수도권 땅 규제 난공불락? 수도권 규제 완화 공방이 뜨겁다. 하이닉스 이천 공장 증설을 둘러싸고 불붙은 자연보전권역과 상수원 규제 논란은 증설 불가 결정이 내려진 지 두 달이 지났지만 오히려 증폭되고 있다. 김문수 경기도지사와 이치범 환경부 장관은 일대일 ‘맞짱 토론회’를 준비하고 있다. 수도권 한나라당 의원들은 규제완화 법안을 발의했고, 반사이익을 누려온 강원도는 지역균형발전협의회와 연대해 저지하겠다며 벌써 으름장이다. 군사시설보호구역이나 그린벨트도 뜨거운 감자다. 대선과 총선으로 이어지는 선거국면에서 공방은 한층 치열해질 전망이다. 　

 

 

 

 

수도권은 남한 면적의 11.8%(35억 평)에 불과한 땅이지만 전체 인구의 48.3%(2378만 명)가 사는 밀집지역이다. 정부는 1960년대부터 인구 집중에 따른 부작용을 줄이기 위해 곳곳에 규제 그물을 쳤다. 수도권에만 있는 게 3대 권역 규제다. 이른바 자연보전ㆍ과밀억제ㆍ성장관리 등 권역이다. 그린벨트ㆍ군사시설보호구역ㆍ상수원보호구역은 다른 지방에서도 찾아볼 수 있다. 건설교통부 박무익 수도권정책팀장은 “수도권 지자체들이 규제를 많이 받고 있다는 것을 과장하기 위해 규제의 정도를 부풀리고 있다”고 말한다. 그러나 중첩된 규제가 이처럼 넓은 지역에 분포하는 곳은 수도권 외에서 찾아보기 어렵다.

◇개발압력 커진 자연보전권역ㆍ상수원관리지역=신세계첼시가 경기도 여주군의 건축허가를 받아 짓고 있는 아웃렛은 위법 논란으로 개장 날짜조차 정하지 못하고 있다. 수도권정비법상의 자연보전권역 규제를 회피하기 위해 폭 20m 보행로를 사이에 두고 기준 면적 이하로 양쪽에 각각 건물을 지은 것이 문제였다. 경기도와 건교부는 사실상 하나의 건물이므로 기준을 초과했다고 판단했다. 신세계첼시로서는 최악의 경우 다 지은 건물을 헐어야 할 판이다.

자연보전권역은 수도권정비법이 정한 3대 권역 중 하나다. 다른 2개 권역(과밀억제ㆍ성장관리)에 비해 상대적으로 개발이 어렵다. 일정 규모 이상의 대형 건축물 신축도 금지된다. 자연보전권역의 비도시지역은 어떤 경우에도 50만㎡(15만 평)를 초과하는 택지를 조성할 수 없다. 오염총량제가 시행되는 도시지역에서는 10만㎡(3만 평) 이상 개발이 허용되지만 총량이 적다. 대규모 개발은 사실상 불가능하다. 이에 비해 성장관리권역은 대형 건축물 신축에 대한 규제가 없다. 30만 평 이상의 대규모 택지조성도 심의를 통과하면 허용된다. 과밀억제권역은 서울과 인접 위성도시 지역으로 대형 건축물을 세울 수 있지만 과밀부담금이 부과된다.

자연보전권역의 규제가 가장 강력한 것은 수도권 주민의 식수원 오염을 막기 위한 명분에서다. 팔당호 주변은 무려 7개 법률에 의해 개발 등을 규제하고 있다. 증설이 불허된 하이닉스 이천 공장이 있는 곳은 특별대책지역Ⅱ로 특정수질유해물질 배출시설이 제한된다.

