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[스크랩] 실수요자들을 위한, 틈새 대출 전략 8가지 |대출

2007-04-03 12:22

http://blog.drapt.com/lhk9408/3590041175570574184 주소복사

출처 : 나눠가지는 부동산

원문 : http://blog.drapt.com/nisai04

실수요자들을 위한, 틈새 대출 전략 8가지
 
오는 2월부터 은행은 물론 보험사와 저축은행 등 모든 금융기관이 주택담보대출을 취급할 때 지역이나 집값에 관계없이 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용하는 방안이 추진되고 있다.이 제도가 시행되면 채무상환 능력이 떨어지는 사람은 제 2금융권에서도 주택담보대출을 받기가 어려워진다.

하지만 실수요자들이 1가구 1주택자가 국민주택 규모(전용 면적 25.7평) 이하이면서 시가 3억원 이하인 주택의 담보 대출이나 대출액이 1억원 이하일 경우 DTI 40% 적용 대상에서 제외될 예정이기 때문에 체크할 필요가 있다.

앞으로 내집마련에 나서려면 적어도 60% 이상의 자기자본비율을 갖추는 것이 합리적인 방법이 될 것이다.

부동산 가격 특히 아파트가격에 대한 거품 붕괴 경고가 각계에서 우려의 목소리를 높이고 있는 만큼 ,대출을 받더라도 가급적 실수요위주로 접근할 필요가 있다.
 
1.대출기간을 최대한 장기로 잡아라 (최대 30년)- 5000만원인 직장인이 시가 4억원 상당의 아파트를 담보로 잡고 만기 15년(5년 거치 10년 상환) 조건으로 대출 받을 수 있는 금액은 최대 2억원이다.(제2금융권도 10%추가대출 가정) .

그러나 20년으로 했을 때는 3억원,30년으로 했을 때는 5억원까지 늘어난다.대개 중도상환수수료는 1년 1.5%, 2년 1.0%, 3년 0.5%이지만 대부분의 금융기관들은 3년이 지나면 물리지 않는다.
 
2 .근로소득 원천징수 배당소득등 본인뿐만 아니라 배우자 소득까지 합산되기 때문에 빠짐없이 증빙서류을 확보해 제출해라 .

(각자의 부채도 합산되기 때문에 불필요한 부채는 없애는 게 상책이다.

) 소득증빙 자료는 근로자의 경우 근로소득원천징수영수증, 자영업자는 사업소득증명원으로 추가적으로 연금소득, 임대소득을 입증할 수 있는 증빙자료와 금융기관 예금내역, 부동산 보유내역을 제시하면 대출액을 늘릴 수 있다.특히 자영업자는 소득을 누락하지 않고 제대로 신고해야 향후 대출시 불이익을 적게 당한다.
 
 3 .쓰고 있지 않은 마이너스 대출과 신용대출은 가급적 없애라 .
설령 현재 쓰고 있지 않는 마이너스대출이라도 대출가능 금액에서 그만큼 빠지지 때문에, 없애는 게 좋다.(DTI는 주택담보대출뿐만 아니라 기타 부채까지 모두 포함되기 때문이다.)
 
 4.정부규제받지 않는 외국계은행(외환은행과 한국시티,sc제일,HSBC 은행)이나 외국계 제2금융권(페넨슐라,코리어 센트럴 모기지)을 알아봐라 ( 외국계 은행들은 전체 은행권에 적용되는 정책적인 규제 이외에 별다른 대출규제가 없다.

단 외국계 제2금융권의 경우 대출금액별로 일정부분의 취급 수수료을 부담해야 한다.

5.사업자등록이 있는 경우 총부채 상황비율이 적용되지 않기 때문에 주택을 담보로 사업자 대출을 받을 수 있는지 적극적으로 알아보아라 (단,2005년 7월 이전부터 주택을 보유한 경우, 주택을 담보로 시가대비 최대 60~80%까지 가능,주의점은 2005년 7월 이후에 보유한 주택의 경우 사업자 대출이 안되고 ,신규 매입자금용도로 사업자대출도 안됨, 또한 금리가 일반 대출에 비해 약간 비싸(대략 연 6.5~7%대)고 담보 설정료 면제 안됨 )
 
6.주택금융공사 이모기지론(5% 후반)을 적극적으로 활용해라 
 
대출금이 5000만원 이하이거나 주택금융공사 보금자리론, 국민주택기금 등도 이번 초치에서 제외될 전망이다.

따라서 무주택자나 1주택자가 전용면적 25.7평이하 6억 이하 아파트의 경우 주택공사 이모기지론(5% 후반)을 이용하는 게 좋다.직장인의 경우 연말 소득공제가능해 유리 하고일반 은행들의 대출상품에 비해 금리조건(연 5.65~6.1%)이 유리한 데다 고정금리 대출이라 향후 금리변동에 따른 신경을 안써도 되는 장점이 있고 은행권 변동금리 대출상품 최저 금리보다도 0.2%포인트 이상 저렴하고 DTI 규제 없이 LTV가 최대 70%까지 적용된다.DTI 적용이 전 금융권으로 확대되면 6억원 이하 아파트를 사려는 고객이 e-모기지론을 많이 이용할 것으로 예상된다.

