주공 분양을 시작으로 운정신도시의 본격적인 분양이 시작될 것 같습니다.

이쯤에서 분양과 관련된 정보들의 분석과 안목이 매우 중요하리라 생각됩니다.

 

1. 분양가 결정하기

사업승인을 득한 건설업체들의 사업승인 내역을 보면 대략적인 분양가 산정이 가능해 보입니다.

동문과 삼부의 2개 블럭을 샘플로 분양가 계산을 해보면

 

11블럭의 동문건설의 경우

24평*58가구

33평*280가구

43평*143가구

45평*143가구

총 624세대 청약자들에게 순수하게 분양하는 분양면적으로만 23,126평을 분양하는데 총 사업비가 244,399,000000원으로 사업승인을 득했습니다.

그럼 평당 10,568,148원이란 계산이 나옵니다.

 

18-2블럭 삼부의 경우

24평*67가구

33평*336가구

38평*94가구

45평 196가구

52평*31가구

총 724세대 청약자들에게 순수하게 분양하는 분양면적으로만 26,700평을 분양하는데 총 사업비가 278,250,000원으로 사업승인을 득했습니다. 평당 10,421,348원입니다.

 

단편적인 사업승인 내역으로 보아서는 동문이 평당 10만원 정도 높네요. 이것은 동문이 전체적인 평형에서 중대형이 차지하는 비중이 다소 높기 때문에 생긴 결과로 실질적인 평당 분양가는 두 업체가 거의 유사할 것으로 판단됩니다.

 

평균 분양가가 1045만원 정도 된다는 계산입니다. 그렇다고 일율적으로 모든 평형에 이 분양가를 적용하지는 않을 것입니다. 중소형의 경우 이보다 다소 낮게, 중대형은 이보다 다소 높게 책적될 것으로 예상됩니다. 예측하기에는 무리가 있지만 중소형이 900만원정도에 책정된다면, 중대형의 경우 1200만원, 중소형이 950만원정도 책정된다면 중대형은 1150만원정도 책정된다고 예측할 수 있겠습니다. 33평 기준으로 3억~3억1천만원, 45평 기준으로 5억 5천 전후가 될 것으로 보여집니다.  여기까지는 순수하게 분양가만 말씀드린겁니다.

 

여기에 옵션비용이 추가될 것입니다.

확장과 옵션가구 등의 비용이 다소 추가될 것이며 중대형의 경우 채권입찰제 적용도 관건입니다.

만약 채권입찰제가 교하지구 시세와 비교되어 채권입찰제가 적용된다면 채권입찰금액은 0로 보여집니다. 교하지구의 시세가 평당 1300전후임을 감안한다면 이미 분양가가 주변시세의 80~90%에 육박하고 있기 때문에 채권금액을 책정할 수 없게될 것입니다. 일산과 비교한다면 평당 100~200전후의 채권금액이 책정될 것으로 보여지나 이건 무리수를 두는 경우로 보여집니다.

 

다만 주공에서 분양하는 18 블럭의 경우 민간에서 분양하는 가격보다 다소 낮아질 수 있을 것입니다. 언론에서는 평당 850만원전후의 분양가를 예측하고 있습니다. 민간건설업체보다 50~100만원정도 저렴한 분양가 책정입니다.

 

2. 분양가 시세 적정성 판단하기

현재 거래는 거의 뜸하지만 현재 매물로 나와있는 정상적인 물건의 대략적인 시세를 참고한다면 운정지구나 교하지구의 시세를 보면 32~35평의 시세의 경우 위치, 동 등에 따라 다소 차이가 있지만 평당 1000~1250만원정도의 시세를 형성하고 있다. (3억초반에서 4억중반)

운정지구나 교하지구의 40평대의 시세의 경우 평당 1300전후 형성되어 있다. 이러한 가격은 운정신도시 개발에 따른 기대감이 다소 반영된 가격으로보여지지만 앞으로 가시적인 개발 진행에 따라 충분히 상승할 여력은 있다. 더군다나 운정신도시 중 한라 아파트들의 입주가 시작되는 2009년을 전후해 아파트 가격 상승여력은 충분해보입니다. 사실상 거래 가능성 때문에 운정신도시 아파트 가격을 주도할 아파트가 중대형은 한라, 중소형은 휴먼빌 및 교하지구아파트라는 것을 생각해 볼 때 이들 아파트의 입주는 분양가 대비 확장옵션비용, 금융비용, 취등록비용등 기초비용을 감안한다면 한라 47~48평의 경우 분양가  6억대비 최소 원가는 7억을 넘어설 것으로 예상된다. 여기엔 프리미엄이 포함되지 않은 가격으로 볼 때 운정신도시 분양가는 적정한 것으로 판단됩니다. 다만 7~10년 전매제한에 따를 향후 결과는 신중히 고려해야할 것입니다.