이 같은 자연보전권역ㆍ상수원관리지역 규제 때문에 수많은 개발업자가 속앓이를 했다. 5대 신도시 건설이 마무리된 1990년대 후반 개발업자들이 새로운 땅을 찾아나설 때였다. 이들은 분당 신도시와 가까운 경기도 용인ㆍ광주, 그리고 일산 신도시 건너편 김포 등 세 곳을 점 찍었다. 용인에서는 성장관리권역의 준농림지 개발 열기에 힘입어 재미를 봤다. 김포에서도 부진하긴 했으나 그럭저럭 아파트를 지어 팔았다. 하지만 광주에서는 땅과 돈이 묶이고 말았다. 자연보전권역 규제 때문이다. 이른바 ‘오포 게이트’에서 드러났듯 개발업자들은 규제를 뚫기 위해 정ㆍ관계 로비를 시도했다. 땅을 여러 조각으로 쪼개 편법으로 개발하기도 했으나 이마저 법 개정으로 어려워졌다.

용인시는 권역에 따른 개발효과의 차이를 선명히 보여준다. 용인 서쪽 지역의 수지ㆍ기흥ㆍ구성은 성장관리권역이다. 아파트 부지를 찾기 어려울 정도로 개발이 진행됐다. 반면 동쪽의 양지ㆍ모현 등은 자연보전권역이어서 용인 서쪽과는 완전히 딴판이다.

분당을 시작으로 용인ㆍ판교ㆍ동탄ㆍ광교(이의)ㆍ오산ㆍ평택 등 경부축의 개발은 막바지에 이르렀다. 이에 따라 서울과 가깝고 벌판으로 남아있는 자연보전권역은 다시 거센 개발압력에 직면해 있다. 대표적으로 용인 모현, 광주 오포는 신도시가 들어선다는 소문에 몇 달째 땅값이 요동치고 있다. 정치권의 움직임은 권역 규제가 완화될 것이라는 기대를 부풀리고 있다.

김문수 경기지사는 하이닉스 증설을 허용하는 것은 물론 팔당호 유역을 청정산업단지, 교육 및 연구단지 등 조성, 기존 시가지 정비, ‘명품 신도시’ 건설 등을 통해 친환경적으로 개발할 수 있다고 주장한다. 이명박 전 서울시장의 경부운하 구상은 상수원지역의 개발 청사진까지 포괄하고 있는 것으로 알려져 있다.

◇군사시설보호구역 축소 공방=양주시 장흥면 부곡리. 군사시설보호구역 지정이 땅 개발에 어떤 힘을 미치는지 명확히 보여주는 현장이다. 마을을 통과하는 도로를 기준으로 보호구역이 설정돼 한쪽은 아파트촌으로, 한쪽은 허름한 마을로 대조를 이룬다. 경기 북부지역은 총면적의 44%인 5억7202만 평이 군사시설보호구역이다. 주민들은 지역발전을 저해하는 족쇄라며 원망한다.

군사시설보호구역 중 통제보호구역은 단독주택ㆍ공동주택ㆍ근린생활시설ㆍ공장ㆍ공연장ㆍ대학교의 신축이 전면 금지된다. 제한보호구역에서는 군부대의 동의를 받아야 제한적으로 신ㆍ증축이 허용된다.

정부는 군사분계선 인접지역의 통제보호구역을 군사분계선으로부터 15㎞ 이내에서 10㎞ 이내로 축소하는 내용의 ‘군사기지 및 군사시설보호법 개정안’을 지난달 28일 국회에 넘겼다. 민통선 밖에 있는 군사시설 주위의 통제보호구역은 군사시설의 최외곽 경계선으로부터 500m, 제한보호구역은 1㎞ 이내에서 각각 300m와 500m로 축소된다.

수도권 북부지역의 연천ㆍ파주ㆍ양주ㆍ고양 등의 주민들은 이 정도로 성이 차지 않는다. 추가 완화를 요구하고 있다. 경기도청 관계자는 “민간인통제보호구역을 군사분계선 15㎞에서 10㎞로 축소하는 정부안은 민통선이 지금도 10㎞ 내에서 운용되고 있어 의미가 없다”고 주장했다. 정부안이 국회 국방위에 상정될 때 이재창 의원(한나라당) 등 여야 14명의 의원은 공동 발의한 내용을 반영해 정부안을 수정하겠다고 벼르고 있다. 의원안은 제한보호구역을 군사분계선으로부터 25㎞ 이내에서 15㎞ 이내로 축소하는 것이 골자다. 군사시설보호구역을 10㎞ 북상시키면 수도권 북부에서 군 동의를 받지 않고 개발할 수 있는 땅이 확 늘어난다. 이재창 의원 측은 “2년여를 기다려온 만큼 경기도와 함께 총력을 다해 법안을 관철시키겠다”고 밝혔다. 25㎞와 15㎞ 사이에서 절충점을 찾을 수도 있지 않겠느냐는 관측이다. 하지만 국방부는 25㎞ 범위는 작전상 꼭 필요하다는 입장이다.　

