■ 우선 우문일지는 몰라도 지극히 평범한 질문을 드리죠

여러분들은 꿈을 꾸기를 희망하십니까?
아니면 꿈이 이루어지기를 소망하십니까?

부동산에 대하여 논란의 소지는 많지만 분명한 건 어떤 식으로든지, 관심을 갖고
노력하지 않는 한 열매는 저절로 주어지지 않는다는 것입니다.
주거 목적이든지, 투자 목적이든지 부동산에 대하여 열정을 쏟는 다면 결국은
자기차례까지 기회가 옵니다.

■ 부동산을 한 채만 보유한다면 그건 결코 투기가 아닙니다.

생각해 보십시오.

어떤 식으로던지 융자를 받아서 아파트를 구입한 경우가 많을텐데,융자를 갚아 나가면서

부동산이 오르기를 기대하는 것은, 은행에 저금하여 이자를 받는 것과 같이 자연스러운 일인데,

그것을 어떻게 투기라고 족쇄를 채울 수 있겠습니까?

■ 결국 부동산에 관심을 가져야 하는 경우는 바로 미래에 대한 저축의
개념이고, 융자에 대한 이자를 상쇄하는 것은, 물론 이윤을 추구해야만 하는
지극히 현실적이고 당연한 자연적 이치입니다.
그렇기 때문에 지나친 허욕을 절제하는 선에서 부동산에 관심을 가져야하며,
재테크의 일환으로 심혈을 기울여야 하는 것입니다.

■ 재테크에 대하여 알아볼까요?

재테크의 하나로 지목 되고 있는 주식은 정부에서 특별한 제동을 걸지 않고
권하기 때문에일견 가장 바람직한 재테크로 여겨질지 모르지만, 천만의
말씀입니다.

따지고 보면 주식은 펀드를 제외하고는 기관이나 외국인의 돈 잔치이기 때문에 개인 투자자들

(속칭 개미)이 멍들다 못해서 피멍이 드는 경우가 많습니다.
이는 주식으로 일시에 돈을 벌었을 경우에 이것이 마약보다 독한 중독성이 되어서 매도와

매수의 반복적 생활에 정신이 팔리기 때문에 자신의 소중한 일자리마저 등안시하다가

결국 파멸을 맞는 경우가 대부분입니다.

통계에 의하면 주식형 펀드를 제외한 개인의 순수 투자자들 80% 가까이
주식으로 돈을 탕진했다고 합니다.

그런데도 일각에서 부동산에 대하여는 유독 과다한 세금을 물리고 말도 안되는 억지책으로 과민

반응까지 보이면서 주식에 대해서는 개인 투자자에 대한 보완 대책 없이 달콤한 세금 수수료

때문에 오히려 권장하다 못해서 선전까지 한다니 참으로 딱한 일이라 아니할 수 없습니다.
저도 2년 가까이 주식에 투자해서 일정액의 돈을 손해 보아서 그 흐름을 잘 알고 있습니다.

■ 로또의 경우는 재테크라고 할 수 없는 일종의 도박입니다.

 

 단조로운 삶에 무엇인가 희망을 갖기 위하여, 수많은 사람들이 관심을 갖고 매달리기 때문에

재테크가 아닌 재테크처럼 오인되고 있는 실정입니다.
로또에 당첨 되기를 저 또한 바라고 있고, 정부에서도 달콤한 세금을 얻기 때문에 오히려

권장하는 경우가 많은데 어떻습니까?

일확천금을 꿈꾸는 그 일이 도덕적인 시비를 차치하더라도, 로또로 목돈을 마련하는 일은

교통사고나 암에 걸릴 확률보다 몇백배나 적다고 하는데, 실현성도
가망성도 없는 지극히 비현실적인 그 일에 정력을 쏟는 분들이 너무도 많은 것
같아서 안타깝습니다.

■ 펀드나 보험성 저축, 각종 정기 적금 등 일련의 예금의 경우를 보겠습니다.

