2006-06-29 17:25

http://blog.drapt.com/lj4293/81151569509743

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=394

부동산 가치투자를 하는 투자자에게 진짜 사야 할 타이밍은 언제일까? 이에 앞서 보통 사람은 어떻게 부동산 매입타이밍을 잡고 있는지를 한번 살펴보자. 부동산 규제정책이 나오고 시행되고, 금리가 인상되고, 소비회복은 더디고 경기는 다시 침체될 것이라는 분석들이 쏟아지면 보통 사람들은 매입타이밍을 늦춥니다. 즉 시장 상황에 따라 매입타이밍을 결정하는 것입니다. 그리고 이런 나쁜 상황이 개선되는 징후가 보인다면 매입타이밍을 잡겠다고 생각합니다. 이 때문에 결과적으로 다른 사람이 살 때 따라서 살 수밖에 없는 것입니다. 따라서 투자수익률도 낮아질 수밖에 없습니다. 이처럼 투자자들이 매입타이밍을 잡을 때 부동산시장 상황이 좋고 나쁨에 의존해서 매입타이밍을 잡아서는 안됩니다. 투자의 성공 가능성보다는 오히려 실패 가능성이 높기 때문입니다. 이와 관련 경제예측에 중점을 둔 부동산시장에 대한 경제전문가들의 접근 방식은 항상 이렇습니다. “유가는 오르고 미국의 금리 인상이 계속되고 있는 상황에서 전 세계적으로 부동산 버블 위험이 높아지고 각국 중앙은행들이 인플레와 싸우면서 금리 인상 조치를 취하며 글로벌 유동성이 줄어들고 있다. 우리나라도 환율은 하락하고 수출은 위축되고 있다. 북핵 문제도 위협적이다. 금리 인상이글로벌 추세에 맞춰 향후 선제적으로 금리 인상이 이뤄질 것이다. 따라서 가계 소비는 위축되고 주택담보대출 금리까지 올라 서민들의 고통은 커질 것이다. 경기는 회복되는가 싶더니 다시 위축되고 있다. 이런 가운데 종합부동산세와 양도세 부담은 커지고 정부의 투기억제정책 의지는 확고해 앞으로 주택시장은 침체되고 가격하락이 예상된다. 이렇게 시장상황이 좋지 않으니 부동산을 매입하는 것은 바람직하지 않다. 시장상황이 나아질 때까지 매입을 유보해야 한다.” 미래의 경기 흐름을 예측하고 투자하는 것이 너무 당연하게 느끼는 것은 지금까지 오랫동안 보통 사람들이 그렇게 해와 기업이나 정부 기관에서 나오는 경제 예측 정보를 너무 신뢰했기 때문입니다. 경제예측에 대한 집착은 인간이 과거에 일어난 일을 미리 내다보지 못한 사실을 합리화하기 위한(감추기 위한) 방법이라는 피터 린치의 지적은 설득력 있습니다. 그는 자신의 저서 ‘ONE UP WALL STREET '에서 이런 인간의 성향을 마야족 신화를 예를 들었습니다. “마야족의 신화에서는 우주가 네 번에 걸쳐 붕괴되고 그때마다 마야인들은 다시는 이런 슬픈 일을 당하지 않기 위해서 자구책을 마련하리라 맹세하지만 그것은 언제나 이미 일어난 일에 대해서였다. 맨 처음에는 홍수가 났으므로 살아남은 사람은 보다 높은 지대의 숲속으로 들어가 둑을 쌓고 벽을 올려 그들의 집을 나무에 둘러싸이게 만들었다. 그들의 노력은 허사로 돌아갔는데 왜냐하면 그 다음번엔 세상이 불에 의해 파괴되었기 때문이다. 그 후 화재에서 살아남은 사람들은 숲속에서 내려와 될 수 있는 한 숲과 나무로부터 멀리 달아났다. 그들은 울퉁불퉁하고 험한 바위의 갈라진 틈 사이에다 돌로 집을 지었으나 머지않아 세상은 지진으로 망가져 버렸다.” 앞으로 다가올 리스크를 대비하기 위해 과거를 돌아보는데 시간을 허비해봤자 소용이 없다는 것입니다. 과거지향적인 사고방식과 행동은 정작 부동산 투자대상에 대해 연구하고 조사, 분석을 소홀히 하게 됩니다. 투자 손실은 대부분 시장 상황 탓이 아니라 잘못된 부동산 즉 내재가치가 떨어지는 부동산으로 샀을 때 발생한다는 것을 명심해야 합니다. 그러면 단기적인 경제 예측에 따라 매입타이밍을 결정하는 것이 올바른 방법이 아니라면 과연 매입타이밍은 어떻게 잡아야 하는가? 가치투자에 있어 진짜로 사야 할 매입타이밍은 2가지 경우 입니다. 첫째 내재가치에 비해 시장 가격이 떨어질 때입니다. 