2009년 전국 재건축시장은 큰 폭의 오름세를 기록했다. 2008년 하락세로 일관했던 모습과는 대조적인 모습이었다. 서울은 강남권이 21%나 올라 급등세를 보였으며 경기에서는 과천, 성남이 오름세를 주도했다. 지방에서는 부산, 경남 상승세가 두르러졌다.

부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)가 2009년 재건축 아파트 시장을 정리했다.

2009년 전국 재건축 아파트 매매가 변동률은 17.49%, 수도권은 18.21% 상승했다. 지역별로는 서울은 19.34%, 경기도 8.62%, 인천은 2.62%로 모두 상승세를 보였으며 지방 역시 5.18% 올랐다.

>>> 서울19%↑ 송파(25%)> 강동(25%)> 서초(19%) 순

올해 동안 서울 재건축 아파트 매매가는 19.34% 올랐다. 3.3㎡당 매매가 3천3백40만원으로 2007년 1월(3천3백15만원) 최고점을 넘어섰다.

지역별로 자세히 살펴보면 △송파 (25.75%) △강동(25.15%) △서초(19.26%) △강남(18.48%) △영등포(14.08%) △광진(5.66%) 순으로 상승해 강남권이 주도한 것을 알 수 있다.

강남권은 상승세를 주도하면서 21.31% 올라 3.3㎡당 매매가 3천5백25만원을 기록했다. 2007년 1월(3천5백89만원) 최고점에는 64만원 못 미치는 수준이다.

송파구는 잠실동, 신천동, 가락동 등 전 지역이 고른 상승세를 보였다. 한강변초고층 재건축에 대한 기대감이 높고, 제2롯데월드 사업도 진척을 보이면서 투자자들이 꾸준히 유입됐기 때문이다.

잠실동 주공5단지 119㎡가 4억2천만원 올라 14억5천만~14억9천만원, 가락동 가락시영2차 62㎡도 1억8천5백만원 올라 9억2천만~10억원이다.

강동구는 고덕지구 단지들이 사업성과를 내면서 시세상승으로 이어졌다. 또한 송파, 강남 재건축 단지에 비해 자금 부담이 상대적으로 덜해 투자자들에게 인기를 누렸다. 둔촌주공2단지 82㎡가 2억2천5백만원 올라 9억~9억2천만원

강남구는 개포동 주공단지들이 용적률 상향조정이 이뤄져 수익률이 높아질 것으로 기대한 매수자가 몰리면서 역시 높은 상승률을 기록했다. 개포동 주공1단지 59㎡가 4억원 올라 15억4천만~15억6천만원이다.

강남권을 제외한 지역에서는 영등포구가 선방했다. 여의도지구는 물론 당산동 등 인근 단지들도 재건축 기대감이 높아지면서 상승세를 이뤄냈다. 여의도동 시범 158㎡가 2억6천만원 올라 14억~15억원, 당산동5가 상아 165㎡동 1억3천만원 올라 6억6천만~7억2천만원이다.

>>> 경기에서는 과천이 독주, 인천은 저렴한 동구 인기

올해 경기도는 크게 오른 과천(27.79%)의 영향으로 전체 재건축 아파트 매매변동률이 8.62%를 기록했다. 지역적으로는 △과천(27.79%) △성남(15.10%) △용인(7.03%)이 올랐으며 △의정부시(-8.25%), △부천시(-7.61%) 등은 하락했다.

과천시는 도시주거환경정비정비기본계획(안) 공람공고가 이뤄지면서 오름세를 타기 시작해 강남재건축 상승세에 힘입어 꾸준한 상승세 보이면서 전국 상승률 1위를 차지했다. 원문동 주공2단지 52㎡가 2억1천만원 올라 7억5천만~8억2천만원이다.

용인과 성남시도 전통적으로 강남권 재건축 매매가 움직임에 민감하게 반응하던 곳으로 강남권 상승에 동반상승세를 보이면서 강세를 보였다.

용인시 신갈동 신갈주공 42㎡ 2천2백50만원 올라 2억3천만~2억5천만원, 성남시 신흥동 주공 89㎡는 8천5백만원 올라 4억8천만~5억원이다.

반면 의정부시와 부천시는 경기침체의 압박을 이기지 못해 약세를 보였다. 가시적인 사업성과도 없는 상황이어서 매수자들의 관심을 받지 못했다. 의정부시 용현동 주공 56㎡가 2천5백만원 떨어져 1억6천만~2억원이다.