열심히 땀흘려서 절약과 저축을 병행한다면, 도덕적으로나, 사회 발전의 측면에서 가장 바람직한 재테크 수단이라고 아니 할 수 없을 것입니다.

다행이 요즘 주식형 펀드로 수익을 높게 올린 분들이 많아서 축하해드리고
싶습니다.
개인적으로는 앞으로 순수 투자의 주식은 무조건 반대하지만 주식형 펀드에
관심을 가지고 돈을 모으는데 적극적으로 찬성합니다.

그런데 문제는 물가 상승률과 중상류층의 재산 증식과 비교하여 어떻습니까?
저축은 우리 서민들의 재산을 증식하는 가장 기본적이고도 확실한 재테크 수단이지만 안타깝게도 여기에만 모든 힘을 쏟는 다면 거시 경제적인 측면에서 종합적 진단을 해 보았을 때 그 결과는 매우 실망스럽습니다.

저축으로 10년동안 결코 적지 않은 1억 내외를 모았는데, 물가는 1억을 비웃듯 빨리 따라 오라고

장난을 치는가 하면, 수도권 집값은 아예 1억이 보이지 않을 정도로 멀찌감치 달아나 버렸습니다.

■ 그렇다면 좀 무리가 되더라도 사업을 시작하거나 확장해야 할까요?

아니면 온갖 부정적인 사회악을 저질러서라도 돈줄을 잡아야 할까요?
요즘 시장에 가거나 왠만한 영세 사업체(음식점, 슈퍼, 영세한 중소기업, 카센타, 출판업....)
그 무엇을 살펴 보아도 사업이 결코 쉽지 않다는 것을 피부로 절감할 것입니다.

실패한 사람의 상당수는 운이 따르지 않았다. 누구 탓이다. 자금이 모자랐다. 등등의 그럴듯한

핑계거리로 자기 자신을 합리하기 십상인데, 제가 단언하지만
그 결과는 노력의 부족이요,'무능의 소치요, 능력의 한계라고 밖에 여겨지지
않습니다.

왜냐하면, 우리의 삶은 하루가 아니라 생활의 연속이기 때문에, 확률상으로
보더라도 운이나 사람이나 돈의 문제가 결코 아닙니다. 무조건 노력의
부족입니다.

물론 예외의 경우도 있으니까 혹시 사업에 실패하신 분들에게 정말 죄송하게
생각합니다.
하지만 그 분들 역시 이러한 사실을 인정하고 다시 사업에 뛰어드신다면 실패의
몇 배에 해당하는 도움을 얻을 것으로 사려되기 때문에 언급한 것입니다.

■ 재테크의 해답은 과연 무엇입니까?

대기업과 공무원들의 임금인상을 따라 잡을 수 없기 때문에 무조건 손해입니다.
따라서 수익성을 고려해서 미래의 가치가 높은 아파트를 골라 투자 목적으로
매입하는 것이 바람직합니다.

어떻게 하면 좋은 아파트를 구입할 것인가?
이 문제에 대한 해답은 조금만 관심을 가지면 , 뼈와 살이 되는 정보들이
지천으로 깔려 있기 때문에 그것을 찾아서 얼마나 부지런하게 움직이고 자기화 하느냐에 따라

여러 형태의 모범 답안을 얻을 수 있습니다.
문제는 그 많고 좋은 정보를 스스로가 어떻게 받아들이고, 실전 경험에서 어디가 좋은 목인지를

골라서 결단력 있게 투자 하느냐는 것입니다.

아파트를 잘못 구입하더라도 장기적으로는 손해를 보지 않겠지만 문제는
저축의 몇 배 이상의 수익률을 얻어야 하지 않겠습니까?
이에 대한 해답은 아래의 10가지 사항에 제시 해 놓았습니다.
그렇다고 해서 온갖 불법을 저질러서라도 마녀사냥식 부동산 투자를 한다면
종당에는 고생만하고 돈넝쿨이 아닌 빚더미에 깔려 단말마의 발악을 하고 말 것입니다.

