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[스크랩] 2006년 뉴타운 및 재개발 분양단지 |부동산노트
2005-12-08 00:14
http://blog.drapt.com/lhj7622/81133968446161 
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=57462
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▶ 총 22곳, 4천8백96가구 분양예정 ▶ 강북권 전체 공급량의 78% 차지 ▶ 은평, 흑석, 창신 등 뉴타운 일반분양 시작 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2006년 뉴타운 및 재개발구역에서 일반분양예정인 아파트는 22곳 4천8백96가구로 조사됐다. 이 중 일반분양 물량이 확정되지 않은 곳은 3곳. 부산 1곳(3백16가구)을 제외한 21곳(4천5백80가구)이 서울 뉴타운 및 재개발구역이다. 권역별로 △강북권 11곳 3천8백61가구 △도심권 6곳 6백12가구 △강서권 4곳 1백7가구 순이며 강북권이 총 물량의 78.9%를 차지한다. 서울에서는 뉴타운 일반분양이 본격적으로 시작된다. 은평뉴타운을 비롯해 흑석, 창신, 전농답십리 등 뉴타운 4곳에서 일반분양이 나올 예정이다. 특히 은평뉴타운은 2006년 한해 동안 총 2천6백8가구가 일반분양 된다. 또 청계천복원 수혜단지인 용두2구역(1백36가구 일반분양)을 비롯해 북아현뉴타운 인근으로 도심권 출퇴근이 용이한 충정로냉천구역(1백87가구 일반분양) 등이 있다. 서울지하철 9호선 개통과 흑석뉴타운의 호재를 안고 있는 노량진1구역과 흑석시장도 관심을 가져볼만 하다. ▶ 은평구 진관내동 은평뉴타운 = 은평뉴타운은 뉴타운사업지로 은평구 진관내동, 진관외동, 구파밭동 일원에 건설된다. 2006년에는 1지구 A, B, C공구에서 아파트가 분양될 예정이다. 은평1지구 A공구는 총 1천5백93가구 가운데 8백72가구를 2006년 6월 일반분양 할 예정. 시공사는 롯데건설과 삼환기업. 26평형 26가구, 33평형 4백45가구, 40평형 1백90가구, 50평형 1백78가구, 60평형 33가구 등이 일반분양 되며, 18평형 5백24가구, 22평형 50가구, 26평형 1백35가구, 33평형 12가구는 공공임대로 공급될 예정이다. 은평1지구 중에서는 상업지역과 지하철3호선 구파발역을 가장 가깝게 이용할 수 있는 지역. 은평1지구 B공구는 총 1천4백37가구를 공급한다. 26~60평형 9백84가구를 2006년 하반기 일반분양할 예정. 설계변경 중으로 전체 공급물량에서 1백~1백50가구 정도가 늘어날 예정이다. 시공은 현대산업개발과 태영이 맡는다. B공구내에는 습지공원 등이 조성돼 녹지공간이 풍부할 것으로 보인다. 그 외 은평1지구 C공구는 일반분양 26~60평형 7백52가구, 임대 18~33평형 5백22가구 등 총 1천2백74가구가 공급된다. 대우건설과 SK건설이 콘소시엄으로 시공하는 단지. 2006년 하반기 분양예정이다. ▶ 동대문구 용두동 용두2구역 = 동대문구 용두동 74의 1번지 용두2구역은 두산산업개발이 시공을 맡아 2006년 3월에 일반분양할 예정이다. 