 

중앙선데이

대표적인 서울의 위성도시로 꼽히는 경기도 부천시가 중장기 개발의 청사진에 해당하는 ‘도시기본계획’을 다시 짜는 절차를 밟고 있다.

김포공항, 인천공항 등에서 가까운 입지적 특징 상 급증하는 물류·유통 용지 등의 개발 수요에 효율적으로 대처하고, 체계적으로 도시를 개발하기 위해서다.

부천시는 이를 위해 현재 보전용지로 묶여 있는 오정구 오정동 일대 0.416㎢(13만평)을 개발해 대규모 물류·유통단지를 조성할 계획이다.

시는 또 오정구 성곡동 일대 0.672㎢(20만평), 소사구 범박동 일대 0.466㎢(14만평)를 택지지구로 개발해 도시기본계획 재수립으로 늘어나는 인구를 수용할 예정이다. 개발제한구역 1.155㎢(35만평)도 해제돼 골프장, 주거단지 등으로 개발될 것으로 보인다.

 
이에 따른 2020년 인구계획은 98만명(현재 86만명)으로 설정했다. 부천시는 이런 내용을 담은 ‘2020년 부천 도시기본계획’를 수립, 경기도에 제출해 현재 막바지 승인 절차를 밟고 있다.

 

도시기본계획 수립 결과에 따라 재산가치의 향배가 결정되는 땅 주인들은 계획 수립 일정과 내용에 촉각을 곤두세우고 있다.

시 도시계획과 관계자는 “그동안 최종 승인의 걸림돌이었던 수도권 광역도시계획이 5일 확정됨에 따라 부천시 도시기본계획도 조만간 확정될 것”으로 예상했다.

대규모 물류·유통단지 조성계획 ‘눈길’

개발 예정지는 그동안 상대적으로 낙후됐던 동북부권역인 오정구 일대에 집중돼 있다. 우선 부천시는 김포공항과 가까운 오정구 오정동 일대 0.416㎢(13만평)를 개발해 대규모 물류·유통단지를 조성할 계획이다.

시는 이곳에 김포·인천공항 등과 가까운 입지적 특성을 살려 집배송센터, 물류센터, 전문도매상가, 일반 상가 등을 조성할 예정이다.

부천시는 현재 경기도가 심의 중인 '2020년 도시기본계획'이 확정되는 대로 ‘부천 유통단지’ 지정고시를 거쳐 보상에 착수한다는 방침이다. 사업시행을 토지공사 인천본부가 맡을 예정이라고 시 관계자는 밝혔다.

이곳은 현재 토지거래허가구역에서 제외돼 외지인의 땅 매입에는 제한이 없다.

하지만 주민공청회 등을 통해 개발계획이 알려지면서 땅값이 크게 오른 상태라고 현지 부동산업계는 전한다.

오정동 공항공인 윤양석 사장은 “이미 시가화가 진행돼 녹지지역 땅값이 평당 150만∼200만원대로 비싸 투자 이점은 떨어지는 편”이라고 말했다. 
 

▲ 경기도 최종 승인을 앞둔 '2020년 부천 도시기본계획'에 따르면 일대 1.155㎢(35만평)에 달하는  개발제한구역이 조만간 해제될 계획이다. 사진은 부천시 부천대학 부근.

여월지구에선 9월 아파트 분양돼

‘부천 유통단지’ 예정지 인근인 오정구 성곡동 일대 0.672㎢(20만평)은 여월택지지구로 개발되고 있다.