뚜렷한 원칙은 없지만, 법의 테두리 안에서, 부동산 사이트에서 뭇 서민들의
글을 읽고, 부동산 전문가가 아니더라도 주변에 관심이 많은 뭇 지인들의 의견을 귀담아 듣는가

하면,수많은 독서를 통하여 다방면으로 부동산에 대한 대한
지식을 습득하고, 끊임없이 현장을 직접 방문하여 감각을 익혀야 합니다.

그렇지만 부동산에만 모든 정력을 소비하기에는 너무나 절박한 하루하루의
삶들이기 때문에 자기의 일을 소중히 여기고 최선의 노력을 다하면서 1순위로
부동산에 관심을 가지라는것입니다.

■ 기본적으로 각종 예금은 최소한의 부동산 자금을 마련하기 위한 과정입니다.

자신의 역량을 최대한 발휘하여 많이 벌고 많이 저축하며 아껴 쓰는 것이 부동산 자금을 모으기 위한 첩경임을 명심하십시오,

부동산에 대한 확실한 계획이 세워 졌다면 목표로 삼은 돈이 3분의 2만 되어도
과감하게 결단력을 발휘하여 투자를 하여야 합니다.
부동산 투자처를 고르는 것은 쉽진 않지만, 장기적으로 보았을 때 서울을
중심으로 거리가 가까운 모든 곳은 기본적으로 투자처라고 여기면 됩니다.

특히 자금은 많지 않지만 400만원 이상의 고수익이 보장되거나 맞벌이 하시는
분들은 너무 목표 금액에 집착하지 말고, 수입이 보장된다는 큰 장점을 살려서
아파트 매입에 대한 적극적인 투자를 할 필요가 있습니다.

부동산 투자에 대한 정보는 인터넷을 통하거나 부동산 사이트에 들어가면
수많은 전문가들과 네티즌들로부터 얻을 수 있고, 가까운 서점에만 가도 뼈에
새길 수 있는 좋은 조언을 들을 수 있기 때문에 구체적인 사항은 언급하지
않겠습니다.

■ 부동산을 내 품에 안기 위한 10가지 방안입니다.

 

다음 몇가지만 제시하면서, 부동산에 관심이 많은 여러 네티즌 분들과
특히 내 집 마련의 꿈을 이루기 위하여 애쓰시는 젊은 서민층들에게 힘찬 응원을 보내

드리겠습니다.

1. 시간이 되는 대로 여행하듯이 수도권 유망 지역을 찾아 다닌다.

2. 그 지역의 부동산 실정을 알기 위해서는 기본적으로 3군데 이상 부동산에
들러 상담을 받고 흐름을 읽는다.

3. 시간이 되는대로 부동산 사이트에 들러 네티즌들의 단지 소개와 전문가
의견을 병행하여 듣는다.

4. 각종사이트(국민은행 부동산, 부동산 뱅크, 스피드뱅크, 닥터 부동산, 부동산 114, 중앙일보

조인스랜드, 다음 부동산, 네이버 부동산, 유니에셋, 부동산 써브)를 구석구석 검색한다.

5. 전문가들의 말은 참조하되 현장 경험이 떨어지므로 맹신하지 않는다. 다만 각 지역별 여러 곳의부동산 중계업소와 상담을 나누는 것이 바람직하다.

6. 주변 지인들 가운데 부동산에 관심이 많거나 실천력이 뛰어난 사람의 말에 귀를 기울인다.

7. 돈이 모이기 전에 미리 현장을 방문하여, 수시로 가격 동향과 투자 전망을
체크한다.

8. 좋은 몫이 있을 경우 수입이 뒤따르면 융자가 많더라도 투자할 필요가 있다.
가격이 오른 것에 연연해 하지 말고, 향후 전망에 주목해야합니다.
왜냐하면 아파트는 오르는 곳이 계속 오르는 경우가 많습니다.

1-2-4-8-16 이것이 강남 아파트의 아파트 상승률이라면 분당 용인 등의 유망
지역은 앞으로도 높은 수익률을 기대할 수 있는 지역이라고 할 수 있습니다.

