<경매자료를 통한 물건분석 노하우(3) -
 
경매정보지 해석하기(上)>

시중에서 유통되고 있는 사설 (유료)경매정보지는 통상 매각기일 10~12일전
에 발행되어  7~10일전에 일반인들에게 보급된다.
 
매각물건에 대한 기초정보 외에 권리 및 임차인관계 등에 대한 다양한 정보가
담겨져 있고,

주변 환경에 대한 개요, 물건사진, 위치도, 평면도 등도 함께 수록되어있어 해
당법원에서 진행되는 물건을 한눈에 파악할 수 있어 유용하다.

하지만 감정평가서, 매각물건명세서, 부동산등기부등본, 임차인현황조사서 등이
 첨부되어있지 않아 이들을 열람하기 위해서는 별도로 해당법원을 방문하거나
인터넷 경매사이트를 이용해야하는 번거로움이 있다.  

사설 경매정보지는 여러 종류가 있지만 구성과 형식면에서 약간의 차이가 있을 뿐 정보의
 내용면에서는 별반 차이가 없다.

아래의 그림은 학습을 위해 가상사례를 소재로 여러 종류의 경매정보지에 공통적으로 게
시되는 내용을 중심으로 재구성한 것이다.

아울러 아래의 그림을 통해 경매정보지를 접했을 때 그 내용을 어떻게 파악하고 해석해야
 하는지를 상세히 설명하기로 한다.

이는 평소 경매에 많은 관심을 가지고 있으나 경매용어나 경매지식에 익숙하지 않은 초보
자에게 매우 유용할 것이다.
 
따라서 경매에 관심을 가지고 있는 초보자라면 반드시 확실하게 학습해 두어야 할 것이다.

(그림) 경매정보지의 구성

<경매자료를 통한 물건분석 노하우(4)
- 경매정보지 해석하기(下)>

이번 편은 경매정보지 해석하기(하편)입니다.
상편의 '(그림) 경매정보지의 구성'을 예제로 하여 초보자가 경매정보지를 접
했을 때 그 내용을 어떻게 파악하고 어떻게 해석해야 하는지를 알기 쉽게 설
명하겠습니다.   

1. 사건번호, 임의경매/강제경매

   ① 사건번호 '2008-7472'의 의미

     :‘2008’은 경매신청년도를 의미하고 '-'은 타경이라 부르는데, 법원이 일반민사나

       형사사건과 경매사건을 구분하기 위해 부동산경매사건에 부여하는 고유 부호이고

      '7472'는 구체적 사건번호이다.

     : 경매사건번호는 '년도 타경 사건번호'순으로 표기함이 원칙이나 통상 '타경'을

       생략하고 '-'으로 대신하고 있다.

     : 따라서 채권자인 가람은행이 채무자 김파산에 대한 채권회수를 위해 사건번호

      '2008타경 7472호'로서 경매신청을 한 것이다.

   ② 임의경매/강제경매

     : 임의경매는 저당권, 전세권 등 담보권의 실행을 위한 경매를 말한다.

     : 반면 강제경매는 집행권원에 기초하여 채무자 소유의 부동산을 압류한후 매각하여
       그 매각대금으로 채권자의 금전채권의 만족을 목적으로 하는 강제집행절차이다.

     : 하지만 입찰자의 입장에서는 임의경매와 강제경매를 구분할 실익은 없다. 

2. 채권자, 채무자, 소유자

  채권자인 가람은행이 채무자 김파산에게 노숙자의 아파트를 담보물로하여 1억3천만원
을빌려 주었으나 그중 3천8백만원 정도의 채무를 변제하지 않음으로써 가람은행이 채권
의회수를 위해 경매를 신청한 사건이다.

3. 물건종별(부동산종별) 구분

  물건종별(부동산종별) 구분은 부동산을 용도에 따라 분류한 것으로 아파트, 연립주택,
  다세대, 다가구, 단독주택, 근린주택, 상가건물, 공장, 대지, 임야, 전, 답 등이 있다.

4. 감정기관, 감정가/최저가/보증금

   ① 감정기관 및 감정일자

     : 해당 경매물건의 감정평가를 위탁받은 감정평가기관 및 감정평가시점을
       말한다.

   ② 감정평가가격은 2억5천만원이며 최저매수가격은 2억원이고 응찰시 최
      저매수가격의 10%인 2천만원을 입찰보증금으로 지참해야함을 의미한다.

   ③ 최저경매가격 미만으로 응찰하는 경우는 무효처리가 된다.

   ④ 한번 유찰시 매회 감액되는 부분은 지역에 따라 조금 다른데, 대전 및
       인천 등 일부지역의 법원은 30%씩 감액되나 서울외 대부분 지역의 법원
       은 20%씩 감액한다. 

5. 소재지
  ① '서울시 강서구 화곡동 31 이-좋은세상 102동 401호'는 경대대상부동산의 주소이다.

  ② '2종일반주거지역'과 '지구단위계획구역'은 토지이용계획상의 용도지역 및 용도구역
      을 말한다.

  ③ 교육기관, 교통여건 등 해당물건의 주변환경이 함께 게시된다.

6. 면적

  ① 면적은 평방미터(㎡)가 원칙이나 일반인들에겐 아직 '평'으로 표기하는 것이 보다
     친숙하고 이해하기 쉽기 때문에, 대부분의 정보지는 하단에 평방미터를 '평'으로
     환산하여 함께 기재하고 있다. 참고로 환산공식은 '평방미터× 0.3025'이다.

  ② 방이 3개인 4층 건물(아파트)이며 2002년 4월 25일에 보존등기된 건물이다.

7. 경매진행결과

  2009년 1월 13일 열린 초회 경매(최저가 2억5천만원)가 유찰되어 2009년 2월 24일
  2회차 경매(최저가 2억원)가 진행될 예정임을 알 수 있다.

8. 임차관계

  ① 현재 전입하여 거주하고 있는 자는 소유자인 노숙자의 친구 이상한이며 그의 전입
     일자는 2008년 2월 27일이다. 위장임차인으로도 의심된다.

  ② 이상한의 전입일자는 2008년 2월 27일에 대한 법원의 동사무소 열람확인
      일이 2008년11월 18일이라는 의미이며 배당종기일이란 임차인(세입)
      이 법원에 배당신청을 해야하는 마지막날이 2008년 6월 12일이라는 의미
       이다.   

9. 등기부상권리관계

   ① 등기부상권리관계란 토지 및 건물등기부등본상에 나타나있는 권리내용
      에 대한 조사인데, 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있다.

      참고로 표제부에는 소재지, 지목, 면적 등 부동산의 표시에 관한 사항이 기재되어
      있는 반면 갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 지상권, 저당권 등 소유권이
      외의 권리에 관한 사항이 기재되어 있다.

   ② 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 기본적으로 등기의 전후에 의한다.

      이때 동구(同區)에서 한 등기에 대하여는 순위번호에 의하고, 별구(別區)
      에서 한 등기에 대하여는 접수번호에 의한다.

   ③ 경매정보회사에서 구독자의 편의를 위해 등기부등본에 기재돼 있는 내용
을 시기별로 구분하여 순서대로 나열하고 있다.

      참고로 등기부등본의 권리분석은 시기적으로 가장 빠른 시기에 있는 권리(저당권)
      를 말소기준등기로 보고 등기부관계와 임차관계의 권리를 인수할 것인가 아니할 
      것인가를 판단해야 한다. 예제에서 말소기준등기는 '저당2002.06.08 130,000,000원

      가람은행/영등포'가 된다.