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때.

*재개발,재건축조합원이 사업기간중 일시 취득하여 1년이상 살던 집을 재개발,재건축아파트로 세대전원이 이사하게되어 아파트 준공일로부터 1년이내 팔게 될 때

*임대주택법에 의한 임대주택을 분양받아 파는 경우로써 당해주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 때

*공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때

**1999년중 취득한 주택을 양도하는 경우 - 1999년기간중 아래와 같이 취득한 주택의 경우에는 1세대 1주택비과세 적용시 서울,과천,5대신도시지역은 1년이상보유및 보유기간중 1년이상거주. 기타지역은 1년이상 보유하면 양도세가 비과세된다.

@‘99.1.1~’99.12.31사이에 주택의 취득을 위한 매매계약(경매,공매포함)을 체결하고 계약금(또는 입찰보증금)을 지급한자가 취득한 주택.

@‘99.1.1~’99.12.31사이에 자기가 건설한 주택(조합원이 취득한 재개발,재건축주택포함)으로써 사용승인.사용검사(임시사용승인포함)를 받은 주택. 다만 ‘99.1.1~’99.12.31기간중에 개인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 경우 제외.

#고가주택(시가 6억초과주택)이나 미등기주택이 아닐것.

2)1세대 2주택으로 양도소득세가 비과세 되는 경우.

#이사를 가기위해 일시적으로 두채의 집을 갖게될때.

·종전 주택이 비과세요건을 갖추고 새집을 산지1년안에 전에 살던 집을 팔면 비과세된다.

#상속을 받아 1가구 2주택이 된 경우로 일반주택이 비과세 요건을 갗춘 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 겄으로본다

#한울타리안에 2채의 집이 있어도 1세대가 모두를 사용할 때에는 1세대 1주택으로 본다. 다만 1채만 양도할 경우 양도되는 1채는 양도소득세가 과세된다.

#매수자가 소유권이전등기를 하지않아 2채가될때 매매계약서등에의해 종전주택을 판 사실이 확인되면 비과세된다

#60세(여55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속포함)을 모시기 위하여 세대를 합쳐 2주택이된 경우 합친날로 2년이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우)은 양도소득세가 비과세된다.

#결혼으로 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 2년이내먼저 양도하는 주택(비과세요건 갖춘 경우)은 비과세된다.

#일반주택1주택을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 2주택이 된 이후 일반주택을 팔면(비과세요건 갖춘 경우) 비과세된다.

·농어촌주택이라함은 서울 인천 경기도를 제외한 읍면지역 상속주택,이농주택,귀농주택(300평이상의 농지와함께)과 --5년이상 거주했던요건

·03.8.1~05.12.31기간중에농어촌지역 대지200평이하건물45평(공동주택35평)이내,취득시기준시가7000만원 일반주택양도시 농어촌주택1억원이하(이때는 농어촌주택3년이상보유)

3)양도소득세가 과세되지않는 예외적인 경우

#·1세대1주택으로서 점포가 딸린주택(비과세요건을 갖춘경우에 한함)을 팔때 주택면적이 점포면적보다 크면 점포까지 모두 주택으로보아 비과세한다.

 ··주택면적이 점포보다 작으면 주택및 부수토지(비율에 따른면적)는 비과세이고 점포및 부수토지는 과세.

#종전주택이 재개발(재건축)사업에 의해 철거되어 조합원으로써 아파트가 완공되어 이를팔면 통산보유기간(종전주택보유기간 재개발공사기간 재개발주택보유기간)이 비과세요건을 갖춘 경우 양도소득세가 비과세된다.

#종전주택이 철거되고 동조합원으로써 취득한 입주권을 팔 때 종전주택이 관리처분게획인가일(사업시행인가일)과 주택의 철거일중 빠른날 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도일 현재 다른주택이 없는 경우 비과세한다.

4)양도소득세가 감면되는 경우

#25.7평이하의 주택을 200.12.31이전에 임대를 개시하여 5년이상 임대후 양도하는 경우 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50%도는 100%를 감면한다.

#특정기간 신축주택 취득자가 5년 이내 양도하는 경우

다음과 같은 주택을 취득일로 5년이내 양도하느누 경우에는 양도소득세를 전액감면한다.

‘98.5.22~’99.6.30기간 자기 건설주택(재개발,재건축조합원취득주택포함)및 주택건설사업자로부터 최초로 취득한 주택.

‘01.5.23~03.6.30일기간 전국 소재 모든 신축주택 취득시(01.8.14이후 양도분부터 적용)

단 서울 과천및 택지개발에정지구로 지정,고시된 5대 신도시지역내 소재한 신축주택의 경우는 03.1.1이후 취득분부터 감면을 배제한다.

만약 5년이 경과한후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 게산한다. 하지만 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않는다.

#공익사업용토지등에 대한 양도소득세 감면

다음해당소득으로 당해토지등이 속한사업지역에 대한 사업인정고시일(고시일이전양도경우에는 양도일)부터 소급하여 2년이전에 취득한 토지를 06,12.31까지 양도하고 그대금을 보상채권으로 받는 경우에는 양도소득세의 10%를 감면한다.

·공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률이 적용되는 공공사업에 필요한 토지등을 당해 공익사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

·도시및주거환경정비법에의한 정비구역안의 토지등을 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

·법률에의한 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

5)#농지에대한 양도소득세면제대상농지

·농지소재지에 거주하면서 8년이상 자경한 농지의 양도

·농업기반공사 또는 농업법인에 양도하는 경우

·예외; 시지역(광역시안의 군지역, 시의 읍면지역제외)의 주거지역,상업지역,공업지역안의 농지로서 이들지역(대규모개발사업지역제외)에 편입된날로 3년이 지난 농지.

#양도소득세 비과세대상농지

·경작상 필요에 의한 대토

단종전농지를 판날로 1년안에 판농지의 면적이상이거나 가격이 1/2이상인 다른 농지를 사야하며(다른농지 먼저 산 경우 1년안에 종전농지 매도해야함), 산농지를 그농지소재지에 거주하면서 산날로 계속 3년이상 경작해야함. 또 판농지는 농지소재지에 거주하면서 3년이상 경작했어야한다.

·경작상 필요에으;해 농지를 교환하는 때

단 교환하는 쌍방 토지의 차액이 큰편의 1/4이하여야하고 교환후 취득된농지를 그농지소재지에 거주하면서 3년이상 경작하여야한다.

출처;부동산114부동산재텤크전략-유종오 중원세무회계대표