◐ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    하루가 다르게 치솟는 아파트값을 보면서 자본금이 부족한 서민들이나, 큰 평수로 넓혀 가기

    위한 서민들에게 도음을 드리고자 펜을 들었습니다.

    필자가 올 초부터 아파트가 내릴 것이라는 버블론자들을 강력하게 비판하며, 진정 서민들의

 

◐ 미래를 예측하는 데는 여러가지 가변성이 존재하지만 시세의 흐름과 정국의 상황, 과거의

    반복 되는 정체-폭등의 공식을 보면서 너무나 선명한 아파트 상승이 예견이 되어 하반기에

    폭등을 여러차례 언급하였습니다.

    실제로 제가 쓴 30여 차례의 장문의 글을 보면 부동산에 무지한 서민들에게 내 집 마련의

    확실한 신념을 드리고자 구체적으로 아파트 예측 시세까지 찍혀 있는 경우가 많습니다.

 

◐ 또한 단 6개월만에 2천회가 넘는 묻고 답하기란에서 용인시를 중심으로 수도권 모든 지역의

    3년 시세 예측을 금액까지 적어서 확신을 심어 드리고자 노력했습니다.

    결국 약간의 편차는 있지만 대부분의 예측은 현실로 드러나고 있으며, 오히려 그보다 더 높은

    수익률이 전개될 것으로 판단이 됩니다.

    제가 오죽하면 금기사항으로 여겨지는 내용 즉, 대출을 많이 받아서라도 내 집마련을 해야

    한다고 노래를 불렀겠습니까?

 

◐ 제 부로그에 매일 3-5천명이 들어 오셔서 수많은 정보를 바탕으로 내 집 마련에 성공하신

     것으로 판단이 되기 때문에 반 년 동안 잠을 설치면서 답글을 드린 것에 무한한 보람을

     느낍니다.

     본의 아니게 손해를 보신 분들이 있을 수도 있으니 그 분들께는 죄송하다는 말씀을 올립니다.

 

◐ 저는 점쟁이가 아닙니다.

     미래에 대한 예측은 허무맹랑한 추측이나, 주술적인 판단으로 불가능하며 수많은 자료와,

     이 자리에서 제 자랑을 늘여 놓으려고 그러는 것이 아니라 아파트를 매수함에 있어서

     미래에 대한 예측이 고도의 사고 작용이 필요하며, 또한 그러한 확신하에 매수해야

     최대한 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조하기 위해서입니다.

 

    매도자는 매물을 거두어 들이고 있으며 가련한 서민들은 넋을 잃고 뛰는 집값을 바라보고

    있습니다.

    이제라도 대출을 받아서 집을 사기 위하여 동분서주하시는 애우님들이 너무도 많으신 것

    같아서 미력하나마 도움을 드리기 위하여 제가 아는 선에서 몇 가지 묘책을 제시해 드릴테니

    지금이라도 실전에 적용하는데 참고 자료로 삼으시기 바랍니다.

 

◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 사실은 지금부터의 아파트 흐름은 폭등 가능성이

    점쳐지기는 하지만 국지적인 상승과 정체 폭등 하락 등이 함께 동반될 것으로 예측이 되니

    매수시에 지역과 아파트 선택이 중요하다는 점입니다.

 

 

 

◐ 대부분은 그 지역을 잘 알아야만 아파트 수익률을 얻을 것으로 생각 하시는 경우가 많은데

    천만의 말씀입니다.

    만일 이 말이 사실이라면 해당 지역 주민들과 부동산 사장님은 떼돈을 벌어야 하는데 오히려

    그 지역을 너무도 잘 알기 대문에 손해를 보는 경우도 매우 많습니다.

    여기서 가장 중요한 것은 그나마 시세 예측력이 가장 뛰어난 국민은행 시세의 과거 흐름을

    최근에는 국민은행 시세가 실거래가를 따라 잡을 수 없을 정도로 상승하고 있다는 점은

    참조하시고 상한가나 그보다 약간 높게 판단하시는 것이 정확한 시세입니다.

 

◐ 주식에서 특정 종목의 주식 그래프를 보면 해당 회사의 가치가 총망라 되어 있기 때문에

    전문가들은 시세 흐름을 꾸준히 연구 검토하여 투자 유무를 진단합니다.