9. 계획의 7부 능선만 된다면 결단력 있게 과감하게 투자한다.
너무 많이 알거나 재면 때를 놓친다. 전문가들이 돈을 못 버는 이유는 결단성
부족이다.

10. 현재가보다는 급매물에 주목하고, 여유가 없으면 무조건 분양받는 것이
유리하다.
.

■ 약 10년 동안 변동 정도를 간략하게 정리했습니다.

강남 아파트: 2억-4억-8억-16억- 향후 32억 목표로 투자
분당 아파트: 1억-2억-3.5억-6억-10억- 향후 17억 목표로 투자
용인 죽전, 보정, 신봉, 성복, 동천 아파트: 1억-1억 7000- 2억 8000-4억-7억 5천- 향후 13억

                                                               목표로 투자
용인 및 수도권 유망지역:1억-1억 5천-2억 3천-3억 3천-5억-8억 목표 투자
기타: 1억-1억3000-1억 8000-2억4000- 3억 1000- 향후 4억 5000 목표로 투자

■ 어떻습니까? 같은 기간 차이를 두고 뛰는 폭을 보십시오.
아파트는 오르는 곳이 더 오릅니다. 갈수록 양극화 현상이 심할거고요.
이 점 때문에 그렇게 많이 뛴 강남, 분당, 용인 일부지역에 목을 메는 것이
아닐까요?

제가 분당에서 8년을 살아보아서 아는데, 외환 위기 직후에 33평 아파트가 1억
5000이었습니다. 그 후에 2억 5000으로 뛰더니, 어느새 3억 5000까지 가파르게
상승하여 부동산 버블이니 어쩌니 말도 많았습니다.
그런데 또다시 4억을 돌파하더니 급기야 지금은 5억5천-7억 수준으로
폭등하고 말았습니다.

더 심한 건 이 가격에도 매물이 없고, 판교 등 각종
기대심리 때문에 10억까지 바라보고 구입하려는 사람들이 있다는 것입니다.
거의 분양가의 10배 수준입니다.

만일 이 사회가 부동산에 투자하지 않고 열심히 일해서 저축만해도 손해 보지
않는 이상적인 사회라면 저는 절대로 부동산을 권장하지 않습니다.
열심히 돈 벌고 저축을 해도 뛰는 아파트 값을 따라 잡기는 커녕,
좌절감과 분노의 심정으로 마음이 멍들었던 시절이 있었기 때문입니다.
신문 기사를 믿고 이제나 저제나 떨어질 것으로 여겼던 아파트 값은 날개를
단듯 더욱 더 요동을 치고 있습니다.

우리가 부동산 불패라는 말을 상기하지 않더라도 적극적인 관심을 가져야 하는 경우가 바로 이것 때문입니다.
또한 속칭 기득권 층들은 절대로 아파트 가격을 떨어뜨리려고 하지 않습니다.
줄다리기를 계속하는 척 하다가 은근 슬쩍 가격을 뛰게 합니다.
떨어질 때는 가랑비 내리듯이 하다가 오를 때는 폭풍우로 변해버리는 부동산
이것이야 말로 현대판 판도라의 상자입니다.

■ 이번에는 평형별로 10년 주기 변동 폭을 알아보겠습니다.

20평 이하: 1억-1억 500- 1억 1100- 1억 5천- 향후 목표 2억
20평-30평: 1억-1억 5천- 2억 3천- 3억 4천- 향후 목표 5억
31평-40평: 1억-1억 8천-3억-5억-향후 목표 8억
41평-50평: 2억 3천-4억 8천-7억 5천- 향후 목표 13억
51평 이상: 3억-5억-8억 5천-12억- 향후 목표 17억

최근 각종 언론 매체를 보면 1가구 2주택 이상 중과세 문제와, 국민 소득 향상에 따른 문화

생활향상 때문에 50평형 이상의 상승률이 가장 크고, 똑똑한 아파트 한 채라도 제대로

구입하자는 심리 때문에 중소형 평형과 중대형 평형의
양극화가 점점 더 커질 것으로 내다 보았습니다.

