미래의 문(18)

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위험신호 |미래의 문

2008-03-18 23:21

http://blog.drapt.com/livena/2436141205850083621 주소복사

환율대란입니다.
이 것은 외부변수로 통제불가능 합니다.
일시적으로 지나가면 다행이나 심화되거나 장기화되면 심각한 국면을 초래하게 됩니다.
물가,금리가 폭등하면 부동산시장도 붕괴됩니다.
한국에서 부동산시장이 무너지면 대부분의 가계가 파산합니다.
그런만큼 그러한 국면이 오지 않도록 정부나 모두 안간 힘을 쓸 것입니다.
그러나 외부충격이 오래 갈 경우 대처수단이 별로 없습니다.
그리고 정부등의 대처 능력도 수준 이하 입니다.
경제환경이 안정될때까지 기다리는 것이 좋겠습니다.
강북일대를 비롯 망원동 목동 등의 빌라 등의 시세가 난리 군요.
대선을 한 달 앞두고  벌이는 꾼들의 장난으로 보입니다.
뒤따라 가면 물리는 국면입니다.

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복합단지의 실상과 미래 전망 |미래의 문

2008-01-10 22:48

http://blog.drapt.com/livena/2436141199972908988 주소복사

주상복합아파트는 이제 콤팩복합단지 수준을 넘어 미니시티개념으로 진화하고 있는 초기단계입니다.
복합단지는 향후 우리 주거단지의 주요한 트렌드의 한 축으로 자리매김 할 것으로 보입니다.
현대생활의 필요와 욕구에 딱 드러 맞는 주거 형태로 보여지기 때문입니다.
특히 이명박 당선인의 주택공급정책이 도심 고층개발에 주안점을 두고 있으므로 도시 부심지역 등 시내 곳곳에 복합미니시티가 조성될 가능성도 높습니다.
 
압구정동 반포 등 한강변 복합단지,뚝섬 청량리 영등포 왕십리 합정동 주요지역의 복합단지,판교 동탄 파주 등 신도시의 중심 복합단지.아산 팬타포트,청주 지웰시티,부산 해운대 팬텀,마린시티 등은 지역랜드마크가 될 전망입니다.
이에따라 각 지역 대표 아파트는 지금처럼 <00동 00 아파트>가 아니라 <00시티(포트 등 별칭>으로 대체될 지도 모릅니다.
<원스톱리빙>과 <쾌적한 환경>까지 겸비한 복합단지는 최고의 가치를 인정받을 것으로 보입니다.
 
세계는 현재 뉴욕 동경 상해 등 초거대 도시로 인구와 경제력이 집중되는 트렌드를 보이고 있습니다.동경 상해는 향후 10년 인구 1억명의 메가시티로 발전할 것으로 예상되고 있습니다.
국내에서도 어쩔 수 없이 서울을 중심으로 메가시티권이 형성되어 나갈 것으로 내다 보아야 할 것입니다.
 
종전에는 소득수준이 올라갈수록 서울이나 도시를 탈출하여 전원주택에 살 것이라는 견해가 우세했습니다.
최근 타운하우스나 택지지구내 단독주택단지,그리고 판교 인근의 고급전원주택단지 등이 주목받고 있는 것도 그런 경향을 일정부분 반영하고 있으나 주류적인 변화라고 보기는 어렵다고 봅니다.
현추세를 보면 제반 기술은 물론 의식수준도 차원이 달라져 도시내에서 <편의와 문화>&<친환경적 요소>를 어느정도까지 동시에 만족시킬 수 있는 방향으로 도시개발이나 주택컨셉이 진화하고 있지 않나 하는 생각도 듭니다. 
 
답답함을 풀기 위한 야외생활에의 욕구는 주말이나 휴가를 이용한  국내외 여행으로 상당부분 해결할 수 있을 것입니다.
아래 글은 복합단지의 실상과 전망에 대해 비교적 객관적인 평가를 내린 글로 판단됩니다.






주상복합아파트란 도시 중심에 위치한 주거시설과 상업시설 겸한 건축물을 말한다. 그러나 주상복합아파트가 처음부터 각광을 받기 시작한 것은 아니다. 지금이야말로 주상복합아파트가 부의상징이 되었고, 편리성과 고급성으로 선망의 대상이 되었고, 향후 주상복합아파트가 복합단지의 형태로 변화될 때쯤에는 또한번의 재평가로 인하여 가격 상승이 예상되는 이때 주상복합아파트의 특징과 장,단점 그리고 향후 투자가치등을 중심으로 살펴보기로 하자.