    아파트는 주식보다도 시세 자체에 해당 아파트의 가치가 반영된 경우가 많고 유동적이기 까닭에

    더욱 중요합니다.

    하지만 안타깝게도 아파트 하나 하나에 대하여 시세 흐름을 그래프나 모형으로 제시한 경우는

    거의 없습니다.

 

 

◐ 왜 과거와 현재 시세가 중요한지 아십니까?

    시세의 흐름은 그 지역의 가치와 미래의 발전 가능성, 입지, 교통 교육 환경 등의 제반 요소가

    즉 시세 흐름을 보면 그 아파트의 가치의 흐름을 알 수 있고, 불투명한 미래 가치를 가장

    정확하게 진단할 수 있는 투자의 정석입니다.

    그렇지만 안타깝게도 대부분의 서민들은 부분적인 요소에 신경을 쓸 뿐 아파트 시세 흐름에

    대한 공부에 매우 소극적입니다.

 

◐ 이는 제가 알기로는 대부분의 전문가들도 마찬가지입니다.

    아파트 시세 흐름은 그 아파트의 모든 것이 담겨 있는 보물 창고임에도 불구하고 이를

    등한시한 채 그 아파트에 대한 몇가지 평가 요소만을 가지고 미래 투자 수익률을 점치려고

    하기 때문에 기대치의 성과를 거두는 데 실패를 하게 됩니다.

    따라서 특정 지역의 아파트를 매수 하고자 할 때에는 단 하루라도 시간을 내셔서 아파트 시세

 

 

    물론 특정 아파트를 매수하고자 할 때에 상기에서 제시한 기간별로 시세 흐름을 검토하는

    것은 기본이며, 특정 상황에 따라서 기간의 중요도는 차이가 난다는 것을 알아야 합니다.

 

 

 

◐ 아파트의 본질적 가치를 파악하기 위한 필수 항목입니다.

    분양가에 비하여 3년시세가 높지 않은 아파트는 큰 문제점이 발생하지 않고 입지가

    유망하다면 매수 하는데 매우 좋은 여건입니다.

    주변 아파트에 비하여 분양가가 비쌀수록 미래의 가치는 더욱 높다고 할 수 있습니다.

    그렇기 때문에 현재 매수 하려는 아파트의 시세가 엇비슷할 경우에는 분양가가 높은

 

◐ 분양가가 높으면 당시에는 불리하게 작용할 수 있지만 보통의 경우는 분양가 가치만큼 단지

    여건이 조성되기 때문에 미래의 호재로 작용할 가능성이 매우 높습니다.

    분양가가 싸다고 좋은 것은 아닙니다.

    예를 들어서 최근 고가 아파트로 물망에 오른 파주 한라 비발디, 용인 공세 피오레, 은평 뉴타운,

    송도 포스코, 동탄 메트로 폴리스 등은 분양가에 걸맞는 단지 조성이 따를 경우 오히려 명품

    아파트로서 자리매김을 할 수도 있습니다.

 

 

- 3년시세-

 

     3년 동안의 시세 흐름은 그 아파트의 가치를 종합적으로 진단하는 핵심 요소입니다.

     만일에 3년동안 전혀 오름폭이 없다면 그 아파트는 철저하게 소외된 아파트로서 입지,

     발전 가능성, 관심도 등의 요소가 최악일 경우가 많기 때문에 매수하셔서는 안 됩니다.

     반대로 3년 동안 100% 이상 폭등한 아파트는 입지와 미래 발전 가능성에 매우 높은 비중을

     두고 분석을 해야 하며 만일 명품 아파트로서 이러한 요소를 갖추고 있다면 오른 폭만큼의

     상승이 따를 가능성이 큽니다.

 

◐ 그렇기 때문에 3년 상승이 높은 아파트가 명품 아파트로서 미래 3년간 오름폭 만큼 오를

     경우가 많습니다.

     강남, 분당, 용인, 일산, 파주, 동탄 등이 이에 해당하며 앞으로도 더욱 오를 가능성이 큰

     지역이기도 합니다. 

