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[스크랩] 재건축과 재개발, 투자성 비교분석 |부동산노트
2007-06-19 23:56
http://blog.drapt.com/leedooho/22751182264996737 
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
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[민권식칼럼 #52] 재건축과 재개발, 투자성 비교분석
◈ 재건축과 재개발의 이론적 차이점
재건축 사업과 재개발 사업은 노후화 된 주택을 공동주택(아파트)으로 탈바꿈시키는 주택개량사업이라는 공통점이 있지만 깊이있게 자세히 들여다보면,
기본 전제부터 다른 개념입니다.
재건축은 주변 기반시설(도로망, 상업시설, 녹지공간 등)이 양호하여 기반시설은 그대로 두고 주택만을 철거하고 다시 짓는 사업이지만,
재개발은 주택이 노후 불량함은 물론 기반시설까지 열악한 지역을 대상으로 하여 주택 뿐만 아니라
기반시설까지 전부 개선하는 사업이라는 것이 대표적인 차이점입니다.
그러면, 재건축과 재개발의 차이점을 한눈에 살펴보도록 하죠.
◈ 재건축과 재개발의 과거, 현재, 미래
1990년대만 하더라도 부동산투자 특히, 소액투자의 대명사는
단연 재건축이었습니다. 하지만 개발이익환수제 도입과 안전진단기준 대폭강화 등의 정책에 의한 재건축 죽이기의 강도가 점점 심화되면서 현재 재건축의 투자메리트는 많이 떨어져 있는 상태입니다. 이러한 재건축사업의 상황과는 달리, 상대적으로 오랫동안 소외되었던 재개발이 점점 그 빛을 발하고 있습니다. 뉴타운사업 및 균형발전촉진지구, 도시재정비촉진특별법을 적용시킨 도시재정비촉진지구, 강북재개발의 핵심이론인 U-Turn Project 등의 체계적인 재개발사업 지원 정책이 추진되면서 현재 재개발사업의 투자메리트는
재건축을 크게 앞지르고 있는 형국입니다. 하지만 아직도 우리에겐 재개발은 어렵고, 10년이상을 바라봐야 하고, 돈이 묻혀버리는 투자처라는 인식이 남아있습니다. 그러나, 우리의 삶과 함께하는 모든 것들이 큰 변화가 있었듯 재개발사업 또한 많이 변했습니다. 이러한 변화를 제대로 catch하지 못한채 과거의 인식 그대로 바라보는 것 은 시대의 흐름을 파악하지 못하는 큰 오류입니다. 물론 재개발사업은 재건축처럼 노후화된 집만 헐고 아파트를 짓는 것이 아닌, 도시기반시설까지 재정비하는 사업이기 때문에 재건축에 비해 더욱 광범위 합니다. 하지만 굵은 요지 몇가지의 개념만 제대로 파악하면 재건축은 물론 일반아파트보다 더욱 쉽게 접근할 수 있는것이 바로 재개발입니다.
◈ 사회적인 시각에서 재건축과 재개발을 바라보자
재개발은 앞으로도 계속 각광받는 투자처가 될 전망입니다. 재건축은 도시기반시설을 그대로 두고 집만 새로 짓는 개념이기 때문에 기반시설의 절대부족 현상으로 인한 교통체증, 편의시설 및 학교, 공공부지의 부족 등 난개발의 원인을 제공한다는 핸디캡을 가지고 있습니다. 또한 재건축은 사적 부조 개념의 수익사업으로 분류되어 정부에서도 집값상승의 진원지로 취급, 앞으로도 지금의 규제책 이상의 규제책이
오랜시간동안 유지될 가능성이 높은만큼 사업성 및 투자성의 한계가 극명합니다.
하지만 재개발은 도시기반시설까지 함께 체계적으로 재정비하는 것이기 때문에 심각한 사회문제로 대두되고 있는 난개발의 개념과는 거리가 멉니다. 오히려 해결책이 될 수 있죠. 또한 수익사업이 아닌 주택개량사업으로 분류되어 정부에서도 오랫동안 슬럼화된 지역을 재개발사업의 형태로 촉진시키려는 의지를 표명하고 있다는 점도 주요체크사항입니다.
이러한 확실한 명분을 갖추고 있는 재개발의 미래는 매우 밝으며 촉진지구의 인허가절차 간소화에서도 바로 알 수 있듯이 사업속도 또한 더욱 빨라질 것이고 그만큼의 사업성 및 투자성 또한 높아질 것으로 평가받고 있습니다. 재개발에 투자하겠다는 투자자가 재건축보다는 배이상으로 많았던 최근 언론기사의 설문조사 결과가 재건축보다 월등한 재개발의 투자유망성을 대변하는 객관적 가치가 된다고 말할 수 있습니다. ◈ 재건축과 재개발의 객관적 차이점
이러한 기본 전제적인 개념에서의 유망성 뿐만아니라
수익성과 직결되는 현장데이터인 종세분화의 산물 용적률을 필두로,
면적 당 세대수로 설명할 수 있는 호수밀도의 차원에서도 재건축과 재개발은 큰 차이가 있습니다. 구옥이나 단독주택, 저층 다세대주택으로 구성된 재개발과 이미 공동주택의 성격인 재건축의
조합원수로 대변되는 현장데이터는 큰 차이가 있을 수 밖에 없습니다.