7.전문직인 (개원의사.법무법인 변호사) 경우 주택담보 대출 이외에 추가로 신용대출이 가능하므로 추가적인 신용대출 가능 여부도 적극적으로 알아봐라
(금리면에서 불리할 수 있으므로 일반 대출과 비교해서 알아보는게 중요 ) 8.끝으로 지금부터라도 급여이체 ,신용카드 사용 실적,공과금 자동납부등 주거래은행의 신용을 계속 쌓아서 꾸준히 신용점수를 올려놓는 게 중요하다 .
 
 유엔알 박상언 대표 02-525-0597 제공

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[스크랩] 외국계 대부업체 DTI 규제 '無風' 주택대출 반사이익 |대출

2007-03-30 10:08

http://blog.drapt.com/lhk9408/3373161175216914992 주소복사

출처 : 작은미소

원문 : http://blog.drapt.com/jhj3014

외국계 대부업체 DTI 규제 '無風' 주택대출 반사이익
 
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투기지역인 경기도 오산의 A아파트 청약에 당첨돼 오는 8월 입주를 앞둔 회사원 김모(33)씨.

그는 분양가 2억1230만원 중 1억3400만원이 모자란다.

시중 은행에 문의한 김씨는 “분양대출은 처음에 3년짜리 단기로 대출이 나가는 데 LTV(담보인정비율) 40%를 적용해 8490만원(금리 연 6.0%)까지 빌려줄 수 있다”는 답변을 얻었다.

6억원 이하 아파트의 중도금 집단대출에 대한 DTI(총부채상환비율) 적용 시기가 당초의 7월보다 미뤄질 것이란 소식이 들리지만, DTI 60%가 적용되더라도 그가 손에 쥘 수 있는 돈은 8490만원을 넘지 못한다.

김씨는 28일 “금리 부담(연 9∼13%)이 있지만, 모자란 돈 5000만원은 외국계 대부업체를 통해 마련할 생각”이라며 “국민은행 시세로 LTV 80%를 적용해 줄 수 있다는 답변을 들었다”고 말했다.

내달 2일부터 대출금액·신용등급·소득증빙 등에 따라 DTI가 30∼60%로 차등 적용되는 새로운 주택담보대출 규제안이 전 금융권으로 확대 적용된다.

그동안 규제대상에서 빠져 ‘풍선 효과’를 유발했던 외국계 은행들도 이번엔 규제 대상에 포함된다. 하지만 외국계 대부·캐피털 업체 등은 현행법상 금융기관이 아니라는 이유로 또다시 ‘규제 사각지대’에 머물러 ‘반사이익’을 톡톡히 누릴 것으로 보인다.


현재 주택담보대출을 취급하는 대표적인 외국계 업체는 메릴린치가 출자한 페닌슐라 캐피털, 리먼브러더스가 세운 코리아센트럴모기지, 씨티그룹 자회사인 씨티파이낸셜, SC제일은행의 대부업 자회사 한국PF금융 등이 꼽힌다.

한 시중은행 관계자는 “최근 정부의 주택담보대출 규제가 강화되자 이 시장에서 국내 금융권은 ‘썰물’처럼 빠지고, 외국계 대부업체가 ‘밀물’처럼 들이닥치고 있다”고 말했다.

실제 국내 은행의 주택담보대출 하루 평균 증가액은 지난해 11월 1916억원이었으나 ▲12월 1567억원 ▲2007년 1월 339억원 ▲2월21일 현재 38억원으로 사실상 ‘개점 휴업’ 상태에 빠졌다. 상호저축은행·캐피털·새마을금고 등 2금융권의 월별 대출 증가액도 12월 7000억원, 1월 3000억원, 2월21일 현재 1000억원 등으로 뚜렷한 하향세다.

반면 페닌슐라 캐피털은 10%대 초반 금리에 LTV를 시세의 76%가량 잡아줘 영업 개시 후 7개월 만에 2000억원이 넘은 실적을 올린 것으로 알려졌다. 이 회사 이승세 상무는 특히 “오는 7일 킷스 샤켓 사장이 직접 기자들을 만나 그동안의 실적과 상품 내용을 자세히 설명할 것”이라고 말했다.

외국계 대부업체가 기자간담회를 자청한 것은 상당히 이례적인 일로 업계는 페닌슐라가 틈새시장 공략에 적극 나설 것으로 내다보고 있다.

국내 대부업체 관계자는 “대부업체들은 각 지방자치단체에 등록돼 이자율(연 66%) 준수와 불법 채권추심 등에 대한 규제만 받고 있다”며 “특히 외국계의 경우 막강한 자금력을 통해 높은 대출한도와 낮은 금리로 토종 업체를 멀찌감치 따돌리고 있다”고 전했다.