또한 30평형대를 최고의 주거 환경으로 꼽던 과거와는 달리, 40평형대(39평 포함)가 가장 살기

좋은 주거 환경으로 꼽는 비중이 높아졌습니다.
이 사실은 자동차에서 흔히 볼 수 있는데, 과거에 국민차로서 아반테급이 주류를 이루고 있는데,

점차로 소나타-그랜저 등으로 중심 선호도가 고급화 되고 있는 추세와 일견 흡사한 면이 많습니다.

■ 부동산 가격이 오를 수 밖에 없는 이유 5가지

1. 집값에 가장 큰 영향을 미치는 상류층(일명 기득권층) 중에서 부동산으로
돈을 벌지 않은 사람이 적지 않고, 공무원이든지, 고수익 종사자든지, 언론 관련

기자든지, 부동산 종사자든지, 집이 있는 과반수가 훨씬 넘는 대부분의 국민들 또한 집값이

뛰어서 높은 수익률을 오르기를 바랍니다.
정부나 국민들이나 집값을 잡아야 모든 경제적인 활동에 부작용이 최소화 될 수 있다는

사실에는 누구나 동감하지만 그 속마음을 보면 동상이몽입니다.
그렇기 때문에 집값이 조금 떨어지면 전쟁이라도 일어난 것처럼 아우성 거리다가 떨어진 폭의

몇배로 폭등할 때는 조용하지 않습니까?
특히 언론이 더 심합니다.

2. 전통적으로 우리나라 국민들은 집에 대한 집착이 매우 높습니다.
집이 있어야 안정감이 있고, 그 바탕 위에서 행복하고 윤택한 생활을 할 수
있다는 사실을 알기 때문에 왠만해선 집을 팔려고 하지 않습니다.
대부분의 어른들은 주택의 소유를 성공을 위한 초석으로 여기는 분들이 많고,
왠만한 중장년 젊은층까지 그 말씀에 동감하고 있습니다.
특히 아파트는 가장 선호를 받는 주택의 형태인데, 아파트를 구입하는 것은
곧 가장의 안녕과 재산 증식의 두마리 토끼를 모두 잡는 일거양득의
결정체입니다.

3. 우리나라 세대수를 보면 집이 있는 사람이 없는 사람보다 많고, 집이 있는
사람들이 그 인원수보다 몇 배나 더 사회의 영향력을 행사하는 경우가 크기
때문에 내심 집값이 떨어지기 보다는 오르기를 바라는 사람들로 인하여 집값의 폭락은 쉽지 않을 것입니다.

4. 단순히 집을 장만하기 보다는 향후에 일반주택-아파트-전원주택의 흐름으로
바뀔 가능성이 높은데, 우리나라는 아직 전원 주택까지 관심을 가질 만큼 여건이 조성되지 않앗기 때문에, 현재 가장 사랑을 받고 있는 아파트에 대하여 투자 하는 것이 바람직합니다. 개인적으로

오피스텔은 반대입니다.
앞서 가는 지인들 중에서 전원 주택에 눈을 돌리라고 하는데, 저는  우리 사회가 본격적인 고령화 사회로 진입하는 2015년-2020년 이후나 각광을 받지

않을까 사려됩니다.

5. 중단기적으로만 본다면, 각종 선거들이 릴레이로 펼쳐져 있기 대문에, 집값 상승의 도화선이 될 가능성이 크며, 여기에다 대통령의 레임덕 현상으로 말미암은 주택 정책의 일관성과 신뢰도에 문제가 생기고, 국민 소득 향상으로 인하여 모든 것이 잘 가꾸어 지고 깨끗하고 윤택한 생활을 하려는 국민들의 성향, 수급 불균형이 심한 강남 일대의 아파트 가격 상승 등이 호재로 작용할 것입니다.