 

 

3. 청약전략 세우기

운정지구의 주요 청약대기자들은 일산신도시 운정이나교하지구 금촌 기타로 생각해 볼 때

가장 우선권이 주어지는 파주시 주민들의 경우 문제가 되는 지역은 교하지구의 주민들일 것입니다. 교하지구에 청약을 통해서 입주를 하셨다면 아직 청약당첨금지기간인 5년이 안지났기 때문에 1순위 청약이 사실상 불가능할 것입니다. 때문에 지역우선 물량의 경우 운정기존아파트 주민들이나 금촌주민들께서 일단 유리하겠죠. (참고로 부동산에 대해 아시는 분들이라면 운정기존아파트주민, 교하지구주민, 금촌주공의 대부분의 청약자격자들은 당연히 운정청약에 나설 것으로 보입니다.)

다만 교하지구 주민의 경우 다소 약세가 예상되는 중대형 2순위 미달 물량이 있는지 예의주시하시기 바랍니다.

 

 

4. 향후 예상되는 문제점

올 하반기 1만여세대 분양을 시작으로 앞으로 계속된 분양이 이루어질 것입니다. 즉, 2009년 중순 이후부터 계속된 입주가 시작될 것입니다. 2010년 초에는 올 하반기에 분양하는 1만여 세대가 입주를 시작한다고 보았을 때, 가장 염려가 되는 것은 지금처럼 부동산거래가 부진할 경우 운정신도시의 주요 청약자들인 일산, 운정,교하, 금촌등의 청약자들이 입주시기에 맞춰 현재의 집을 처분하는 과정에서 생기는 문제점을 지적하지 않을 수 없군요.  교하지구의 경우 입주 3년이 되는 시점인 2009년을 전후해 상당한 물건이 매물로 나올 수 있는 상황이고 더군다나 운정입주를 위한 매물과 겹친다면  제대로된 시세로 물건을 팔기가 쉽지 않을 수도 있습니다.

때문에 운정신도시 청약하신분들은 입주계획을 잘 세우시기 바랍니다. 3년이 이미 지나 양도세 걱정이 없으시다면 운정당첨 이후 적당한 시기를 골라 미리 매도전략을 세우시기 바랍니다. 혹, 기존집의 매도가 어려울 것을 대비하여 자금계속을 철저하게 세우시는 것도 중요하겠지요.  운정신도시는 2009년 이후 매년 1만가구이상씩 입주가 시작되므로 완전입주가 될 때 까지 이러한 문제를 고려해 보지 않을 수 없군요.

반대로 이러한 문제가 잘 풀릴 수도 있을 겁니다. 어차피 새로 입주하는 아파트드이 7~10년 전매금지된다면 거래가 가능한 물건이 운정교하금촌정도이고 매수세력만 그 뒤를 받쳐준다면 오히려 좋은 조건에 매도가 가능할 것입니다. 운정신도시의 윤곽이 어느정도 드러날 경우 관심없던 매수세력의 유입을 가져올 수도있을 것입니다. 가시적인 파주시의 개발 성과(도로, 철도, 대학, 기업유치)로 인구유입조건만 채워준다면 이러한 걱정은 단지 걱정으로만 끝날 수도 있습니다.

즉, 결론은 입주전후의 자금 계획을 잘 세우시는 겁니다. 무주택자라면 크게 상관없겠구요.

 

 

세부적인 분양 내용 및 전략세우기는 업체별 분양공고 이후에 생각해도 늦지 않을 것입니다.

 

 

추가> 구태여 운정지구 기존아파트나 교하지구, 금촌 등지에서 새로분양하는 운정지구아파트에 갈아타기할 필요성은 느끼지 못하시는 분이 계신가요?

제 개인적인 생각으로는 가능하다면 갈아타시길 권해드립니다. 아파트는 끊임없이 진화하기 때문에 머물러 있으면 뒤쳐지게 마련입니다. 운정에서 새롭게 분양되는 아파트는 분명 기존의 아파트들보다 한단계 진화한 컨셉을 선보일 것입니다. 그러면서 분양가는 기존아파트들보다 저렴합니다. 혹, 조금더 비싸다고해도 갈아타야할 것입니다.  1년이 다르게 아파트들의 고급화는 추진되고 있습니다. 한 예로 이젠 대리석인테리어가 일반화되어버렸고 지상주차장 없애기, 방범시스템의 설치는 기본이 되어가고 있습니다. 도시 전체적으로 볼 때 유시티 혜택, 실개천, 자동쓰레기 수거시스템 등등 진화는 끝이 없습니다. 운정기존아파트들의 가장 큰 단점이 바로 새로짓는 새 아파트에 비해 덜 진화되었다는 것일 수도 있습니다.  물론 현재 입주를 마친 교하지구의 아파트들도 결국 운정신도시 아파트의 입주가 시작되면 비교에서 여러면에서 비교우위에 서기 어렵다는 것은 자명합니다.