총 4백33가구 중 24~40평형 1백36가구를 분양. 지하철1호선 제기동역이 각각 걸어서 5분 거리. 홈플러스(동대문점)와 동대문구청이 단지 바로 앞에 위치해 있고 1차뉴타운 왕십리뉴타운과 2차뉴타운 전농․답십리뉴타운이 인접해 있다. 청계천이 단지 앞으로 지나가기 때문에 일부층 이상에서는 조망이 가능하다. 인근 정릉천 복구 작업도 2007년까지 완료될 예정. ▶ 서대문구 냉천동 충정로․냉천구역 = 서대문구 냉천동 75번지 충정로․냉천구역은 동부건설이 시공을 맡아 2006년 9월경에 분양 예정. 6백81가구 중 24~41평형 1백87가구가 일반분양 물량. 지하철5호선 서대문역을 걸어서 8분이면 이용할 수 있고 경기초등, 인창중, 인창고가 단지 바로 앞에 위치해 통학이 수월하다. 3차뉴타운 후보지인 북아현뉴타운과 도로 하나 사이로 마주보고 있다. ▶ 종로구 숭인동 숭인4구역 = 종로구 숭인동 20번지 숭인4구역은 3차뉴타운 후보지인 창신뉴타운 내에 속한 구역으로 동부건설이 2006년 2월 4백16가구 중 24~42평형 1백94가구를 일반분양할 예정이다. 지하철6호선 창신역이 단지 바로 앞인 초역세권이며 명신초등, 동신초등, 창신초등, 한성여중, 한성여고 등 학군이 풍부하다. 동대문 패션상가와 청계천, 숭인공원을 걸어서 10분이면 이용할 수 있다. ▶ 종로구 숭인동 숭인5구역 = 현대건설이 종로구 숭인동 766번지 숭인5구역을 재개발해 2백88가구 중 25~41평형 1백8가구를 2006년 3월 쯤 분양할 예정. 3차뉴타운 후보지 창신뉴타운이 단지 바로 옆이며 지하철1,2호선 환승역인 신설동역이 걸어서 5분 거리. 걸어서 5분이면 청계천을 이용할 수 있다. 인근에 재개발 사업(숭인4구역, 황학구역)과 뉴타운(왕십리뉴타운, 전농․답십리뉴타운, 창신뉴타운) 등으로 수혜가 예상되며 주거환경이 개선될 전망. ▶ 동작구 흑석동 흑석시장 = 3차 뉴타운 후보지인 흑석뉴타운 내 동작구 흑석동 95의l 1번지 흑석시장을 세양건설산업이 재개발해 1백54가구 중 34~46평형 50가구를 2006년 1월경에 일반분양할 예정. 중대메디컬센터가 단지 앞에 있으며 이마트(용산역점), 하나로클럽(용산점)은 차량으로 이동해야 이용할 수 있다. 학군은 은로초등, 흑석초등, 중대부초등, 중대부중을 통학할 수 있다. 일부 고층에서는 한강조망도 가능하며 노량진뉴타운과도 인접해 더블 수혜단지로 예상된다. ▶ 동작구 노량진동 노량진1구역 = 쌍용건설은 노량진뉴타운 내에 포함된 노량진1구역(동작구 노량진동 122의 37번지)을 재개발해 2백95가구 중 24~44평형 35가구가 일반분양 물량이며 분양시기는 빠르면 2006년 하반기. 지하철7호선 상도역과 경부선 노량진역을 이용하려면 차량으로 5분정도 이동해야 한다. 노량진수산시장 등의 편의시설과 노량진초등, 영본초등, 영등포중, 영등포고 등의 학군을 이용할 수 있다. ▶ 성북구 하월곡동 월곡1구역 = 대우건설이 성북구 하월곡동 산2의 11번지 월곡1구역을 재개발해 총 6백95가구 중 24~41평형 51가구를 2006년 상반기 내에 일반분양할 예정. 차량으로 5분 거리에 지하철4호선 미아삼거리역이 있으며 현대백화점(미아점), 신세계백화점(미아점)을 이용할 수 있다. 