문제는 딱 한가지 정가의 움직임보다는 오히려 경기의 지속적인 악화로 말미암은
국가 경제 파탄이나 북한군과 주변 국가의 전쟁(비슷한 상황 포함), 고유가로
인한 국가 경쟁력 후퇴 등이 악재로 작용되지만 거의 실현성이 없기 때문에
집값은 꾸준히 오를 것으로 예측이 됩니다.

 

 

그렇다면 3년 후에 오산, 평택이 6년후에 아산 천안이 크게 뜨겠군요.

아니 시간의 흐름이 갈수록 빨라지고 있어서 오산~아산에 이르는 신도시들이 지금의

동탄만큼의 가치를 발할 것입니다.

 

 

 

 

이제 아파트를 청약하거나 매수 하시려는 분들은 위의 지역에 관심을 가지셔야 합니다.

내 집이 없는 무주택 서민들이야말로 앞으로 펼쳐질 최고의 아파트를 선물 받기 위한 하나님의

은총으로 여기시고 새로운 마음 가짐으로 의지를 불사르십시오.

기회는 노력하는 여러분들에게 반드시 올 것입니다.

위의 지역이나 그 후광을 바라볼 수 있는 아파트에 청약과 매수의 양동 작전을 펼치십시오.

 

저는 대통령을 비롯하여 정부의 아파트 대책에 대한 노력에 근본적으로 찬성하고 바람직하게

생각합니다.

제가 이런 이야기가 나오지 않도록 부동산에 신경쓰지 않아도 손해보지 않는 사회가 진정

우리가 바라는 유토피아 아닐까요?

 

 

 

 

 

1. 전망

1) 06년 소형, 비블루칩이 강세였으나 지속은 어려움, 중대형 선호가 지속

2) 다주택자 양도세 규제 강화 지속

3) 9호선, 신분당선, 분당선, 3호선, 2호선 라인 강세 전망

강남으로의 접근성 개선지역 관심요망

4) 대출규제 : DTI(소득연동 대출) 지속예상

3.4월 추가 부동산 상승시 대출규제 더욱 강화될 것

5) 06년 10~11월 부동산 상승기 정점 (장기 사이클)으로 강남은 장기 하락국면

으로 추정함. 따라서 투자전략이 단기 -> 장기로 봐야할 것

6) 재건축

2종 주거지역 재개발의 경우 3종으로 종변경시 상승기대

용적율 완화는 어려움

7) 재촉지구

이미 상승한 지역이 많으나 유망. (신길.영등포.구로)

8) 정부정책

강화된 거래규제 (주택거래신고제, 토지거래허가제)가 지방의 경우 해제가능성 높음

(현재 미분양물량 과다, 미분양 6만가구 이상시 침체신호로 볼 수 있음)

따라서 지방의 경우 완화가능성이 높아짐.

9) 금리

변동성 낮음, 금리급등 가능성 낮음

10) 소득

소득증가 소득의 편차가 커진 것이 일부 블루칩부동산 상승을 부추켰음

지역별. 평형별 집값 상승 차별화는 더욱 침화될 전망

11) 수급

서울주택보급율 89.7%(98만가구), 수도권 96.8%(168만가구)

수급부족으로 인한 서울.수도권 상승가능성이 높음

12) 천가구당 주택수

서울은 주택수 매우 부족. 공급부족 장기화 가능성이 높음.





2. 투자심리

1) 한국은 실문투자사상이 강하여, 부동산 투자에 대한 관심이 계속될 전망





3. 투자전략

1) 차기 정권이 누가되냐가 변수

2) 2015년까지는 지속 부동산 상승 전망 (계단식 상승, 하락)

3) 부동산 사이클은 긴 상승과 짧은 하락을 반복하므로 현재 보합수준이라도

장기적인 측면에서는 가격상승가능성이 높음.