먼저 시장 가격이 떨어지기 전 평소에 사야 할 투자대상을 선정해야 합니다. 이를 위해 투자대상에 집중하고 생각하고 정보를 수집하고, 조사하고 연구, 분석해야 합니다. 시장 가격이 떨어지는 경우는 2가지입니다. 하나는 계절적인 비수기일 때입니다. 계절적 비수기로는 주택시장은 1년 중 5~6월, 10~11월이 대표적입니다. 봄(2~3월) 가을(8~9월) 성수기가 끝나 매물도 많지 않고 매수세도 크게 줄어드는 시기입니다. 가격이 떨어지기 보다는 약보합세를 유지하는 경우가 많아 현실적으로 급매물을 노려야 합니다. 또하나는 경기침체 또는 정부의 규제정책으로 일시적으로 가격이 하락하는 시기입니다. 대표적인 시기가 1998년 IMF사태와 2003년 10.29대책 이후가 있습니다. 재건축 단지의 경우 정부의 규제정책이 발표되면 보통 사람은 투자가치가 떨어진 것으로 보고 인내심과 자제력을 잃은 사람들은 매물을 내놓기 시작합니다. 경기가 침체되고 부동산시장이 침체돼 보통 사람들이 매입을 유보하거나 매도가 우세한 상황에서 침착하게 부동산을 살 용기가 있다면 결코 생각지 못한 좋은 기회를 잡을 수 있습니다. 둘째로는 투자대상 내재가치 변화의 변화, 즉 내재가치가 상승하거나 일시적으로 내재가치가 하락한 시기입니다. 내재가치가 시장가격에 반영되기 전 투자대상의 내재가치에 집중함으로써 남보다 한발 앞서 투자를 하는 것입니다. 대표적인 예가 재건축 단지의 사업속도일 것입니다. 내재가치와 직결되는 사업속도를 알기 위해서는 조합장이 어떤 사람이고, 어떤 방식으로 조합을 운영하고 사업을 추진하는 가에 대해 조사해야 합니다. 또 조합원간의 갈등이 없는지, 있다면 언제 해소 가능한지를 분석하는 것입니다. 정부 정책에 따라 사업추진의 걸림돌 리스크는 얼마나 되는지도 반드시 체크해야 할 내용입니다. 한편 안전진단 통과여부, 개발이익환수 대상 여부, 종별 세분화 계획, 용적률 확정 등에 따라 사업성이 오르내리면서 재건축 아파트단지의 시장가격은 등락을 반복합니다. 사업속도 악재로 시장가격이 떨어지지만 내재가치(사업속도가 빠르고 대표단지로서 가치가 상승하는 경우)에는 변화가 없다면 침체기에 매입하는 기회를 놓치지 말아야 합니다. 또 조합원 소송, 임대주택 건립 등으로 리스크가 발생하면서 내재가치가 일시적(1년 안팎)으로 떨어지는 경우에도 이때 매입해야 합니다. 개발호재에 따라 내재가치가 높아지면 바로 시장가격에 바로 반영되기도 하지만 시차를 두고 반영하는 게 일반적입니다. 지하철을 예를 들면 계획이 발표된 시점, 노선이 발표된 시점, 착공된 시점, 개통된 시점에 따라 역세권 아파트 값은 지속적인 상승세를 보입니다. 하지만 특히 침체기의 경우 호재가 시차를 두고 시장가격에 반영됩니다. 가치투자자라면 개발호재에 따른 내재가치를 현장에 가서 조사하고 평가한 뒤 시장가격에 반영되기 전 사는 것입니다. 2005, 2006년 춘천과 원주 아파트 분양시장에 서울 강남권 부자들이 몰린 것도 이 때문입니다. 이밖에 내재가치에 반영되는 △국토종합계획, 도시기본계획, 행정중심복합도시, 공공기관 지방이전, 기업 및 혁신도시, 뉴타운및 강북 재개발사업 등 중장기 개발 계획 △투자대상 지역의 도로망 전철망 및 재개발 재건축, 공장 증설 계획 △지방자치단체의 혐오 및 문화편의시설, 공원 등 친환경 시설 조성 계획 등에 대해서는 지속적으로 연구 분석하는 자세를 잃지 말아야 합니다. 다시 강조하지만 성공적인 매입타이밍을 잡기 위해선 경제 상황과 부동산시장이 향후 어떻게 될 것인가를 예측하는데 시간을 소비하는 대신 자신이 사고자 하는 부동산 투자대상의 내재가치 변화에 집중해야 합니다. 단적으로 시장가격보다 내재가치가 높은 부동산을 발견하면 침체기가 투자의 적기입니다. 한편 매우 드물게(10년에 한번 나올까 말까 하는) 부동산 시장가격이 과대 평가돼 즉 거품이 커져 적정가(내재가치보다 낮게)로 매입할 수 없는 상황이라면 매수를 중단하고 때를 기다려야 할 것입니다. 그래서 ‘쉬는 것도 투자’라는 말이 있는 것입니다.

