설이 지나고 봄을 맞이하는 시점에서 부동산시장은 불안한 약보합세가 유지되는거같습니다.
도대체 언제까지 이런 약보합세가 유지될지 앞으로 어떤변수도 어떤흐름을 보일지 미래일이라 신만이 알수있지만 여러변수를 개인적인 생각으로 해석해보려고합니다.
개인적인 생각이니만큼 단순참고만 하시고 이견이 있다면 그냥 밑으로 쭉 넘기시면 감사하겠습니다.

 

입양한 두 아기가 있습니다. 아기는 어떤이유에서인지 많이 울고있습니다.
새로입양한 한 아기아빠는 그냥 아기울음을 그치게할 생각만 하고있습니다.
아기가 울수록 아기입도 막고 방 문도 닫고 극기야 아기가 먹는 우유를 줄이기 시작했습니다.
또 다른아빠는 많이 안아주고 배가고파서 우는지 아파서 우는지 기저귀를 갈아주어야하는지 새심한 주의를 살피고 사랑을 듬뿍줍니다.
두 아기는 어떻게 될까요?
먼저입양한 아기는 성장결핍,애정결핍,정서장애등으로 정상적인 사람으로 성장못할 가능성이 높으며 성장하더라도 사회악이 될 가능성이 높습니다.
다행히 두번째 아기는 건강하고 튼튼한 사회역꾼으로 자랄가능성이 높습니다.
우리부동산아기를 입양한 새아빠는 지난4년간 어떤 아빠였을까요?
앞으로 새로 입양할 아빠가 어떤사람일지 참 중요한 올한해가 될거같습니다.
부동산은 우리사회의 필요요소이며 가장 중요한 의식주중 하나입니다.
부동산이 지금 사회악처럼 인식되는건 정부의 반시장적인 정책과 언론플레이, 일부 투기세력의 영향이 아닐까 싶습니다.

1. 부동산 변수
크게 보면 분양가인하(분양가 상한제,분양원가공개),반값아파트,대출규제,공급확대로 볼수있습니다.
1) 분양가 인하
분양가상한제,분양원가공개는 현재 국회에서 처리중에 있으며 한나라당반대로 어려움이 있으나 결국 적당한 타협을 한후 통과되리라 생각됩니다.
대선을 앞둔 시점에서 한나라당도 집값상승이 다시 초래할경우 책임소재때문에 반대만을 할수는 없을것입니다.
하지만 한나라당의 반대를 눈여겨 봐야합니다.
일부에서는 반대를 위한 반대를 한다고하지만 아닙니다.
상당수 중도,보수의원들은 정부의 반시장적 부동산정책의 모순을 알고있으며 수정하고자합니다.
한나라당뿐만 아니라 민주당,열린당 의원중 상당수도 동의한느것으로 압니다.
다만 국민들, 특히 성난 무주택자의 눈치만 보고있는것입니다.
대선이 끝나고 정권교체가 되면 부동산정책중 상당한 부분(양도세,취등록세,보유세)은 변경될 가능성이 높아보입니다.

 

2) 반값아파트
반값아파트는 어짜피 인기위주의 실현가능성이 낮은 정책이며 부동산민심에 대한 여론때문에 시늉만 내다가 멈출가능성이 높습니다.
수도권토지부족과 근본적 비용문제, 실효성, 국민설득면에서 실패가능성이 높다하겠습니다.
지금도 벌써 언제그랬냐는듯 국민관심이 멀어질수록 시들해졌습니다.

 

3) 대출규제
대출규제는 참 효율적인 정책입니다.
정부에서 임기 4년동안 수많은 정책을 쏟아냈지만 드디어 가장 효율적인 대책을 찾았다고 보여집니다.
금리는 부작용이 심각하여 쉽사리 조정할수가 없습니다.
대출규제는 국회동의도 필요없고 입법도 필요없이 금융기관만 조정하면 가능합니다.
물고기를 못잡게하는것이 아니라 물고기를 잡을 낚시대와 미끼를 줄이는것입니다.
왜 지금와서 이런효율적인 정책을 사용하는지는 진의가 조금 의심은 됩니다.
일부에서 주장하는 세수확대가 목적이라는것에 대하여 설득력이 있다고 보여집니다.
정부에서 대출규제가 효율적이라는것은 알고있었을것입니다.
결국 보유세,양도세를 통한 세수확보가 현실적으로 되고있습니다.
하지만 단점은 정부의 금융권 장악력에 있습니다.
현정부의 코드에 맞는 대출규제는 결국 늦으면 대선후 빠르면 대선전에 완화가능성이 높다하겠습니다.