경기 재건축 아파트 3.3㎡당 매매가는 1천6백39만원으로 최고점 2006년 11월(1천9백26원)에 비하면 아직 85%까지 회복된 상태다.

인천에서는 △동구(9.77%) △서구(1.85%) △부평구(1.82%) 순으로 올라 동구 상승세가 눈에 띈다. 송현동 송현1,2차를 비롯해 상대적으로 매매가가 저렴한 단지들이 투자자들에게 인기를 얻었기 때문이다.

>>> 지방도 부산, 경남 재건축 기대감 높아

지방에서도 부산(8.56%)과 경남(7.80%)이 상승률을 기록하면서 지방 전체 상승률을 끌어올렸다. 부산에서도 수영구와 해운대구가 높은 상승률을 보였는데 전통적으로 주거여건이 우수해 선호도가 높은 곳으로 재건축 기대감까지 더해졌기 때문이다.

최근 이 일대 입주 물량도 거의 소화 돼 공급량이 부족해지면서 재건축아파트에 대한 선호도가 높아진 상태다. 수영수 남천동 삼익비치, 삼익타워, 삼익빌라가 타입별로 5백만~5천5백만원까지 상승했으며, 해운대구 중동 주공도 1천7백50만~2천만원 올랐다.

부동산시장이 최근 악재가 잇따르면서 주택시장을 중심으로 급격히 위축되고 있습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 떠오르는 부동산시장 2대 악재를 정리하고 이에 따른 순발상, 역발상 부동산 투자전략을 제시합니다.

부동산시장 2대 악재

전문가들은 연내 금리인상이 사실상 물 건너간 상황이지만 한국은행이 2010년 초부터 적극적으로 금리인상에 나설 것으로 내다보고 있습니다. 금리인상 시점이 빠르면 2010년 1월, 늦어도 2월에 단행될 것이라는 분석입니다.

노무라증권은 최근 당초 11월로 전망했던 금리인상 시점을 1월로 늦췄습니다. 한은이 내년 1월 0.25% 포인트 인상을 시작으로 2010년 한 해 동안 1.25% 포인트를 더 올려 기준금리는 3.50% 수준에 이를 것으로 전망했습니다.

이와 관련 양도성예금증서(CD) 금리가 두달 째 상승세를 보이고 있습니다. 10월 현재 2.8% 대 수준인 3개월 CD 금리는 연말께 3%까지 오를 것이라는 전망입니다. 이에 따라 CD 금리에 연동된 주택담보대출 금리도 덩달아 올라 지난 9월 이미 최고 6%를 넘어섰습니다.

총부채상환비율(DTI) 규제도 강화되고 있습니다. 지난 9월 7일부터 은행 등 제1금융권에서 주택담보대출을 받을 경우 서울은 대출 금액이 5천만원을 초과하면 DTI가 50%, 인천, 경기 지역은 60%가 적용되고 있습니다. 강남 3구는 종전처럼 DTI 40%이구요.

이어 10월 12일부터 보험사, 저축은행 등 제2금융권 DTI 규제가 추가로 시행되고 있습니다. 보험사는 서울 DTI 50%, 인천, 경기는 60%가 적용됩니다. 또 상호금융사와 저축은행, 여신전문사(캐피털, 카드사) DTI는 서울 50~55%, 인천, 경기 60~65% 입니다.

순발상 부동산 투자전략

저금리 잔치가 끝나고 2010년 금리인상이 본격적으로 시작되면 가계 이자부담이 크게 늘어납니다. 이에 따라 주택 구매력도 떨어져 매수세가 위축돼 가격이 하락할 수밖에 없습니다.

금리 인상은 재건축 재개발 기존아파트에 이어 분양시장까지 주택시장을 총체적으로 침체시킬 것입니다. 강남권 재건축시장의 경우 대출규제로 매수세가 한풀 꺾인데 이어 대출 금리가 본격적으로 상승하면 커다란 악재로 작용할 것입니다.