인근 월곡 2,3구역도 2006년과 2007년 순차적으로 개발예정에 있어 노후된 주거환경이 개선될 전망이다. ▶ 동대문구 답십리동 답십리12구역 = 한신공영은 동대문구 답십리동 473의 19번지 답십리12구역을 재개발해 2006년 3월경에 1백50가구 중 23~32평형 37가구를 일반분양할 예정. 2차뉴타운 전농․답십리뉴타운 내에 포함된 단지로 수혜가 예상된다. 지하철2호선 신답역과 1호선 청량리역이 각각 걸어서 5분, 7분 거리다. 롯데백화점(청량리점), 롯데마트(청량리점), 홈플러스(동대문점), 간데메공원 등의 편의시설과 신답초등, 전농초등, 동대문여중 등의 학군을 이용할 수 있다. ▶ 용산구 용문동 용문구역 = 이수건설은 용산구 용문동 78번지 일대 주택단지들을 재개발해 1백98가구 중 24~45평형 63가구를 2006년 3월 일반분양할 예정. 지하철6호선 효창공원역을 걸어서 5분 거리며 이마트(용산역점), 농협하나로클럽(용산점), 용산전자랜드, 효창공원 등의 편의시설 이용이 가능하다. 학군으로는 남정초등, 금양초등, 성심여중, 성심여고가 가깝다. ▶ 부산 청학동 청학3구역 = 한진중공업은 부산 영도구 청학동 336번지 청학3구역을 재개발해 5백8가구 중 24~44평형 3백16가구를 2006년에 일반분양할 예정이나 정확한 시기는 정해지지 않았다. 인근 학군으로는 청학초등, 봉학초등, 해사고가 가깝고 부산항이 인접해 고층에서는 조망이 가능하다.
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2005-11-30 01:49
http://blog.drapt.com/lhj7622/2135241133282989878
출처 : 현수의 블로그
원문 : http://blog.drapt.com/ylove81
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제목 : 경춘선 호평지구 vs 중앙선 덕소 30평형대 투자가치
 ㆍ2005년 12월 중앙선 개통과 2009년 경춘선 복선전철화로 개발수혜 예상 ㆍ택지 지구인 호평지구와 덕소 한강변 30평형대 아파트 시세 상승 여력 높아 ㆍ향후 호평지구가 덕소지역보다 수익률 높을 것으로 전망 택지개발 지구인 호평지구와 한강 조망이 가능한 덕소는 그간 서울 접근성이 양호함에도 불구하고 심각한 교통난으로 인해 선호도 측면에서 메리트 떨어져 상대적으로 저평가 되어왔었다. 하지만 2005년 12월 중앙선 복선전철 개통과 2009년 경춘선 복선화로 인하여 교통문제의 획기적인 변모가 예상되어 향후 내집마련 수요자들의 선호도가 높아질 것으로 전망된다. 따라서 본 리포트는 현시점을 기준으로 호평지구 및 덕소 아파트 단지들의 향후 매입타이밍과 시세, 장단점 및 개발 계획 등 미래가치를 가늠해보고 전반적인 투자가치를 분석하였다. [호평지구] 택지개발지구인 남양주시 호평지구는 평내지구와 함께 총 78만평 규모로 개발되는 수도권 북부지역의 유망 택지지구로 평내지구를 포함해 1만7500여가구가 입주 예정돼 있고 그 중 호평지구에는 현재 약 5,200여 가구가 입주된 상태이다. 인근에 유능, 사능, 천마산, 축령산자연휴량림, 수동계곡, 팔당호유원지, 천마산스키장, 서울리조트 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 공간이 조성돼 있으며 인근에 위치한 킴스클럽, 롯데마트 등을 차량을 통하여 편의 시설로 이용하고 있다. 