2006-10-07 11:36

http://blog.drapt.com/livena/2436141160188593165

출처 : 전계범님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/orbit7

글을 쓰다보니 몇가지 빠진 부분이 있어서 편집 후기 형태로 글을 남기고자합니다. 저는 년말 년초 정도면 방향성을 정하여 완전 이민을 가든 국내로 돌아 오든 결정을 할겁니다. 40대의 한국인들이 격는 고민이 저를 압박하는거지요. 방학만 지나면 한번에 몇명씩 유학을 가는 시대에 애들은 이제 선택을 강요하는 변수로 자리를 잡았기 때문입니다. < 무주택자들의 집 장만하기가 어려운 시절 > 정부의 규제는 사실상 가진자 보다는 가지지 못한 서민에게 더 악조건의 상황을 만들어 놓았지요. 제가 내집 마련할 당시에는 몇번의 매매를 통하여 차익을 얻고 은행 융자를 통하여 핵심 지역으로 근접하기 용이했으나, 지금은 거래세와 융자의 제한이 매매를 통한 핵심 지역 근접을 어렵게 하고 있습니다. 그러다 보니 리스크가 큰 재개발 지역의 초기 딱지 거래로 적은 자금으로 주택을 마련하고자 하는 분들의 방향이 정해지는등 쉽지 않은 상황입니다. 이미 왠만한 지역은 오를 만큼 올라서 그림의 떡이된 상황도 발생하고 있고요. < 버블은 오고 있으며 얼마나 어떻게 터질까가 관건> 1.미국의 경제하강이 변수 - 미국의 주택 가격은 하락세로 반전되었으며, 정도의 수준이 미국 경제에 얼마나 영향을 미칠지가 관건입니다. 버냉키의 연설에 따르면 1% 정도의 성장 제한을 예측하고 있으나 올연말과 내년초가 관건입니다. - 예상보다 깊은 주택 가격의 하락과 미국의 경제 하강이 이루어 진다면 버블의 터지는 속도와 깊이도 그만큼 빠르고 깊겠지요. - 반면 연착륙이라는 골드락스가 온다면 미국 경제가 연착륙이 된다면 건전한 조정 이후 주택 가격도 재상승세를 보이며 안정이되고 한국도 순환 강세가 이루어 지겠지요. - 버블이 온다면 올 연말이고 터진다면 연초 2.추석 이후의 시장 - 미국 주식 시장의 호황과 국내 유동성의 증가로 주택 시장은 추가 상승이 예상됩니다. 판교 자금의 회수로 인하여 주택 매입이 늘어 날거러는 점이 작용할 전망이며, 특히 매도자 위주의 시장으로 전환되며 시장에 매물이 씨가 말라 있다는 점도 추가 상승에 대한 기대감으로 작용합니다. - 이번에 시장이 오버 슈팅을 하고,미국 경제가 악화된다면 최악의 상황도 가정해야 한다는 점에서 강력하게 매수를 권할 시기는 아닙니다. 3.마지막 순환 국면이라는 의구심 - 강남,동남 지역인 분당,용인 그리고 목동에 이어서 서울 인근의 기획 도시들이 급등의 순환 이후 과천에 상륙했습니다. 제가 예상했던 가격대를 이미 돌파하고 있으며 파죽 지세입니다. 그러나,과천은 대형 평수가 많지 않습니다. 내년에 입주하는 11단지, 후년의 3단지,현재의 5단지,4단지, 8단지 정도이며 나머지 단지에 조금있는 정도로 대규모 자금이 몰릴 수 있는여건이 조성되어 있지 않다는 점에서 이번 순환매의 움직임이 역으로 마지막 순환인지 혹은 재순환을 위한 국면인지가 판단하기 어렵습니다. 매물은 없고 호가 공백이 큰 상태에서 잡히는 순간 꼭지가 아닐까 하는 의구심이 솔직히 드는 편입니다. 올해 저는 두번 한국에 나왔습니다. 사실 집을 팔기 위해서입니다. 7뤌에는 호가 차이가 심해서 망설였고,이번에는 급등하면 정리한다는 원칙을 가지고 나왔다는 점을 솔직히 말씀드릴 정도로 경기 대비 오버슈팅은 휴유증을 동반할거로 예상합니다. 물론 미국이 안정을 찾고 주택 가격이 제한적 하락을 바랍니다. 추석을 세면서 팔고 나갈지 대리인을 시킬지 유심히 시장을 관찰하고 있다는 점에서 과감한 매수 권유는 솔직히 이율 배반적이 겠지요. < 결론 > 좀더 신중한 접근과 미래 계획을 짜시길 바랍니다. 아무튼 주택 사장은 미래에 노후를 대비할 안전 자산이라는 점에서 발품을 팔고 노력하는 자세가 기본입니다. 2010년의 화두는 비버리 힐즈라는 사실을 기억하십시오.