황현택 기자 larchide@segye.com

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[스크랩] 담보대출로 내집마련시 반드시 계산해야할 레버리지효과 |대출

2007-03-27 10:29

http://blog.drapt.com/lhk9408/387801174958941633 주소복사

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

요즘 DTI, LTV 등 정부에서 쏟아내는 생소한 단어들 탓에 온 나라가 들썩들썩합니다. ‘부동산이 난리라는데 웬 금융대책이냐’며 의아한 분들 많으시죠? 그러나 돈줄을 조여 매자 ‘미친 집값’이라던 아파트값 상승세도 한풀 꺾이고 있습니다. ‘땜질식’, ‘급조된 대책’이라는 비판에도 불구하고 집값 안정에 어느 정도 효과를 보고 있는 셈입니다.

이처럼 금융대책을 통한 자금규제가 부동산시장에 큰 파장을 미치는 이유는 바로 ‘레버리지효과’때문입니다. IMF 이후 계속된 저금리와 부동산 폭등기를 거치며 은행돈을 빌려 몇 배의 수익을 남긴 사람들이 많았습니다. 빚을 얻어 투자수익을 낸다? 이 마술과도 같은 ‘레버리지효과’가 그동안 투자수요를 끌어들이는데 중요한 역할을 했다는 것은 더 말할 필요도 없겠죠.

레버리지(leverage)란 지렛대를 의미합니다. 지렛대의 힘을 빌어 무거운 물건을 들 수 있는 것처럼 남의 돈을 지렛대 삼아 내가 가진 돈의 수익성을 높이는 것을 경제용어로 레버리지효과라고 하는 것입니다.

지난 8월에 있었던 판교 분양으로 예를 들어보겠습니다. 각각 3억 원과 6억 원의 자기자본을 갖고 있었던 A씨와 B씨는 판교아파트 38평형(분양가 6억 원)에 청약해 나란히 당첨됐습니다. 3억 원밖에 없던 A씨는 은행돈 3억 원을 더해 자금을 마련했고 B씨는 돈을 한 푼도 빌리지 않고 잔금까지 치렀습니다.

그렇다면 전매가 가능해진 5년 후, A씨와 B씨의 자기자본 이익률은 각각 얼마를 기록하고 있을까요? 전매가능 시점에 16억 원의 시세를 형성한다고 가정해보고 이들의 수익률을 계산해보겠습니다. 먼저 A씨의 경우 실투자금액은 본인이 갖고 있던 3억 원. 전매가능시점의 시세에서 실분양가와 금융비용(연 6.3% 적용)을 제한 순수익이 9억 550만 원 가량이므로 자기자본 이익률은 300%에 달합니다. B씨는 실투자금액이 6억 원, 순수익이 10억 원이므로 A씨의 절반에 불과한 167%의 자기자본수익률을 기록하게 되는 것입니다.



만일 은행에서 4억 원 또는 5억 원까지 빌릴 수 있다면(지렛대가 더 길어진다면) 실투자금 대비 수익률은 더 높아지게 되겠죠. 이처럼 은행돈을 빌리는데 드는 금리보다 수익률이 높게 나온다면 최대한 남의 돈을 많이 써서 수익률을 극대화하는 것이 재테크의 지름길이 되는 것입니다.

그러나 레버리지효과는 높은 수익성을 위해 일정 정도의 위험을 감수해야 한다는 점에서 신중에 신중을 기해야 합니다. 부동산 호황기라면 은행빚을 잔뜩 끌어와서라도 높은 수익을 내는 게 가능하지만 집값이 내리막길을 걷거나 금리가 조금만 올라가는 등 시장에 변화가 생기면 가계경제에 치명적인 타격을 줄 수 있기 때문입니다.

예컨대 3억 원짜리 재건축 아파트를 매입하기 위해 1억 5,000만 원을 은행대출로 충당했다고 가정해보겠습니다. 당연히 오를 것이라고 생각했던 집값이 어떤 이유에서건 큰 폭으로 하락한다면 어떻게 될까요. 레버리지효과를 활용하려다 자기 자본은 물론 은행돈까지 손해 보게 되는 위험부담에 그대로 노출될 수도 있는 것입니다.

설상가상으로 금리가 큰 폭으로 올라 부담해야 할 이자가 갑자기 늘어나거나 일정한 수입이 없어진다면 이자와 원금을 감당하지 못해 손해를 보더라도 아파트를 처분할 수밖에 없는 지경에 이를 수도 있습니다.

최근 정부가 적극적으로 나서 LTV나 DTI 등을 통해 무분별한 아파트 담보대출을 규제하는 것도 이런 이유 때문입니다. 담보물(아파트)의 가치를 따지는 것은 물론, 이자를 감당할 수 있는 소득이 있느냐를 살펴 가계경제에 주는 부담을 그만큼 덜겠다는 뜻이지요.

이처럼 레버리지효과를 잘만 활용한다면 자기자본이 많지 않더라도 남부럽지 않은 수익률을 올릴 수 있습니다. 그러나 자신의 상환능력을 넘어서 무리한 대출을 받는 것은 반드시 피해야 합니다. 수익을 높이기 위해 활용한 레버리지효과가 부메랑처럼 되돌아와 치명타를 입힐 수도 있기 때문입니다.


부동산뱅크 박영의기자 momopc1@neonet.co.kr

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