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2003-12-29 18:02

http://blog.drapt.com/lj4293/91130187000418

갖은 고생을 다하시고서 내집 마련하신분들에게는 고생한 것 같지않은 경험담인 것
같아 송구스럽지나만, 그래도 몇자 적어보고자 합니다.

저는 96년에 결혼 했습니다. 31세의 노처녀로 그래서 그런지 집 있는 남자가 좋아 보였습니다. 제가 제 눈을 찔렸지요....
신랑은 부천에 조금만 연립이 있었습니다. 옆에는 바로 고속도로이지요. 방음벽이 없으면 굉장히 시끄러운 곳입니다. 맞벌이를 하고 있었고 직장은 그때 저는 강남 신랑은 대학로 였습니다. 전철과 버스를 세번 갈아타고 다녔으니 2시간 걸렸고, 임신이 되고나서도 버스에서 한참 집까지 초죽음이 되어 걸어다니다 보니 저의 다리는 코끼리 다리처럼 부어더랬습니다.
그래도 결혼후 2년 넘게 직장 생활을 했습니다. 내 집 장만을 위하여....
직장도 넘 멀고 해서 이사가고 싶었지만 시집에서 장만 해준 집이라 쉽게 제가 어떻게 할 수도 없었답니다. 이사를 가고 싶다고 하니 시부모님, 저에게 스트레스 주더군요. 친정에서 돈을 갖고와 집을 사라고 ... 넘 슬펐습니다. 그 집이 그렇게 싫으냐고 집에 대해서 절대로 얘기 하지 말라고...... 되레 크게 혼났습니다. 다른 분들은 이해 못할 부분이지만 ...