이 밖에 개발이익환수여부, 인허가절차 등에서도
현 시점에서 분석할때 재건축보다는 재개발의 투자성이 우위에 있습니다. ◈ 이제는 재개발투자가 대세다
우리는 테마파크 조성, 전철역 개통, 재건축ㆍ재개발 정비구역 지정을
집값상승의 3대 빅이벤트라고 부릅니다.
세가지 이벤트 중에서 하나만 발생해도 집값은 큰폭의 상승곡선을 나타냅니다.
이 중에서 재건축ㆍ재개발은 획을 같이 하는 친형제로서
주택개량사업이라는 본질적인 뿌리를 함께 하고 있는 뗄래야 뗄 수 없는 영구적 비교대상입니다.
하지만,
그동안 부모(정부)의 사랑을 독차지 하던 재건축은 어느 때부터인가
눈밖에 나기 시작한 반면(난개발로 인한 부작용 및 집값상승의 진원지)
오랫동안 홀로서기만을 해왔던 재개발이 현재는 재건축의 자리를 대신해
부모의 사랑을 한몸에 받고 있습니다. (뉴타운, 도시재정비촉진지구,
균형발전촉진지구, 지구단위계획의 확장 지정)
체계적인 교육을 받으며 건강하게 커가고 있는 재개발에 비해
부모한테 확실하게 찍혀버린 재건축의 미래는 불투명한 실정입니다.
부모의 성향을 정확히 파악하는 것이 바로 투자수익률과 직결되는 성공투자의 지름길인 것입니다.
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗, |
2007-06-19 23:47
http://blog.drapt.com/leedooho/2413571182264431742
출처 : 동탄-공세-보라 전철역 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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양이 매우 많기 때문에 시간이 걸릴 수 있으니 조금만 기다려서 스크랩 하십시오.
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<경기도철도기본계획 - 경기개발연구원>
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2007-06-19 23:44
http://blog.drapt.com/leedooho/3984271182264279292
출처 : 좋은현상으로...Good actual condition
원문 : http://blog.drapt.com/koyongso
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저자와의 대화, 평당 1만~2만원 땅 사서 묻어두세요
"수천억 원대 부자들은 대부분 땅으로 돈을 벌었습니다. 원룸에 살더라도 종자돈 1000만원만 있으면 땅에다 장기투자하세요." 베스트셀러 `39세 100억, 젊은 부자의 부동산 투자법`(길벗 펴냄) 저자인 이진우 한국무역경제연구소장은 아파트에 목숨 거는 재테크로는 부(富)를 거머쥘 수 없다고 강조했다. "부의 비밀은 땅에 있다"는 그의 말은 확신에 차 있었고 단호했다. 20세부터 땅에 투자해 100억원대 자산가가 된 이 소장은 "아파트는 10년 지나도 20배 이상 오르기 힘들다"며 "하지만 잘 고른 땅은 10년 지나면 100배 이상 오르니 빅뱅이나 다름없다"고 말했다. 실제로 저자가 투자한 용인지역은 10년 만에 150배 올랐다. 7년 전 1500만원에 매입한 충남 당진군 토지 550평은 5억원으로 뛰었다. 언젠가 시(市)로 승격될 것이라는 루머를 듣고 산 땅이다. 물론 아무 땅이나 사면 안 된다. 그는 신도시나 국가공단, 고속도로 개발계획이 발표된 지역에서 30㎞ 떨어진 토지를 노린다. 개발 예정지는 토지 보상비가 적기 때문에 피한다. 가운데 부분은 먹을 수 없는 이른바 `도넛 이론`이다. "분당 신도시를 조성할 때는 용인 땅을 사고, 용인이 뜨면 화성에 투자했습니다 . 남보다 한 발 앞서가야 고수익을 올릴 수 있어요." 이미 가격이 오른 땅은 살 필요가 없다. 평당 1만~2만원짜리를 사서 가치를 끌어올리면 된다. "가장 저렴한 농경지를 사서 형질을 변경하고 조경을 한 뒤 도로를 넓히면 됩니다 . 못생긴 땅을 사서 성형수술한다고 생각하세요. 거액을 투자하면 위험이 크기 때문에 소액 투자를 하는 게 좋아요." 초보자들이 땅을 고를 때는 최소한 50명 이상 전문가와 상담하라고 권한다. 그 지역 터줏대감이나 마을 이장, 동네 구멍가게 주인, 면사무소 직원, 부동산 중개업자를 만나 개발 정보와 전망을 들어보라는 것. 양도세와 종합부동산세를 두려워하는 사람들에게 그는 "위기는 기회"라고 강조했다. "세금 때문에 가격이 떨어지고 있으니 지금이 투자 적기죠. 10억원 차익을 남겨 양도세 6억원 내면 어떻습니까. 가만히 앉아서 4억원 버는 게 쉽나요. 세금을 두려워하면 절대 부자가 될 수 없습니다 ."
내가 나를 경험 한대로 나에게 주어지고 내가 인식 한대로 세상은 존재한다... |
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