 

 

- 1년시세-

 

     보통의 경우 1년 시세 흐름이 높은 아파트는 그 다음 해에도 시세 상승이 이어 지거나

     2년 후에라도 오름폭만큼의 상승을 이어가는 경우가 많기 까닭에 1년 흐름이 좋은 경우도

     아파트 매수 여건으로 유망하다고 볼 수 있습니다.

     하지만 3년 시세보다 1년 시세가 높은 아파트는 뚜렷한 미래 가치가 존재하지 않는다면 

     위험성이 따를 수 있습니다.

     예를 들어서 최근 초급등한 평촌 꿈마을은 3년 시세보다 1년 시세가 압도하는 경우로 판교

     신도시의 후광이냐 거품이냐의 논란으로 뜨거운 지역입니다.

 

 

-6개월 시세-

 

    시장 상황이 상승 흐름일 경우에 다른 단지가 상승할지라도 오히려 조정을 맞을 가능성이

    크기 때문입니다.

    이런 아파트는 바로 매수 하기보다는 조정이 이어지는 시기를 살피면서 유망 아파트 위주로

    매수 하시는 전략이 주효합니다.

 

◐ 만일 많이 오른 아파트 중에서 6개월 시세가 3년 시세보다 높다면 매수할 경우 위험성이 큽니다.

     최근 입지가 좋은 수도권 옐로우칩 아파트 30평대 이상의 중대형 평형이 이에 해당합니다.

     서울의 성동구, 동작구, 송파구, 강서구, 용산구, 광진구, 서초구 등의 많은 아파트들이 이에

     해당하며 용인시, 파주시, 화성시, 수원시, 성남시, 안양시 등의 옐로칩 아파트 상당 부분이

     이에 해당합니다

     하지만 유리한 조건의 옐로우칩 아파트들이 오르지 않은 경우에는 상기 지역을 중심으로

     30평대 이상 중대형 평형 매수에 적극적일 필요가 있습니다.

 

 

 

     3년동안 소폭의 오름에 그치다가 3개월 시세가 오르는 아파트는 유망 지역일 경우 폭등

    가능성이 매우 큽니다.

    예를 들어서 서울은 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 전형적인 이 흐름을

    보이고 있으며 수도권은 화성시 병점, 구리시, 남양주시 덕소, 안산. 고양시 일부, 용인시

    보라지구 등이 이에 해당합니다.

 

    역으로 유망 지역임에도 불구하고 3년 상승이 거의 없는데 3개월 상승이 큰 폭으로 오르는

    중이면 급매 위주의 매수를 할 경우에 매우 높은 수익률을 거둘 수 있습니다.

 

 

 

 ◐ 고도의 매수 타이밍을 요망하는 경우로 초고수들나 흐름을 파악할 수 있을 정도로 매우

     만일 유망지역에서 부동산 평균 흐름으로 3년 시세가 이어지다가 갑자기 큰 폭의 상승을

     거두거나 3년동안 소외 지역임에도 불구하고 시세 상승이 10% 이상 오르는 아파트는 급등

     가능성까지 예견이 됩니다.

     1개월 시세는 잘못 진단하면 대세 상승으로 오인하여 매수를 했다가 낭패를 볼 수도 있기

      때문에 시세 흐름 자체를 맹신해서는 안되며 확신이 있을 경우에 뛰어 들어야 투자

     수익률을 이끌어 낼 수 있습니다.

 

 

 

    특히 주변 아파트는 모두 과거와 현재 시세를 파악해야 하며 동이나 구 시단위의 아파트

    중에서 비슷한 상황의 아파트를 골라서 몇 개 정도만 확인하셔도 많은 도움이 됩니다.

 

◐ 때에 따라서는 이웃 도시의 아파트 시세 검색도 필요하며 전철노선, 택지지구, 신도시, 평형,

    단지수, 입주년도 등의 테마별 시세 비교도 가치 창출에 많은 도움이 됩니다.

    예를 들어서 분당 신도시의 상승은 결국 1기 신도시인 고양시, 평촌시, 산본시의 신도시별

    테마에 따른 상승을 예견했으며 사실상 2기 신도시급의 신흥 주거타운인 동백의 부각은

    파주, 송도의 부상을 알리는 전주곡이었습니다.