또한 윗 글에서 전매제한에 대해 크게 다루지 않은 것은 전매제한은 깊이있게 접근할 필요가 있기 때문에 쉽게 이야기 하지 않은 것입니다. 전매제한에 따른 문제점은 다양한 각도에서의 접근이 필요한 부분이기 때문이죠. 부작용이 심도있게 나타나기 시작한다면 무용론이 일 수도 있는 것이구요. 또한 중대형의 7년 전매제한은 결국 짓는데 3년 입주후 4년이기 때문에 과도한 제한으로 받아들이기에도 한계가 있습니다. 

근래 부동산경기는 다소 주춤한 양상이나 실수요자의 투자 및 내집마련의 뜨거운 관심은 변함이 없습니다.

 매매시장의 위축과는 별개로 돈이 되는 수도권 신도시 및 대형택지개발지구에 분양하는 신규아파트에는 여전히 청약과열양상이 빚어지고 위험을 감수하며 불법거래에 나서는 예도 흔히 벌어지는 일입니다.

 

 동탄을 필두로 판교, 김포(장기지구)등의 분양을 시작으로 2기신도시시대의 서막이 열렸고 그곳에서 선택되어진 자와 그렇지 못했던 자간의 희비가 교차하는 모습을 우리는 경험했고 그리고 봐 왔습니다.

 

 이제 곧 2기 신도시중의 한곳 파주운정신도시가 일부단지의 개별분양을 시작으로 하반기 주택분양시장을 뜨겁게 달굴 채비를 하고 있습니다.

 

 첨단형 유비쿼터스씨티니 그린신도시니 하며 벌써부터 청약대기자의 기대와 관심을 한몸에 받고 있으며 분양가격 또한 원가연동제를 적용한다 하더라도 각 건설사들은 기존 시세보다 월등 높은 평당 950만원 ~ 1300만원정도의 가격에 분양을 준비중인것으로 알려져 있습니다.

 

 물론 기존아파트와는 좀더 차별화된 더 낳은 품질의 아파트를 공급하겠지요. 5~10년전매제한에도 불구하고 상당한 청약경쟁이 예고되어 있습니다.

 

 파주신도시는 개발사업지내에 이미 완공되어 기입주중인 기존아파트 8개 단지를 포함하고 있습니다. 신도시 조성발표이후 기존 단지들은 비교적 높은 시세상승이 있었으나 현 상황에서 새로 분양될 아파트와 비교한다면 상당한 가격 격차가 있으므로 기존단지중 옥석을 잘 가려 유망한단지를 골라 이를 선점한다면 적쟎은 투자수익을 봄과 동시에 청약경쟁 없이 수월하게 내집마련의 꿈을 이룰 수 있을것으로 판단됩니다.

 

                                                         파주신도시 위치도

 

 

                                                           주택건설계획

 

 

 

 

 * 지구내 핵심투자대상단지 8곳 *

 

# 월드메르디앙 1차

 입주 6년차 1500가구 규모로 대단지

 20평대부터 60평대까지 다양한 평형구성 

 평면설계는 양호하나 단지조경수준이 다소 떨어지고 노후도가 다소 진행됨.

 평당가격은 500 ~750선

 투자등급 : B (적합)

 

# 월드메르디앙 2차

 입주 6년차 1028가구 규모의 대단지

 29평부터 70평대까지 중대형평형으로 구성

 평면우수, 조경수준 보통, 노후도 보통 , 입지여건이 월드1차보다 못함.

 평당가격은 500 ~ 800선

 투자등급 : B- (보통)

 

# 동문굿모닝힐 1,2차

 입주6년차 1차 902가구 / 2차 1220가구

 30평 35평

 경의선 복선전철 운정역 예정지와 최근 거리 역세권으로 위치 양호하나 소음 등

먼지등의 피해 우려됨. 

 평면, 조경 등에서 월드에 뒤짐. 향후 낡은 아파트로 인식되어 칠 가능성 있슴.

 평당가격은 600 ~ 650선

 투자등급 : B- (보통)

 

# 벽산

 입주6년차 1260가구

 28평 ~ 68평형대 중대형평형구성

 양호한 입지

 평당가격은 550 ~ 800선

 투자등급 : B (우수)

 

# 현대아이파크 1,2차

 입주5~6년차 1차 1200세대 2차 600세대

 1차 20~60평대 2차 35~50평대로 구성

 브랜드 가치에 걸맞게 조경, 평면 모두 양호

 평당가격은 소형 500만원대 중대형 600~950만원선

 투자등급 : 1차 B (매우우수)

                2차 A  (강력추천)

 

 # 자유로아이파크

 입주 3년차의 가장 새아파트

 30  ~ 40평대의 평형구성

 설계와 평면 조경 모두 우수함

 평당가격은 700만원 ~ 1,000만원선으로 다소 높음

 투자등급 : B (매우우수)

 

 이상 여러분의 이해를 돕기 위해 계략적인 사항만을 주관적 관점에서 게제한것이니

 혹 착오 가능성이 있을 수 있습니다.