내집마련 실수요자는 금리가 오르기 전 막차를 타는 것 아닌가? 고민하고 있고 대출을 무리하게 받아 집 산 사람들은 금리 인상을 앞두고 걱정이 태산입니다. 매수세가 줄어들고 관망세가 늘어나고 있습니다. DTI 규제가 강화된데 이어 대출 금리가 급등할 경우 주택시장은 이자부담을 견디지 못한 중산층 이하 서민들이 급매물을 쏟아내고 최악의 경우 가계 부실로 버블 붕괴 가능성마저 있습니다.

이미 강남 재건축단지가 하락세로 돌아섰고 강북권 및 신도시, 경기권 아파트값도 하락세를 보이고 있어 주택시장이 침체되는 것은 시간문제입니다.

소나기는 피하는 게 상책입니다. 투자시기를 저울질하는 투자자라면 급매물이 쏟아지는 시점까지 기다려야 합니다. 지금 가격보다 최소한 10% 이상 하락하는 시점까지 기다리세요. 2010년 금리가 본격적으로 인상되고 주택담보대출 금리가 7%를 넘어서면 급매물이 쏟아질 것입니다.

이럴 때 평소 유심히 봐둔 아파트를 급매물로 매입하는 것입니다. 최소한 2010년 상반기까지 기다리고 2010년 하반기에 매입타이밍을 잡으면 좋겠습니다.

역발상 부동산 투자전략

역발상 부동산 투자전략을 극단적으로 단순화시킨 것이 바로 신문에 나오는 부동산 기사와 거꾸로 가라는 것입니다. 즉 부동산시장에 대한 어두운 전망(나쁜 뉴스)이 지배할 때 역발상으로 매수하고, 부동산시장이 과열돼 급등하고 있다는 기사(좋은 뉴스)가 나올 때 매도하는 것입니다.

‘부자 아빠 가난한 아빠’ 저자인 로버트 기요사키의 재테크 훈수를 인용합니다.

“재테크를 하는 사람들은 모두 뉴스에 민감하다. 일반인들은 경제와 관련된 나쁜 뉴스에 민감하다. 나쁜 일이 일어나고 있는 것에 대한 두려움 때문에 직장에서 잘리지 않기 위해 발버둥치게 되고 별 볼일 없는 투자대상에 투자하는 악순환을 낳게 된다. 그리고 불만족한 상태의 삶에 집착하곤 한다. 그 결과로 더 큰 손해를 보기 쉽다.

성공한 투자자 역시 뉴스에 민감하다. 특히 나쁜 뉴스에 민감하다. 이들은 좋은 뉴스가 아닌 나쁜 뉴스를 찾아다닌다. 호경기일 때 다른 업종에서 나쁜 뉴스와 거래건을 찾아 돌아다니며 낮은 가격이지만 가치 있거나 성장 추세에 있는 투자대상을 물색한다.

성공적인 투자자가 되려면 나쁜 경제뉴스의 두려움을 흥분으로 전환하여야 한다. 당신이 두려움보다는 흥분으로 사는 것을 배울 수 있다면, 삶이 더 재미있고, 활력차고, 만족스러울 것이다. 나는 나쁜 뉴스를 더 많이 들을수록, 더 행복해진다. 나에게는, 호경기든지 불경기이든지 행복해지고 부자가 되는 것이 삶을 사는 훌륭한 방법인 것이다.”

나쁜 뉴스에 대한 두려움보다 기쁜 마음으로 매수하라! 정말 정신이 번쩍 드는 말이 아닐 수 없습니다. 하지만 이를 실행하는 사람은 많지 않습니다.

역발상 투자를 하겠다면 지금 부동산시장에 나쁜 뉴스가 쏟아지면 매수를, 좋은 뉴스가 쏟아지면 매도를 하세요. 이도 저도 아닌 상황이라면 나쁘거나 좋은 뉴스가 쏟아질 때까지 기다려야 하겠지요.

최후의 승리자가 되려면 순발상이 아닌, 역발상 투자를 해야 합니다.

지난 주말 설악산에 단풍을 보려는 관광객이 5년만에 최대라고 하더군요. ‘올해 단풍이 곱다’, ‘이번 주말이 단풍 절정이다’ 등 언론 보도를 믿고 단풍이 좋다는 흘림골 주전골 천불동계곡 수렴동계곡 등에 사람이 한꺼번에 몰렸습니다.

역발상 투자자라면 과연 언제, 어떻게 단풍을 볼까요? 부자노트 독자님들은 한번 생각해보기 바랍니다.