[10년후 한국지도 이렇게 바뀐다] - ⓑ 수도권

 

미래 수도권 변화의 핵심은 삶의 질의 개선이다. 과도한 인구 집중으로 인해 열악해진 삶의 질을 선진국 대도시 수준으로 끌어올리기 위한 정책이 집중적으로 추진된다.  

삶의 질을 평가하는 기본은 깨끗한 공기와 물. 정부는 자동차공해 저감대책, 사업장 오염물질 총량 관리 등 특단의 대책을 통해 10년 내에 대기오염물질 배출량을 현재의 절반까지 낮출 계획이다.

이를 통해 10년 뒤 맑은 날 서울 남산에서 인천 앞바다를 볼 수 있을 정도로 수도권 대기질은 개선된다. 현재 제주도의 대기와 비슷한 수준에 이르는 것이다.  

또 팔당호를 비롯한 수도권 주민의 상수원이 수질기준 1등급(생화학적 산소 요구량(BOD) 1mg) 수준으로 유지될 것이다.

녹지ㆍ공원도 대폭 늘어난다. 도시개발계획 시 공원과 녹지 확보를 의무화하는 녹지총량제가 시행되고, 지자체가 토지소유자나 거주자와 나무심기 등 녹화 사업 협약을 체결하는 ‘녹지활용계약제’도 도입된다. 이를 통해 도심지와 주거지 자투리 땅을 활용한 근린공원과 녹지가 흔해질 것이다.

서울은 ‘역사와 문화가 살아있는 도시공간’으로 조성된다. 청와대와 북악산 일대는 상징성과 역사성을 감안해 역사공원으로 보전되며, 광화문 일대는 역사문화성과 생태성이 복원된 문화거리로 꾸며진다.

북악산∼경복궁∼세종로∼시청광장으로 이어지는 녹색 보행 공간은 도시민의 문화휴식처로 자리잡을 것이다.

또한 ‘창경궁∼창덕궁∼경복궁∼덕수궁’ 코스가 역사문화벨트로, ‘대학로∼북촌∼사간동∼인사동’ 코스는 문화지구로 조성돼 서울 정도 이후 600년의 역사를 한 눈에 볼 수 있는 공간이 만들어진다.  

효창공원과 용산 미군기지는 역사성을 감안해 민족평화공원으로 조성된다. 특히 용산은 북한산∼남산∼관악산의 축과 연계한 천연 생태공원으로 조성돼 서울의 허파 기능을 하게 될 것이다.

이 외에도 청계천, 안양천 등 도심 수변공간과 한강 생태공원이 복원되고, 한강변은 복합문화센터가 건설돼 각종 문화이벤트가 상시적으로 열리는 문화현장으로 탈바꿈할 것이다.

 

수도권 주민의 어깨를 짓누르는 집 고민도 해소된다. 정부는 수도권에 연간 30만 가구의 주택을 건설할 예정이며, 이에 따라 2012년이면 수도권 주택보급율은 112% 수준에 이를 것이다.

또한 수도권 585만 가구 중에서 25.9%에 이르는 152만의 최저 주거기준 미달 가구는 2007년까지 16%로 낮춰지며, 노후 불량주거지 개량사업과 뉴타운 정비사업 등을 통해 주거환경은 지속적으로 나아질 것이다.

답답한 교통에도 숨통이 트인다. 수도권 광역전철의 확충으로 23.6%(2003년 기준)인 수송분담률이 2020년 40%로 높아진다. 전철 이용이 불편한 지역은 장거리 급행 광역버스 운행이 확대되고, 버스 우선 신호가 도입된다. 수도권 주요 도시 간 통행시간의 현재의 절반으로 줄어들 것이다.

이와 함께 종합교통안내시스템 구축과 도로정보화사업 등 첨단교통기술(ITS)을 활용해 교통체계 효율성이 높아지고, 2020년에 이르면 주택가 주차장 확보율이 100%로 높아진다.