 

4) 공급확대
공급확대는 정부의 허울뿐인 주장입니다.
물론 공공임대주택 늘린다고합니다. 하지만 새로운 주장아닙니다.
이미 공공임대주택 공급계획이 있으며 조금 더 늘리는것인데 기존계획도 지금 목표달성을 못하고있습니다.
얼마전 주공에서 목표달성힘들다고 이야기했습니다.
주택특성상 금방 그렇게 결과가 나오지않습니다.
지금해도 적어도 3년후인데 그것도 불투명하며 각종규제로 민간분양물량도 줄어들수밖에 없습니다.
또한 유망택지지구는 10년전매금지로 막아버려 결과론적으로 10년간 공급부족에 시달릴수밖에 없습니다.
결국 공급부족은 3년후 부동산상승의 가장 큰 요인이 되지않을까 싶습니다.

 

5) 유동자금
시중유동자금이 부동산규제로 떠돌다가 지금 증시로 유입되고있습니다.
증시상승은 국제증시상승과 더불어 활로를 못찾은 유동자금이 흘러들어가서 큰 악재가 없는한 당분간 상승이 가능할거같습니다.
증시는 부동산의 선행지표입니다.
짧게는 2005년 가을 증시폭등후 2006는 부동산폭등으로 이어졌습니다.
다른변수도 있지만 증시에서 상당한 차익을 남긴 자금은 다시 유동자금으로 흘러가고 부동산틈이 보이면 결국 부동산상승으로 이어질 가능성이 높습니다.
중국발 폭발장처럼 물론 증시는 변수가 워낙 많아서 무조건 상승을 한다고 장담할수는 없으나 대세는 그렇습니다.

 

6) 대선
가장 큰 변수입니다.
아직까지는 당내 물틴 대결양상이며 본격적인 대선정국이 아니라 하겠습니다.
아마도 한나라당 경선이 시작되는 6월부터는 본격적인 대선정국이 형성되리라 생각하며 언론이나 국민관심은 부동산에서 대선으로 넘어가리라 생각합니다.
현재 부동산 흐름은 대출규제와 언론의 장난으로 약보합세가 이루어지고있습니다.
작년가을과 달라진게 뭐가 있습니까?
대출규제외에 체감되는 규제가 뭐가 있나요?
종부세 강화는 일부 부유층의 전유물이지 닥터아파트에서 내집장만하시는분들하고는 거의 상관없습니다.
결국 돈줄을 죄는 대출규제와 언론의 부추김을 통한 불안심리가 현재의 불안한 약보합세를 이끌고있습니다.
그래서 불안한 정부가 계속 채책을 휘두를려고하는것입니다.
만약 부동산시장이 하락,안정세라면 더이상의 규제는 나올수가 없습니다.
대출규제를 강화하는건 그만큼 정부가 불안하다 할수있겠습니다.
결국 6월부터는 부동산흐름도 달라질 가능성이 크다 할수있겠습니다.

 

7) 착시현상
부동산상승은 우리나라만의 상승이 아닙니다.
지금 우리나라 국민은 우리나라 부동산만 무차별적 상승을 한것처럼 착각하고있습니다.
또한 증시도 우리나라도 최고치 갱신했지만 주요국가들중에서 우리나라가 가장 낮은 상승률입니다.
우리날 경제규모와 기업들의 활약을 보면 우리도 선진상승개열에 동참해야하는데 참여정부의 성장보다는 분배정책의 영향이 크지않나 싶어서 좀 안타깝습니다.
우리만 잘해서 성장하는것도 중요하지만 우리도 장하고 주변여건도 좋아야 큰 성장을 할수있는데 4년간 기회를 너무 놓쳤지 않나 싶습니다.
또한 지방과 수도권의 극심한 양극화를 우리나라 전체의 무차별 상승으로 착각하고 있습니다.
물론 정부와 언론의 언론플레이의 영향이 크다할수 있겠습니다.

 

2. 상반기 부동산 흐름
2007년 상반기는 약보합세가 예상됩니다.
대출규제는 가장 효과적인 부동산규제정책이라 할수있겠습니다.
왜 이제와서 이런 효율적인 규제대책을 하는지 그 진의가 의심이 되지만 당분간 약세를 지속할수밖에 없습니다.
유동자금도 당분간 증시로 흘러들어갈거로 예상됩니다.
언론또한 본격적인 대선정국이 시작되기 전까지는 끊임없이 부동산을 주제로 재미를 볼거같습니다.
분양가인하압력또한 거세서 분양가 인하 기대감으로 수요감소를 통한 분양시장도 약세를 보일 가능성이 높습니다.
하지만 대선레이스가 본격화되는 6월부터 상황은 달라질 가능성이 높습니다.