    또한 분당선 연장선인 죽전-보정의 상승은 기어이 마북-신갈-구갈-서천-영통 일대의 아파트

    폭등을 유발하였고, 광교 신도시의 후광을 입은 용인 신봉, 성복, 동탄 상현동 수원 우만,

    매탄동의 상승이 정자동까지 시너지 효과를 가져오게 했습니다.

 

 

 현 시점에서 아파트를 매수 할 경우 매수 기술 7가지

 

 

     하지만 지나치게 자타가 인정하는 그런 곳의 청약에만 몰두한다면 결국은 치솟는 분양가와

     집값에 청약 자체마저 힘들 상황을 초래 할 수 있기 때문에 왠만큼 투자 가치가 있는

     곳이라면 인터넷 검색이나 묻고 답하기란을 통하여 과감하게 청약을 시도해야 합니다.

     분양은 비싸면 비싼만큼 싸면 싼만큼 가치가 따르는 것이지 무조건 저렴하다고 유망한 것은

     아니며 보통의 경우 3년 후에 분양가의 50% 이상의 수익률을 내기 때문에 당첨에 최고 우선

     순위를 두어야 합니다.

 

◐ 그런다음 유망 아파트로 갈아타는 전략이 청약을 아끼다가 모든 것을 잃는 경우보다 훨씬

    유리합니다.

    설령 수년을 기다린 후에 운 좋게 유망 지역에 당첨이 되었다고 하더라도 다른 곳 청약

    연후에 갈아타기 한 경우나 수익률은 차이가 나지 않다는 점을 깨달아야 합니다.

    지금 이라도 용인시, 수원시, 성남시, 파주시, 김포시, 화성 동탄, 일산, 인천 유망지역,

    서울 왠만한 곳 등에 과감하게 청약을 시도한다면 잃어버린 세월을 보상 받을 수도 있습니다.

 

 

 

      3년동안 오르지 않은 것은 생각하지 않고 최근 몇 천 올랐다고 매수 하지 않는다면 결정적인

     기회를 놓칠 수 있으니 지나친 욕심을 부리지 말고 매수에 적극적이어야 합니다.

     지금 이러한 흐름을 보이는 지역은 인천 일부, 안산, 시흥, 화성병점, 향남, 남양주 덕소,

     구리시, 하남시, 광주시 일부 서울 관악구, 구로구, 영등포구, 은평구, 성북구 등이 해당됩니다.

 

 

 

◐ 대출을 귀신보다도 무서워 하는 사람은 부동산으로 시세 차익을 올릴 수 없습니다.

     대출을 전혀 받지 않고 내 집을 마련했다고 자랑스럽게 말씀하시는 분들이 있는데, 역으로

     대출을  받아서 더 큰 평수의 아파트를 매수했다면 대출의 몇 배 혹은 몇십배의 시세 차익을

     거두었을 것입니다.

     결국 대출을 전혀 받지 않고 내집마련을 하는 것은 무조건 손해이며, 과거의 경우에 60%

     모두를 받고 투자를 한 사람이 최고의 수익률을 거두었다고 보시면 됩니다.

     통상적으로 30%-40%의 대출이 수익률과 심리적 안정성에서 가장 좋은 방법입니다.

 

◐ 여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 점은 대출을 무조건 많이 받으라고 선동하는 것이 아니라

     대부분의 서민들이 투자 가치가 극히 떨어지는 아파트를 매수 하시는 경우가 많은데 그 중에

     가장 큰 요인의 하나가 대출을 활용하지 못하여 싼 아파트에 매달린다는 것입니다.

     자신이 감당할만큼의 대출이 이상적이지만 투자 가치를 따지시는 슬기로움도 병행했으면

 

 

◐ 매도자는 매도호가가 진짜의 시세인양 착각하기 쉽기 때문에 그 가격이 실제 거래가격으로

    착각을 합니다.

    특히 매도자 우위 장세인 아파트 상승기에는 실거래가와 매도 호가가 3억 기준으로 6천 이상

    벌어지는 경우도 흔하게 발생합니다.

    반드시 실제 거래된 가격을 확인하시고 매도호가와 실거래가의 차이가 3억 기준으로 6천

    매도 우위 장세에서 꼭 사고 싶은 상황이라면 매도호가와 실거래가의 중간 정도가 적정하며

    그렇지 않은 경우에는 과감하게 매수를 포기해야 합니다.