또 경의선 용산~문산 복선 전철 등 국제업무단지 연계 교통망이 확충되고, 제2연륙교 건설과 제2외곽순환고속도로 건설 등으로 물류연계수송망이 대폭 확충된다. 인천국제공항의 활주로 등 2단계 시설 확장, 자유무역지역 개발사업, 국제항공노선 확충 등으로 인천공항 물류 기능이 강화되고, 광명역은 신안산선 등 연계교통망이 구축되고, 단계적으로 역세권이 개발된다.

수도권 공간은 1중심(서울) 2거점(인천ㆍ수원)과 ‘4대 특성화 벨트’를 중심으로 한 다핵 구조로 재편된다.

4대 특성화 벨트는 인천과 수원을 연결한 국제물류ㆍ첨단산업벨트 △화성과 평택, 안성을 잇는 해상 물류ㆍ산업벨트 △이천과 양평, 가평으로 이어지는 전원 휴양ㆍ관광벨트 △동두천과 파주, 강화를 잇는 남북 교류ㆍ산업벨트 등이다.  

이같은 틀 위에 각 시ㆍ도별 특성을 반영한 산업클러스터 중심으로 경쟁력이 높아진다.

◇ 서울

금융산업 및 국제 비즈니스, 정보통신, 디지털콘텐츠 산업과 교육, 의료, 법률, 광고 등 고부가가치 지식기반 서비스업이 집중 육성된다.

지역별로 보면 도심과 용산, 상암은 국제업무 △강남은 국제회의와 컨벤션 △여의도와 명동은 국제금융의 중심지로 발전한다.

또한 도심과 부도심을 차별화해 5개 정보기술(IT) 거점과 3개 바이오기술(BT) 거점이 탄생한다. 5대 IT 거점은 △도심(문화) △강남(소프트웨어형) △구로/금천(하드웨어형) △상암(미디어ㆍ엔터테인먼트) △공릉 NIT(나노기술 정보기술) 클러스터 등이며, 3대 BT 거점은 △홍릉벤처밸리 △강북메디클러스터 △관악벤처밸리 등이다.

이와 함께 전통산업의 업그레이드를 위해 종로 귀금속 클러스터, 재래시장 현대화, 성동첨단지구 조성 등이 활발히 이뤄진다. 아울러 뉴타운 사업 등으로 강남ㆍ북의 불균형도 크게 개선될 것이다.

◇ 인천

인천국제공항과 인천항을 발판 삼아 동북아 관문도시로 발돋움한다. 송도 지구는 국제업무와 지식기반산업 및 연구개발(R&D) 센터로 육성되고, 영종 지구는 항공물류, 첨단산업, 해변종합관광으로, 청라 지구는 금융ㆍ관광ㆍ복합 레저로 특성화된다.

이와 함께 경제자유구역과 기존 산업단지, 대학과의 연계가 강화돼 3개 특성화 지구의 육성을 든든히 뒷받침할 것이다.

송도 신도시는 유비쿼터스, 신소재, 정보기술부품 등 신기술의 거점 역할을 하며, 구 도심의 자동차 부품, 기계 등 주력 성장산업이 업그레이드된다. 아울러 옹진(도서ㆍ해양 관광), 강화(역사ㆍ문화, 해양 관광), 소래포구(문화관광, 레저, 수변문화지구) 등은 관광 및 여가도시로 꾸며진다.

◇ 경기도

첨단ㆍ지식기반산업의 메카로 발전한다. 경기 남부(수원, 용인, 평택 등)에는 정보기술 및 바이오기술 분야에서 세계적 경쟁력을 갖춘 지식기반 클러스터가 구축된다. 서부는 부천 영상산업, 시흥 게임산업, 광명 음악밸리 등 창조산업 클러스터가 만들어지며, 중부(안양, 의왕, 과천 등)는 정보통신, 멀티미디어, 철도 연구개발(R&D) 등으로 육성된다.