0

2006-10-07 11:35

http://blog.drapt.com/livena/2436141160188558333

출처 : 전계범님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/orbit7

안녕하신지요? 미래를 예측한다는 것은 사실 부질없는 짓인지도 모릅니다. 현실의 투자 제한성으로 인하여 이 글이 신선 놀음으로 느껴지시는 분들에게는 더욱 그러할 것으로 여겨질것입니다. 돌이켜 보면 야후에 글쓴지 3년만에 너무나 큰 변화가 우리앞에 다가 왔다는 사실입니다. < 잠실 1,2단지 비교 분석 > < 과천 바닥논> < 평당 5천 시대 > < 핵심 지역 가격대 예측 > 이러한 글들을 쓸때마다, 잠실 1단지에 몇채를 샀다,바람잡는다를 시작하여 악플이 성행하던 시점도 있었습니다. 자,그러나 지금 어떤가요? 모든 것은 현실화되었고 승자와 패자라기 보다는 소유자와 무주택 자로 구분이 되었으며 이는 부의 차별화가로 나타나고 있습니다. 서설이 길었습니다. 오해의 소지를 줄이기 위하여 지역명은 쓰지 않겠습니다. < 미래 예측 > 1.비버리 힐즈 시대가 온다 - 타워펠리스로 시작된 아파트 부촌은 삼성동 아이파크에서 현재 그 시작을 알리고 있습니다. 그러나,이는 이제 시작에 불과합니다. - 도시형 비버리 힐즈와 전원형 비버리 힐즈가 경쟁하는 시대 비버리 힐즈의 모습은 위에서 언급된 타워와 아이파크의 장점을 딴 신개념의 주거 단지가 도시형( 아파트) 그리고 전원형( 빌라) 형태로 우리 사회에 나타날 것입니다. 10년내에 가시화될 사안들입니다. 도시형과 전원형은 지역성 특징으로 언급한 사안입니다. - 평당 분양가 개념이 아니라,명품 시대의 서곡 분양가 얼마 시대를 지나서,특정 인맥을 지나서 웰빙 시대의 꽃이 필것입니다. 2.버블이 오고나면 질적인 변화가 온다. - 후분양이 가지는 의미는 질적 변화입니다. 현정권의 공급 제한은 핵심 지역의 버블을 유도할 수 밖에 없는 부동산 정책이라는 점에서 핵심 지역의 순환 버블이든 전국적인 버블이 올 가능성이 높습니다. 문제는 그러한 버블이 지나고 나면 시장은 새로운 방향성을 제시할 것이라는 점에서 10년 정도의 대응 계획을 짜셔야합니다. 아마 그시기에 가면 평당 1억 시대라는 말들이 요즘 평당 5천이라는 말들 처럼 쓰이게 될겁니다. 3.순환매의 공통점을 이해하면 미래의 부동산이 보인다. - 순환매의 공통점은 기획 도시입니다. 강남,송파,분당,용인,목동,과천 < 결론 > 빈부의 격차가 심해지는 시대로의 전환기가 우리의 눈앞에 다가 오고 있다는 말이지요. 후손들은 어떻게 할까? 그 문제와는 별도로 사회의 큰 변화가 없다면 제 예측은 현실화될 가능성이 높습니다.( 전쟁,구제 금융등 ) 집은 이제 스스로 구입하는 시기가 아닌 상속의 시대로 가고 있다고 말씀드리고자합니다. < 에필로그> 야후 부동산에 글쓰는 시간은 이제 얼마 남지 않았습니다. 연말이나 연초에 완전히 귀국한후 한번 더 쓸 가능성이 있습니다. 10월말까지는 한국에 있습니다. 이메일은 예전과 같습니다. 풍요로운 한가위가 되시길 기원하며 이만 줄입니다. 백상어 배상