현재 학군은 초등학교 2개소, 중학교1개소가 개교된 상황이며 2006년 초등학교 1개소, 고등학교 2개소가 추가로 개교 예정돼 있어 잘 조성된 학군으로 거듭날 것으로 예상된다. 교통여건은 호평지구의 최대 악재로 현재 46번 국도를 주 도로로 이용하고 있는 상황이며 서울까지 대략 1시간 이상이 소요되는 만성정체 현상을 빚어왔다. 이러한 문제는 일반적으로 택지개발지구의 높은 선호도에 비해 상대적으로 호평지구의 가치를 떨어뜨리는 가장 큰 요인으로 작용하였으며 생활편의 시설의 미비로 인하여 실거주 및 투자가치 측면에서 그간 메리트 떨어졌었다. 지만 2009년 경춘선 복선전철 개통과 2004년 12월 사릉~호평간 자동차 전용도로 개통으로 인해 호평지구의 최대 난점으로 평가받던 교통문제의 획기적인 개선이 전망되며 경춘선 개통시 7호선 환승역인 신상봉까지 약 20분 소요될 것으로 예상돼 7호선을 통한 강남 접근성이 크게 개선될 것으로 판단된다. 또한 하일-덕소간 한강대교 건설도 2006년말 완공 예정돼 있어 향후 차량을 이용한 한강 이남 접근성도 크게 개선될 것으로 전망된다. 현재 시세는 교통 여건 개선의 기대감으로 점진적인 상승세를 이어나가고 있는 상황이다. 호평지구의 시세 상승률은 살펴보면 다음과 같다. 현재 단순 비교는 어렵지만 단지 규모가 가장 큰 중흥 1차의 경우 2002년 분양가와 비교했을 때 약 25% 상승한 상태며 2004년 대비하여서는 약 8% 시세 상승이 이뤄졌다. 대부분의 단지들이 분양가 보다 20%정도 상승한 가운데 점차 상승률이 저하되고는 있으나 향후 경춘선 복선전철 개통이 가시화 될 경우 추가적인 상승세를 이어갈 것으로 판단된다. 입주한 단지 중 30평형대 중심의 시세 상황을 살펴보면 다음과 같다. [표] 현재 브랜드 선호도 및 입지의 차이로 인하여 세부적으로 평당가의 차이가 약 11%정도 나고 있으며 향후 이마트 및 상업시설의 입점, 공원 조망 단지 및 역세권과의 거리상 정도에 따라 시세 차이는 점점 더 벌어질 것으로 전망된다. 단순비교는 어렵지만 중앙선 개통 호재가 있는 도농동 부영 아파트 4차 32평형이 현재 평당 850만원, 구리 신규아파트의 경우 평당 950만원~1,000만원에 이뤄져 있다는 점을 감안한다면 현재 호평지구는 이들 시세의 평균 66%선으로 개발호재가 아직 시세에 반영되지 않은 상태로 판단된다. 이를 바탕으로 향후 시세를 예측해 보면 중앙선 개통에 의한 상승률을 감안, 이들 지역이 평당 1,000만원~1,200만원선으로 이뤄질 것으로 판단되며 지역적 호재가 비슷한 호평지구 역시 비슷한 패턴으로 상승할 것으로 예상된다. 따라서 호평지구는 경춘선 공사 가시화시 예상되는 상승률 10%, 자동차 전용도로 개통으로 인한 상승률 5%, 개통 후 개발수혜로 인한 추가적인 상승률 10%를 감안, 2009년 개통시점에서는 중앙선 수혜단지 시세의 85%인 평당 850만원~900만원선으로 이뤄질 것으로 전망된다. 세부적으로 호평지구 내 아파트 단지의 선호도 및 시세차이를 예상하여 본다면 공원 조망 및 학교 인접 여부, 생활편의 시설과의 근접성, 역세권과의 거리를 감안하여 호평지구 내 단지 중 규모가 가장 큰 현대 아이파크가 향후 호평지구 내에서 가장 선호도 높을 것으로 판단되며 평당가는 약 900만원선을 이룰 것으로 전망된다. 