4) 언론에서 부동산 침체, 미분양발표시 오히려 투자기회

5) 수도권 남부지역, 판교중심, 수원 광교, 용인, 화성

성남, 하남, 의왕, 동부. 서부 (남양주, 청라지구)

청라지구 - 9호선으로 용인, 강남 연결 가능



1. 서울, 과천, 일산, 평촌 등 : 3년보유, 2년거주 요건으로 비과세

2. 하남, 인천 : 3년보유로 비과세

3. 일본 등 선진국은 인당 10평이상 거주로 국내 적용시 가구당 3인거주로 40평대 선호가 증가할 것

4. 갈수록 핵심지역 집중화가 지속될 것

- 병원, 학원, 금융, 극장, 쇼핑, 편의시설 확인

- 커뮤니티 인프라가 잘 갖춰질 것 (거주인 대부분이 고소득자가 많을 것)

-> 서초구, 강남구, 송파구, 강동구

-> (bad) 중랑구, 성동구, 영등포구, 구로구, 금천구

- 인구 만명당 학원수

-> 서초, 강남, 송파, 강동

-> (bad) 동작, 용산, 서대문, 성동, 은평구



5. 갈아탈때 체크사항

1) 거주지역에 부자들이 많이 사는가? -> (no) -> 부자들이 많이 사는 곳으로 이사

/-> (yes) 거주지역에 대형아파트가 많은가? -> (no) -> 거주지역 브랜드가 좋은 30평대 아파트 선택

/-> (yes) 대형아파트가 적은 지역의 부자들이 많이 사는 브랜드가 좋은 아파트 선택



6. 정부약효

사이크상 6월에 상승가능성 높음.

8월말 종부세 부여, 종부세 위헌결정가능성 있음.



7. 상승시 블루칩부터 상승가능성 있음



8. 본사가 많은 지역 : 강남> 영등포> 서초> 중구 (중구의 삼성이 강남으로 이전 추세)

9. 사업체 증감 : 강남> 서초구 > 마포구

감소 : 중구, 영동포구, 용산, 관악구

10. 종업원수 증감 : 강남>서초(대규모 사업장이 많음)>마포>금천

감소 : 중구>관악>용산>강동구



11. 환경측면

1) 도로에 접해있으면 유해물질에 노출됨. (외국의 연구발표됨)

2) 철도 : 걸어서 10분거리 (5분거리 이후로 위치할 것) 미세먼지.



12. 유망지

1) 흑석동 등 9호선 라인

2) 분당정자 (신분당선)

3) 가락, 오포

4) 구의 광장 : 삼성ic부근 제2롯데

5) 성수

6) 3호선 연장구간 (가락시장역, 경찰병원역, 오금역)



13. 성남은 송파신도시, 판교, 분당과 인접해 있어 인접 개발시 연동상승 가능

14. 리모델링 : 면적 30% 상승가치 vs 투입비용을 비교해 볼 필요 있음

부동산 입지가 좋은 곳은 유망



15. 투자판단 : 어디까지 좋아질 것인가? -> 내가 거주하고 싶나? -> 기존보다 수요가 모일 것인가?

16. 서울시 분할안 : 강동구 광진구로 묶음





1. 상가투자의 특성

1) 개별성

2) 변수가 많다

3) 빨대효과 (강력한 상권형성시 고객층의 이끌림 현상이 강함)



2. 상가관련 세금

1) 기반시설 부담금 : 200제곱미터이상 초기부담, 건축허가 후 기존건물만큼 면제

2) 양도세 (발코니개조 등 필요경비 공제준비)

3) 종부세/사업자등록증&부가세

토지 공시지가로 판단. 계약후 20일이내 계약서 신분증 지참

신축시 공사대금 지불이전에 사업자 등록내야. 부가세 10% 환급 가능 (임대인)

임차인 중 학원, 병원 등은 부가세 환급 안됨.