세운상가에서 타워팰리스까지 1960년대 후반 국내에 도입된 주상복합 아파트는 지금은 대표적인 도심 주거형태로 각광받고 있지만 그동안 많은 어려움과 역경을 겪어온 것만은 사실이다. 먼저, 주상복합아파트 변천사를 알아보자.

첫째, 1~2세대 주상복합 주상복합 아파트로서 국내에 첫선을 보인 것은 1960년대 후반이다. 당시 개발 붐을 타고 서울 청계천을 복개해 세운 세운상가가 시초로 꼽힌다. 지금은 이 세운상가도 새로운 형태의 주상복합아파트로 변신을 기다리고 있지만 그 당시에는 상당한 인기를 누렸던 것만은 사실이다. 유명 연예인이나 정치인들이 서로 이곳에 입주하여 살았던 것만 보아도 이를 잘 알 수 있는 것이다. 종로 낙원상가 역시 비슷한 시기에 지어졌다. 두 건물 모두 주택공급 차원에서 이뤄졌다기보다 '근대화의 상징'처럼 여겨졌다.

그러나 세운상가 공급 이후 주상복합은 별다른 관심을 받지 못하다가 신도시 개발이 시작된 91~92년부터 다시 주목받기 시작했다. 신도시 상업용지를 매입했던 대우 LG 청구 등 5~6개 업체가 이른바 '1.5 세대 주상복합' 상품을 선보인 것이다. 'ㅇㅇ플라자'란 이름이 붙은 이들 건물은 저층에 상가, 고층에 아파트를 각각 들였다. 그 뒤, 94~95년을 기점으로 2세대 주상복합 상품이 나오기 시작했다. 주거비율이 50% 미만으로 바뀌면서 분양가와 평형제한을 피할 수 있는 주상복합이 부유층에게 인기를 끈 것이다. 시그마타워(잠실) 나산스위트(보라매공원) 등은 분양가가 평당 600만원 을 웃돌 정도로 고가였지만 경쟁률은 5대 1을 넘었다.

둘째, 3세대 주상복합아파트로서는 초고층 전성시대가 도래하여 등장한 주상복합아파트였는데 50%를 넘는 상가부분 분양에 실패하면서 주상복합 열풍이 다시 시들해졌다. 이에 정부는 97년 주촉법을 개정해 주거비율을 70% 미만으로 상향 조정 했다. 이때부터 주상복합아파트가 진정한 의미의 도심형 주택으로 자리 잡기 시작했다. 도곡동 우성캐릭터빌이나 대림아크로빌 등이 3세대 상품의 선두로 꼽힌다. 상가 부분이 오피스텔로 바뀐 게 특징이며 30층 이상 초고층에 철골구조로 지어진 점도 눈길을 끌었다.

97년말 이후 외환위기를 거치면서 비싼 주상복합 아파트는 다시 관심권에서 멀어졌다. 그러나 침체에 빠진 주상복합 시장은 99년초 주거비율이 90% 미만으로 조정되고 '초고층' 상품이 쏟아지면서 인기를 회복했다. 여의도 대우트럼프월드(41층) 도곡동 타워팰리스(66층) 등 30층이 넘는 마천루형 주상복합이 줄줄이 분양시장에서 성공을 거뒀다.

셋째, 4세대 주상복합아파트는 사실상 아파트보다 더 발전된 형태를 이루고 있다. 전용률이 74~80%에 육박하고 상업시설도 거의 없기 때문이다. 하지만 올해부터 용도용적제가 적용되면서 주상복합 시장은 다시 변화의 물결에 휩쓸릴 것으로 보인다.

주상복합아파트의 변천사를 알아보았지만 주상복합아파트는 아파트와 다른 형태를 구성하고 있다. 사업승인조건은 아파트가 주택법의 적용을 받는데 비하여 주상복합아파트는 오피스텔과 함께 건축법의 적용을 받는다. 따라서 분양보증과 같은 계약자 보호규정은 없다. 하지만 오피스텔과는 달리 내부에 욕조를 설치할 수 있고, 1가구 2주택 적용을 받으므로 임차인은 주택임대차보호법에 의해 보호받을 수 있다. 또한 2가구 이상 구입하여 세를 놓을 수 있고, 주택임대 사업자로 등록해 세금감면 혜택도 받을 수 있다.