위의 단지 외에 역세권에서 근접한 금강, 동원, 대주, 신명, 중흥 등의 단지들이 현재 아이파크의 90%정도라는 점을 감안하여 향후 평당 810만원선으로 이뤄질 것으로 판단된다. 따라서 지역적 악재에서 벗어나고 있는 남양주 호평지구는 실거주 및 투자 메리트 있을 것으로 판단되며 투자가치 충분한 만큼 5년을 바라보는 내집마련 수요자라면 메리트 있는 접근 될 수 있을 것으로 판단된다. [와부읍 덕소] 덕소지역은 전형적인 배산 임수지형으로 한강 조망이 가능한 쾌적한 주거환경을 지니고 있다. 또한 2005년 12월16일 개통되는 중앙선 복선전철의 영향으로 그간 악재로 작용했던 교통문제의 획기적인 변모가 예상돼 내집마련 수요자들의 꾸준한 관심을 받아왔다. 현재 덕소 지역은 택지개발지구가 아닌 지역이며 아파트 단지의 추가 건립으로 난개발 되고 있는 상황이다. 현재 학군은 덕소초, 덕소중, 덕소고 등이 있지만 입주 단지에 비해 턱없이 부족한 상황이지만 향후 추가적인 개교가 예정돼 있어 향후 개선될 것으로 판단된다. 또한 생활 편의 시설은 많이 부족한 상황으로 단지 내 상가 및 LG마트 등을 이용하고 있는 실정이다. 덕소의 경우 쾌적한 주변 환경으로 인해 웰빙 트랜드에 맞는 지역으로 한강 조망권에 대한 선호도 증가 추세와 함께 꾸준한 시세 상승이 이어진 지역이다. 현재 교통여건은 6번 국도를 이용, 구리 및 서울로 접근이 용이하지만 계속 늘어만 가는 아파트 공급량에 못미치는 도로여건으로 앞으로도 특단의 대책이 없는 한 교통난은 가중될 것으로 예상된다. 하지만 2005년 12월 중앙선 복선전철이 개통되는 만큼 1호선 청량리 역까지 약 25분가량 소요될 것으로 예상돼 획기적인 교통여건의 변화가 전망된다. 현재 약 1만 2천여 가구가 입주되었거나 입주 예정돼 있어 덕소지역은 대단위 아파트 단지를 이룰 것으로 전망되며 시세 측면에서 한강 조망권과 비조망권 간의 차이가 크게 차이가 나고 있는 상황이다 한강 조망권과 비조망권 사이의 가격 차이는 평당 약 150만원정도로 14%정도 차이가 나는 상태로 시간이 지날수록 한강조망여부에 따라 선호도 차이는 더욱 벌어질 것으로 판단된다. 현재 한강 조망이 가능한 단지의 30평형대 시세는 다음과 같이 형성돼 있다. [표] 비교적 신규 물량인 한솔 강변, 두산 위브, 현대 홈타운의 경우 평당 1,000만원을 상회하고 있으며 다소 노후화된 강변 삼익의 경우 830만원대를 형성하고 있다, 이러한 시세는 한강 조망권의 선호도 상승으로 2003년과 비교하여 18%정도 상승한 상태며 이러한 추세는 향후 교통여건의 개선 및 쾌적한 자연환경, 한강 조망 선호도 상승 등으로 꾸준히 시세 상승할 것으로 전망된다. 시세 변동 추이를 예상해 본다면 현재 덕소지역의 한강 조망에 대한 시세는 이미 반영된 상태로 향후 일반적인 한강 조망권 상승비율인 5~6%선의 안정적인 상승세를 유지할 것으로 분석된다. 하지만 현재 중앙선 복선전철의 개통에 따른 추가적인 상승여력이 아직은 충분한 것으로 판단되는 만큼 향후 3년을 바라보는 시세는 한강 조망을 기준으로 평당 1천2백만원~1천3백만원까지 상승할 것으로 판단된다. 