3. 좋은 상가부지

1) 준주거, 상업, 공업지역 관심가져라

2) 상업지구 50%이상시 전체를 상업지구로 간주하여 용적율을 주므로 일반주거용지와의

합병 검토

(분할제한 90제곱미터이하는 분할안됨)

3) 막다른도로 도로너비

-

10미터 미만 2미터

10~35미터 3미터

35미터이상 5미터

4) 사도 용도폐지신청시 사도이용토지소유주의 허가필요

5) 비상계단 : 필요경비로 인정



4. 지구단위계획

1) 기본용적율 인센티브 (녹지, 옥외주차장, 조경 등)

2) 건축사의 가설계 중요

토지이용계획확인원 발급하여 용적율 확인

지구단위계획구역 -> 상업 용적율 낮아진다. 주의요망!!!

3) 리모델링 : 40~60평대 신축 어려움



5. 임대차계약

1) 바닥권리금 : 임대인 <-> 임차인과의 계약

계약기간 중 계약해지시 바닥권리금 일부 반환가능 (계약서에 반드시 명시필요)

2) 권리양수도계약 : 임차인 <-> 임차인과의 계약으로 반드시 임대인에게 확인 필요

3) 원상 : 계약당시 상태 (계약당시 원상 사진을 찍어놓는것이 유리)

4) 제소전 화해조서 (계약)

계약종료후 명도에 대한 화해조서

5) 점유이전금리가처분

* 4) 5)의 경우 동시진행이 유리하며, 상권이 좋고, 임대인과 임차인사이에 효력있다.



6. 상가임대차법 10조(계약갱신요구거절권)

1) 3기 연체

2) 무단전대

3) 철거.재건축



7. 전용율

1) 분양면적 : 전용 공용

2) 전용율 50%이상은 내재가치가 높다고 할 수 있음

업무 : 100제곱미터당 주차 1대

근생 : 134제곱미터당 주차1대

은행.금융 : 업무시설에 입주할 수 있으므로 이점 고려 (바닥면적 500제곱미터 이하는 근생도 가능)



8. 미완성건물 미리 매입은 리스크가 매우 크다.

건물준공 등기

신탁회사보증도 안전보증은 아니다



9. 계약시 유의점

1) 설계도면 첨부, 독점계약 유지 명시

2) 계약전 계약서 사전 검토 및 전문가 검토의뢰로 리스크 최소화

3) 계약시 매입동기 기재 (매입동기가 불가능해질시 계약해제 등을 명시)

매입동기가 불가능시 가압류 등 법적 조치 시행

4) 계약시 업무 명시

* 쇼핑물은 자금부족, 무리한 설계변경 등으로 투자가치가 낮음.



10. 이중분양

1) 전매약속을 계약명시 (법적구속력)

2) 계약금 : 채권적 권리, 분양계약 목적

3) 처분금지가처분 필요



11. 분양계약서상 준공일(입주일) 약정

1) 은행 : 질권설정 요구

2) 기간명시후 불이행 : 특별손해

3) 입주예정일 명기요구



12. 손해배상액 예정조항

1) 명도지체시 명도지체일수만큼 20% 가산 계약기재

2) 월세 체납시 지연이자 계약명시

3) 입점 지연시 지체상금 조항

4) 명확한 문구 (입증책임 - 임차인)

5) 특약사항 돌출

6) 계약금 중 일부수수시 현금보관증 반드시 매수인에게 요구



13. 투자시 체크사항

1) 접근성 : 횡단보도, 유턴, 좌회전, 엘리베이터 등 (학원 용량 체크, 2.3.4층 유리)

2) 가시성 : 건물, 간판위치도 계약명시

가시성 장애물 (가로수, 전봇대 확인)

3) 중력, 흡인력, 상권력

- 인구밀도 (소득수준, 주거수준이 높을수록 좋음)

- 편의성 : 용도별 구조파악

- 안전, 보안

- 주차장 : 진입가시성, 경사도 파악

4) 주5일제 수혜 : 아파트 밀집지역, 역세권, 학원가

- 아파트내 단지 상가 : 입주 수개월전 입찰

1000가구정도가 좋음. 가구당 0.3평이내 (300평)

지대는 낮을수록, 노점상이 많을수록 좋음

5) 근린상가

주거인접, 도보생활권

 

(아기곰동호회.김유진)