주상복합아파트는 대부분 상업용지에 지어지기 때문에 위치상으로는 도심에 위치하여 교통이 편리하고, 내부에 문화·오락·편의·상업시설 등이 들어서 생활이 편리하다. 또한 초고층으로 지어져 조망이 좋고, 내부구조를 원하는 대로 배치할 수 있다는 장점도 지닌다. 그러나 상업용지에 세워지므로 분양가가 비싸고 관리비와 재산세도 일반 아파트보다 많이 지출되는 단점이 있다. 전용면적이 적어 답답하며, 일반 아파트보다 고가로서 대중성이 적어 환금성도 떨어진다.

또한 주상복합아파트 장,단점을 살펴보면,
첫째, 장점으로는
하나, 보안시설 면에서 아파트보다 우수하다.
둘, 철골구조로 이어져 아파트보다는 수명이 길다.
셋, 지역 랜드 마크가 돼 인지도가 높다.
넷, 아파트보다 고층이 많아 조망권이 좋다.
다섯, 내부에 편리 상업시설이 다양하다.
여섯, 지하철에 연결된 주상복합은 교통이 편리하다.

둘째, 단점으로는
하나, 상업지역이나 준주거지역에 있어 용적률이 높아 주거환경이 열악하다.
둘, 관리비가 비싸고 대형 평형이 많아 환금성이 제한적이다.
셋, 입주자가 실제 사용하는 전용면적이 아파트보다 적다.
넷, 분양가가 고가여서 자금이 많이 필요하다.
다섯, 상업지역에 지어져 재산세 및 종부세 대상이 높다.
여섯, 노후 되면 재건축이 어렵다.

이와같은 주상복합아파트의 장,단점을 살펴 보았지만 이러한 장단점에도 불구하고 주상복합 아파트는 2002-06년사이에 주상복합 아파트가 굉장히 많이 분양 됐다. 고급화와 편리성 그리고 차별화를 두고 나름대로 성공해 왔던 것이다.

그러나 주상복합아파트의 고급화 전략이 성공하며 최근까지 차별화된 주거공간으로 인식되어 온 주상복합아파트 시장도 2007년도 주택, 아파트시장이 약세를 보이면서 주상복합아파트 시장도 보합 안정세를 보이는 데 그쳤다. 주상복합아파트의 전용률과 환기 문제 등이 부각되면서 실수요자들의 선호도가 주춤하기도 했고 부유층의 폐쇄적 커뮤니티 형성이 사회적 문제로 지적되기도 했다.

그럼에도 불구하고 2008년 이후로는 기입주한 주상복합아파트 시장 내에서도 지역별, 특성별, 차별화가 좀 더 활발하게 진행될 것으로 보이며, 특히 신규분양시장에서는 입지적 차이는 물론이고 교통, 문화, 상업시설을 아우른 복합단지 내 주상복합아파트의 개발이 많은 관심을 모을 것으로 기대된다.

세계의 주요 도심의 트렌드가 주상복합 아파트였고 국내에서도 요즘 도심 중심으로 주상복합 아파트가 진화되어 나타나는 것을 보면 분명 주상복합아파트는 투자가치 있는 부동산임에 틀림없다. 앞에서도 이야기 했듯이 주상복합의 경우 아파트 내부에 문화,오락,편의.상업시설 등이 다양하게 구비돼 이른바 `원스톱리빙'이 가능하다 보니 단지규모하고 상관없이 가격이 형성되는 편이다.

특히 요즘 미분양이 되는 아파트가 전국적으로 10만 가구를 산회하고 있음에도 불구하고 주상복합이 인기를 끌고 있는 이유는 실수요자 중심의 중대형 주상복합의 공급이란 점과 주상 복합 아파트가 향후 규제등 까다로운 절차와 제약 때문에 앞으로 건설이 쉽지 않을 뿐 아니라, 분양가 상한제가 적용되어 고급 주상복합 아파트의 공급이 대폭 줄어들면 희소가치 면에서 더욱 가치가 올라갈 것이기 때문에 투자가치가 있다고 보는 것이다.

그러나 모든 주상복합아파트가 상승하는 것이 아니고 분양가상한제로 공급물량 대폭 줄어 지역에서 랜드마크 형태와 대단지 주상복합아파트만 가격 상승이 일어날 가능성이 높다. 따라서 가격 상승이 예상되는 주상복합아파트 지역에는 개발호재와 그 지역의 고분양가 부분등을 판단해서 결정하여야 한다.