결론적으로 현재 개발호재에 대한 시세가 두 지역 모두 어느 정도 반영되었지만 향후 덕소의 경우 한강조망권을 기준으로 13%~18%정도의 상승률이 예상되며, 호평의 경우 입지가 양호한 물량을 중심으로 20%~25%의 추가적인 상승여력이 있을 것으로 판단된다. 또한 2004년 공사를 시작한 강동구~하남시~남양주시~양평군~가평군~춘천시를 잇는 서울-춘천간 고속도로가 2009년 개통예정돼 있어 향후 덕소, 호평지구 두 지역 모두 개발호재로 인한 개발수혜를 받을 것으로 예상된다. 추가적으로 앞서 언급했지만 호평지구내 메리트 있는 단지를 세부적으로 살펴보면 현대 아이파트〉동원, 중흥 1차, 신명, 〉대주, 금강 순으로 시세차이가 벌어질 것으로 판단되며 덕소의 경우 두산위브 〉한솔강변 〉현대홈타운 순과 서울-춘천간 고속도로 인접단지 위주로 선호도가 차별화 될것으로 전망된다. 따라서 잘 조성된 택지지구인 호평지구와 한강 조망이 가능한 덕소는 향후 상승세를 이어나갈 것으로 판단되는 만큼 집 장만을 서두르고 있는 내집마련 수요자라면 향후 3년이상의 기간적 여유를 가지고 접근하여야 하며 점차 개선되고 있는 교통여건 및 주거환경을 고려했을 때 충분히 투자 및 실거주 측면 메리트 있는 지역으로 판단된다. |
[스크랩] 지금 집사면 안되는 이유 7 |부동산노트
2005-11-30 01:48
http://blog.drapt.com/lhj7622/2135241133282913215
출처 : 현수의 블로그
원문 : http://blog.drapt.com/ylove81
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지금 집사면 안됩니다. 그 7가지 이유를 보세요 1) 경제인구및 실질인구 감소 일본은 예상보다 빨리 금년부터 실질인구가 감소하고 있지요... 물론 노동인구는 7년째 줄어들고 있고.. 우리나라도 예상보다 빨리 10년안에 닥칩니다. 이미 저출산과 다가올 노령화 사회는 복지부장관이 심각하게 경고할 정도로 사회적 문제화되고 있습니다. 요즘은 주거비와 교육비로 인해 아이를 낳고 싶어도 못낳는 세상입니다. 과거 베이비붐세대의 대명사이던 초중등학교의 한 학급 60명이넘던 콩나물 교실의 학급 학생수가 28명에서 45명 대로 현격히 줄어들었습니다. 우후죽순 생겨난 대학들이 통폐합 내지는 폐교가 진행되고있고 급기야 대학과 소속된 교수님들이 학생유치에 열을 올리고 있습니다. 태어나는 아이보다 죽는사람이 많아지는 시기 즉 실질 인구감소되는 시기가 10년안에 도래합니다. 2) 서울 인구감소 문제가 되는 서울 수도권의 인구 유출입 현황만을 보더라도 해마다 서울의 인구는 감소 수도권인구는 소폭 증가하는 추세인데.. 수도권 유출입을 감안한 순증가인구는 예상보다 훨씬 적은 4만명 정도선에 머무릅니다. 수도권에서 지방으로 이전하는 기업들이 점증하고 있습니다, 작년에 135개 기업이 지방으로 빠져나갔는데요...금년에는 227개 기업이 지방으로 이전했습니다. 일例를 든다면 군포에 있던 전에 LG그룹 산하 "GS 전선"이 전주로 이전하지요...군포 공장 그 자리에는 아파트가 들어섭니다. 지방 자치단체가 기업들 유치에 혈안이 되어 있습니다...세수증대와 지방에 일자리 만드느라 각종 세제혜택과 더불어 첨단기업도시니 산업도시니 부지를 제공합니다. 