 

 

  

    아무리 유망 아파트가 자신을 유혹을 하더라도 즉흥 구매는 매우 위험하며 닥터 아파트의

    유무료 전문가들에게 매수 여부를 확인한 후에 매수를 하여야 최소한 손해를 보지는 않습니다.

    매수시에 미래가치, 대출 여부 등을 꼼꼼하게 체크하여 매수를 하시는 것이 바람직합니다.

 

 

 

     이웃 도시나 지역의 아파트들이 상승하고 있다면 결국은 소외된 지역까지 파급될 것이

     분명합니다.

     최근 흐름으로 보아서 이러한 흐름을 잘 읽고 아파트를 매수하신 다면 청약 이상으로 높은

     수익률을 거둘 아파트들이 상당히 존재하고 있습니다.

 

    특히 강남권, 용산권, 목동권, 분당, 용인 죽전, 동백, 일산, 수원, 동탄, 호평 등의 명품

    아파트들이 큰 폭의 확대 조짐을 보이고 있습니다.

    40평대 이상의 중대형 아파트를 잡을 절호의 기회일 수도 있기 때문에 명품 아파트를 매수

    하시는 것이 바람직합니다.

 

◐ 예를 들어서 한동안 주춤했던 죽전, 동백 택지 개발 지역의 명품 아파트 중대형 평형은 매우

    전망이 밝은대 분당 32평과 죽전 명품 32평의 가격 차이는 크지 않지만 분당과 죽전,동백의

    40-50평대 아파트 시세 차이가 매우 크기 때문에 죽전 명품 아파트의 투자 가치가 매우

    높다고 할 수 있습니다.

    이 경우에도 반드시 전문가의 도움을 바탕으로 아파트를 매수하시는 것이 바람직합니다.

 

 

 

    정보는 곧 유망한 아파트를 선점하는 경쟁력입니다.

    자료가 풍부할수록 유익한 자료가 축적될수록 그 자료만큼이나 유망 지역의 아파트를 매수할

    수 있으며, 그 자료만큼이나 자신도 모르게 훌륭한 배경 지식을 샇을 수 있기 때문에 확신이

    있는 투자를 할 수가 있습니다.

    정보는 무형의 자산이지만 사슬풀린 프로메테우스처럼 날뛰는 짒값을 내것으로 만드는

    마이더스의 손이 될 수도 있습니다.

    검색을 생활화 하십시오.

    무지에서 벗어나는 가장 빠른 첩경이 애매모호한 정보를 알아 내기 위한 가장 큰 스승이 될

    수 있습니다.

 

    아파트는 아무 것이나 사도 오른다는 발상은 매우 위험합니다.

    물론 손해를 보는 경우는 많지 않지만 이왕이면 똑같은 금액을 투자 하여 높은 시세 차익을

    거둘 수 있는 것이 가장 효율적인 방법이라고 아니 할 수 없을 것입니다.

    특히 스스로를 부동산에 대하여 무지하다고 생각하시는 많은 서민들께서는 위에서 지적한

    실전적인 전략을 바탕으로 치솟는 아파트에 넋을 잃기 보다는 오히려 환희의 기쁨을 맛볼 수

    있는 기회로 삼았으면 합니다.

 

◐ 이제 더 이상 나랏일에 불철주야 애를 쓰시는 정부 기관에 화살을 돌리지 마시고 스스로가

    강력한 무기를 만들어 치솟는 집값의 험난한 파도를 뛰어 넘었으면 합니다.

    부디 성공하십시오.

 

    감사합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 이상의 기본 상식만 가지고 아파트를 매수하셔도 절대로 손해 보는 일은

 없을 것이며, 상황에 따라서는 매우 높은 시세 차익을 거둘 수 있다고

 자부합니다.

 감사합니다

부동산 시장이 다시 상승하고 있습니다. 시장은 흥분을 하고 매수자들은 조급합니다. 하락론자들은 사라지고 , 경제도 사라지고,북핵도 사라지고  오직 부동산만이 남아 있는듯합니다.