또한, 주상복합 아파트의 시세 속성을 알아야 한다. 주상복합 아파트는 입주 시점에 가치가 본격 반영된다. 초기부터 값이 오르는 경우는 입지 여건이 아주 좋은 곳이 아니고는 드물다.입주 시점에는 일반 아파트와의 선호도 차이가 줄어든다. 주상복합 아파트가 디자인측면과 편의성,고급화에서는 일반 아파트에 뒤지지 않기 때문이다.

마지막으로 주상복합 아파트 투자 시 주의할 점을 정리해 보면 다음과 같다.
하나, 주상복합아파트는 일반적인 아파트에 비해 주거환경이 좋지 않기 때문에 인근에 공원이나 조망권을 확보할 수 있는 지역이 좋다.
둘, 위치 선정도 각별한 주의를 요한다. 주상복합이 들어서는 곳은 상업지역이나 준주거지역이 대부분인 만큼 생활 및 편익교통여건이 뛰어난 곳이나 업무지구와 가까울수록 좋다.
셋, 주상복합아파트는 방향과 층수에 따라 가격 차이가 크다. 따라서 될 수 있으면 좋은 층과 방향을 선택해야 한다.
넷, 임대수요가 풍부한 곳인지 알아봐야 한다. 다시말해 좋은 층과 방향과 임대수요 풍부한 지역 선택하여야 한다. 인근 아파트의 매매가 대비 전세가 비율이 60~70%이상 되는지 알아보는 것도 중요하다. 전세가비율이 높다는 것은 임대수요가 풍부하다는 증거다.
다섯, 지하철 역세권은 필수조건이다.
여섯, 사무실ㆍ대학교 등이 밀집된 지역을 우선 고려한다.
일곱, 나홀로아파트와 다름이 없는 소형사업지는 상당기간 위축이 불가피 해 피해야 한다.
여덟, 전매제한(5~7년)에 맞춰 자금마련 생각하고, 높은 관리비와 형태만 주상복합은 피해야 한다.

상기와 같이 주상복합아파트의 장,단점 및 향후 방향에 대해 알아보았다. 아파트가 있고 인간이 살고 있는 한 편리성과 고급화를 지향하는 주상복합아파트는 꾸준한 인기를 끌 것으로 보인다.

더욱 실용정부인 이명박 정권의 탄생으로 향후 재건축 완화라는 조건에 맞물려 주상복합아파트는 대형 복합단지는 물론 규모 또한 초고층으로 개발 될 것이며 가격 은 상당부분 아파트보다도 더 상승하면서 부동산 시장을 주도해 나갈 것으로 보인다.

이제 실용정부를 지나서 주상복합아파트도 양극화로 달음질 칠 것이며, 초고층 주상복합 아파트의 탄생으로 그동안 아파트라는 대단지 개념이 주상복합아파트의 복합단지로 집중될 것임에 틀림없다.


<양은열 YEL부동산연구소 대표>

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명박정부의 부동산 시장 전망 |미래의 문

2007-12-22 20:41

http://blog.drapt.com/livena/2436141198323699877 주소복사

 
오랫동안 부로그 관리를 안 했는데,
부동산 노트에 글을 올리지도 안해서
선호회원도,방문객도 별로 없고
그런데 그래도 가끔 들리시는 분도 계시네요.
 
그런 분들을 위해서 향후 시장전망에 대하여
간략히 언급합니다.
 
1.대체적으로 내년 하반기나 09년에 가야 부동산 시장이 상승세로 접어들 것으로 예상하나
  시장은 의외로 빨리 움직여 되려 09년이 06년말처럼 단기 꼭지가 될 가능성이 있습니다.
  이 것은 부동산 뿐만 아니라 주식시장 등 모든 투자자산에 해당됩니다(세계경제 사이클 등 거시적 환경을 종합 고려할때).
 
2.투자유망지역도 일반적인 명박정책수혜지역과는 반대로
  가.경부나 호남운하보다 경인운하나 강화도 쪽<남북경협이 참여정부보다 더 확실하고 구체적으로 추진될 수도 있음)
  나.개포 압구정등 강남 및  기타 도심 재건축<규제 풀기 힘들다고 하지만 의외로 솔솔할 수 있음> 
  다.한강 르네상스 수혜 아파트
 
  라.세종과학도시 주변중 확실한 랜드마크 아파트
 
 미래를 직관적으로 판단한 것이니 자기형편에 맞추어 참고만 하십시요.

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