2006-08-18 07:44

http://blog.drapt.com/ljsmyj/81155854678912

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=394

부동산 가치투자를 하는 투자자에게 진짜 사야 할 타이밍은 언제일까? 이에 앞서 보통 사람은 어떻게 부동산 매입타이밍을 잡고 있는지를 한번 살펴보자. 부동산 규제정책이 나오고 시행되고, 금리가 인상되고, 소비회복은 더디고 경기는 다시 침체될 것이라는 분석들이 쏟아지면 보통 사람들은 매입타이밍을 늦춥니다. 즉 시장 상황에 따라 매입타이밍을 결정하는 것입니다. 그리고 이런 나쁜 상황이 개선되는 징후가 보인다면 매입타이밍을 잡겠다고 생각합니다. 이 때문에 결과적으로 다른 사람이 살 때 따라서 살 수밖에 없는 것입니다. 따라서 투자수익률도 낮아질 수밖에 없습니다. 이처럼 투자자들이 매입타이밍을 잡을 때 부동산시장 상황이 좋고 나쁨에 의존해서 매입타이밍을 잡아서는 안됩니다. 투자의 성공 가능성보다는 오히려 실패 가능성이 높기 때문입니다. 이와 관련 경제예측에 중점을 둔 부동산시장에 대한 경제전문가들의 접근 방식은 항상 이렇습니다. “유가는 오르고 미국의 금리 인상이 계속되고 있는 상황에서 전 세계적으로 부동산 버블 위험이 높아지고 각국 중앙은행들이 인플레와 싸우면서 금리 인상 조치를 취하며 글로벌 유동성이 줄어들고 있다. 우리나라도 환율은 하락하고 수출은 위축되고 있다. 북핵 문제도 위협적이다. 금리 인상이글로벌 추세에 맞춰 향후 선제적으로 금리 인상이 이뤄질 것이다. 따라서 가계 소비는 위축되고 주택담보대출 금리까지 올라 서민들의 고통은 커질 것이다. 경기는 회복되는가 싶더니 다시 위축되고 있다. 이런 가운데 종합부동산세와 양도세 부담은 커지고 정부의 투기억제정책 의지는 확고해 앞으로 주택시장은 침체되고 가격하락이 예상된다. 이렇게 시장상황이 좋지 않으니 부동산을 매입하는 것은 바람직하지 않다. 시장상황이 나아질 때까지 매입을 유보해야 한다.” 미래의 경기 흐름을 예측하고 투자하는 것이 너무 당연하게 느끼는 것은 지금까지 오랫동안 보통 사람들이 그렇게 해와 기업이나 정부 기관에서 나오는 경제 예측 정보를 너무 신뢰했기 때문입니다. 경제예측에 대한 집착은 인간이 과거에 일어난 일을 미리 내다보지 못한 사실을 합리화하기 위한(감추기 위한) 방법이라는 피터 린치의 지적은 설득력 있습니다. 그는 자신의 저서 ‘ONE UP WALL STREET '에서 이런 인간의 성향을 마야족 신화를 예를 들었습니다. “마야족의 신화에서는 우주가 네 번에 걸쳐 붕괴되고 그때마다 마야인들은 다시는 이런 슬픈 일을 당하지 않기 위해서 자구책을 마련하리라 맹세하지만 그것은 언제나 이미 일어난 일에 대해서였다. 맨 처음에는 홍수가 났으므로 살아남은 사람은 보다 높은 지대의 숲속으로 들어가 둑을 쌓고 벽을 올려 그들의 집을 나무에 둘러싸이게 만들었다. 그들의 노력은 허사로 돌아갔는데 왜냐하면 그 다음번엔 세상이 불에 의해 파괴되었기 때문이다. 그 후 화재에서 살아남은 사람들은 숲속에서 내려와 될 수 있는 한 숲과 나무로부터 멀리 달아났다. 그들은 울퉁불퉁하고 험한 바위의 갈라진 틈 사이에다 돌로 집을 지었으나 머지않아 세상은 지진으로 망가져 버렸다.” 앞으로 다가올 리스크를 대비하기 위해 과거를 돌아보는데 시간을 허비해봤자 소용이 없다는 것입니다. 과거지향적인 사고방식과 행동은 정작 부동산 투자대상에 대해 연구하고 조사, 분석을 소홀히 하게 됩니다. 투자 손실은 대부분 시장 상황 탓이 아니라 잘못된 부동산 즉 내재가치가 떨어지는 부동산으로 샀을 때 발생한다는 것을 명심해야 합니다. 그러면 단기적인 경제 예측에 따라 매입타이밍을 결정하는 것이 올바른 방법이 아니라면 과연 매입타이밍은 어떻게 잡아야 하는가? 가치투자에 있어 진짜로 사야 할 매입타이밍은 2가지 경우 입니다. 첫째 내재가치에 비해 시장 가격이 떨어질 때입니다. 먼저 시장 가격이 떨어지기 전 평소에 사야 할 투자대상을 선정해야 합니다. 