0

2006-10-07 11:35

http://blog.drapt.com/livena/2436141160188537679

출처 : 전계범님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/orbit7

안녕하신지요? 미국의 연방 금융 위원장인 버넹키의 연설에 따르면, 미국 경제의 견조함,고용 창출,그리고 저금리로 인하여 주택 가격의 급락과 경제에 미치는 영향은 제한적이라고합니다. 물론 좀더 지켜보아야 하겠지만.금리 인하라는 도구를 가지고 있다는 점에서 현시점까지는 유효한 발언으로 여겨집니다. 오늘은 몇가지 측면으로 나누어서 분석을 진행하고자 하며, 다음 글에서는 예측 위주의 결론을 도출하고자합니다. 현재 한국호의 핵심은 서울과 수도권의 개발입니다. 국가 차원의 판교,교하,그리고 송파 재개발은 판교의 분양으로 두 지역이 남아 있으며 시장에 미치는 영향은 판교 수준은 아니지만 해당 지역에 상당한 영향을 미칠 것으로 보여집니다. 송파 지역의 재개발이 향후 시장에 핵심적 영향을 미칠 것으로 보여집니다. < 서울시 뉴타운 > 1.1차 뉴타운에서는 왕십리 2.2차 뉴타운에서는 한남 3.3차 뉴타운에서는 거여,마천 그리고 흑석동이 핵심입니다. < 국가 차원의 시차원의 확정 개발 > 기획 도시를 만들겠다는 계획이므로 투자 가치가 담보된다는 관점에서 긍적적입니다. 특히 향후 흑석동은 9호선 개통으로 인하여 서초권 생활권에 들어 간다는 점에서 긍정적입니다. 물론 한남과 왕십리는 한강 개발의 수혜 지역이라는 점에서 역시 긍적적입니다. < 재건축에 대한 시각을 좀더 길게 보자.> 현재의 개정된 법에 따르면 재건축하기 힘든 단지들이 상당수 포기하며 가격 하락세를 주도했으나, 현정권의 임기의 한계성과 위헌 소송이 진행중에 있기 때문에 약세 국면은 장기적 차원의 매수 기회로 여겨야합니다. 은마,개포,과천2단지의 경우만 하더라도 최고가 근처로 반등했으며 과천 2단지의 경우에는 여름 대비 50%의 상승세를 시현중입니다. 아마 제 글중에 과천 2단지에 대한 분석의 글이 있었을겁니다. 당시에 18평이 6억 초반이었으나 현재 9억 호가입니다. 좀더 길게 보면 재건축이 여러 가지 악재 속에 진주를 품고 있다는 사실은 핵심 지역의 토지 부족이라는 단명한 이유에 있는것입니다. < 평당 5천 시대의 현실을 받아들이자 > 현재 도곡 렉슬의 33평 가격은 15억선입니다. 반대편의 개포동 우성( 대치동)은 31평이 14억 5천입니다. 다소 버블로 느껴 지지만 실제 거래 가격이며 우성의 경우에는 등락이 제한된 상태에서 수년간 꾸준한 상승세를 시현중에 있습니다. 블루칩의 특성중에 하나인 등락폭이 없이 꾸준히 상승세를 시현하는 대표성을 우성은 지니고 있습니다. 물론 우성의 독특한 특징이 만들어논 가격이지만 강남 지역의 대단지는 점차 나름의 특성을 가지며 평당 5천을 받아 들이는 시기가 좀더 일찍 다가오는 모습입니다. 제가 야후 게시판에 글을 쓸때만해도 3억 정도면 융자끼고 핵심 지역을 노리기가 쉬웠으나, 현재는 금융의 제한성으로 인하여 많은 어려움을 격으시리라 생각합니다. 하지만,나름대로 좀더 발품을 팔으시고 노력하시면 시간은 조금 걸린다 할지라도 목적을 성취하리라 믿습니다. 특히,핵심 지역으로 갈아 타기를 시도하시는 분들은 좀더 가속도를 내야 할 것으로 보여집니다. < 결론 > 전반적인 상승세 확산이라는 부담감은 존재하지만, 핵심 지역의 순환과 상승폭 확대는 계속된다는 점에서 핵심 지역으로의 방향성을 가지고 계신분들은 매수 전략이 옳습니다. 내집 마련을 하고자하는 분들,중간 갈아 타기를 시도하시는 분들은 개발 개념을 염두해 두고 근접하십시오. 국가,시의 개발 그리고 재건축이라는 틀을 우선적으로 고려하는 전략을 수립하십시오. 다음 글 전반적인 예측편에서 뵙지요.

0