동부(성남, 광주, 이천 등)는 판교 정보기술 벤처단지를 중심으로 파주-수원-용인-평택을 잇는 IT 클러스터에 포함되며, 친환경 농업과 휴양ㆍ관광 기능을 확충할 것이다.

북부(의정부, 동두천, 포천 등)는 지역 자원을 활용한 문화ㆍ관광 클러스터가 형성되는 한편, 남북 협력의 전진기지로 변모한다.

또 북동부(구리, 남양주, 가평 등)는 실리콘밸리의 디지털기술과 헐리우드의 문화콘텐츠가 결합된 개념의 ‘실리우드’ 클러스터가 형성되며, 북서부(고양, 파주, 김포)는 파주의 LG필립스LCD, 출판문화단지 중심으로 발전한다.

 

자료출처(국정브리핑)

 

주공 분양을 시작으로 운정신도시의 본격적인 분양이 시작될 것 같습니다.

이쯤에서 분양과 관련된 정보들의 분석과 안목이 매우 중요하리라 생각됩니다.

 

1. 분양가 결정하기

사업승인을 득한 건설업체들의 사업승인 내역을 보면 대략적인 분양가 산정이 가능해 보입니다.

동문과 삼부의 2개 블럭을 샘플로 분양가 계산을 해보면

 

11블럭의 동문건설의 경우

24평*58가구

33평*280가구

43평*143가구

45평*143가구

총 624세대 청약자들에게 순수하게 분양하는 분양면적으로만 23,126평을 분양하는데 총 사업비가 244,399,000000원으로 사업승인을 득했습니다.

그럼 평당 10,568,148원이란 계산이 나옵니다.

 

18-2블럭 삼부의 경우

24평*67가구

33평*336가구

38평*94가구

45평 196가구

52평*31가구

총 724세대 청약자들에게 순수하게 분양하는 분양면적으로만 26,700평을 분양하는데 총 사업비가 278,250,000원으로 사업승인을 득했습니다. 평당 10,421,348원입니다.

 

단편적인 사업승인 내역으로 보아서는 동문이 평당 10만원 정도 높네요. 이것은 동문이 전체적인 평형에서 중대형이 차지하는 비중이 다소 높기 때문에 생긴 결과로 실질적인 평당 분양가는 두 업체가 거의 유사할 것으로 판단됩니다.

 

평균 분양가가 1045만원 정도 된다는 계산입니다. 그렇다고 일율적으로 모든 평형에 이 분양가를 적용하지는 않을 것입니다. 중소형의 경우 이보다 다소 낮게, 중대형은 이보다 다소 높게 책적될 것으로 예상됩니다. 예측하기에는 무리가 있지만 중소형이 900만원정도에 책정된다면, 중대형의 경우 1200만원, 중소형이 950만원정도 책정된다면 중대형은 1150만원정도 책정된다고 예측할 수 있겠습니다. 33평 기준으로 3억~3억1천만원, 45평 기준으로 5억 5천 전후가 될 것으로 보여집니다.  여기까지는 순수하게 분양가만 말씀드린겁니다.

 

여기에 옵션비용이 추가될 것입니다.

확장과 옵션가구 등의 비용이 다소 추가될 것이며 중대형의 경우 채권입찰제 적용도 관건입니다.

만약 채권입찰제가 교하지구 시세와 비교되어 채권입찰제가 적용된다면 채권입찰금액은 0로 보여집니다. 교하지구의 시세가 평당 1300전후임을 감안한다면 이미 분양가가 주변시세의 80~90%에 육박하고 있기 때문에 채권금액을 책정할 수 없게될 것입니다. 일산과 비교한다면 평당 100~200전후의 채권금액이 책정될 것으로 보여지나 이건 무리수를 두는 경우로 보여집니다.

 

다만 주공에서 분양하는 18 블럭의 경우 민간에서 분양하는 가격보다 다소 낮아질 수 있을 것입니다. 언론에서는 평당 850만원전후의 분양가를 예측하고 있습니다. 민간건설업체보다 50~100만원정도 저렴한 분양가 책정입니다.