이를 위해 투자대상에 집중하고 생각하고 정보를 수집하고, 조사하고 연구, 분석해야 합니다. 시장 가격이 떨어지는 경우는 2가지입니다. 하나는 계절적인 비수기일 때입니다. 계절적 비수기로는 주택시장은 1년 중 5~6월, 10~11월이 대표적입니다. 봄(2~3월) 가을(8~9월) 성수기가 끝나 매물도 많지 않고 매수세도 크게 줄어드는 시기입니다. 가격이 떨어지기 보다는 약보합세를 유지하는 경우가 많아 현실적으로 급매물을 노려야 합니다. 또하나는 경기침체 또는 정부의 규제정책으로 일시적으로 가격이 하락하는 시기입니다. 대표적인 시기가 1998년 IMF사태와 2003년 10.29대책 이후가 있습니다. 재건축 단지의 경우 정부의 규제정책이 발표되면 보통 사람은 투자가치가 떨어진 것으로 보고 인내심과 자제력을 잃은 사람들은 매물을 내놓기 시작합니다. 경기가 침체되고 부동산시장이 침체돼 보통 사람들이 매입을 유보하거나 매도가 우세한 상황에서 침착하게 부동산을 살 용기가 있다면 결코 생각지 못한 좋은 기회를 잡을 수 있습니다. 둘째로는 투자대상 내재가치 변화의 변화, 즉 내재가치가 상승하거나 일시적으로 내재가치가 하락한 시기입니다. 내재가치가 시장가격에 반영되기 전 투자대상의 내재가치에 집중함으로써 남보다 한발 앞서 투자를 하는 것입니다. 대표적인 예가 재건축 단지의 사업속도일 것입니다. 내재가치와 직결되는 사업속도를 알기 위해서는 조합장이 어떤 사람이고, 어떤 방식으로 조합을 운영하고 사업을 추진하는 가에 대해 조사해야 합니다. 또 조합원간의 갈등이 없는지, 있다면 언제 해소 가능한지를 분석하는 것입니다. 정부 정책에 따라 사업추진의 걸림돌 리스크는 얼마나 되는지도 반드시 체크해야 할 내용입니다. 한편 안전진단 통과여부, 개발이익환수 대상 여부, 종별 세분화 계획, 용적률 확정 등에 따라 사업성이 오르내리면서 재건축 아파트단지의 시장가격은 등락을 반복합니다. 사업속도 악재로 시장가격이 떨어지지만 내재가치(사업속도가 빠르고 대표단지로서 가치가 상승하는 경우)에는 변화가 없다면 침체기에 매입하는 기회를 놓치지 말아야 합니다. 또 조합원 소송, 임대주택 건립 등으로 리스크가 발생하면서 내재가치가 일시적(1년 안팎)으로 떨어지는 경우에도 이때 매입해야 합니다. 개발호재에 따라 내재가치가 높아지면 바로 시장가격에 바로 반영되기도 하지만 시차를 두고 반영하는 게 일반적입니다. 지하철을 예를 들면 계획이 발표된 시점, 노선이 발표된 시점, 착공된 시점, 개통된 시점에 따라 역세권 아파트 값은 지속적인 상승세를 보입니다. 하지만 특히 침체기의 경우 호재가 시차를 두고 시장가격에 반영됩니다. 가치투자자라면 개발호재에 따른 내재가치를 현장에 가서 조사하고 평가한 뒤 시장가격에 반영되기 전 사는 것입니다. 2005, 2006년 춘천과 원주 아파트 분양시장에 서울 강남권 부자들이 몰린 것도 이 때문입니다. 이밖에 내재가치에 반영되는 △국토종합계획, 도시기본계획, 행정중심복합도시, 공공기관 지방이전, 기업 및 혁신도시, 뉴타운및 강북 재개발사업 등 중장기 개발 계획 △투자대상 지역의 도로망 전철망 및 재개발 재건축, 공장 증설 계획 △지방자치단체의 혐오 및 문화편의시설, 공원 등 친환경 시설 조성 계획 등에 대해서는 지속적으로 연구 분석하는 자세를 잃지 말아야 합니다. 다시 강조하지만 성공적인 매입타이밍을 잡기 위해선 경제 상황과 부동산시장이 향후 어떻게 될 것인가를 예측하는데 시간을 소비하는 대신 자신이 사고자 하는 부동산 투자대상의 내재가치 변화에 집중해야 합니다. 단적으로 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 발견하면 침체기가 투자의 적기입니다. 한편 매우 드물게(10년에 한번 나올까 말까 하는) 부동산 시장가격이 과대 평가돼 즉 거품이 커져 적정가(내재가치보다 낮게)로 매입할 수 없는 상황이라면 매수를 중단하고 때를 기다려야 할 것입니다. 그래서 ‘쉬는 것도 투자’라는 말이 있는 것입니다.

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