 

3. 하반기 부동산 흐름
한나라당 대선레이스가 본격화되는 6월부터 대선정국의 시작이라 할수있습니다.
유력한 대선후보인 이명박후보와 박근혜후보, 손학규후보의 빅매치는 한나라당의 대선흥행성공가능성을 높여줍니다.
열린당은 당내경선이라는 말을 붙이기에도 부끄러울 정도로 후보군빈약과 낮은 지지율을 보입니다.
아마 올 대선은 한나라당의 독주의 열린당의 추격이 예상됩니다.
언론과 국민의 관심이 대선으로 집중되고 차기정권에 대한 기대가 커지면 기대심리가 회복될거같습니다.
또한 대선을 위해서는 축제분위기가 필요하며 인위적인 경기활성화가 필요합니다.
분위기 업이 필요하다는 이야기입니다.
결국 돈이 풀리고 경기활성화를 하기위해서는 부동산경기를 무조건 억누를수는 없습니다.
또한 증시로 흘러간돈이 차익실현후 다시 부동산으로 흘러들어갈 가능성이 높습니다.
무주택자분들의 여론눈치를 보던 정치권도 결국 반시장적인 규제정책을 변경할 가능성도 높습니다.
결국 하반기는 상승가능성이 크지만 그렇다고 작년과 같은 급등은 쉽지않아보입니다.
정치권도 급등을 원하지는 않을것입니다.
양도세,취등록세,보유세 조정에 대한 논의는 공약으로 계속 논의가 될것이나 급격한 해제는 부담스러워하지않을까 싶습니다.
결국 하반기부터 움직임은 시작될것이며 대통령선거가 임박해지는 겨울이 다가오면 본격적인 상승세로 접어들 가능성이 높아보입니다.

 

4. 결론
상반기 약보합세, 하반기 소폭상승후 본격적 상승이 가능할거같습니다.
물론 많은변수가 있는만큼 속단하기는 어렵지만 영원한것은 없듯이 영원한 약세는 없습니다.
부동산상승은 우리나라만의 문제가 아닙니다.
오히려 미국,영국의 상승은 더 높습니다.
더군다나 버블논쟁의 원조인 일본도 결국 하락전 가격을 회복하였다고합니다.
우리나라는 언론과 국민들의 과민반응, 정부의 무능함, 수도권만의 착시현상, 물가상승률의 누락등의 결합으로 어슬픈 버블논쟁과 반시장적 부동산시장흐름을 탄생하였습니다.
결국 잘못된 정책은 시장상황에 맞게 흘러가리라 생각합니다.
내집마련을 생각하시는분들은 조급증내실 필요는 없으나 그렇다고 무작정 미룰필요는 없습니다.
지금이 매수적기라 생각되며 몇달 더 지속될 약보합세를 최대한 활용하여 급매위주로 내집마련을 장만하는것이 좋겠습니다.

참여정부들어 공급이 계속 줄어들었고 올해도 민간공급이 위축될수밖에 없는 상황임으로 3년후 큰 상승장이 올 가능성도 조금 커졌습니다.
하지만 지금까지와 같이 무분별한 추격매수, 서울,수도권의 무차별적 입지선택은 조심하셔야합니다.

그동안 소외되었던 일부 외곽지역은 무능한 정부의 어설픈 정책의 부작용이 만든 풍선효과도 일부 있습니다.
특별한 개발호재와 흐름이 있는곳 위주의 매수전략이 필요합니다.
지하철9호선라인, 신분당선라인, 한강조망, 뉴타운후보지, 1기신도시 리모델링 가능단지, 2기신도시 후보지, 인천경제특구등은 마르지않는 샘물이라 할수있겠습니다.

 

부족한글 읽어주시느라 감사합니다.

내집마련은 정답이 없습니다. 최대한 발품파셔서 현지조사/분석, 경제신문/칼럼/답하기를 통한 지식습득을 통한 레벨업이 정답입니다.
부동산 전문가나 고수도 결국 인간이며 미래는 알수없습니다.
부디 많은 노력하셔서 좋은결과 있으시길 바라겠습니다.

 

from 부동산투자의  Happy Analyst 김인만