그 이후로 시부모에게 절대 집에 대해서는 말하지 않고 나의 맘속에서만 집장만 꿈을 꾸었습니다.
부동산에 근무하는 제 친구가 있었습니다. 부동산에 가끔 놀려가면 사무실에 비치해 놓은 부동산 뱅크라는 월간 책자가 꽃혀 있었습니다. 과월호는 소장님 몰래 친구가 주면 집에 가져와서 보곤 했습니다.
그 걸 보고서는 난 언제 집을 사나 놀이터가 있는 조금만 아파트로 갈려면 하고 생각을 키워 나가 답니다.
넘 멀어 보이더군요. 집 값이 한 푼 두푼도 아니고 ...
책 내용을 보면 무슨 소리인지 이해도 안가는 부분도 있고 하여간 좋은 정보다 싶은면 줄 그으면서 읽고 나중에 볼지 안볼지 모르지만 중요한 정보다 싶은 부분은 책을 찢어서 보관한 적도 있었습니다. (어디에 두었는지 나중에 잊어 버렸는데 몇년뒤 발견
되어 보니 참 중요한 정보 였구나 싶더군요)
가계부도 열심히 섰습니다. (지금은 안 씀) 둘이 합해서 200벌었습니다.(약간의 보너스는 제외) 차 값 유지비 및 할부금이 50만원 시부모님 30-40만원 나머지로 적금들고 먹고 살았습니다.
차 유지비로 저 속 많이 탔습니다. 분수 맞지 않은 차 때문에 싸우기도 하고 신랑이 세상물정 모르는 것 같아 저도 세상물정 모른다고 친정엄마 한테 구박많이 받은 터라
신랑은 한 마디로 답답이 ...속터지는 줄 알았습니다.

마침 I M F 가 와서 저도 부도난 직장을 그만 두게 되었고 신랑도 그만 두게 되었지요.
전 잠시 다른직장을 옮겼읍니다. 한달에 60만원을 받는 계약조건으로... 전직장에 비하여 월급은 반으로 줄어 들었지만 ... 그때 마침 수지 현대 아파트가 눈에 들어 왔습니다. 피값 오백에 24평이 모두 9900이면 되더라구요. 신랑을 졸라 수지 부동산에 갔다와서 신랑을 설득했습니다. 내가 아직 직장을 다니니깐 허리띠 졸라매고 중도금물고 하면 될꺼 같다구.... 곧 신랑 직장도 수원으로 옮기게 되면 다니기에도 좋지 않냐구 하지만 꼴 좋게 제가 패 했습니다. 글고 전 직장을 영원히 그만 두게 되지요.(그 이후 전업주부임)

신랑이 마침 직장을 옮기기 위해 면접 보는날 신랑을 따라 수원에 왔습니다.
기회는 이때다 싶어 면접 보는 시간에 저는 주변 부동산에 들어가 시세와 전세를 물어봤습니다. 권선주공2차가 그때 16평 전세가 2500이라 했습니다. 저의 부천 연립 매매값이 융자 빼고 많이 받으면 3500정도 였으니 ... 여러분도 잘 알지만 열립 안 나갑니다. 제가 이 연립을 팔려고 벼룩시장에 기부 많이 했지요.
신랑에게 얘기 했습니다. 부천에서 다닐려면 넘 뭐니깐 전세라도 얻어서 가자고 ...
또 패했습니다.
신랑 그 이후로 1년 넘게 다니다가 졸음 운전으로 저 세상 갈뻔 했는지....
하루는 이사 가야 겠다고 하더군요. 그때 수원 전세 권선동 대원24평이 5300 이었습니다. 그때도 연립 매매 값 그대로였습니다. 연립 안 팔려 2300에 전세놓고 있는 적금 다 깨부수어 수원 전세 얻었습니다.
친정엄마 수원 24평형 아파트값 7300 이라 하니 융자끼고 기냥 사라고 했습니다. 그러나 신랑하고 시집생각하니 사고 싶지 않더군요.(전세계약도 제가 두살 짜리 애업고 부천에서 버스타고 전철타고 버스타고 해서 계약 치렀습니다.) 좀 지켜 보기로 했습니다.