 

2. 분양가 시세 적정성 판단하기

현재 거래는 거의 뜸하지만 현재 매물로 나와있는 정상적인 물건의 대략적인 시세를 참고한다면 운정지구나 교하지구의 시세를 보면 32~35평의 시세의 경우 위치, 동 등에 따라 다소 차이가 있지만 평당 1000~1250만원정도의 시세를 형성하고 있다. (3억초반에서 4억중반)

운정지구나 교하지구의 40평대의 시세의 경우 평당 1300전후 형성되어 있다. 이러한 가격은 운정신도시 개발에 따른 기대감이 다소 반영된 가격으로보여지지만 앞으로 가시적인 개발 진행에 따라 충분히 상승할 여력은 있다. 더군다나 운정신도시 중 한라 아파트들의 입주가 시작되는 2009년을 전후해 아파트 가격 상승여력은 충분해보입니다. 사실상 거래 가능성 때문에 운정신도시 아파트 가격을 주도할 아파트가 중대형은 한라, 중소형은 휴먼빌 및 교하지구아파트라는 것을 생각해 볼 때 이들 아파트의 입주는 분양가 대비 확장옵션비용, 금융비용, 취등록비용등 기초비용을 감안한다면 한라 47~48평의 경우 분양가  6억대비 최소 원가는 7억을 넘어설 것으로 예상된다. 여기엔 프리미엄이 포함되지 않은 가격으로 볼 때 운정신도시 분양가는 적정한 것으로 판단됩니다. 다만 7~10년 전매제한에 따를 향후 결과는 신중히 고려해야할 것입니다.

 

 

3. 청약전략 세우기

운정지구의 주요 청약대기자들은 일산신도시 운정이나교하지구 금촌 기타로 생각해 볼 때

가장 우선권이 주어지는 파주시 주민들의 경우 문제가 되는 지역은 교하지구의 주민들일 것입니다. 교하지구에 청약을 통해서 입주를 하셨다면 아직 청약당첨금지기간인 5년이 안지났기 때문에 1순위 청약이 사실상 불가능할 것입니다. 때문에 지역우선 물량의 경우 운정기존아파트 주민들이나 금촌주민들께서 일단 유리하겠죠. (참고로 부동산에 대해 아시는 분들이라면 운정기존아파트주민, 교하지구주민, 금촌주공의 대부분의 청약자격자들은 당연히 운정청약에 나설 것으로 보입니다.)

다만 교하지구 주민의 경우 다소 약세가 예상되는 중대형 2순위 미달 물량이 있는지 예의주시하시기 바랍니다.

 

 

4. 향후 예상되는 문제점

올 하반기 1만여세대 분양을 시작으로 앞으로 계속된 분양이 이루어질 것입니다. 즉, 2009년 중순 이후부터 계속된 입주가 시작될 것입니다. 2010년 초에는 올 하반기에 분양하는 1만여 세대가 입주를 시작한다고 보았을 때, 가장 염려가 되는 것은 지금처럼 부동산거래가 부진할 경우 운정신도시의 주요 청약자들인 일산, 운정,교하, 금촌등의 청약자들이 입주시기에 맞춰 현재의 집을 처분하는 과정에서 생기는 문제점을 지적하지 않을 수 없군요.  교하지구의 경우 입주 3년이 되는 시점인 2009년을 전후해 상당한 물건이 매물로 나올 수 있는 상황이고 더군다나 운정입주를 위한 매물과 겹친다면  제대로된 시세로 물건을 팔기가 쉽지 않을 수도 있습니다.