이미 추진하는 공단부지에 입주할 기업들만 빠져 나가도 풍선 바람빼기에 충분하죠... 3) 실수요자의 구매력 감소 경기침체로 인해 실수요자에 해당하는 20~30대층의 연령층들의 취업난, 비정규직화로 실질소득 감소, 그리고 이들 연령층이 아닌 사업실패등으로 인한 기타 무주택서민의 구매력은 저하되었으며 최악의 상황에 처해있습니다. 약 700만명에 이르는 극빈층이나 바로 차상위층은 오히려 유주택자나 다주택자분들이 먹여 살려야 할 사회적 의무와 짐이 되겠습니다. 보유세 인상의 근거가 되겠지요 4)주택의 초과공급 서울에 주택공급도 이미 초과현상이 지속되고 있죠 분양가는 원가의 2배가 넘는 수준을 오래전에 넘어섯기 때문에 분양가 인하는 상당폭 앞으로 이루어 질 것입니다. 분양 성공을 위해서는 어쩔수 없는 일이고 실수요자들의 구매력에 맞는 상품들을 내놓을 수 밖에 없기때문이죠.. 뒤에 말하는 금리인상이 병행되면 건설업체의 성공여부는 조기에 분양을 끝내느냐 마느냐에 달려있고 이는 필히 저마진 가격파괴 마케팅으로 귀결될 것입니다. 이른바 BUYER'S MARKET으로 전환되는데다가 실수요자의 실질적인 구매력 수준을 감안해야 하기 때문이죠 분양가 폭리를 제거한 인하 마케팅은 특히 중소형 주택 건설업체에 의해 분양가 인하가 주도될 것입니다. 신규주택의 분양가 폭리가 제거되면 기존 주택의 거품은 자연히 꺼질수 밖에 없게되죠.. 5) 금리인상 금리가 다음달 부터 오릅니다. 미국의 경제대통령 격인 그린스펀은 빚지고 주택을 투기한 사람은 고사하고 산 사람들의 문제는 그 사람들이 각자 알아서 고려하라는 것입니다. 실제로 미국의 금리는 2003년 6월이후 1% 였던 금리가 3.75%까지 11차례에 걸쳐 인상 단행하였고 향후 지속될 것임을 천명하고 있으며 미국의 쌍둥이 적자에 의해 이제 구조적 高금리로 갈 가능성이 점점 높아지고 있습니다. 미국 소식통들에 의해 전해듣는 이야기는 미국의 기준금리 인상은 최소 6%대 까지는 지속될 것입니다. 7.5%대의 이야기도 나오고 잇습니다. 과거에 9%까지 간적도 있으니 무리한 이야기는 아닙니다. 이해를 돕기위해 정상적이고 이론적인 시장의 금리수준을 예측해본다면 "미국의 기준금리 6% --> 美 시중금리 8 ~ 10% (예금/대출) --> 한국의 시중금리 10 ~ 15% (수신/여신) 수준"을 무리없이 예상해볼 수 있습니다. 알다시피 미국의 무역적자는 해마다 늘어나 이 상태로 가면 몇년안에 1조억불에 육박할지도 모릅니다. 그린스펀의 입을 통해 통제불능한 수준까지 다다렀다는 이야기가 나왔지요 이는 경제를 조금이라도 아는 분이면 쉽게 이해할 내용이지만 미국이 금리인상을 쉽게 멈출 수 없게하는 대목입니다. 이러한 상황에서 부동산에다가 돈을 85%씩 묻어두는 짓거리는 절대로 현명한 짓거리가 아니죠...금리가 오르면 돈의 가치가 상승합니다. 반면에 대출이자는 부담이 더욱 커지게되지요 대출받아 지른 분들의 물건은 어떤 형태로든지 시장으로 기어나오게 되어 있습니다. 첨에는 거품이 10%빠진 가격에 나왓다가 시간이 흐르고 금리가 오르면서 그리고 세금이 오르면서 20%, 30%, 40%, 50%...거품이 제거되기 시작할 것이고...그 다음에 버티기가 어?**?사람들의 물건 부터 경매시장으로 쏟아지게 될 것입니다. 