 

개인적으로 이번 부동산 상승이 짧게는 2010년, 중기적으로는 2015년  길게는 2020년까지 갈수도 있다고 봅니다. 2001년부터 상승했다고 보면 짧게는 10년 상승, 길게는 20년 상승의 대 호황을 맞고 있다고 보면됩니다.  

 

하지만 이 대호황의 댓가는 누군가는 치룰수 밖에 없습니다. 경제는 공짜가 없기 때문입니다.

 

예전 코스닥 호황이 주식시장에 불어 닥치자, 수많은 사람들이 열광을 하며 코스닥 주식을 샀습니다. 주식을 했던 수많은 사람들이 재벌이 되는 환상을 겪었습니다. 말기에 가서는 시골에 사시는 촌부들 조차 소와 농토를 팔아 묻지마 투자를 감행했습니다. 결국은 휴지조각이 되었습니다.

 

코스닥 폭락으로 모두 실패한것은 아닙니다. 전국에서 몰려든 엄청난 돈들이   사라졌습니까? 아닙니다. 그 모든 돈들이 테헤란로가 있는 강남에 뿌려졌습니다. 덕택에 지방의 돈들은 사라지고 경제적 지식이 없는 분들은 몰락의 길을 걸었습니다.

 

이번 부동산의 상승은 모든 지역에서 일어 나는 것이 아닙니다. 수도권을 제외하고는 지방은 물가상승률을 고려하면 하락하고 있습니다. 게다가 앞으로 나아진다는 희망도 없습니다. 수도권에서도 다 상승하는 것은 아닙니다. 일부 지역만 상승하고 , 그 일부지역에서도 상승하는 곳과 하지 않는곳이 있습니다. 한마디로 한국에서 매우 적은 주택만이 부동산 상승의 혜택을 입고 있습니다.

 

부동산 시장 상황이 오를수 밖에 없는 구조로 가고 있습니다. 따라서 한국의 대부분의 돈들이 일부지역으로 몰려들고 있습니다. 이것은 시대의 흐름입니다.

 

코스닥 시장은 주식을 산 사람들이 망했습니다. 주식을 만들어 판 사람들은 돈을 벌었습니다. 하지만 부동산 시장은   되는 부동산을 산 사람은 돈을 벌것이고 사지 않은 사람들은 망할것입니다. 참 아이러니합니다. 

 

하지만 누군가 돈을 벌었으면 누군가는 희생을 해야합니다. 부동산이 돈을 벌었으니 부동산이 희생을 하면 좋지만 세상은 항상 공평한것은 아닙니다. 개인적인 예측은 부동산이 하락하기 보다는 경기가 희생을 할것입니다. 수도권사람이 희생하기 보다는 지방사람들이 희생될것입니다.

 

지방과 수도권의 많은 사람들이 되는 부동산을 사기위해 돈을 싸들고 옵니다. 그 덕분에 개인들의 부채는 갈수록 늘고 소득대비 부채 상환률은 지속적으로 떨어집니다. 부동산 담보대출로 개인의 이자증가가 갈수록 늘어나고 있습니다. 늘면 늘수록 소비여력은 사라집니다. 주택비, 이자 비용,교육비,통신비 ---- 남는 것은 경기침체뿐입니다. 2002년 4.4분기부터 하락하기 시작한 경기는 만 4년이 지나도 회복될 기미가 없습니다. 이것이 장기침체가 아니고 무었입니까? 일본처럼 13년을 가야 장기침체인가요? 하지만 아직 시작도 안했습니다. 이러한 구조로 간다면 부동산이 10년 상승하면 경기침체 10년갑니다. 부동산이 20년 상승하면 경기침체 20년갑니다. 부동산이 모든 돈을 빨아 들이고 있기 때문입니다.  당연한 결과로 지방  초토화됩니다. 양극화,차별화의 희생양이 지방입니다. 수도권도 대부분의 사람들 희생됩니다. 국민소득은 높아지는데 살기는 갈수록 힘들어 질것입니다.

 

조만간 대부분의 사람들 경기침체의 희생양이 될것입니다. 그리고 조금 더 있다, 주택담보대출 내어 생활하는 사람들 많이 나올것입니다. 부동산 값이 올라 행복해 하는 사람들 조차 , 아파트 값은 올랐는데, 목구멍은 조여지는 것을 느낄것입니다.