정부는 이곳이 부천 도시기본계획상의 시가화 예정용지로 반영되기 전인 2002년에 일대를 국민임대주택단지 조성을 위한 택지개발예정지구로 지정한 바 있다.

부천시는 뒤늦게 이를 도시기본계획에 반영하기 위해 이번에 이곳을 시가화 예정용지로 지정하는 것이다.

시행청인 주택공사는 여월지구를 개발해 국민임대 2056가구를 포함, 아파트 3786가구와 단독주택 184가구를 공급할 계획이다. 주택공사는 지난해 11월 국민임대 1825가구를 공급한데 이어 올해 9월 C1블록에서 전용면적 85㎡(25.7평) 초과 아파트 336가구를 분양할 계획이다.

분양가는 아직 미정이라고 주공 관계자는 밝혔다. 여월지구는 경인고속·서울외곽순환도로 등과 가깝고, 2010년 개통예정인 서울지하철 7호선 이용이 편리한 게 장점이다.

작동 현대공인 관계자는 “주변이 그린벨트로 둘러싸여 주거환경이 쾌적하다”며 “도심 속 전원생활을 꿈꾸는 내집마련 수요자라면 한번 노려볼만 하다”고 말했다.

주변 토지시장은 한산 편이다. 그린벨트로 묶여 각종 개발행위가 제한되는데다 땅값도 평당 70만∼100만원대로 비싸 사려는 사람은 드물다고 현지 중개업소는 전한다.

그린벨트에서 해제되는 곳 노려볼만

동부권역인 오정구 고강동 일대에선 개발제한구역이 대규모로 풀려 주거단지, 골프장 등으로 개발될 예정이다. 부천시는 이번 ‘2020년 기본계획’에서 성곡·고강동 일대 그린벨트 1.155㎢(35만평)를 시가화 예정용지로 반영해 주거ㆍ공업 단지, 골프장 등을 조성한다는 계획이다.

이번에 풀리게 되는 개발제한구역은 부천시 전체 개발제한구역 면적인 24.03㎢의 4.6%에 해당하는 규모다.

부천시는 우선 이중에서 오정구 고강동 일대 6만여평은 골프장으로 개발할 예정이다.

시 관계자는 "김포공항의 항공기 이·착륙에 따른 소음으로 피해 주민들이 집단 이주한 뒤 도시 흉물로 방치돼 있던 이곳을 개발해 9홀 규모의 골프장을 건설할 계획"이라고 밝혔다.  

시는 또 오정구 성곡동, 소사구 범박동 일대 개발제한구역도 대대적으로 풀어 주거단지를 조성할 방침이다.

현재 이곳 땅값은 개발제한구역에서 해제될 가능성이 높은 전답을 중심으로 평당 100만∼200만원을 호가한다.

다산서비스 이종창 대표는 “주택 20가구 이상이 밀집된 취락지구가 해제 예정 대상”라며 “그린벨트에서 풀리면 땅값이 크게 뛰는 만큼 한번 노려볼만 하다”고 말했다.

성곡동 행운공인 관계자는 “2005년 주민공람 이후 해제가 유력시되는 곳을 중심으로 땅값이 많이 올랐다”며 “기본계획이 확정되는 7월 말 이후 한차례 더 뛸 가능성도 있다”고 말했다.

땅값 오를 만큼 올라 투자에는 신중해야

전문가들은 이미 땅값이 오를 만큼 오른 부천지역 투자에는 신중을 기해야 한다고 조언한다.

이미 개발계획이 공개돼 땅값이 많이 오른 만큼 투자 이점은 크게 떨어진다는 것.

하지만 토지거래허가구역에서 제외된 일부 지역은 장기 투자용으로 한번 노려볼 만 하다고 전문가들은 본다.

현재 부천에서 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 ▶원미구 원미동·심곡동·춘의동 ▶소사구 소사본동·괴안동·심곡본동 ▶오정구 고강동·원종동 일대 등이다.

JMK플랜닝 진명기 대표는 “토지거래허가구역에서 제외된 수도권 땅은 투자가치가 높다“고 말했다.

 

 

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