버블이 커지고 투기도박 경제로 인해 경기침체가 지속되면서 여태까지는 경제적 약자인 서민들의 주택인 빌라, 다세대등의 물건들이 경매물건으로 등장했으나, 이제 부터는 앞으로는 투기적 대상이었던 "아파트와 주상복합"들이 경매시장에 주 대상으로 쏟아지고 등장하게 될 것입니다. 경매시장에서의 거품붕괴는 1회 유찰시 20%씩 빠져 달아납니다. 4~5회 유찰만으로도 반토막 난다는 이야기입니다. 이의 증거로서 개인부문 부채가 97년도 170여조원에서 530조원으로 3배가 넘게 증가했고 대부분이 부동산 구입용 내지는 투기용으로 시장에 흘러들어 왔으며 그 대출의 90% 가까이가 금리변동에 연동하여 흔들리는 변동금리 단기계약에 치우친다는 사실이 말해줍니다. 6) 보유세의 인상 경기침체로 인해 예상대로 세수가 걷히질 않습니다. 부족한 세수를 국채발행으로 충당한다해도 그 다음에 증가된 국가부채의 이자만큼 세수가 더 늘어나야 됩니다. 잘 아시다 시피 세수에서 충당해야할 정부부채 이자만 13조원이 넘습니다. 2009년도에는 200조원대의 정부부채가 300조원이 넘습니다. 이자만 예상해도 27조원(인상이자율 9% 계산시)으로 증가하고 금리인상폭에 따라 부당은 더욱 커집니다. 문제는 한나라당이 집권한다 해도 이 이자는 없어지는것이 아니라는 점이고, 양극화에 따른 서민층 지원 부담금도 더 커진다는 점이며 세수부족에 따라 보유세의 인상은 절대적으로 증가할 수 밖에 없고 보유세의 증가폭이나 인상시기가 더욱 앞당겨질 가능성이 훨씬 높습니다. 야당이 아무리 반대한다해도 인상폭은 줄이고 속도는 늦출지 모르나 추세는 인상될 수 밖에 없다는 점입니다. 보유세 인상은 기업투자가 활성화되고 기업들이 이익을 많이 내어 세금을 많이 내주기 전까지는 선진국 수준에 목표를 두고 계속 진행형이 될 수 밖에 없습니다 . 지금까지 우습게 알았던 보유세가 이제는 장난이 아니라는 점입니다. 금년에 보유세 신규로 100만원에 육박한 분들, 그리고 그이상으로 넘게 내신 분들은 실감할 것입니다. 안산의 일부지역에서 보유세가 10만원대에서 20만원대로 오르자, 보유세 납세거부했다는데 100만원 넘게 내게되면 소득이 큰 사람도 실감하게 됩니다. 문제는 이는 야당이 집권한다 해도 앞으로 피할 수 없는 세금 폭탄이라는 것이죠 ...해서 다주택자의 경우도 앞으로 무조건 팔 수 밖에 없게되어 있습니다. 집을 가진다 한들, 재산상의 차익을 노릴 수도 없게 되엇거니와 다주택자의 경우 세금등의 문제로 부터 자유롭지 못해 이제는 부동산중 주택은 부자들도 기피하는 대상이 될 것이라는 점입니다. 또한, 이는 일회성이 아닌 앞으로는 변경할 수 없고 고착화될 가능성이 더욱 커질 것이라는 점입니다. 7) 831대책 831은 그전까지 내놓은 29가지 솜방망이, 물채찍과는 달리, 노대통령의 시장상황을 보아 필요시 그에 상응하는 대책을 내놓겟다는 발언에서와 같이.. 현정부의 부동산 정책 실기와 실패에 따른 부작용을 깊히 공감하고 있다는 점, 그리고 거품을 빼고 가격대를 어느 수준까지는 되돌려 놓겠다는 의지가 실리고 있습니다. 정부의 세수부족에 따른 피할수 없을 것이다라는 세금폭탄 논리의 당위성 등에 힘입어 부동산은 더이상 돈이 아니라 애물단지가 될 것이다라는 전망과 인식, 공감등에 의해 거품은 급락하게 될 것입니다 . |
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