난 생 첨 아파트에 살아보니 참 편하더군요. 그렇게 그리던 공원이 옆에 있으니 ...
아이 놀이터도 나오면 바로 동 앞에 있었습니다. 전세도 좋더군요.
가끔 바람쐬러 나오면 이 많은 아파트중에 왜 내 아파트는 없냐 하고 신랑에게 되물어 보곤 했답니다. 글고 나서 전세 1년이 지났을까 2000년 겨울 권선 주공3차가 눈에 들어 오더군요. 내돈 2000만 있어도 전세끼고 살 수 있을 꺼 같아 신랑한테 사자고 졸라
되었습니다. 울면 매달리는 액션을 취하면서 꼭 사야 된다고....누가 이겼을까요.
제가 패 했습니다. 그집 지금 뻥 조금해서10배 뛰었지요. 2000에 열배면 얼마인지 아시죠...
신랑 왈 일본처럼 집값 폭락의 시대가 온다냐... 나 참 .....
그래도 저는 겨울내내 주변 아파트 보려 다녔습니다. 애 자면 혼자 시간의 짬을 내어서... 융자 안 받는 선에서 전세 끼고 안전하게... (그당시 금리 비쌋음) 샀으면 해서

전세기간은 왜 이리 빨리 지나가는지 어느 여름날 띵-똥 ....
집 보러 왔어요. 아니 자다가 왠 홍뚜깨... 집 주인이 집 내놓음 .
황당하더군요, 저희에게 한 마디 말도 없이 ... 신랑은 더 가관이었습니다. 널린게 아파트 전세이니 걱정 없다고 그러나 전세 . 말이 전세지 대기상태이더군요.
눈 뒤집혀 지더군요. 신랑에게 도끼눈 뜨고 그래 널리게 전세다. 그랬더니 말을 못하더군요. 그 뒤 어떻게 된 줄 아세요.

집도 안 보고 전세 1층 얻어서 이사가고 동시에 전세 끼고 같은 동네28평형 울 집을 장만 했습니다. 재래시장도 가깝고 이마트 밀리오레도 가깝고 터미널은 완공 전이었던 2001년 7월 이었습니다. 저녁밥 먹고 산책 할때 그 동 층수를 세어보곤 아이에게
말했습니다. 저기 저집 울 집이야 ....... 담 이사갈 꺼야
지금 그집에 들어와 살고 있답니다.

부천 연립도 팔았답니다. 3000만원에

그 이후 부동산 공부가 새삼 중요하다는 것을 느끼고 지금도 닥터에 매일 출근 한답니다. (집안의 큰일과 주말은 빼고....) 글고 혼자보다는 둘이 관심 갖는것이 훨 났다는것을 ... 요즘 신랑한테 얘기하곤 합니다.

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2003-10-24 18:46

http://blog.drapt.com/lj4293/91130186997671

안녕하세요.

동백에 관심있는 분에게 조금이나마 도움이 되길 바라면서 ..

아직 오픈하지는 않했지만 며칠전에 우연곡절 끝에 동백 써미트빌 모델하우스를 다녀 왔습니다.

가구수는 432세대 정도이고 모두 남향이라 하네요.
A형과 B형이 있는데 33평형으로 전자는 3베이고 후자는 좀더 모던한 스타일로3.5베이 인데 후자가 훨 나은 것 같더라구요. 거의 4베이형태이구요.

마감재는 전 동백지구 분양한곳 하고는 별차이는 없어보이구요.(약간의 차이는 있겠지만)동일하고는 비교하지 마세요. 동백에서 동일의 분양가는 타 A보다 높았으니깐요.
전체적인 마감재의 분위기는 밝았습니다.

분양가는 아직 미지수라 하네요.

영동고속도로 옆에 위치해 있고요. 경전철에서는 약간 거리가 있습니다.

전체적으로 전 B형이 마음에 들더군요.

현장까지 가보고 더 많은 것을 알려 드려야 되는데....

글고 청약저축인자여야 된다고 하더군요.

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