때문에 운정신도시 청약하신분들은 입주계획을 잘 세우시기 바랍니다. 3년이 이미 지나 양도세 걱정이 없으시다면 운정당첨 이후 적당한 시기를 골라 미리 매도전략을 세우시기 바랍니다. 혹, 기존집의 매도가 어려울 것을 대비하여 자금계속을 철저하게 세우시는 것도 중요하겠지요.  운정신도시는 2009년 이후 매년 1만가구이상씩 입주가 시작되므로 완전입주가 될 때 까지 이러한 문제를 고려해 보지 않을 수 없군요.

반대로 이러한 문제가 잘 풀릴 수도 있을 겁니다. 어차피 새로 입주하는 아파트드이 7~10년 전매금지된다면 거래가 가능한 물건이 운정교하금촌정도이고 매수세력만 그 뒤를 받쳐준다면 오히려 좋은 조건에 매도가 가능할 것입니다. 운정신도시의 윤곽이 어느정도 드러날 경우 관심없던 매수세력의 유입을 가져올 수도있을 것입니다. 가시적인 파주시의 개발 성과(도로, 철도, 대학, 기업유치)로 인구유입조건만 채워준다면 이러한 걱정은 단지 걱정으로만 끝날 수도 있습니다.

즉, 결론은 입주전후의 자금 계획을 잘 세우시는 겁니다. 무주택자라면 크게 상관없겠구요.

 

 

세부적인 분양 내용 및 전략세우기는 업체별 분양공고 이후에 생각해도 늦지 않을 것입니다.

 

 

추가> 구태여 운정지구 기존아파트나 교하지구, 금촌 등지에서 새로분양하는 운정지구아파트에 갈아타기할 필요성은 느끼지 못하시는 분이 계신가요?

제 개인적인 생각으로는 가능하다면 갈아타시길 권해드립니다. 아파트는 끊임없이 진화하기 때문에 머물러 있으면 뒤쳐지게 마련입니다. 운정에서 새롭게 분양되는 아파트는 분명 기존의 아파트들보다 한단계 진화한 컨셉을 선보일 것입니다. 그러면서 분양가는 기존아파트들보다 저렴합니다. 혹, 조금더 비싸다고해도 갈아타야할 것입니다.  1년이 다르게 아파트들의 고급화는 추진되고 있습니다. 한 예로 이젠 대리석인테리어가 일반화되어버렸고 지상주차장 없애기, 방범시스템의 설치는 기본이 되어가고 있습니다. 도시 전체적으로 볼 때 유시티 혜택, 실개천, 자동쓰레기 수거시스템 등등 진화는 끝이 없습니다. 운정기존아파트들의 가장 큰 단점이 바로 새로짓는 새 아파트에 비해 덜 진화되었다는 것일 수도 있습니다.  물론 현재 입주를 마친 교하지구의 아파트들도 결국 운정신도시 아파트의 입주가 시작되면 비교에서 여러면에서 비교우위에 서기 어렵다는 것은 자명합니다.

또한 윗 글에서 전매제한에 대해 크게 다루지 않은 것은 전매제한은 깊이있게 접근할 필요가 있기 때문에 쉽게 이야기 하지 않은 것입니다. 전매제한에 따른 문제점은 다양한 각도에서의 접근이 필요한 부분이기 때문이죠. 부작용이 심도있게 나타나기 시작한다면 무용론이 일 수도 있는 것이구요. 또한 중대형의 7년 전매제한은 결국 짓는데 3년 입주후 4년이기 때문에 과도한 제한으로 받아들이기에도 한계가 있습니다. 

   1.수도권으로의 인구집중은 필연적이며 미래에는 좀더 폭발적으로 이루어진다.(결국 수도권이 대세다.)

    하늘 높은줄 모르고 천정 부지로 뛰고 있는 집값들..하루가 멀다하고 발표되는 신도시, 혁신도시, 무슨 무슨 도시들~~과연 한국의 주택과 부동산 그리고 국토개발은 어떻게 될 것인가???  이에 대한 답을 구하는 것은 누구나 다 알듯이 확실한 것은 아무것도 없다. 그때가 되어봐야 알지....

2. 신도시의 몰락과 올드타운화